-20xx【经典】年惠州市博罗县石湾项目可行性研究报告

-20xx【经典】年惠州市博罗县石湾项目可行性研究报告内容摘要：

道路交通 （ 1）本小区北面为 湾湖西路 ，西面 为 27 米的 规划 路 ； 东面 临两小规模工厂、镇干部宿舍 ， 周边有较多农村自建房 ；南 面为 34 米 宽 的 永康大道。 （ 2）本小区主要出入口位臵及有关限制详见规划控制图； （ 3）本小区道路系统已采取人车分流方式； （ 4）本小区住宅按实际每户 个车位配建停车 位 ； （ 5）结合用地 总 平面规划设计，统筹安排绿化式地面停车位。 15 五 、 项目 SWOT 分析 优势（ S）  地形 优势 项目位于石湾镇政府西侧，南临永康大道，北临湾湖西路，西北远望湖山工业区，东北面紧邻石湾工业区。 又与石龙乡比邻。 项目地形平整周边生活配套齐备，无不良建筑。  主题概念 优势 将打造成为石湾镇首席大型人文原生态高尚社区，将打造成为石湾、石龙、石排三镇的居住核心，将是石湾南部及周边区域（石龙、石排、石街、茶山等区域）的后花园，区域房地产市场的新标杆。  周边生态环境景观 优势 项目周边为规划中的 生活片区，与镇中心约 200 米闹中取静，小区的小高层部分可观江景。 城市感强。  景观优势 项目北临山景绿化，东 临 建设中的增城中学运动场，具有明显的景观资源优势。  周边公交系统及配套设施 优势 项目有多条公交线路经过，并且站点离项目较近。 横贯镇区及石龙的 1 路公交车及其他公交线路距项目约 200 米左右，出行便捷。 教育、医疗、其他生活配套齐备，生活安逸自在。  周边环境 周边区域的规划定位清晰，有助于提升本地块的开发潜力。 劣势（ W）  环境劣势 16 项目土地平整，建筑趣味不足。 弱化方法： 可依据理性随机的原则， 运用 园林手法 、规划手法及建筑手法 ， 使得项目既 成为 城市的风景线，又是业主可邻里守望、可闲庭信步的美好家园。  开发、销售周期易受市场整体影响 本项目是总建筑面积约 万平方米的中大型社区，而石湾 市场 刚开始启动 ，受未知的后期市场影响大。 弱化方法： 产品多元化，扩大消费群体，争取快速建成、快速销售，可大大减少开发、销售周期所带来的不确定因素的影响。  人文环境及形象较差 地块周边虽有整体规划，但启动有待时间，目前 项目 周边地区人气较淡薄。 弱化方法： 可通过项目工地与现场包装，提高项目形象。 在项目开发初期，适当建造相应的社区 配套，以增加人气及居住氛围。 机会（ O）  市场 石湾镇及石龙镇 经济发展迅速， 本项目地处商业 中心 附近，为本 房地产 项目 提供了良好的外部环境； 该地区 商品房空臵面积比上年有所减少，有效供求出现缺口，是发展商入市的好时机；外来需求不断增加，市场需求空间大，易于销售；  规划 多项市政利好涌现，本项目均在其影响范围内；  消费者心理 目前消费者对居住品质的要求不断提高，即享受都市繁华又向往幽静环境、优美环境，本项目都可同时满足；相对来说本项目的客户群得以扩大。  产品形态 17 目前 石湾 市场上的产品缺乏能够引导市场需求的项目，基 本上是对其他城市的成功产品及文化的克隆，这对项目存在一个很大的机会：重新依项目特点定义符合城市气质和居住文化，树立属于 石湾 人生活方式和人居文化的标准。  目前 石湾 楼盘质素一般 目前 石湾 尚缺乏品质卓越的中、高档次楼盘，对未来地块的规划大有空间。 威胁（ T）  竞争对手 占有市场先机 位于项目附近的 丽湾花园、心怡花园 比本项目早进入市场，将会分流部分客源。 规避策略： 开展品牌建设，打造统一品牌形象和服务；扩大品牌知名度；开发出高性价比的适销对路的产品，力争市场的美誉度； 另外该项目已进入销售尾期，对本项目的竞争压力 已降至最低。  市场板块竞争 本项目所处的区域尚有很多未开发的土地，存在未来的竞争对手。 规避策略： 突出板块间所具有的不同特色，避免正面竞争； 遵循“人无我有，人有我优”的原则，吸收竞争对手的优点，规避自己的弱点；  区域规划目标实现需要时间 该地块的 规划为 高尚住宅区域，但各项市政配套的建设程度将会成为项目开发成功的关键问题。 规避策略： 关注城市规划建设的进程，合理调控本项目的销售排期和营销计划，尽可能适时合理利用各个市政规划项目的发展趋势； 18 六 、项目规划及定位 项目的初步规划分析： 项目开发定位及市 场策略 将项目开发成为 石湾镇 高档标志型楼盘，并依托项目周边优质资源，以差异化、领先性产品赢得市场； 项目市场定位 项目定位 为 石湾镇的高档人文大社区，博罗县人居环境最优的花园式居住区；惠州市综合质素 最 优的文化社区。 项目客户定位 本项目自身特点具备成为 石湾镇 标志性房地产项目的竞争基础，同时考虑到本片区当地买家对区域的忠诚度较高，因此本项目拟将目标客户定位在“在石湾周边工作、居住的长期居民和原居民”、“在石湾周边工作的外来白领”和“石湾周边乡镇富裕的居民”这三类人群中。 考虑到石湾长期居民和原居民对区域的地域情结较重，本项目将重点关注并在项目开发首期着重关注该类人群。 产品类型定位 总体：花园式精品社区，营造安静的居住环境，建筑品质感高。 本案周边更有绝佳的景观资源，应该塑造石湾镇最优居住精品社区的定位。 住宅：以小高层，中高层为主；小高层底部设计情景洋房，转劣势为优势，预计情景洋房将会热销。 