20xx年优秀商铺地产项目商业计划书

20xx年优秀商铺地产项目商业计划书内容摘要：

融资风险规避方法 投入估算与资金筹措 【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第九章】 项目融资需求与贷款方式 项目资金使用计划 融资资金使用计划 资金合作方式及与资金偿还保障 退出机制 7 商铺地产 项目投资效益分析 【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第十章】 财务分析基本假设 收入估算 成本与税金估算 成本估算 损益表与现金流量表估算 重要财务指标 财务敏感性分析 盈亏平衡分析 投资效益分析结论 商铺地产 项目 投资价值分析 【纵智联合公司编写商业计划书范文格式第十一章】 分析方法的选择 收益年限的确定 基本数据 投资价值分析结果 融资方式及退出机制 8 第三 章 高质量 商铺地产 商业计划书编制关键点说明 一、一份高质量商业计划书应具备哪些要素。 由于各种项目性质及行业市场不同，编写 商铺地产 项目 商业计划书时的侧重点会有所不同。 但是一般要有以下共性的关注点： 核心问题是项目商业模式与盈利模式 ,以及实现项目盈利的执行策略 ,包括：市场机会是否存在。 如 何抓住市场机会变成自己的项目盈利模式。 有哪些实施能力和条件实现这个市场机会给予的盈利模式 +盈利目标。 项目本身及投资者如何获得高额回报。 二、商业计划书应怎样对 商铺地产 项目进行估值才科学。 公开上市公司在一定时期内，有一个比较稳定的市场价 /当年（上期）盈利 =市盈率，这就是该公司的市盈率，不同行业的上市公司市盈率差距较大，所以给某公司估值，要参考同类别上市公司；利用市盈率进行某公司（非上市）的股权交易（私募参股、并购、重组等），估值往往要在已上市同类公司平均市盈率上打个折扣，因为上市公司有流动溢价，打折比率不 等，多在 58折。 （ 1）收益现值法 通俗地说，就是把未来每年的现金流（不是净利润）折为当前价值，累加后即为该项目的价值。 这里面涉及几个重要参数：每年利润增长率、折现率 （ 2）市盈率比较法 假设我们现在准备入股一家 A 食品公司，该公司业务与已经在港交所上市的 B公司业务相似， B 公司当前三个月平均市盈率为 15，则我们的成交价可参考该市盈率，考虑到我们正在交易的 A 公司是非上市公司，交易市盈率要打折，一般 6 折或 7 折，主要根据其现有业务的稳定性，未来增长潜力，团队情况综合评测，谈判确定 （ 3）交易比较法 假设前一月 某交友网站 C被一家风投投资，估值 5000 万美元；现在有另一家风投企业对我们的交友网站 D 有兴趣，现在讨论估值，那么就可以适当参照上述成交估值， 9 主要参照坐标：客户定位、当前注册人数、日均 IP 点击数、增长率等，进行谈判修正。 三、商业计划书编制过程中 应 必须避免的误区。 【 纵智联合 公司专家 观点 】 ● 描述语言上混乱不清晰，废话多的冗长计划书。 【一定要用最简单的语言，明确的图表说明问题】 ● 商业计划显得非常不专业，例如缺乏应有的基础数据 ,分析过于简单；或数据没有说服力，拿出一些与产业标准相去甚远的数据。 ● 没有强有 力执行团体的项目计划书。 ● 只有创意，没有实际经验与没有细节的项目计划书。 ● 计划目标界定不明或难以衡量目标执行的项目计划书。 ● 大篇幅描述市场和环境，到后面才讲清楚公司的业务类型和目标； ● 过于强调技术的先进性或产品服务的创意 ,而忽略执行方面 ,未能清楚地解释商业机会与执行能力 ,以为 “功到自然成 ”【一般投资公司对市场推广和实施能力更重视】；例如过份强调项目技术国际先进、填补国内空白、获得权威机构认证或某某博览会金奖，却忘记了创业投资基金是商业营利性机构，而不是非营利性的科研基金； ●计划书中有很多口 号，而为达到目标所制定的策略与战术却描述不多； ● 强调面临的市场容量或生产能力，却没说清楚怎样销售自己的产品：只有销售目标 ,没有实现销售目标的具体计划。 ● 强调过往成就，却不能令人信服地说明保持将来可持续竞争优势的策略方法； ● 过于强调依赖某一大公司的供销关系 ,使投资者很担心过于依赖单一战略合作伙伴带来的巨大风险； ● 管理团队的实力言过其实，或声称：若获得投资，某某名人将加入本公司； ● 对市场导入和团队协助的描述没有说服力； ● 生产与营销实施方案或不作涉及，或一笔带过。 ● 低估竞争对手的实力， 或者干脆说没有竞争对手；对竞争没有清醒的认识，忽视竞争威胁。 ● 对市场和竞争对手的描述缺乏具体资料和数据； ● 对经营困难及风险预计不足，过于乐观； ● 市场规模太小，偶然的阶段性市场，或市场容量和市场份额的估算方法不科学； ● 产品或客户过于单一【投资公司会认为抗风险能力弱】 ,或产品或客户过于太多太杂【投资公司会认为专注度集中度不够】； ● 产品服务卖点过多，泛而不精； ● 没有依据的盲目乐观地预计公司将在两三年之后上市。 ● 过分的作表面文章或文字游戏【如强调留洋博士、领导关怀、大会获奖、众多专家顾问 】； ● 过份夸张的公司名称与项目名称【如一个面向国内市场的初创公司起名为某某国际集团】； ● 故意隐瞒事实真相，对项目本应该描述内容避而不谈； ● 对资金预算描述不清楚或不合理 ,资金使用方向模糊； ● 预算中有昂贵的装修和高级轿车等不切实际的开支项； 10 ● 收入模式不明确；盈利模式的数字计算模型不清晰； ● 财务数据测算不准确，勾稽关系不合理，数据出入过大； 四、一份成功的商业计划书应重点回。