20xx年12月10日蚌埠绿地花都房地产开发项目可行性研究报告

20xx年12月10日蚌埠绿地花都房地产开发项目可行性研究报告内容摘要：

做好基础设施建设，尽快完善城市功能，逐步形成城市副中心； 城 市中部 要优化老城区空间布局，整治滨水地带环境，重塑新的商业与居住、文化中心。 未来发展趋势： 短期内 加速城市中部的完善， 中 期向“沿龙子湖以东大学城区域”方向发展迈进 ，远 期 整治东海大道沿线并拓展城市南部。 从整体市场发展趋势来看， 中 、 长 期 内 蚌埠 市 城南龙子湖大学城版块 是城市发展的主要 区位及 方向，而 东海大道 （城市主干道） 大学城 路段 沿线 将会依托 已经 发展成熟的 大学资源、高速铁路 以及 龙子湖自然景观等 配套设施， 成为 今后 蚌埠市 3～ 5 年 内 城市房地产开发的热点 区域。 四 、 房地产 市场情况 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 近 年房地产投资 根据对蚌埠市近年来在 房地产市场的投资情况 分析 ， 房地产市场供需基本持平，市场需求稳步上升 房地产市场日益活跃，市场交易量持续大幅度增长；供应量与需求量基本平衡，市场规模稳步放大，市场结构继续改善，初步形成了增量与存量的联动，房地产市场已呈现出健康、持续发展的良好势头。 2020 年 房地产完成投资 亿元，增长 %，其中住宅完成投资 亿元 ， 增长 %。 2020 年 房地产完成投资 亿元，增长%，其中住宅完成投资 亿元，增长 %。 2020 年房地产开发完成投资 亿元，其中市区完成开发 投资 亿元 , 完成房地产开发投资与上年同比增长 %。 2020 年 1— 10 月份，我市完成房地产投资额为 亿元，占全社会固定总资产 近 10%。 整体 房地产市场投资 情况呈现 逐年增长趋势， 说明当地 房地产需求能力 旺盛， 同时住宅投资 环比大幅 提高也 反映 当地 人们的消费 很大程度上 将以满足居住 生活 为 基本 目的。 供应及需求 2020 年蚌埠市 房屋施工面积 万平方米，增长 %；房屋竣工面积 万平方米，增长 %，房屋销售面积 万平方米，增长 %。 2020 年 蚌埠市 房 屋施工面积 万平方米，增长 %；房屋竣工面积 万平方米，下降 %，房屋销售面积 万平方米，下降 %，导致了供不应求的局面。 2020 年 全市房地产开发施工面积 万平方米，竣工面积 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 万，房屋销售面积 万，与上年同比分别增长 %、增长 17%、增长 %；其中市辖区施工面积 万平方米，竣工面积 万平方米，商品房销售面积 万平方米，与上年同比分别增长 %、增长 %、下降 %。 2020 年 1— 10 月份，我市 房地产开发 施工面积 万平方米、其中住宅施工 万平方米，同比分别增长 %和 %；新开工面积、其中住宅开工面积 ，同比分别增长 %和 %；房屋竣工面积 万平方米、其中住宅竣工面积 万平方米，同比分别增长 %和下降 %。 房价变化趋势 蚌埠市商品房销售金额和销售价格稳步增长。 自 2020 年以来，蚌埠商品房销售量和销售均价一直呈稳步上升的趋势， 2020 年是蚌埠市房地产市场快速发展的一年，全年商品房销售 亿元，销售均价 2,116 元 /平方米，同比分别上涨 %和 %； 2020 年蚌埠商品房销售延续高涨态势，全年商品房销售 亿元，同比增长 %，销售均价 2,280 元 /平方米； 2020 年商品房销售 亿元，销售均价 2685 元 /平方米，分别同比增长 %和 %，增长相对平稳。 2020 年 上半年， 蚌埠市房 屋竣工面积和商品房销售面积分别下降%和 %，这也导致了供不应求的局面。 2020 年商品房销售额 亿元，其中商品住宅销售额 亿元，与上年 同比分别增长%、增长 %。 全年新建商品房交易均价为 2845 元 /平方米，其中新建商品住宅交易均价为 2733 元 /平方米，与上年同比分别增长 % 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 和增长 %。 