20xx年北京某商场珠宝城项目可行性研究报告_

20xx年北京某商场珠宝城项目可行性研究报告_内容摘要：

北京商场 /购物中心商业管理模式研究 总体来看，目前商业管理模式一共有两种，即引进第三方管理公司进行商场管理和开发商自己成 立商业管理公司进行管理。 引进第三方管理公司 引进第三方管理公司进行购物中心管理运营之模式在国外成熟商业市场环境下已经运行多年。 第三方管理公司为开发商 /业主所聘用之团队，其参与购物中心之商业策略、人员管理、系统管理、市场促销、公关工作、市场分析等各个方面，这种模式比较适合于拥有较少商业物业开发和运营经验的投资商。 其可能服务方式见表： 方式一 方式二 方式三 方式四 合作方式 商业管理公司受雇于开发商 商业管理公司受雇于开发商 商业管理公司受雇于开发商 商业管理公司受雇于开发商 服务内容 商业管理公司只负责招商，开发商负责后期的运营管理 商业管理公司提供全套商业运营管理服务 商业管理公司提供顾问咨询服务 商业管理公司负责运营管理 佣金构成 1~ 倍所招商户的月租金 一般为全部租金的 10% 按月度收费 按股份比例与开发商分成 合同期限 短期 一般为 3 年 长期或短期 长期 备注 佣金与商业管理公司经营业绩相关联，开发商可根据商业管理公司的经营业绩与其收益预算报告的吻合度，对商业管理公司实施一定的奖惩措施。 北京大钟寺国际广 场的商业管理就采取了引进商业管理公司的模式。 其与新天地商业管理集团（禾田摩尔投资管理公司和美国德斯沃特商业管理公司共同合作成立）正式签订了商业运营管理协议。 新天地商业管理集团将负责大钟寺国际广场商业顾问及中国招商总代理。 北京华贸和新东安市场均聘请了戴德梁行任其商业顾问。 戴德梁行提供的服务包括定位、设计咨询、业态规划、招商以及营运管理。 开发商自己成立商业管理公司 这种模式要求开发商或者投资商拥有丰富的商业物业开发和经营经验。 无论是持有型商业物业还是出售型商业物业，对购物中心进行“统一管理”是购物中心区 别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。 对于出售型商业物业，“分散经营”是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 出售型商业类型的商业管理较持有型较为复杂，为了达到“统一管理、分散经营”的管理模式，在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 另外，某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会（ ICSC）的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 1. 所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书 （适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 2. “完善的租约管理”。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比 较关键的租约条款管理，比如： 承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； 为整个购物中心促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银。 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。 由于目前购物中心竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购 物者光顾。 管理公司应该为购物中心策划好 1年 365 天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。 如果购物中心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。 购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。 常见的方式有： 指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活 动安排； 协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； 服务项目：行政事务管理； 监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。 购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、 车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。 采用此类管理模式的大型购物中心有翠微大厦、西单商场以及 XX 商场百货等。 这些都是大型的零售商业集团，拥有自己的连锁品牌和专业管理部门或者公司进行商场的管 理。 北京珠宝市场发展现状分析 中国珠宝行业发展现状及前景 发展迅速，已经成为世界珠宝消费第一大国 近 20 年的时间，中国的珠宝首饰业得到前所未有的发展，从产值 1个亿发展到近 1000 亿元，从业人员从 2 万人发展到 200万人。 中国已成为世界上最大的铂金消费国，年销售铂金量达140— 150 万盎司；中国是亚洲最大的钻石市场之一，年消费钻石达 11亿美元；中国是世界上第四大黄金消费国，年黄金首饰需求达到 200 吨左右；同时中国还是世界上最大的玉石和翡翠消费市场。 中国的珠宝消费已经在国际上占据重要地位。 