(可研报告南山老年会馆项目可行性报告4-

(可研报告南山老年会馆项目可行性报告4-内容摘要：

养老的客户群体分为六类，分别是：低龄健康老人、慢病自理老人、高龄自理老人、专业照护老人、高龄长照老人、失智老人。 均为有庞大市场需求基础又可以盈利的市场，经我们调研，北京上海这样的一线城市，专业照护老人每月收费可高达 1－ ，依然有市场，但是由于这几类人群对服务的专业要求高，老人的护理风险高，开发企业又不具备服务能力等原因，众多的企业不敢、不愿也不会涉足；而非刚需养老的三类客户中，尤其是低龄健康老人的群体一直被国内地产商作为主打的客户市场，而这个群体恰恰是支付意愿低、价格敏感、养老需求不明确的市场。 25 （一）服务定位 每一类客户群体对于物业、配套和服务的需求都有区别。 其中刚需养老的客户群体有三种：专业护理老人，高龄长照老人和失智老人，均为有庞大市场需求基础又可以盈利的市场 ，经我们调研，北京上海这样的一线城市，专业照护老人每月收费可高达 1－ 万元，依然有市场，但是由于这几类人群对服务的专业要求高，老人的护理风险高，开发企业又不具备服务能力等原因，众多的企业不敢、不愿也不会涉足；而非刚需养老的三类客户中，尤其是低龄健康老人的群体一直被国内地产商作为主打的客户市场，而这个群体恰恰是支付意愿低、价格敏感、养老需求不明确的市场。 依托南山自然资源优势，结合上述老人对养老机构需求意愿分析，将南山老年养护中心打造成以高品质的旅居享老 +疗养休养老为基础，配合机构养老的发展路线，最终发展 成为医护养老的新型养老机构，这一定位包含从机构养老延伸到异地养老，从护理养老延伸到医养结合型养老两个方面，服务包括： 旅居享老 =异地放松旅游 +候鸟式疗养 旅居享老指能自理的中老年人群体休闲旅居、养老养生、健康养生、旅游度假采用像“候鸟”一样四处度假旅游，冬天选择去温暖舒适的南方，夏天到清凉怡人的北方避暑，吃住均在养老院，不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老，而养老院 26 配套设施相对齐全。 这种养老方式适合经济基础较好，身体状况较好（低龄健康老人、慢病自理老人、高龄自理老人） 机构养老 =宾馆级 待遇 +全方位服务 现代老年产业最先进的经营 管理模式 与 中国传统文化 和生活方式相结合，让老年人“老有所为”，创造老年人生活新方式的现代化高档老年公寓。 该定位包含四层意思： 1）该项目为老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓； 2）结合中国老年人的生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务的高档老年公寓。 3）为“三高”老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，老有所为、为社会再作贡献的平台。 4）以老年公寓为依托 ，开发度假、养生、老年产品、老年大学、协会办公、老年创意产业等老年产业的发展平台。 医护养老 =康复养老 +临终关怀 在 专业护理老人，高龄长照老人和失智老人， 有庞大市场需求基础又可以盈利的市场前提下，我们将把医护养老作为南山养老院发展的最基础目标， （二） 市场 定位 ： 针对“三高”老年人群的现代化高档老年公寓 (三 )风格定位： 采用新中式建筑风格处理方式，结合中国建筑特点与中国文化元素，追求轻松、明快和温馨宜居的建筑氛围。 即：后现代创新设计 +中国建筑特色 +中国文化元素，山水园林式布局 针对 /服务的人群 27 家庭和社区都不能保证老有所养的那部分人 生活严重不能自理的老年人，家庭、社区又护理不了的老年人， 高级知识分子的老人和经济条件充裕的老人 第四部分 服务内容 一、服务项目 （一）医疗养生服务 （分细） 灵活多样的入住套餐，如日租、月托、长期居住等，既可满足长 者因家属移民或外地工作不在身边或需要专人护理的长期居住的需求，也可满足因旅游、出差、长者手术出院待康复等中短期的长者寄养需求； 24小时专业护理人员看护、医生定期巡诊、特色药膳食疗（针对老人身体状况，制定专属食疗餐）、专业营养师设计饮食餐单、养生专家指导保健以及丰富的娱乐和社交活动，让长者们生活惬意称心。 老人入住时，专业人员会为其评估身体状况，根据其身体状况或自身的要求，可提供常规护理、半护理、全护理，特别护理、专人护理等不同等级的护理服务。 拥有多年护老经验的专业护理人员每日对长者居所定时保洁、整理床铺、洗 衣、帮助长者起居、如厕、生活照料等，为长者提供高质量的护理服务。 