(可研报告安康花园公司五里镇房产可行性报告

(可研报告安康花园公司五里镇房产可行性报告内容摘要：

务。 “ 花园式 城仙居 ” 乡村度假连锁体系，以 “自然健康、简约舒适 ”的环境，以 “务实精神、真诚服务 ”的理念，以 “风情迥异、淡雅浪漫 ”的风情为城市中等收入家庭提供专业的乡村度假服务。 在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假物业，并将该物业一定年限的使用权或分时度假权益销售给城市中产阶级家庭。 今后打算通过 6 年多的探索 发展来完成 ，以经成为中国屈指可数具有不同地域建设销售度假物业的开发商和运营商。 为 全面小康与新农村建设中国十大贡献 的种养产业、模式引进： l. 消费群界定 (1) 陕南地区移民搬迁安置 部份条件较好的居民 (2) 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要 (3) 民营或 私营企业家或个体老板 (4) 行政企业事业单位的主管级领导 19 （ 5）西安市根据生活环境需求 度假 、休 闲 用房的老板及市民 购买目的比例依次判断为：纯自住、 自住兼度假、 自住兼投资型、其它。 二、产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高 等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的 近况 前提而做 出明智 的 决策 ,主要原因是 : ，项目区位位置远离市中心，成本较低。 中 高档物业目前销售状况不是很好。 ,各项基础设施和市政设施都要 更上。 第六 章 项目开发建设建议 一、项目总体规划建议 ① 由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。 ② 总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。 突出环境设计的宗旨，以 “ 绿地中的公建 ” 和 “ 公建中的绿地 ” 两个手法营造两个中 20 心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出 21 世纪居住 度假、别墅 社区的整体 特色。 ③ 总体上来说， 五里镇 地块 的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。 ④ 虽然小区的目标顾客属中低收入的阶层，私家车相对不多，但在规划上，未来 “ 花园式 城仙居 ” 业主中 ， 因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。 ⑤ 在设计规划上建 立， “ 城市 —— 社区 —— 小区 —— 组团 —— 院落 —— 家庭。 综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。 二、住宅建筑设计建 议 别墅、 住宅的设计要适度超前。 这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数 10 年内人们生活方式与需求的变化。 如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。 别墅、 住宅设计应充分体现 “ 以人为本 ” 的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重 ,实现动静分开 ,洁污分开。 特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。 正如人 21 们所说： “ 以人为本，就是以孩子为本 ”。 每一户型内部布置 都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。 独立式别墅；联排式别墅：雅居园住宅：中档低层住宅；住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品。 新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为 60%，屋面保温防水材料为 90%，管线集中综合布置为 40%。 户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（ 独立式别墅 、 小 低 层、）等。 三、区 间 配套设施建议 交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，鉴于本项目所处区位的交通状况不佳，建议公司引进公交线路至小区，公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。 会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个 中小 型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。 当今时代已进入数字化信息时代， 独立式 别墅、 住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。 为与时代合拍，拟建小区应引领智能化 22 生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网 合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行 24 小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。 每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。 小区内应设有小型超市、 商场、银行、酒店、邮局、学校等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便 ,充分体现出社区生活的现代化。 四、环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高， “ 买环境 ” 的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。 在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除 了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。 基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。 上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。 23 第七章 项目开发经营策略及投资估算 根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论 对此地块 项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度 来做 安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。 一、项目开发经营策略 依据开发公司的实际情况，本项目宜采取 “ 整体规划、分期实施、自主开发、力创精品 ” 的灵活多变的开发经营策略。 整体规划。 这是大面积、大规模房产 业 开发的一个显著特点，本地块占地 亩，因此必须对地块进行整体规划。 分期实施。 该项目开发总建筑面积达 万 ㎡ ，预计总投资约 亿元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹集 难度较大。 同时，房地产市场的 变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。 根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以 (东、西、南 、北 )部分为 一期开发， 其依据有： ○1 从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待。 ○ 2从景观效果考虑，南向风景较好，而房地产项目一般都是将较好区位项目放在最后阶段实施。 24 自主开发。 这是基于项目公司的资金优势和地块本身特点而 做 出的选择。 ① 房地产 为 资金密集 投资 行业， 项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。 ② 项目公司购置该地块所需成本较低（相对市中心而言和优惠的政策）。 ③ 项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（如前文介绍）。 ④ 通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在安康市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。 力创精品。 这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提 下 决定的，可迅速提升开发公司在 安康 房地产业界的知名度。 先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。 建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象 工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。 二、项目投资估算 项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。 经估算，本项目总投资为 万元人民币，其中建设投资为 万元，建设期利息 万元。 25 详见表 1：《项目总投资估算表》， 表 1 工程总 投资 估算表 单位：万元 编号 序号 工程或费用名称 建筑工程费 安装工程费 设备费 其他费用 预备费 合计 占基本费用 % 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 26 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 上表 更详细的投资计划随设计及实施的改变而调整。 建设投资 27 建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、区 间 配套费用、道路、绿化费用、 河 道 治理费用、 项目研究、咨询、规划、 设计费用、各种税费、项目管理费等项目。 建设投资估算依据： 整个项目从 2020 年 7 月开始， 2017 年 5 月底全面完成。 各种税费按安康市目前的取费标准计取。 整个项目按中、高水平计算。 银行贷款利率按 6%计取。 建筑形式组合式： 公寓、 独立式别墅占 60%，小 低 层 40% （依据当地市场情况 ,加之该地块将作为 安康 市首次拍卖土地，在同类物业的比较后可以认为土地费。