目前中国珠宝首 饰的消费正以每年 8％至 10％的速度向上递增，随着我国居民收入的增加，钻石首饰的购买力还将继续增长。 中国是一个新兴的市场、发展的市场，专家预计到 2020年，中国的珠宝首饰可以实现年销售额 1800亿元，出口额达到 70 亿美元，中国的珠宝首饰业作为新兴的朝阳产业，将在国民经济发展中占据越来越大的份额。 国内珠宝行业缺乏品牌企业，设计水平较低、营销方式落后，竞争集中在低端市场 国内虽然为数众多，但大多数规模较小，缺乏核心竞争 力强、市场占有率高、综合实力强、品牌知名度高的大企业或企业集团。 而且在市场营销方面，众多规模不大的珠宝企业反而成为了行业中的主角，往往采取互相压价，打折送礼、抽奖等简单的市场促销手段。 营销方式尚处于发展阶段，仍采用传统的落后的营销方式，产品经过几道环节后才最后到达终端顾客手中，导致商品流通周期长，价格居高不下，零售店利润小的现状。 国际品牌开始进入，以专卖店、旗舰店等形式抢占中高端市场 全球最大的钻石经销商戴比尔斯、有 150 多年历史的法国著名珠宝钟表巨头卡地亚、大溪地珍珠国际宣传协会以及香港知名珠宝首饰品 牌周大福、谢瑞麟等国际珠宝巨头，纷纷先后进入中国市场，开始加速建设销售网路。 例如由香港新世界集团公司 1995 年创办武汉周大福珠宝金行有限公司，从 1995 至 2020 年底才发展了 2 家连锁店，而自 2020 年初，连锁金店的发展驶入“快车道”，不到 2 年的时间又在武汉开办了 4 家连锁金店。 由美国著名钻石品牌 — GALACE（钻石星纪）投资的亚洲规模最大的专业钻石旗舰店 2020 年10 月落户北京金源时代购物中心，该旗舰店将西方钻饰规模化、专业化的业态模式引入中国，其最大的特点就是提供贵宾式的服务，让消费者们耳目一新。 国际权威 钻石机构法国的HIERSUN第四家零售旗舰店 — 上海恒信钻石宫殿于 2020年 11月 9日在上海中信泰富广场落成，自此， HIERSUN已先后在北京、沈阳、哈尔滨、上海开设了 4 家恒信钻石宫殿。 随着国外品牌陆续登陆中国市场，中外商家在首饰消费品领域将会展开一场激烈的竞争。 北京珠宝销售市场分析 珠宝的销售渠道从整体上分为零售和批发两种类型，具体的渠道包括：商场珠宝柜台、连锁店 /专卖店、旗舰店及专业市场等。 珠宝批发市场 1 发展概况 北京目前最大的珠宝首饰集散地主要集中在新街口至西四的珠宝商圈，其中包括较有名气的“ 五寰珠宝市场”、“华福新阳珠宝饰品市场”，以及即将开业的“地博天成珠宝城”、“羊肉胡同珠宝饰品交易中心”等。 其他区域批发市场主要包括：北四环的北京国际珠宝交易中心、西单的珠宝第一厅、大都市街的京港国际珠宝交易中心等。 2 市场特征 业内批发为主，带动零售业发展。 随着知名度的提高，消费者直接来购物的情况越来越多，零售业务的发展空间很大。 北京国际珠宝交易中心虽是批零兼营，但实际上零售相对也多一些。 品种齐全、竞争激烈。 目前，珠宝市场集中经营珠宝各个品种的商家。 黄金、白金、银饰品、钻石、彩色宝石、翡翠、珍珠等 等；与珠宝首饰相关的包装，加工修理，图书资料、鉴定检测也比较齐全。 3 租金水平分析 北京主要的珠宝批发市场概况 名称 地点 开业时间 营业面积 租金 五寰珠宝市场 新街口南大街 1995 900 m2 22 元 / m2/天 华福新阳珠宝市场 五寰对面 2020 1000 m2 12 元 / m2/天 红天行珠宝批发市场 新街口南大街 42 号北侧 2020 300 m2 33 元 / 延米 /天 （靠墙柜台） 24 元 / 延米 /天 （中间柜台） 地博天成 珠宝城 西四 北大街 226 号 即将 开业 2020 m2 1015 元 / m2/天 羊肉胡同珠宝交易中心 西四羊肉胡同 即将 开业 2020 m2 一层 15 元 / m2/天 二层 12 元 / m2/天 北京国际珠宝交易中心 北四环小营桥 1994 4000 m2 一层 66 元 /柜台 /天 二层 40 元 /柜台 /天 店铺二楼 10 元 / m2/天 珠宝第一厅 西单路口 西南角 1998 800 m2 一层 80 元 /柜台 /天 店铺一层 14 元 / m2/天 二层 10 元 / m2/天 京港国际珠宝交易中心 崇文区 大都市街 05 年 1 月 12020 m2 提点营业额的 25% 北京珠宝批发市场租金平均水平在 1022 元 / m2/天，柜台租金平均在 4080 元 / m2/天，不同位置差价较大。 珠宝批发市场的租金高低一般由该市场的知名度以及经营时间而定，经营时间较长的批发市场在行业内知名度较高，故其租金也相对较高。 珠宝零售市场 1 发展概况 北京的珠宝零售市场包括各大商场的珠宝柜台、商场内的珠宝专卖店（店中店）以及珠宝旗舰店三种形式，其中商场的珠宝柜台是目前的市场主流，且以销售中档的国内品牌为主，由于产品同质化严重，缺乏特色，营销方式单一，因此整体陷入了低层次的价格竞争。 2 典型案例：菜市口百货 菜市口百货股份有限公司是一家以黄金、铂金、钻石、珠宝饰品以及金条、金银币、章、银饰品等十几大类商品特色经营为主的，连带经营化妆品、钟表、服装、服饰的百货公司，营业面积 8800 平方米，其中黄金珠宝首饰的经营面积达 2020 多平方米，是北京最大的黄金珠宝特色专营店。 菜百公司黄金珠宝的销售量每年都以惊人的速度增长，已经连续十四年在北京市销售量第一、在全中国单独门店销量第一。 2020 年，全公司实现销售额 亿元人民 币，约合美金 7980 万，其中黄金珠宝类销售额达人民币 亿元，约合美金 6771 万，同时该公司还是上海黄金交易所的首批综合类会员单位。 其成功的关键在于：以经营中高档品牌为主，价格高，但质量值得信赖；购物环境好、售后服务完善。 3 XX商场商圈珠宝零售市场 XX 商场商圈主要的商品零售市场包括大型百货商场（如东方。