20xx年成都市万科双水岸项目营销推广方案

20xx年成都市万科双水岸项目营销推广方案内容摘要：

个 “ 七区一带 ” 的格局，非常适合各种类型的房地产开发。 根据最新公布的城市规划，跳蹬河片区的 10 条高压走廊和 6条铁路专线将陆续拆除，并新建一批区间道路。 宽 40米的杉板桥东延线至十里店与成华大道相连接，全长共 1700 米；宽 25米的跳蹬河南 延线，北起杉板桥，南止于成华大道，全长 900 米；川棉厂内也将修建一条长 660 米、宽 25 米的城市道路，西起二环路东三段、南止于跳蹬河北路。 全长 1130 米的建设南路至崔家店之间的连接通道、长约 1000 米的圣灯路南延线的修建都将让老城东区域的交通更加顺畅。 成都市成华区跳蹬河至团结片区控制性详细规划公布版正式公布。 根据规划，该片区所涉及的区域北起成南高速、南达成洛路、西至牛龙路、东达机场路东延线，片区内西南方有沙河流过、东北角有东风渠流过，还有大头河等河道，受水的滋润较多。 从规划图上可以看到，该片区大片的区域 都是黄色，是一个以居住为主的片区，只有片区的西南角规划有集中的工业用地。 由于以居住为主，片区内的中小学校、幼儿园、菜市场、道路等配套设施比市中心的旧城区完善，但是目前一些配套还未实施，有待下一步在开发建设中同步实施。 从规划图中可以看出，该片区是以居住为主的城市功能片区，配套设施完善，片区内路网密集，交通便利，是一个较为适合居住的片区。 第三部分 区域房产市场形势分析 一、 区域代表个案分析 经过前期市场调研，我们重点选取了 3个与本项目位置、销售价格相对接近的项目进行对比。 （一） 花样年 .花郡 开 发 商 ： 花样年实业发展（成都）有限公司 楼盘位置：成华区城东万年场 占地面积： 108 亩 建筑面积： 30 万㎡ 容 积 率 ： 物业形态： 高层电梯公寓 交房标准： 清水 开盘时间： 2020 年 7月 8日 总 套 数：约 4000 户 物 管 费： 元 /㎡ .月 户型面积： 77128 ㎡ 立面风格 ：现代 园林风格：中央四大法 式庭院 项目点评：  一期项目体量较大， 性价比较高，对成都本地中等收入购房群体有一定吸引力，但二期价格上涨幅度较大  户型平均面积约 110 ㎡ /户 ， 除少量顶跃户型外，户型设计以紧凑、实用型居家户型为主。  准确的产品定位。  高性价比。  景观环境人性化设计。  花样年的品牌和诚信。 （二） 千居朝阳 开 发 商： 四川潮阳 房地产开发有限责任公司 楼盘位置：成华区城东万年场双庆路 5号 占地面积： 150 亩 建筑面积： 28 万㎡ 容 积 率 ： 物业形态：小高层、 高层电梯公寓 交房标准： 清水 开盘时间： 2020 年 8月 总 套 数： 2020 户 物 管 费： 元 /㎡ .月 户型面积： 831118 ㎡ 立面风格 ：现代 项目点评：  项目体量大， 性价比较高，对成都本地中等收入购房群体很有吸引力。  主力户型区间 83－ 118 ㎡ ， 除少量顶跃户型外，户型设计以紧凑、实用型居家户型为主。  高性价比  景观环境人性化设计  项目品牌度相比花郡弱 （三） 沙河丽景 开 发 商：四川中泽实业有限公司 楼盘位置：成都市跳蹬河南路 占地面积： 亩 建筑面积： 8 万㎡ 容 积 率 ： 物业形态：小高层 电梯公寓 交房标准： 清水 开盘时间： 2020 年 8月 总 套 数： 669 户 物 管 费： 1元 /㎡ .月 户型面积： 55160 ㎡ 立面风格 ：现代 项目点评：  项目在该区域相对较小， 性价比较高，对成都本地中等收入购房群体很有吸引力。  主力户型面积约 90－ 123 ㎡ /户 ， 总体户型相对偏大。  性价比高，相比花郡 3期 5500 的价格， 4700 的均价性价比较高， 景 观环境设计一般。 