-秦皇岛山海关_东罗城项目前期策划报告_81doc_20xx【经典】年

-秦皇岛山海关_东罗城项目前期策划报告_81doc_20xx【经典】年内容摘要：

窥豹一斑。 具体情况如下： 报告对中国内地富裕人群的界定标准是家庭年收入在 万美元以上（约合人民币 万元） ， 据分析预测，在 2020 年中国的富裕人群约为 290 万户，到 2020 年将增长到 850 万户。 调查 还 显示，中国富裕人群年龄低于亚洲平均水平，在中国内地的富裕人群中， 30 岁以下的占 22％， 31 至 46岁的占 64％， 46 岁以上的占 14％。 该报告声 称，内地富裕人群主要由相对年纪较轻的人士构成，这在整个亚太地区都相当罕见，比如在日本的富裕人群中， 70％的富翁在 46 岁以上。 尽管年轻，但内地富裕人群大都具备较高学历， 50％的人拥有本科学历， 33％拥有硕士以上学历， 11％拥有大专学历，高中毕业和高中以下文化程度的分别占5％和 1％。 富裕人群的消费最大特征： 热衷购置房产 ： 多数内地富裕人 群在 2020 年前已经购置了第一处房产。 其中 18％的人在 1996 年前购置， 41％的人在 1996 年至 2020 年间购置， 41％的人在 2020 年后购置。 报告分析认为，富裕人群把房地产作为一项重要的投资。 随着房产购置的增加，房产的面积也逐步扩大。 富裕山海关 东罗城项目前期策划报告 24 人群第一处房产的平均面积为 129 平方米，第二处为 171 平方米，第三处为 184 平方米，第四处高达 208 平方米。 普遍喜欢旅游： 结果显示，中国富裕人群喜好休闲娱乐。 其中 国内外旅游是他们休闲娱乐的最大支出 ， 2020年 ％的富裕家庭在休闲和娱乐活动方面的花费高达 1 万美元。 其次是健身、游览主题乐园、运动和社交活动。 过去一年内，有 ％的富裕人群至少在国内旅游三次， 30％的富裕人群一年出国旅游至少三次。 从上可以看出国内的富裕人群热衷于自身寻求更高品质的居所，由于该群体大部分年龄都在 31—— 46 岁之间且文化水平较高，中国传统文化对该群体 又 有较大影响，所以接受两世、三世或者四世同堂的传统家庭生活理念，另外因气候不够温和 而 更换现有居住地 、 中小城市一直坚挺的房价走势使之坚定投资回报的信心 、 固定的海滨度假场所 、 低密度的房屋抗震性优于平层和高层（安全需要） 、 高星级服务的别墅、餐饮、娱 乐 等也是推动消费需求的重要因素。 客户需求结论 ： 参照国内同类 成功 项目（如：海南的“南海传说”“博鳌论坛”等）比较分析， 在 99 年已经有这样的消费需求出现，只是在 93— 97 年国内地产危机后， 98 年地产复苏时才被市场发现。 99 年后国内地产一路高歌，高端消费需求量井喷式涌现，以至于很多开发商投入到复合型商业旅游地产中，经过近两年的大浪淘沙后， 配套不足、承诺不山海关 东罗城项目前期策划报告 25 到位、服务差、项目区位不好的项目逐步被淘汰出局。 结合项目的综合情况，山海关开发前景广阔，旅游市场正在初步回升，在秦皇岛和山海关的“十一五规划”中已经明确 了旅游业的主导地位。 在山海关围绕京津唐、山西、内蒙和东北区域开发复合型商业旅游地产是可行的。 在本案中， 作为 山海关 首个 五星级 酒店物业， 东罗城项目开发 万平方米的五星级酒店将 携手法国雅高、喜来登或者美国希尔顿国际著名品牌酒店管理公司先 时落成。 由于 项目位置的优越性 ，驱车前往 海港口 区仅需 15 分钟 ，到山海关火车站 2 分钟 ，往 山海关 机场需 1０ 分钟，因此酒店具有明显的区位优势。 据 调查 ， 目前，整个 山海 区四星级以上酒店仅有 １ 家，靠近港口的位置更是缺少星级酒店。 而 据政府内部消息，山海关凭借国际级别天然不冻良港，近年内就 会转化成国内最大煤炭转运港口。 届时，临近港口 将 分布着上千家船务代理和货物代理公司 及煤炭能源类公司分部， 这些公司每年的客户商务接待费用高达几百万、甚至上千万元。 酒店方面预计，正式运营后，他们每年的平均入住率能达到 ８ 0%左右，处于商务酒店运营的良好区间 ，也能为小区内别墅和企业会所类的销售提供优质的客户资源。 东罗城五星级酒店落成以后，除了在酒店内部满足业主消费、政府接待和外部常客消费需求以外，还将为业主提供“管家＋保姆式”五星级配套物业服务。 山海关 东罗城项目前期策划报告 26 第 三 部分： 市场分析 国内宏观经济与房地产行业 状况 A、 中国宏观经济： 山海关 东罗城项目前期策划报告 27 A 发改委宏观研究院： 未来投资走势将继续保持稳定增长的态势 当前投资反弹的压力依然较大，房价虚高的泡沫等不稳定因素仍未从根本上消除，有关部门仍然不可能放松宏观调控的力度，这也决定了整个二季度乃至下半年的投资增长会保持平稳的态势，增长速度会控制 20%— 25%的区间范围内，投资大幅度下滑和强劲反弹可能性不大。 (1)未来投资总量将继续保持稳定增长的态势。 从 1— 5 月来看，城镇投资同比增长 %，尽管低于上年同期的同比增长速度，但月度投资同比增长速度还是不断上升的。 与此相联系， 城镇投资率也是不断攀升的， 2020 年 1—3 月城镇投资率为 19%， 2020 年 1— 3 月为 %， 2020 年 1— 3 月上升为 %，这说明目前投资增长对国民经济增长的贡献率依然居高不下，投资反弹的可能性依然存在。 (2)投资结构有保有压的力度将进一步加大。 面对房地产业的“过热”局面，在国家的宏观调控下，今年以来房地产投资同比增长速度与占全社会投资的份额一直呈现下滑状态。 但是房地产投资中的结构失调仍比较明显。 在整个房地产开发中，经济适用房的投资增长速度，今年以来一直呈现明显下滑的状态，说明房地产投资追逐 价高利大的倾向是比较明显的。 从投资来源来看，值得高度重视的是，房地产业自有资金来源所占比重呈现逐步下降的态势。 而同时房地产资金来源中的国内贷款的比重却一直较高，占整个资金来源 20%左右，定金和预付款的比重也呈现明山海关 东罗城项目前期策划报告 28 显的上升状态，这说明房地产业投融资的结构失衡乃至风险控制仍然令人担忧。 加强房地产业投融资结构的调整仍是当前面临的重大任务。 由于房地产业投资份额中全社会的投资比重高达 26%，因此，继续加强房地产业的投资调控意味着整个投资增长的大局将不会出现明显波动。 A 宏观经济“四个关键词” （ 1）“稳定”： 宏观政策的主调。 近几年，宏观调控实施了一系列新的政策。 在通胀压力减弱、投资增幅降低的新形势下，已经出台的措施会不会改弦更张，新的措施会不会出现，这是经济界普遍关注的问题。 从中央确定的下半年经济发展原则可以看出，“稳定”排在第一位，将是宏观调控政策的主调。 这种政策的定位，来源于对当前经济形势的正确判断。 问题的一方面是，宏观调控的效应在逐步释放，但是并不表明可以得胜回朝。 不少地方制定了较高的投资增长目标。 上半年，新开工项目计划总投资增长２４．３％，比一季度加快２２．８个百分点。 宏观调控的任务依然很重，已 经出台的措施还需要继续执行下去。 问题的另一方面是，经济增长中已经出现了一些减缓的因素。 价格在低水平增长、部分企业生产经营困难、农民增收不利因素增多。 国家统计局的一位专家认为，“当前，暂不宜出台紧缩性调控措施。 ” 国家发展改革委新闻发言人曹玉书说，下半年宏观调控的力度总体上既不加大也不放松。 山海关 东罗城项目前期策划报告 29 （ 2）“微调”：新问题将更受关注。 稳定，并不等于静止不动。 把握好分寸，针对矛盾和问题“微调”是必须的。 一些经济学家在分析当前形势时指出，有三个新的问题需要高度关注： 一是农民消费的增长后劲减弱。 粮食价格呈现疲态 ，农业生产资料价格普遍大幅度上涨。 上半年由于农资涨价，农民人均多支出４０元，加上自然灾害影响，农民增收难度加大。 这对农村消费市场持续扩大会带来不利影响。 二是企业利润增速明显回落。 上半年工业企业实现利润增幅比去年同期回落２２．５个百分点。 亏损企业亏损额上升幅度比去年同期提高５７．８个百分点，创１９９９年以来最高水平。 三是全球经济增长放缓，对外贸易存在一定的不确定性。 国际原油价格持续大幅度上扬，提高了我国原油价格。 恐怖袭击事件也使世界经济的不确定性进一步增加。 一些国际组织调低了先前对2020年经济增长的 预测。 针对这些新的问题，调整一些宏观经济政策，十分必要。 要在继续实施稳健的财政、货币政策的同时，适当增强税收、信贷的灵活性，正确引导企业的生产经营预期和消费者预期，保持投资和消费需求的稳定增长。 （ 3）“优化”：进一步缓解结构矛盾。 更加注重区别对待，是今年宏观调控的一大特点。 下半年宏观调控的一大重点也将是，如何优化经济结构。 在投资结构方面，一些地区投资增长速度仍然过快。 统计表明，上半年全国投资增幅超过３０％的就有１０个省份，而一些地区投资增幅回落较大，新开工项目计划投资同比下降较多。 山海关 东罗城项目前期策划报告 30 从房地产投资 看，小户型、中低价位住宅供应严重不足，经济适用房投资比重持续下降。 （ 4）“改革”：在重点领域寻求突破。 宏观经济中暴露出的问题，与体制的弊端有着密切的关系。 积极稳妥地推进改革，在重点领域寻求突破，将是下半年经济工作的一项重要任务。 