(可研报告西溪诚园项目可行性研究

(可研报告西溪诚园项目可行性研究内容摘要：

（ 1）成交 —— 市场成交持续稳定，成交量高位运行 35 月份以来，全国市场持续稳定增长，但涨幅逐步收窄，多数城市商品住宅成交仍保持了上升态势，少数城市成交在 4 月份冲高后， 5 月份有所回落。 从 2020 年 5 月底商品住宅的存量来看，在连续多月市场回暖，成交回升的情况下，除了长春由于本月供应大幅攀升使得存量与上月基本持平外，其他多数城市的存量都不同程度下降。 今年 15 月份，各主要省市商品房销售面积和销售 额均呈现较大幅度增长。 地区 商品房销售面积（万平方米） 销售面积增速（ %） 全国总计 浙 江 北 京 天 津 辽 宁 上 海 江 苏 山 东 广 东 地区 商品房销售面积（万平方米） 销售面积增速（ %） 海 南 安 徽 河 南 湖 南 新 疆  5 月份 全国主要城市商品住宅市场交易数据 区域 城市 2020 年 5 月 2020 年月均值 相比 08年均值增幅 2020 年月均值 相比 07年均值增幅 成交量 同比增幅 环比增幅 存量 环比增幅 华东 上海 % % % % % 南京 % % 362 % % % 杭州 % % % % % 合肥 % % % % % 宁波 % % / / % % 无锡 % % % % % 华北 北京 % % % % % 天津 % % / / % % 长春 % % 418 % % / / 华南 深圳 % % % 33 % % 厦门 % % / / % / / 海口 % % % % / / 中西部 西安 % % / / % % 长沙 % % % % % 郑州 % % % % % 重庆 % % % % / / 成都 % % % % % 南昌 % % % % % 资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 （ 2）价格 —— 市场成交价格在从快速增长进入平缓微涨阶段 今年 15 月份，各主要省市商品房销售面积和销售额均呈现较大幅度增长。 地区 商品房销售额（亿元） 销售额增速（ %） 全国总计 浙 江 北 京 天 津 辽 宁 上 海 江 苏 山 东 广 东 海 南 安 徽 河 南 湖 南 新 疆 表 1 6 主要一线城市 2020 年 5 月份商品住宅成交均价表 城市 2020 年 4 月 2020 年 5 月 5 月项目价格表现 成交均价（元 /m2） 环比增幅 成交均价（元 /m2） 环比增幅 上海 13268 % 13495 % 上涨 北京 12279 % 12922 % 普遍上 调 深圳 12906 % 13340 % 基本持平，个别楼盘涨价 广州 7978 % / / 持平，个别楼盘涨价 资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 表 1 9 主要二三线城市 2020 年 5 月份商品住宅成交均价表 区 城市 2020 年 4 月 2020 年 5 月 2020 年 5 月项目价格表现 域 成交均价（元 /m2） 环比增幅 成交均价（元 /m2） 环比增幅 华东 南京 6277 % 6572 % 微涨 杭州 12669 % 12836 % 微涨 合肥 4120 % 4153 % 持平 苏州 6746 % / / 微涨 宁波 8912 % 9275 % 微涨 无锡 5817 % 5991 % 微涨 常州 4432 % 4582 % 持平 华北 沈阳 4635 % 4550 2% 微跌 天津 6680 % 6923 % 微涨 济南 6063 % 5632 % 微跌 青岛（四区） / / / / 持平 大连 6612 % 7423 % 上涨 长春 4150 % 4250 % 持平 太原 4654 / 4752 % 持平 华南 厦门 8428 % 7994 % 持平 海口 4663 % 4571 % 持平 中西部 武汉 5157 % 5267 % 持平 西安 4603 % 4601 % 微跌 长沙 3965 % 4024 % 持平 郑州 4425 % 4764 % 微涨 重庆 4263 % 4361 % 微涨 成都 5547 % 5759 % 微涨 南昌 4609 % 4525 % 持平 资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 （ 3） 投资 —— 房地产投资明显回升 1． 国房景气指数继续回升 5 月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 ，比 4 月份继续提高 点，市场景气度已逐渐回升。 这与商品房实际成交市场 回暖情况相一致。 图 1 1 全国房地产开发景气指数趋势图 104 106 88909294969810010210410610820 07 年3月20 07 年4月20 07 年5月20 07 年6月20 07 年7月20 07 年8月20 07 年9月20 07 年10 月20 07 年11 月20 07 年12 月20 08 年1月20 08 年2月20 08 年3月20 08 年4月20 08 年5月20 08 年6月20 08 年7月20 08 年8月20 08 年9月20 08 年10 月20 08 年11 月20 08 年12 月20 09 年2月20 09 年3月20 09 年4月20 09 年5月 资料来源：国家统计局； CRIC 中国房地产决策咨询系统 2． 房地产投资明显回升 房地产开发投资增幅连续三个月提高 15 月，全国完成房地产开发投资 10165 亿元，同比增长 %，增幅比 14 月提高 个百分点。 其中，商品住宅完成投资 7105 亿元，同比增长 %，比 14 月提高 个百分点，占房地产开发投资的比重为 %。 