2020 年商品房销售 亿元，商品房住宅交易均价 元 /平米，分别同比下降 %、增长 %。 2020 年 1— 9 月份，我市新建商品房批准预售面积为 万平方米、其中住宅 万平方米，同比分别下降 %和 %；商品房销售面积 万平方米、其中住宅销售 万平方米，同比分别增 长%和 %；商品房销售额为 亿元、住宅 亿元，同比分别增长 %和 %； 商品房成交均价为 3560 元 /平方米、住宅 3512元 /平方米，同比分别增长 %和 %。 前 10 个月我市新建商品房累计成交面积涨幅为 %，而累计销售额涨幅却为 %，可见，我市目前房价涨幅较快。 价格的 大幅上 涨，一方面，使更多的人 去 关注蚌埠市房地产市场发展；另一方面， 也说明当地市场的刚性需求正在发挥。 而通过实际调研总结， 如何通过单套房屋总价格的控制，满足更多的刚性需求群体，应该是 后期 市场发展 主要方向。 品牌开发商的进驻 根据对蚌埠市现 正在运作项目调研情况了解，目前当地除了 本土的安徽水利开发股份有限公司外，也有 一些品牌开发商 已经 进入 蚌埠 市房地产 市场。 如 已有 的 “ 澳门 宝龙 集团 ”、“ 浙江新湖 集团 ”、“ 廊坊荣 盛 股份 ”、 “合肥城建” 等知名开发商。 开发企业 项目名称 总建筑面积 区 位 现 状 澳门宝龙集团 宝龙城市广场 49 万平方米 新城区 正在销售 浙江新湖集团 山水 华庭 25 万平方米 高新区 最后一期推出 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 廊坊荣 盛 股份 阿尔卡迪亚 80 万平方米 新城区 正在销售 日本冈藤商 事株社 财富广场 18 万平方米 新城区 正在销售 安徽水利股份 龙湖春天 62 万平方米 龙子湖 正在销售 合肥城建 琥珀花园 万平方米 新城区 正在销售 蚌埠 市商品房价格上涨趋势和 已进驻 品牌开发商对 当地房 地产市场的不断 促进与 完善 ，显示出 市场消费和 品牌开发企业对 蚌埠市房地产 市场充满信心， 蚌埠 房地产市场未来发展潜力 较 大，为本案项目开发提供强有力支撑。 五 、 龙子湖 大学城 区域板块 市场现状 目前 龙子湖 大学城 区域板块 内主要 以高等院校为主 ， 以东海大道为界， 以南区域 均为各 类 院校 （如：安徽财经大学新校区、蚌 埠医学院 新校区 、 安徽 电子 信息职业 技术学院 、蚌埠学院 等 ） 所在地，兼有一定的房地产开发项目及‘京沪高速铁路’客运站（规划）和 蚌埠市 汽车客运站（规划）； 以北区域 为 当地 农民回迁房所在地、散落的农民住户及 一个砖瓦厂等。 实际 房地产开发 项目较少 ，目前 除本案外只 有 “ 龙湖春天 ” 一个项目 ，该项目 占地 782 亩，容积率 ，总建筑面积达 62 万方， 主要 以多层（ 6 层）、 小高层 （ 11 层）、别墅（ 2～ 3 层） 及 花园洋房（ 4 层）等建筑形态而 组成。 多层 项目销售基本结束，目前在 售 的主要是 部分小 高层 、别墅及花园洋房 项目。 根据市调印象显示，该 项目 别墅项目销售市场抗性较大。 项目以 小区环境绿化 为主打方向， 受到市场的良好反映。 区域房价 及 变化 趋势 参照目前 龙子湖 大学城 除本案以外唯一 的 房地产项目 “ 龙湖春 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 天 ” ， 通过对该案的调研 了解 ， 目前 其 住宅 销售 均价 3600 元 /平方米 左右 ，购买者以临近的高校教师以及周边县域富裕人群为主。 由于 龙子湖 大学城东南角将作为“ 京沪高速铁路 ” 沿线 少有的 几个重点 城市 停靠点， 同时蚌埠汽车客运站也将搬迁至此， 大量 的人流量将使 该区域后期发展潜力巨大。 当地政府也 在 完善大学城区域内的居住建设，根据城市规划正逐步实施中 ,伴随区域房产 市场的不断发展及龙子湖 生态公园的建设 并开放使用 ， 预测 该 区域未来年均价格涨幅仍将保持在 8%～ 15%左右。 