20xx年10月南京房地产市场研究报告_61页_易居房地产营销策划方案大全

20xx年10月南京房地产市场研究报告_61页_易居房地产营销策划方案大全内容摘要：

16月 17月 18月 19月110 月111 月112 月09 年12月13月 14月 15月 16月 17月 18月 19月固定资产投资增幅%数据来源：南京市统计局 五 . 全 市消费品市场继续保持回暖势头 13 季度，全市累计实现社会消费品零售总额 亿元，比去年同期增长 %，增幅比一季度加快 个百分点，比上半年加快。 扣除物价因素后，实际增长 %，比去年同期加快 个百分点。 图 25：南京市 消费品零售额 增幅走势图 0%5%10%15%20%25%30%4月 5月 6月 7月 8月 9月 1 0月11月12月091月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月社会消费品零售总额同比增长 数据来源：南京市统计局 第三章、房地产投资 一、开发投资额 19月，南京市房地产开发投资完成 ，比去年同期增长 %，较上月提高了 3 个百分点，占全 社会固定资产投资的比重 %，比重比去年旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 同期下降 个百分点。 图 3 1：南京市房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势图 1 001020304050601 5 月1 6 月1 7 月1 8 月1 9 月1 1 0月1 1 1月1 1 2月0 9年1 2 月 1 3月1 4 月1 5 月1 6 月1 7 月1 8 月1 9 月房地产开发投资同比增幅 住宅开发投资同比增幅 固定资产投资增幅 数据来源：南京市统计局 二、房地产建设指标 19 月，全市在建施工面积 万平方米，同比增长 %，其中，住宅施工面积 万平方米，同比增长 %，面积增幅均低于投资额增长；全市本年新开工面积 万平方米，同比增长 %，其中，住宅新开工面积 万平方米，同比下降 %。 图 32：南京市商品房及住宅累计新开工、施工面积同比增幅走势图 051015202530351 3月1 4月1 5月1 6月1 7月1 8月1 9月1 10月1 11月1 12月09年1 2月 1 3月1 4月1 5月1 6月1 7月1 8月商品房施工面积同比增幅（% ） 住宅施工面积同比增幅( % ) 数据来源：南京市统计局 09 年 19 月商品房、住宅的竣工面积同比也出现增长。 商品房的竣工面积同比增长 %，商品住宅竣工面积同比增长 %。 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 图 3 3：南京市商品房竣工面积同比增幅走势图 5 0 0050010001500202009年12月 1 3月14月15月16月17月18月19月110月111月112月09年12月 1 3月14月15月16月17月18月19月全市商品房竣工面积同比增幅 全市住宅竣工面积同比增幅 数据来源：南京市统计局 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 第二篇 市场交易篇 第四章 土地市场 一、土地资讯 2020 年 10 月， 南京市 无重要土地资讯发布 二 、本月公告土地分析 2020 年 10 月， 南京市国土局 无土地 挂牌 三 、本月成交 土地分析 地块 成交 走势分析 据本机构统计，截止到 2020 年 10 月 31日， 南京市国土局 共 举行 3场 土地 公开拍卖会 ， 共 有 17幅地块进入交易程序，总成交面积为 ，无论从成交幅数还是成交面积来看，均 可称之为 2020年土地市场最“疯狂”的时刻。 图 41：南京市土地市场供应走势 0306090120150万平方米 2 0020406080幅，亿元成交面积 1 .8 1 5 8 .2 5 1 4 .4 8 0 2 0 .0 9 1 0 .4 8 3 2 .0 7 1 3 .2 7 5 5 .2 6 1 3 9 .2 4成交幅数 2 6 5 0 2 6 10 6 13 17成交总价 0 .9 1 9 .1 4 1 .2 7 0 4 .7 4 9 .3 3 1 3 .8 8 8 .2 8 6 7 .4 4 7 4 .8 31月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月数据来源：南京市国土资源局，易居整理 10 月，全市成交土地总价为 亿元， 成交 综合楼面地价 为 2795 元 /平方米， 整体溢价率高达 118%。 其中 在 10 月 20 日 的一场土地拍卖会上， 国旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 土局 共推出 10 块土地 ，一次性出让总面积高达 110 万平方米，同时 吸引了54 家 开发商 参与竞拍， 历经近 3 个小时激烈 争夺，一举 诞生了 河西、仙林、江北 3 个 “ 新地王 ” ， 成为 各自区域楼面价新高 ， 同时， 此次拍卖会 共吸金67 亿元，创下南京土地拍卖 史上的 新纪录。 南京近期土地 市场的不断升温，最直接的原因 是 来自于 房产市场交易 的 活跃，加之较为宽松的财政与 金融政策 ， 引致 开发企业 资金比较充裕， 从而有力地 推动土地市场的 活跃。 