【结论】：对于国家的宏观层面来讲，经济的发展要求“稳定”，稳定压倒一切，不过稳定的同时要求有发展。 在这样的背景下，企业和个体多余资金都会释放出来，要 么 寻求 项目运作、 金融投资品，要 么 寻求不动产。 对于企业和个体高端群体来讲，在不动产的寻求上就注重档次高、安全性强与私密好的地方，本 项目正好具备这些要素。 B、 房地产行业发展形式： B 当前全国房地产市场运行 的 ６个主要特点 1） 房地产投资增幅继续回落。 据国家统计局统计快报， 07 年 16 月份全国房地产投资增长 ％，其中商品住宅投资增长 ％，增幅呈逐月回落趋势。 房地产开发投资增幅比一季度增幅回落 个百分点；增幅低于同期城镇固定资产投资增幅 个百分点。 2） 供求关系有所改善。 据国家统计局数据， 07 年 16 月份全国商品住宅销售面积增幅， 5 年来首次低于竣工面积增幅，供求关系有所缓和。 据房地产市场信息系统最新数据，过去 供求矛盾比较突出的杭州、南京、青岛等城山海关 东罗城项目前期策划报告 31 市，市场供应开始略大于需求。 3） 商品住房交易结构有所调整。 商品住宅成交总量下降，高价位、大套型住房成交量下降较大，中低价位、中小套型住房成交量较为平稳。 07 年 16 月份， 40 个大中城市中，有 19 个城市商品住房登记销售面积同比负增长。 4） 投机性购房得到初步遏制。 根据各地交易情况监测，短期投机性住房需求得到遏制，住房交易行为渐趋理性。 一些投机、投资性购房以及空关的二手住房，开始转向长期出租，租赁市场房源供应量明显增多。 5） 商品住房平均价格涨幅趋稳。 据国家统 计局统计快报， 07 年 16 月份，全国商品住宅平均价格 2783 元 /平方米，同比增长 %，增幅比一季度回落 个百分点。 据房地产市场信息系统数据， 6 月份， 40 个重点城市中，有 14 个城市商品住宅平均销售价格环比负增长， 14 个城市二手住房平均成交价格环比负增长。 14 个作同质楼盘跟踪比较的城市中， 3 个城市环比负增长， 7 个城市环比增长 %以下。 6） 房地产信贷增速放缓。 据人民银行统计， 07 年 截至 5 月末，我国银行业金融机构房地产贷款余额 万亿元，增幅回落 个百分点。 其中住房开发贷款余额 亿元，增幅回落 个百分点。 4 月份当月住房开发贷款余额首次出现下降。 个人住房消费贷款新增额也呈现逐月减少趋势。 B 07年三、四季度和 08年一季度 全国 70个主要城市房价变化： 山海关 东罗城项目前期策划报告 32 根据国家发展改革委、国家统计局调查显示 ： 2020 年 7 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 %，涨幅比上月高 个百分点；环比上涨 %，涨幅比上月高 个百分点。 2020 年 8 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 %，涨幅比上月高 个百分点；环比上涨 %，涨幅比上月高 个百分点。 2020 年 9 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 %，涨幅比上月高 个百分点；环比上涨 %，涨幅比上月高 个百分点。 2020 年 10 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 %，涨幅比上月高 个百分点；环比上涨 %，涨幅比上月低 个百分点。 2020 年 11 月 ， 全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 %，涨幅比上月高 个百分点；环比上涨 %，涨幅比上月低 个百分点。 创下 05 年 7 月以来的最大单月涨幅。 2020 年 12 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比 上涨 %，涨幅与上月持平；环比上涨 %，涨幅比上月降低 个百分点。 山海关 东罗城项目前期策划报告 33 2020 年 1 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 %，涨幅比上月高 个百分点；环比上涨 %，涨幅比上月高 个百分点。 2020 年 2 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 %，涨幅比 1 月低 ；环比上涨 %，涨幅比 1 月低 个百分点。 2020 年 ３月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨。