20xx年宜昌市三峡国际会展中心项目可行性研究分析报告

20xx年宜昌市三峡国际会展中心项目可行性研究分析报告内容摘要：

均纯收入 宜昌市农村人均纯收入 单 位:元24062588293831083373050010001500202025003000350040002020 2020 2020 2020 2020 （ 3）城乡居民储蓄额 宜昌市城乡居民储蓄余额 单 位:亿 元01002003004005006007002020 2020 2020 2020 结论分析：从以上宏观数据表明宜昌市经济表现出良好的发展势头，城市基础设施和投资环境不断改善，城市竞争 力得到加强。 在国民经济和社会发展持续向好的大环境下，宜昌社会经济总体上仍会保持较高的增长速度，人民生活水平将进一步提高。 四、城市发展战略分析 从宜昌市规划委员通过的《宜昌市 2020年－ 2020年城市总体规划》可以看到， 城市发展总目标：在本规划期内，发挥资源优势，使宜昌市成为宜居与创业的城市 （ 2020年宜昌市被评为中国十大最宜居城市，排名第八 ） ；加强区域协作，完善旅游服务设施建设，建设世界水电旅游名城；使宜昌市经济实力和社会发展水平得到明显的提高，把宜昌市建设成为长江中上游的区域性中心城市；落实科学发展观要 求，促进经济、社会、环境间的和谐发展，全面实现小康社会目标。 市域协调发展目标：经济发展水平大幅提高，经济发展效益大幅增强；城镇人口比重大幅度提高，城乡差别、地区差别和社会差别逐步缩小，社会保障体系比较健全，就业比较充分；人口素质明显提高；可持续发展能力明显增强。 规划确定到 2020 年市域人口 448万人，城镇化水平为 60%，城镇人口 269 万人。 城区近期（ 2020 年）城镇人口控制规模为 102万人，远期（ 2020年）为 141万人。 城区是指宜昌城市规划建设区，含中心城区和外围组团。 中心城区包括西陵组团、伍家岗组 团、点军组团、猇亭组团和小溪塔组团 （本项目） ，外围组团是指坝区组团（含三峡坝区）。 规划近期（ 2020年）城区建设用地约为 平方公里；其中中心城区建设用地 ，外围组团建设用地 公里。 规划远期（ 2020年）城市建设用地约为 ；其中中心城区 平方公里，外围组团 平方公里。 宜昌市域规划城镇体系为“一心、一带、多点”的空间发展格局。 总体呈现为沿江放射的空间发展形态。 “一心”是指中心城区，通过功能强化和政策扶持，形成区域经济的增长极核，起到核心带动作 用。 “一带”是指沿长江城镇聚合带，以长江及汉宜高速公路为依托，包括宜昌城区、茅坪镇、高坝洲镇、宜都城区、鸦鹊岭镇、枝江城区、归州、屈原等城镇，形成人口、经济、城镇的聚合带。 聚合带分为三个功能区，包括： 上游旅游发展区，指坝区组团和茅坪、归州、屈原等上游城镇，以旅游服务和港口物流为主； 中心综合功能 区：指西陵 、 小溪塔 、点军和龙泉组团，以现代服务业、无污染工业为主。 第二部分 城市地产环境 一、宜昌房地产总体现状 宜昌房地产市场的发展在国家宏观调控作用下，保持了良好的运行状态，房地产开发投资额继 续保持较快增长，投资增长速度在较高位运行的轨道上，商品房销售回落，房价平稳运行。 房地产投资增量依然很大，但增长幅度已接近顶峰 我们可以先看看前三年宜昌的房地产投资规模和增长率。 2020年宜昌房地产全面复苏当年完成投资 ，占固定资产投资总额的 %（不含三峡）。 2020 年进入了新一轮快速发展期，当年完成开发投资 ，占固定资产投资总额的 %，同比增长 64%，增速比全省平均水平高 30 个百分点。 2020年上半年完成的投资额占固定资产总比例的 %。 2020 年 1至 12月，全市房地产 开发投资完成 ,占固定资产投资（不含三峡工程）比例达到 %， 房地产的兴旺，极大地带动了建材、装饰装修、房地产营销等相关产业的发展， 2020 年共带动就业 8万余人次。 全年全市共有 40 余个配套设施齐全、功能完善的住宅小区竣工，为全市 9500余户居民提供了新的住房，滨江国际、馨岛国际等一批“烂尾楼”相继建设，抹平了城市的“疮疤”。 土地供求状况 2020 年，市政府批复城区房地产开发土地供应计划 1250亩，涉及西陵区、伍家岗区、葛洲坝片区、宜昌开发区等。 