自 3 月份以来，房地产 开发投资随固定资产投资一起，实现连续 3 个月增长，表明开发商对市场信心已逐渐恢复。 图 1 2 全国房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势图 2020年1~3月2020年1~4月2020年1~5月2020年1~6月2020年1~7月2020年1~8月2020年1~9月2020年1~10月2020年1~11月2020年1~12月2020年1~3月2020年1~4月2020年1~5月2020年1~6月2020年1~7月2020年1~8月2020年1~9月2020年1~10月2020年1~11月2020年1~12月2020年1~2月2020年1~3月2020年1~4月2020年1~5月亿元房地产开发投资同比增幅 住宅开发投资同比增幅 固定资产投资增幅 资料来源：国家统计局； CRIC 中国房地产决策咨询系统 土地购置面积同比降幅维稳 15 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 9875 万平方米，同比下降 %，与上月持平，但市场实际情况表现较好。 在市场回暖以及未来通胀预期的影响下，本月众多开发企业出现拿地行为，多轮竞 价争夺土地的现象频现。 与实际情况相比，该数据有所滞后。 15 月，完成土地开发面积 8845 万平方米，同比下降 %，降幅较上月扩大 个百分点。 这主要是由于 08 年的房地产投资增长放缓，开发商建设速度放慢，导致完成土地开发面积同比降幅继续扩大。 图 1 3 全国土地购置面积及开发面积同比增幅走势图 土地购置面积同比增幅 土地开发面积同比增幅 资料来源：国家统计局； CRIC 中国房地产决策咨询系统 （ 4）、 成交结构 —— 投资需求推动中高档产品全面热销 随着市场的逐步走好， 2020 年 5 月全国中高档住宅呈现了全面热销的态势，总体来看，一线城市的投资型产品成交所占比重持续走高，尤其是大户型及别墅产品表现突出；二线城市的中高档住宅比重也逐步上升。 上海别墅热卖，中高档产品成交走强 图 1 4 上海成交面积段结构图（单位：平方米） %%%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%2 0 0 9 年3 月2 0 0 9 年4 月2 0 0 9 年5 月9 0 以下 90120 120150 150200 2 0 0 以上 资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 从成交价格结构来看，有两个特点，一是刚性需求支撑的中低档住宅成交比重呈上升趋势；二是中 高档住宅持续热销。 图 1 5 上海成交价格结构图（单位：元 /平方米） %%%%%%%%%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%2 0 0 9 年3 月2 0 0 9 年4 月2 0 0 9 年5 月低档（7 0 0 0 以下） 中低档（7 0 0 0 1 5 0 0 0 ） 中档（1 5 0 0 0 2 0 0 0 0 ）中高档（2 0 0 0 0 3 0 0 0 0 ） 高档（3 0 0 0 0 以上） 资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 北京大户型成交快速上升，高档住宅升温 图 1 6 北京成交面积段结构图（单位：平方米） %%%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%2 0 0 9 年3 月2 0 0 9 年4 月2 0 0 9 年5 月9 0 以下 90120 120140 140220 2 2 0 以上 资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 从成交价格结构来看，北京中高档住宅成交比重连续几月上 升，尤其是高档住宅成交比重 5 月回升态势显著，较上月增加了 个百分点，达到 6%。 高档住宅比重上升主要是由御园、北京尊府等高端楼盘成交回升所带动。 图 1 7 北京成交价格结构图（单位：元 /平方米） %%%%%%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%2 0 0 9 年3 月2 0 0 9 年4 月2 0 0 9 年5 月低档（8 0 0 0 以下） 中低档（8 0 0 0 1 2 0 0 0 ） 中档（1 2 0 0 0 1 5 0 0 0 ）中高档（1 5 0 0 0 2 5 0 0 0 ） 高档（2 5 0 0 0 以上） 资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 投资需求推动深圳小户型热销 图 1 8 深圳成交面积段结构图（单位：平方米） %%%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%2 0 0 9 年3 月2 0 0 9 年4 月2 0 0 9 年5 月9 0 以下 90120 120144 144200 2 0 0 以上 资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 从成交价格结构来看，一方面是中高档住宅成交持续扩大，中高档住宅、高档住宅5 月成交所占比重合计为 %，较上月增加 个百分点；另一方面是低档住宅比重扩大，较上月上升了 个百分点，达到 %。 图 1 9 深圳成交价格结构图（单位：元 /平方米） %%%。