同时， 中冶、华润 、 保利集团 等大型央企的频频进军，更 是 南京土地市场 的 一支“兴奋剂”，无论出于何种主观原因，面对当前制造业的产能过剩，对于资金雄厚的央企而言，房地产业无疑成为规 避 风 险的 最好投资方式 与 新的利润增长点。 从长远来看，加大土地供应将有利于 缓解房价 上涨， 但 在短期内 ，土地的“疯抢”所导致的土地价格攀升却客观上 助推了房价 的快速上扬，“地王”效应频现，曾经全市价格“谷底”的 江北房价 已 全线突破六千元大关 ，土地市场对商品房 交易市场的拉升作用 十分 明显。 成交 结构分析  区域 分布 从区域分布来看，江北与江宁板块成为本月土地出让的热点区域。 本月一向不温不火的 江北 土地市场 却看点 频出， 共有 9幅土地成功出让，出让总面积 ，占出让总量的 53%。 除 2幅六合区域的土地外，其余 7 幅均来自于浦口区域， 7 幅地块的整体溢价率高达 241%， 其中 6幅珠江镇地块均直接受益于 纬七路过江隧道。 从地块的高溢价与激烈争夺程度可以看出，随着交通利好的变现与自身生活配套的完善，珠江镇未来发展潜力日益凸现。 表 41 ：南京 10 月土地各区域成交情况 板块 面积 宗数 面积（ 万 m2） 占比（ %） 宗数 (宗 ) 占比（ %） 仙林 1 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 城南 1 河西 1 江宁 5 江北 9 合计 100 17 100 数据来源：南京市国土资源局，易居整理 图 42：南京市 10 月土地区域 成交 结构 河西, 2. 97 %江宁, 19 .28 %江北, 53 .08 %城南, 9. 28 %仙林, 15 .40 %数据来源：南京市国土资源 局，易居整理 其中，珠江镇花卉大道附近的 地块经 42 轮厮杀，落入南京东方臵地手中，楼面地价高达 4231 元 /平方米 ，溢价率为 212%，成为 2020年江北新“地王”。 无独有偶， 融侨地产 摘得的 地块 以 亿的总价创下 2020 年江北总价 新高； 位于浦口区泰山街道浦珠路以南 的 G59商业用地 总价 则 从 4700 万一路 飙升至 亿 ，溢价率高达 484%，江北土地市场的疯狂程度可见一斑，同时也带来了江北房价过万的“美好预期”。 相比之下，江宁土地市场则逊色了许多。 先是中粮地产 以 3151 元 /平方米的 楼面地价 夺得九龙湖 G47地块，与前一个月的 3910 元 /平方米 楼面价 的中冶地王相比黯淡了不少， 随后 3 幅滨江经济开发区住宅用 地拍卖现场冷清，最终全部以底价成交。 也 许 是人们将更多的精力集中于江北，也许是以上地块在位臵与品质上 均 存在客观缺陷，导致江宁市场热度低于预期也在情理之中。 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 河西、仙林与城南本月虽然各自仅有 1 幅土地出让，但也是看点频出。 河西 G51 地块 经 20轮竞拍 被 金基通产 获得，楼面地价高达 8212元 /平方米，超过 上 月华润所街 7 号地块创下的 7992 元 /平方米 楼面价 的记录， 从而 诞生了河西单价新地王。 仙林 G52马 群大庄 6 号地块 由于具备开发大规模低密度地铁楼盘 的潜质，受到众多知名开发商青睐，最终实力雄厚的 保利地产 再次出手， 以 亿元竞得 ， 6956 元 /平方米的楼面地价创仙林新记录。 城南 G53地块只有朗诗臵业一家 垂青 ，以 亿元竞得，楼面地价 1625 元 /平米 ，但即将上市的金地自在城项目也赋予了该地块无限的 想象 空间。  土地属性 从 出让土地的性质来看 ， 10 月成交土地仍然以 二类居住用地为主， 共成交 10 幅地块，占 成交 总面积的 66%，其中商品住宅供应的主力区域江北与江宁板块各 出让 4 幅，河西与 仙林 分别 成交 1 幅。 图 43：南京市 10 月土地成交用途结构 商业混合用地12 . 09 %商务办公用地1. 24 %居住、商业混合用地20 . 39 %二类居住用地66 . 29 %数据来源：南京市国土资源局，易居整理 本月商住混合用地共成交 3幅，分 别来 自于江北、江宁 与 城南板 块 ， 3 幅商 业 混合用地 与 1 幅商 办 用地 则 全部 来 自于江北 区 域， 可 见 ，江北板 块 的商业 用地目前也是炙手可 热。 其中，本月 唯一一 块纯 商 业 用地 —— 浦口 区 泰山街道浦珠路以南 地 块 引 来 6 家企 业竞买，最终 南京市浦口特易购地产以 亿 收入囊中 ，楼面价 达 3969 元 /平米。 作为英国最大的连锁零售旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 47%24%0%29%0 0%50 % 50% 100% 100 %以上商特易购， 是 仅次于沃尔玛、家乐福和家得宝 的 全球第四大超市集团 ， 该企业的进驻对江北生活配套的完善将起着 至关重要 的作用。  地块规模 图 44：南京市 10 月土地成交规模结构 51 0万㎡18%10 万㎡以上29%15 万㎡47%1万㎡以下6%数据来源：南京市国土资源局，易居整理 从单 幅地 块 的规模 来 看， 10 月出让 地 块 集中于 15 万平方米之 间 ，共有 8幅地 块 成交，占出让土地总幅数的 47%。 此外， 10 万平方米以上的地 块 有所增加，共成交 5 幅，除江北 2 幅外，仙林、城南 与 江宁各 1 幅，其中，江北 浦口区花卉大道 02 地块出让总面积达 ，为本月。