其中，重点工程开发用地 250亩，其中沿江 大道延伸段开发项目 150亩，城东大道开发项目 100亩；经济适用住房、廉租房建设 100亩（东山大道制漆厂地块）；城市搬迁安置房建设 50 亩（西陵二路汇腾市场地块）；葛洲坝老城区改造 50 亩；夷陵区 150亩，其中丁家坝地块 100 亩，其它地块 50 亩；西陵区 40亩，其中环城北路棉织厂地块 15亩，体育场路市二医院地块 25 亩；伍家岗区 210亩，其中市锅炉厂地块 90 亩，夷陵路宝塔河电力公司地块 50亩，宝塔纸业地块 40亩，胜利三路金羊实业地块 30 亩；点军区 140 亩，其中鑫海 地块 100亩，樱桃园二期项目 40亩； 猇 亭区 50亩，位 于金 猇 大道市土地储备中心收购的旭棉集团地块；宜昌开发区东山园区 160 亩，其中港窑路原磷化集团地块 30 亩，港窑路 502 地块 30亩，发展大道原市计委信息中心地块 10 亩，半岛酒店东侧地块 90亩；预留供地指标 50 亩由市政府调剂使用。 出让土地的楼面地价居住用地一般在 400— 1450元 /平方米左右，商业的楼面地价则在 900－ 1500 元 /平方米左右，土地取得费价格比去年同期上涨 ％。 2020 年的土地出让之所以增长，主要是结合城市基础设施建设的大规模的旧城改造、城市骨架拓展计划刚开始实施，为实现政府对 土地市场 的有效调控，为进一步优化居民住房结构，稳定房产价格，促进城区房地产市场持续健康发展；其次是考虑到步行街、沿江大道延伸段、城东大道建成后，居民的住房需求将增加。 宜昌房价稳中略升 2020 年宜昌市商品房销售平均价格为 元 /㎡ ， 2020年为 元 /㎡ ， 2020 年达到 2133 元 /㎡ ， 2020 同比增长 5%， 2020同比增长 %， 2020年同比增长 %， 2020 年宜昌市全年房价涨幅在 10%以上， 涨幅居全国第三。 此外从已发布的信息统计来看， 2020年宜昌市平均房价在 2800元 /平方米左右。 而且宜昌的房价地域之间差异明显。 县市区一般在1500 元／平方米以下，个别楼盘达到 1500－ 1800元／平方米，城区伍家岗一带一般在 2020－ 3200元／平方米左右，西陵区一般在 2500－ 3800元／平方米，沿江顶级地段则在 3500－ 4600元／平方米。 而与中心城区紧邻的开发区、港窑路、葛洲坝一般在 2800元／平方米左右，中心城区商铺售价低的仅 8000－ 10000元／平方米，高的接近30000 元／平方米，一般售价在 16000 元－ 23000元／平方米之间。 2020 年宜昌房地产市场，西陵、伍家、葛洲 坝、东山开发区各个区域都有新项目，整个市场已现燎原之势。 众多楼盘的出现不仅让消费者有了更多的选择余地，楼盘之间的竞争也将进一步推动宜昌房地产向更高端发展。 目前，到 2020 年 6月，市区共有房地产开发企业 173家，其中二级 3 家，三级 37家，四级 71 家，暂定 60 家，备案 2家。 注册资金在 1000— 2020 万元的 147 家，注册资金在 2020万以上的 28家。 成立时间不长绝大部分是在 1992年以后注册成立。 宜昌市房地产企 业无论管理、规模还是经营理念在湖北省处于领先水平。 在内陆同等规 模城市里亦属前列。 尽管受到宏观调控的影响， 2020 宜昌楼市依然取得了不错的成绩。 全年投资环境不断完善，房地产企业稳步发展。 2020 年宜昌房地产开发具有合格资质的企业共 220 家，比上年增长17%；投资呈现强劲增长势头。 楼市在竞争中奋进 宜昌的房地产开发近几年呈现一种区域划分、板块竞争的显著特征， 2020 年仍保持这一特色。 已形成的板块有：沿江 板块（江临天下、南北天城、美岸长堤、滨江国际）；胜利四路板块（世纪花园 、紫光园、诚昌怡园、万佳 .城市花园）；西陵二路板块（香格里拉、上海青天、紫光华庭、星苑）；儿童公 园板块（建诚之星、旅游广场、金安阳 光）；伍家岗区板块（东方名都、桔香花园、碧波翠苑、 天竹苑）；宜昌开发区板块（清江山水、民生丽岛、畔山林语、东 苑新城、香山铭苑）；绿萝路板块（香居丽景、锦锈东庐 、鹤展云天、山庄花园）；夷陵区板块（君临山水、安旺花园、华宇花园、香山花园、阳光水岸、汉城印象、黄金居馨港）；下西陵二路板块（中环广场、现代城市广场、亚洲豪园、金色勤苑、韵江锦府）；葛洲坝板块（ 3A 花园、华龙嘉树、四季花都、馨岛国际）。 随着商业步行街和西陵区中央商务区的兴建，未来还会出现解放路板块和夷陵广场周边板块。 这种板块的划分，有利于城市规划和资源的集中有效配置，同时价格、消费层次分明，能满足不同消费群体多样化的消费需求。 2020 年宜昌市房地产开发交易情况汇总表 项目 内容 数据 同比增长（ %） 开发投资情况 投资额（亿元） 其中：住宅投资额（亿元） 25 商品房交易情况 交易总面积（万 m2) 交易总金额（亿元） 商品房预销售均价（元 /m2） 2579 其中：市区商品房预销售均价（元 /m2） 2491 商品住宅预销售均价（元 /m2） 2881 其中：市区商品住宅预销售均价（元 /m2） 3242 12 商品房空置面积（万 m2) 36 商业地产分析 2020 年以前，宜昌商业地产并没有形成什么气候， 2020 年始，商业地产则发展迅猛，供应充足，产品形态也丰富多彩。 既有以均瑶广场 为代表的 shoppingMALL，又有以盈嘉、新世纪 .尚城为典型的产权式酒店、产权式商铺。 既有以温州商业广场、金东山市场为代表的大型批发类市场，又有如香港名店街、康龙家 居广场、三峡国际旅游茶城般的主题商业区。 此外，像旅游广场、中环广场、勤业大厦之类的写字楼以及高层、小高层住宅的商铺也都十分流行。 2020 年，随着解放路商业步行街、西陵区中央商务区的兴建，加上更多的住宅底商投入市场，商业地产的供应量将加大，销售压力也愈加沉重。 商业地产整体销售低迷，除均瑶广场、香港名店街等少数商铺热销以及一楼临街独立分档的商铺好卖之外，大多数写字楼、商铺都销售乏力。 这再一次提醒开发商，商业地产是一个融合开发商、营运机构、业主、商户等多方面因素于一体的地产品种，具有不同于住宅开发的自身规律，更 多地受制于当地的经济发展水平和商业环境，缺乏住宅那样广泛的群众基础，因此，投资开发不宜盲目。 综合评述： 宜昌房地产市场的发展在国家宏观调控作用下，仍然保持了良好的运行势态， 2020 年宜昌房地产全年的发展呈现一个稳中上扬的态势。 其中，住宅产业逐渐走向成熟和理性，房价处于一个平稳的过渡期，略有上涨但幅度不大；消费者更加理性，选房购房更 加注重产品的质量和综合指数，这两个标准将成为考量宜昌楼市的一个重要依据。 其次，商业地产日趋活跃，迎来发展的一个高峰，主要体现在投资和经营上。 主力店、商圈、超市等多种商业业态都将呈现良好的发展势头；写字楼、仓储式物流也将在龙头项目的带动下有所突破。 不管 2020 年宜昌房地产出现什么样的变化，依然可以清晰看到未来市场的两条主线，一是保持稳定的、可持续性的发展，一是建立公开、公正、透明的交易规则。 随着三峡大坝的建设，宜昌城市的知名度日益提高，政府提出的建设世界水电名城的口号振奋人心，宜昌房地产未来升值空间巨大，前途不可限量。 二、宜昌房地产市场存在的问题及原因分析 供求矛盾（突出）及原因分析  土地供求矛盾 由于宜昌是一个山水城市，经济发达，土地稀缺，需求旺盛，导致 房地产行业的持续升温，从 而使该 行业吸引了更多的社会资源投入，各大开发商纷纷抢地夺盘，而许多非房地产开发企业也纷纷购买土地，囤积居奇，待价而估，以图暴利。 导致对土地的需求量剧增，而宜昌市是个土地资源相对稀缺的滨江城市，土地需求过快而供求不足，直接结果是导致土地使用价格迅速上涨，间接加速了宜昌市的旧城改造速度和“西进东拓”的发展战略。  商品房的供求矛盾 一方面，开发商在建、已建的住房面积不断增加，另一方面，居民对住房的需求也在不断增加，随着人民生活水平的不断提高，居民的消费结构较之以前已发生很大变化。 汽车、住房等大宗商品交易逐渐成为居 民消费热点，然而需求的增加量依然大于供求，这也是宜昌市房价持续走高的根本原因，也即是需求的增长推动了房价的飞涨， 但又不是房价走高的唯一原因，此外，房地产开发商醉心于开发中高档大型楼盘，经济房，安居房，小户型，单套售价低的住房供应量偏小，导致大量的中、低收入家庭无法正常购买只能持币观望或转而购买二手房或转向租赁市场。 房价增长过快的问题 从前面的现状分析中，我们已经了解了宜昌房价的增长幅度，这种增长的原因有合理的部分，也有泡沫部分。 合理的方面是开发商开发成本增加，例如土地价格上涨，。