对于部分丧失或完全丧失日常生活自理能力，甚至神志不清、需要专人看护、痴呆、留置尿管、胃管，需完全卧床的长者，皆能提 （二）金融保险体系 我们会联合相关银行、人寿及社保局等相关企事业单位， （三）日常服务体系 为 24小时需要看护的老年人设计特殊的食宿环境、个人护理及其他治疗方案。 这些主要体现在清理和布置、家务管理、科学食谱、专用医护人员、呼叫式家庭医生、体 28 检、呼吸科检查、药物治疗等。 为满足老年痴呆症患 者及其他病患老年人的特殊需要而提供专门设置的护理和居住条件。 这些设施营造了一种消除思维混乱的环境，从而帮助他们增强个人的生活能力。 设计建筑的特征应考虑到特殊病的附带问题，处理好通道颜色、视觉线索、安全性等。 （四）文化服务体系 设棋牌室供老人娱乐，设书画室陶冶情操，健身室、老年大学、协会办公、老年创意等，以尽量满足老人的不同喜好，充实生活，增添乐趣； 联合中小学等教育机构，组织学生，开展送温暖、送爱心等活动； 对于身体健康且完全能自理的老人（与工作人员一起），还可组织一些小活动，既能强身健体，又 能增进彼此感情，娱乐身心。 （五）增值服务体系 一、集体旅游 联合其他地区养老机构，在老人自愿的情况下，定期组织旅游活动， 二、文明丧葬一条龙服务 亲人故去，子女亲友在万分悲痛之中，我院专业的工作人员会为已故老人净身、梳理。 穿衣，到遗体告别，善始善终体现人文关怀，还可为已故老人举行各种宗教活动。 通过对金融保险体系、日常服务体系、文化服务体系、增值服务体系的建立完善实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所教、老有所学、老有所乐。 29 三、收费标准 价格一览表 级别 级别 房间 床位费 （元 /月） 护理费 （元 /月） 30 天合计 重度 专护四级 （重度四级） 四人间 2500 2400 4900 专护三级 （重度三级） 2200 4700 专护二级 （重度二级） 2020 4500 专护一级 （重度一级） 1800 4300 中度 一级 二人间 3800 1200 5000 三人间 3000 4200 四人间 2500 3700 二级 二人间 3800 1000 4800 三人间 3000 4000 四人间 2500 3500 30 轻度 /正常 三 级 二人间 3800 600 4400 三人间 3000 3600 四人间 2500 3100 入住流程 1）预订住房，预约入住时间。 2）填写“入住登记表”及“入住基本情况评估表”； 3）提前电话通知具体入住时间； 4）按入住时间办理入住手续： A、复印两位监护人的身份证及入住者本人的身份证、户口本、体检报告等； B、签署入住协议、入住指南及各类知情书； C、对老人做全面详细的自理能力评估； D 缴纳当月费用及入住押金。 31 32 33 34 第五部分 对设计的建议 一、规划布局及设施设备 通过对国内外养老发展模式的分析，以及对重庆市养老产业的分析研究，结合南山实际情况，我们决定采用医疗、养老、康复相结合的模式，引进先进的医疗康复设备，采用酒店式宾馆配置，建立一个功能设施齐全（设电视室、娱乐室、医务室、阅读室、书画室、营养食堂、健身器，配有单人房、双人房、夫妻房、三人房、集中关爱室）、环境幽雅、服务专业且根据自理、半护理、全护理、特别护理四个标准合理收费 ，集老年疗、休、养、保健、康复、爱心关怀于一体的养老疗养中心。 南山养老院占地 20 亩，建筑面积： 21000 平方米，绿化面积：，总体布局拟呈园林式布局，与周边环境自然景观整体环境相融合。 室外设置羽毛球场、门球场、钓鱼 35 池，苗圃、预留室外游泳池及庭院散步休闲等设施；室内设置食堂、阅览室、放映厅、书画室、网吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、台球房、卡拉 OK 室等。 以满足老年人学习、娱乐、健身的需要。 绿地率：＞ 25%；容积率：＜ ，停车位： 100 个，床位： 525个。 人均居住面积： 40 平方米 综合大楼： 底层：为 食堂、餐厅、展览展示、商业中心（超市商场、银行、保险、邮局等）等； 二层：为老年娱乐、室内健身活动场所、养生房、医疗中心、护理中心等； 三层：为办公、会议区：老年公寓办公室、各协会办公室、会议室、档案室；老年会馆： 医疗中心：该项目引入重庆市三甲医院，开设门诊、急诊、住院部和老年康复中心。 配备专业的医护人员、先进的医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，一方面解除该老年公寓老人和家属的后顾之忧，另一方面也可以为南山其他养老服务机构和居民提供医疗服务。 护理中心：该项目建设护理中心，配备经专业培训的高素质护理人员，其 功能有三：一是为入住养老公寓的老年人提供专业的护理服务；二是作为护士学院高级家政专业学生的实训基地。 三可以为南山养老产业园区其他养老服务机构提供护理服务或为其培养护理人员。 （档案室：老人健康档案资料，记录老人入院时的身体状况以及每次治疗用药名称、数量，康复情况等。 ） 餐饮中心： 老年人食堂：为入住养老公寓的老年人提供餐饮服务； 商务餐厅：建议该项目按照商务酒店的标准，设置宴会厅，中、小型中餐厅，风味餐厅，咖啡厅（兼西餐厅）等，以满足办公、会议、接待等商务活动和其他各种中高档散客宴请的需要。 36 养生中心：建议 该项目设置养生中心，包括：美容美发、足疗、按摩、 SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。 办公和会议中心： 协会办公区：该项目设置协会办公区，邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，组织入住养老公寓的老年人参加协会活动。 据调查，目前重庆市 60 岁以上的老年人 60%以上参加了各种民间协会，而“三高”老年人群该比例高达 90%以上。 入住该养老公寓的老年人大多参加了各种民间协会，而据某协会负责人称，目前各协会的积极分子往往是退休后的老年人。 所以邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，一方面方便入住养老公寓的老年人参加协会活动 ，另一方面也可以为各种民间协会提供活动场所。 会议中心：该项目设置能容纳 300 人的大型会议厅一间，设置中小型会议室 3 间。 大型会议厅交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。 设置现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。 为单位和个人举办各种会议、培训、聚会等提供全方位的服务。 商业中心： 据调查，目前重庆市的养老服务机构大多建在风景区，远离商业区，商业配套设施缺乏。 而目前重庆市的养老服务机构大多为民办，规模小，不可能投建商业配套设施，造成入住养老公寓的老年人购物和商业活动 极不方便。 而南山养老院虽离四公里、南岸商圈较近，只有 510 分钟的车程，但是为了方便养老院入住老人及老人亲属购物，建议该项目设置商业中心，建设包括超市、精品商店、银行等商业配套设施，一方面为该老年公寓的老年人提供商业服务，另一方面也可以为周边的养老服务机构和居民提供商业服务。 寓区环境：建议该项目利用南山得天独厚的自然资源，通过广场绿化、庭院景观、园艺小品，打造景致独特、环境优美的寓区景观。 突出绿意、生态、健康、别致的特色。 环境规划包括以下内容：休闲广场、绿化庭院景观、园艺小品、林荫小道、运动场等 二、项目 设计原则： 37 在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。 所有的设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。 设计要人性化： 设计要满足老人的生理特征和生活行为特征的需要，如老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔 200m 应 设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。 生活要智能化： 配备先进的紧急呼叫定位系统、网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统。 环境要园林化 应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。 居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，便于老人作室外活动；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。 居住要合理化 户型设计要个性化、合理化。 房间设计要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便。