预测未来均价可达 4500 元 /平米。 区域 性楼盘 的供需及竞争情况 目前龙子湖大学城区域内 除本案以外仅 有一个房地产开发项目 “ 龙湖春天 ” ，其他均为大学 园 区以及小部分农民回迁安置区和散落农户居住地。 总结：  本案周边竞争楼盘较少，仅有“龙湖春天”一个楼盘；其主要产品结构为别墅、花园洋房、多层住宅、小高层住宅、单身公寓、商业街等。  本案周边区域楼盘销售均价为 3600元 /平方米；主要为多层住宅，主力面积在 80～ 120 平米之间；总价在 35 万以内的房源接受程度较高。 目前 多层 、小高层住宅的接受度 较高，同时小面积户型的整体均价明显高于大面积房型的单价 100 元 /平米左右。  区 域内竞争楼盘的外立面、户型设计、景观设计等普遍较差，整体缺乏新意。  新城区现处于激烈的市场竞争中，楼盘的创新意识和魄力均较强（宝龙 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 城市广场），但其与当地消费者的结合程度较低。 鉴于以上市场分析，本案应定位于 中 高档楼盘，规划设计、外立面风格、销售现场布置及后期的物业管理水平都应充分体现出本案的 中 高档定位，房型以 二房、三房 传统畅销户型为主 ，适当引入创新户 型设计 ，面积应进行适当的控制， 以 80130 ㎡范围为宜。 具体内容详见产品塑造。 周边 商业市场竞争情况 龙子湖 周边 目前只有一处 商业 场所 龙湖春天大学城商业街， 沿成业路一侧， 以西班牙建筑风格建设 ，总建筑面积 51000 平方米，共 15 幢楼。 商铺一层层高 米，二、三层层高 米，面积 40～ 2020 平方米不等。 商铺租金水平，平均租金 35 元 /平方月，租金最高价达到 50 元 /平方月。 目前整体商业街 氛围 浓厚 ， 主要是依托 周边的大学校园消费 而得以繁荣。 基本以沿街 二至三 商 铺 为主，分布于 成业 路 一 侧 ，经营业态 有 ：餐饮美食、 服饰、 日用品 、网吧 等。 第 三 章 项目概况 第一节 项目基本情况 项目位于蚌埠 市 东海大道北侧， 正对面 （南） 为 占 地 面积达 1000 亩的 安徽财经大学新校区 ，地处 东海大道 与 曹山路交 叉口东北角 ， 东 临 汤和 路、西临 曹山 路、南临东海大道、北 临 向 湖 路。 总占 地 面积约 300 亩，规划总建筑面积 36 万平方米。 本期开发建设的为 22 期项目 ,总占地面 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 积 亩 ,地上总建筑面积 ， 规划总户数 468 户，绿 地 率38%。 本案四面临路，正南面的东海大道为蚌埠市主要城市道路， 目前 1111 12 207 路 公交车 穿行于项目四周 ， 本项目 交通便利。 本案 东侧 为大学城拆迁农民安置房 “农民新村”项目，总体建筑面积达 20 多万平方米，多层住宅，已基本入 住 ； 西侧 为 国家 3A 级旅游景区和省级风景名胜区 蚌埠市有名的 龙子湖风景区。 南 侧 为拥有安徽财经大学新校区、蚌埠医学院新校区、安徽电子信息职业技术学院、蚌埠学院等院校的大学城区，同时周边目前已建有配套性商业项目，为区域性消费提供场所； 北侧 为规划中的生态住宅区。 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 第二节 项目 相关经济指标 项 目 单 位 数 量 规划可用地面积 平方米 规划总建筑面积 平方米 （其中） 高层住宅 平方米 入户大堂 平方米 320 沿汤和路商业 平方米 规划住宅总套数 套 468 户均人口 人 /户 居住人数 人 1638 绿地率 % 38% 容积率 机动车停车位 个 374 （其中） 地面停车位 个 112 地下车库停车位 个 262 第三节 项目 SWTO 分析 一、优势分析 开发商背景优势 绿地集团是中国企业 500 强 和中国房地产龙头企业之一，成立于1992 年 7 月 18 日，在 2020 中国企业 500 强排名中位。