户型面积建议以 100 平方米－ 140 平方米大户型为主，这符合石湾客户偏好大面积户型的消费习惯。 商业：沿建筑底部设计商业，不再独立设臵商业。 利用项目的园林设计与项目周边的景观资 源呼应，利用安静舒适的环境吸引消费者前来休闲消费。 19 七 、项目开发建设及经营的组织与实施计划 建设方式 项目设计单位为 广 州市山鼎建筑设计咨询 有限公司，该公司是国家建设部批准的建设工程及相应的工程咨询和装饰设计甲级资质企业，具备有众多的经验丰富的优秀设计技术人员，曾独立完成多个开发项目的设计任务，多个楼盘被广州市城建部门评为明星楼盘。 项目施工单位为 汕头市 澄海区 凤翔 建筑 工程 有限公司，该公司是国家建设部批准的 二 级总承包企业，可承建大型小区和高层建筑。 该公司有 三 十 余 年的施工管理经验，技术力量雄厚，聚集 大批高中级施工管理人才，建筑质量绝大部份达到优良等级，在消费者中树立了良好的声誉，加上其施工速度快，多层楼宇从开始施工到交楼仅用七个月时间， 12 层带电梯楼宇只用 10 个月便能交付业主使用，这为本项目开发建设提供了有力的保证。 同时项目还将聘请工程监理，有效控制项目的工期、成本及质量。 八 、基础数据说明 以下单位成本按建筑面积预测 １、土地成本为 元 /平方米； ２、前期费用为 元 /平方米； ３、建安成本为 元 /平方米； ４、公建配套费为 元 /平方米； ５、 市政及环境工程费为 元 /平方米； ６、管理费按上述 2— 5 项之和的 5%计算； ７、不可预见费按上述 2— 4 项之和的 5%计算； ８、销售费用按销售额的 %计算； ９、财务费用按实际借款测算； 营业税金按销售额的 %计算； 1所得税按 33%计算。 20 九 、项目投资估算、资金筹措计划 本项目开发建设投资为 57,484 万元，总成本费用 60,205 万元 ,计划采用滚动式开发，计划资金来源于： 股东投入自有资金 21,000 万元； 向银行借款 24,000 万元；通过预售筹集建设资金 15,205 万元。 成本估算 成本估算表 序号 项目 建筑单位成本 销售单位成 本 总成本 （万元） 1 土地成本 10,243 2 前期工程费用 1351 3 建筑安装工程 32545 4 市政及环境工程 2777 5 公共配套工程 3283 6 开发间接费用 314 7 不可预见费 1859 8 行政管理费用 731 9 营销费用 4151 10 运营费用 230 建设投资合计 57484 投资成本、资金筹措计划，判断每年所需的建设投资资金量 投资成本、费用估算及资金筹措表 项目 合计 建设经营期 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 资金投入 土地成本 10243 3000 1308 2020 3935 前期工程费用 1351 458 458 435 建筑安装工程 32545 10994 12670 6881 2020 市政及环境工程 2777 388 1189 900 300 公共配套工程 3283 438 1245 1000 600 开发间接费用 314 70 90 90 64 不可预见费 1859 400 700 459 300 行政管理费用 731 250 200 200 81 营销费用 4151 1300 1651 800 400 运营费用 230 60 80 60 30 建设投资合计 57484 3000 15666 20283 14760 3775 财务费用 2721 550 1300 671 200 总成本费用 60205 3000 16216 21583 15431 3975 21 资金筹措 自有资金 21000 3000 4265 6800 6935 银行贷款 24000 8000 10000 6000 预售资金 15205 3951 4783 2496 3975 资金筹措合计 60205 3000 16216 21583 15431 3975 项目资金成本及借款还本付息估算 借款还本付息表 单位：万元 序号 项 目 合 计 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 年初借款余额 8000 14000 11000 2 本年借款 24000 8000 10000 6000 3 本年应付利息 2721 300 1053 810 558 4 筹资费用 5 本年还本金额 24000 4000 9000 11000 6 年末借款余额 8000 14000 11000 0 7 偿还借款本息的资金来源 26721 300 5053 9810 11558 投资回收 26721 300 5053 9810 11558 十 、项目销售收入及利润的估算 收入预测 收入预测表 单位：万元 年份 出售比例 类型 单价 （元 /㎡） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 10% 住宅 3500 0% 商铺 7000 0% 车位 85000/个 2020 年 30% 住宅 3500 10% 商铺 7000 0% 车位 85000/个 2020 年 30% 住宅 3500。