二、 区域项目类比分析 ◆ 建筑面积（单位：平方米） 项目平均体量都在 10万－ 30 万之间，只有二十四城为上万方级。 千居朝阳 花郡 沙河明珠 沙河丽景 二十四城 28 万方 30万方 9 万方 万方 260 万（ 20万商业） ◆ 容积率 千居朝阳 花郡 沙河明珠 沙河丽景 二十四城 4 区域供应的住宅容积率基本在 以上， 4 以下，产品形态以高层、或高层搭配小高层为主。 ◆ 总户数 千居朝阳 花郡 沙河明珠 沙河丽景 二十四城 2020 4000 851 669 约 2 万 区域社区规模在以后万科、龙湖和二十四城的进驻后将普遍较大，在社区配套齐备的背后，是一场针对整个城东、乃至成都市的客户抢夺大战。 ◆ 销售均价 千居朝阳 花郡 沙河明珠 沙河丽景 二十四城 4298 一期 二期 3808 4700 ―――― 从现场踩盘的情况来看，千居朝阳目前均价为 4700，比其备案价格高出 400 元，花郡的一期和二期均价差也达到 1000 元。 东门房屋价格被低估，后期补涨幅度很大。 ◆ 主力户型区间 及销售情况 项目名称 面积区间 (m2) 主力户型区间（ m2） 75m2面积90m2 目前该户型销售情况 90m2面积120m2 目前该户型销售情况 面积≥ 120m2 目前该户型销售情况 千居朝阳 83126 83118 30％ 100％ 40％ 99％ 30％ 49% 花郡 43133 76133 51％ 100％ 35％ 100％ 14% 79% 沙河明珠 53152 77116 43％ 100％ 56％ 100％ 1% 100% 沙河丽景 55160 90123 6％ 75% 45％ 66% 49% 90% 从市场看，主力户型区间为 80~120 ㎡，其中，中等大小的户型市场接受度最高 .（以上数据均来源于房管局统计数据。 沙河丽景 2期由 3幢组成，因为其中一幢在 日开盘，网上尚未有备案情况，因此在“目前该户型销售情况”中只统计了两幢已销售楼盘情况。 ） 本项目与以上项目做类比： 项目名称 面积 ≤ 75m2 75m2≤ 面积 90m2 面积 面积 ≥ 120m2 ◆ 无论是千居朝阳、花郡还是沙河明珠、沙河丽景项目，销售最快的户型均为 90 平方米以下的户型，其次为 120 以下的三房。 120以下以 110 左右的适用三房为主。 该区域目标消费群为一次置业者。 ◆ 以上项目目前所剩的户型均为 120 以上的舒适性三房户型，说明二次置业者所占比例甚小，区域市场成熟度不高。 三、区域目标受众分析 人口特征 （ 1）职业 企业中层管理人员、个体经营者 /私企业主、 专业技术人 员、教师、普通职员、公务员等 （ 2）年龄及家庭结构  购房面积 110 平米以上的中大户型群体  主要以 3045岁的中青年和中年群体为主，家庭结构普遍为三口之家的 核心家庭 ≤ 90m2 120m2 千居朝阳 30％ 30％ 40％ 30％ 花郡 51％ 51％ 35％ 14% 沙河明珠 43％ 43％ 56％ 1% 沙河丽景 6％ 6％ 45％ 49% 水岸华庭 78％ 0％ 10％ 12％  个别为即将成家的未婚青年，准备购房结婚  购房面积 110 平米以下的中小户型群体  主要以 30 岁及以下的年轻群体为主，目前大多尚未成家，准备购房结婚； 或外地留在成都工作的年轻人，有了一定积蓄后，需要一个属于自己的房子  少数为 40 岁以上的中年群体，孩子已经或即将独立 （ 3）群体特征  中年群体奋斗大半生，事业处于平稳或巅峰时期，孩子已经或即将独立 ， 家庭负担相对较小，有较丰厚的经济基础和较强的支付能力  中青年群体上有老下有小，事业处于发展上升阶段，工作是他们生活的 重心，未来社会地位和收入预期良好，有一定的经济基础和支付能力  年轻群体事业处于起步阶段，经济基础相对薄弱，但小有积蓄，加上家 庭的支助，足以支付首付，且未来收入预期乐观，按揭不成问题 （ 4）休闲生活 他们既努力工作，又会享受闲暇时光  大众娱乐 看电视、朋友聚会、喝茶、打麻将、斗地主、逛街购物（女性）„„  康体运动 乒乓球、羽毛球、篮球、足球、游泳、跑步、健身操、太极拳„„  文化休闲 看 书 /报、上网、听音乐、唱歌、跳舞 、听音乐、看电影、钓鱼„„  旅游休闲 周末附近郊区县郊游 /大假外出旅游 （ 5）信息来源渠道 报纸和亲友介绍是购房者获取购房信息最主要的渠道 亲友介绍是他们最为信任的渠道，说明口碑传播对购房者非常重要  报纸：商报、居周刊几乎每天 /每期必看，其次为华西都市报  其它信息来源渠道 网络：如搜房网、一些业主论坛 电视：如天天房产 公交候车亭广告 车身广告 房交会 四、 项目地块分析 项目位置 项目位于成都市成华区长天路东侧，地块东侧毗邻沙河，北侧为规划道路，南侧为居住小区。 项 目概况 本项目净用地面积 平方米，为二类住宅用地。 作为中高档高层住宅小区用地，其交通便利， 区域位置良好，地形地貌平坦，周边市政配套设施完备，为创造优秀的居住小区提供了优良的先决条件。 项目周边配套概况 学 校 成都市第十三幼儿园、成华区职工幼儿园、双庆小学、成都市猛追湾双语学校、双庆中学、职业技术学校、成都建设学校、四川交通学校、成都理工大学、四川师范大学、电子科技大学、成都大学 商 业 永乐家电万年场店、国美电大万年场店、家乐福双桥店、北京华联商场双桥店、百佳超市、互惠超市、红旗连 锁等 医 院 成都市新华人民医院、成都市第六人民医院、成华区妇幼保健院、新鸿 医院 等 银 行 工商银行、建设银行、农业银行、成都农村信用合作社等金融机构 等 交 通 98 路、 5路、 301 路、 80 路、 33路、 14 路、 97路 等 行政设施 双庆路派出所等 五、小结 总体来说，城东楼盘分布于四大片区：万年场、建设路、八里小区和驷 马桥。 相较于其他三个片区，万年场一线的房地产市场刚刚起步。 随着多家知名开发公司的进驻，以及政府对该片区土地资源拆迁整合工作的推进，万年场一线将在未来两到三年时 间中，成为城东区域最为火热，竞争最为激烈的高品质住宅群。 从市场需求来看，万年场片区楼盘，目前仍属于初级居家型概念需求，消费者对地段、价格敏感和关注度相对更多，如花郡、千居朝阳等，其 7090平米左右小户型房型由于单价低、总价不高的优势，已经出现供不应求的市场环境，多以第一次置业客户为主。 随着今年 24 城、万科项目、龙湖项目等大品牌商的进入，区域整体环境的进一步改善，区域市场环境将逐步走向 实用性居家、品质性居家 概念的态势。 即既关心价格、又重视社区综合品质、居住环境等的消费需求，并逐渐吸引更多的二次换房客户关 注。 此行情的启动，将以 24 城的亮相为代表。 本项目由于地块规模、开发商品牌等限制，要想赢得在花郡、千居朝阳等同价格楼盘的竞争，必须充分发掘产品卖点，在产品规划、户型设计、社区环境、配套服务等方面上， 已经具备开发实用性居家、品质型居家的产品的基础。 若能充分挖掘项目独特卖点优势，即临沙河的 河居概念 ，超越同价格楼盘，追赶大品牌开发商步伐，建立精品品质社区形象，将为后期项目价值提升建立坚实基础。 （此营销定位思路见后文详细分析）。 本项目整体市场定位简示如下： 目前市场需求概念 市场发展需求概念 20202020 年 2020 年以后 简单居家型 舒适品质居家型 花郡、千居朝阳、沙河丽景 … 24 城、万科、龙湖 … 万科双水岸 小面积户型、 总价低、 区域配套好、 近城 …… 各类户型满足不同需求，景观优秀、产品特色、配套完善、物业品牌、功能合理 …… 第二部分、产品规划分析 一、整体概述 整体来说，本项目规划设计方案较为完善，项目总体布局基本合理，在地块地形条件的限制下，基本圆满的满足了日照及间距、容积率等设计要求。 交通组织较为合理，人车分。