投资兴建酒店项目可行性分析报告

投资兴建酒店项目可行性分析报告内容摘要：

目依据工程地质勘查资料，按照国家现行设计规范、标准和规定进行设计。 本项目按地震烈度 7 度设防，抗震等级为三级。 本项目多层工程采用砖混结构，小高层工程采用框架结构。 项目总图布局 项目入口处为小区大门， 10 米宽的主干道通向小区中央广场，住宅区内路面宽 7 米，道路与住宅之间用树木做间隔带，采用有规律的单行控制，步行道宽 2 米，地面采用鹅卵石铺设，路灯将沿路间隔分布，其他设施如排水系统、污水管道、供水系统、互联网线路及电线弱电线路将在施工时分别安装。 项 目智能化系统设计 建筑智能化是将建筑技术与高科技完善在统一的信息产业基础上，形成的独特建筑风格。 合肥的一些大规模社区、和新近开发的小区开始用智能化设施提升项目开发品质。 尚城豫园智能化系统分成以下几部分： 安全防盗 尚城豫园采用 24 小时全封闭管理模式，社区实行封闭管理，保障小区内居民的人身、财产安全。 家庭安全防控方面 整个小区采用现代化的综合布线系统，实现小区管理、通信、控制的自动化，小区内公用电力、照明、电梯、给排水、防盗、火警等设施实行自动化监控。 每单元内水、电、气、宽带高速智能网端口同 16 时到达。 小区内 物业管理采用全方位服务。 网络系统 网络的应用是智能化小区的标志，利用小区内的 INTERNET 的快捷安全等方面优势，转换成可利用的生活服务网络，消除空间上的距离，满足现代人对网络的生活需求。 配套设施 5－ 1 市内给排水 （ 1）给水 给水水源由市政水管网供水。 市政水管网有 DN300 水管在安徽大市场附近，从该水管网上接二根 DN150 进水管与室外给水管网相连，城市给水压力按不小于 考虑，水质满足国家生活饮用水的卫生标准。 给水经水表计量后到个用水点，喷泉采用循环给水系统。 （ 2）排水 排水系统 分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。 生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。 基地内的道路设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。 （ 3）消防给水系统 消防用水量： 室外消火栓 25L/S 火灾延续时间 3 小时； 室内消火栓 15L/S 火灾延续时间 3 小时； 消防水源采用市政给水管网供水，在基地内设置消防站。 火灾初 17 期由各区内的一栋较高建筑的屋顶水箱（储存十分钟消防水量） 及增压设备供水。 小区内设消防泵房，由消防水池供应消火栓泵和自动喷淋泵抽吸加压供水。 5－ 2 供电系统 （ 1）小区内设变电器一台，满足小区需求，规划区内按片设配电点，以配电室向各用电点供电。 （ 2）动力配电：内外照明均采用低压供电、低压配电，采用低压配电盘或动力配电箱，各用电设备一般不采用就地控制，配线采用铝线，通过电缆穿管直埋或沿电缆架明铺。 （ 3）照明系统采用三相四线制，照明电压 220V，道路、停车场均采用节能、光效高的高压钠灯。 （ 4）消防泵、喷淋泵、生活泵及火灾自动报警系统等为二级负荷。 其余为三级负荷。 （ 5）火灾自动报警：小区内所有住户均为系统保护对象。 5－ 3 电讯系统 本项目建设用地位于合肥市龙岗工业开发区内，开发区内国际、国内长话已开通。 本项目通讯设施拟选用桑达 64 门数字远程程控自动电话交换机。 小区购置计算机等现代化信息转换设备，与国际互联网连接，引入宽带网，在网上实现信息的发送与传递。 八、环境保护、安全卫生和节能 18 环境保护 1－ 1 环境保护执行标准 （ 1）《中华人民共和国环境保护法》 （ 2）《建设项目环境保护保护管理办法》 （ 3）《建设项目环境保护保护管理办法实施细则》 （ 4）《污水 综合排放标准》 1－ 2 污染物与污染源 本项目产生的主要污染物为：生活污水排水系统和生活废水排水系统。 生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。 1－ 3 环境保护措施 （ 1） 项目规划对排污管网作了合理的设计，与雨水合并集中，通过钢精混凝土管排入城市地下污水管网。 （ 2） 在规划区域内合理布置废物箱，以收集生活垃圾。 并安排保洁人员进行定时清理、打扫，以保持市场的清洁、卫生。 有关部门负责将生产、生活垃圾集中后运至城市垃圾场处理。 安全卫生 （ 1）规划区域绿化、路 面平坦、无积水，主要道路用水泥、沥青或石块铺设铺设，防止尘土飞扬。 （ 2）污水排放符合国家环保要求。 （ 3）垃圾集中在规划区域偏僻的地方集中处理。 消防 19 根据《建筑设计防火规范》 (GBJ1687)要求，小区消防用水按室外 25L/S，室内 15L/S 计算，消防管网布置成环状，消防用水与生活用水采用同一根总管，小区内配备一定数目的灭火器，同时培训物业工作人员与居民正确使用灭火器。 节能 本项目主要节能为：水、电。 为了进一步降低能耗，节约能源，减少生产成本，本项目采取了多项节能措施，主要措施有： （ 1） 所有设 备选型尽量采用节能型。 （ 2） 为提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量。 （ 3） 设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。 九、项目投资估算和资金筹措 项目投资估算 尚城豫园项目总投资为 2 亿 829 万人民币。 其中： （ 1）土地费用 26*124=3224. （ 2）前期工程费 2285 （ 4）建安工程费用 13900 项目投资估算依据及说明 （ 1）设备费用按询价或类似工程设备投资估算。 （ 2）建筑工程费参照《安徽省建筑工程单位估价表》及当地类似工 20 程概算指标估算。 （ 3）安装工 程费依据《全国统一安装工程概算定额安徽省单位估价表》及类似工程造价调整。 （ 4）其他费用及建筑安装费用定额按照《安徽省建筑安装费用定额》及建设部有关规定执行。 （ 5）不同年份的价格资料均调整至 2020 年价格水平。 （ 6）项目建设单位提供的相关数据。 （ 7）行业类似工程经验数据。 项目资金筹措 项目计划总投资： 20829 项目自有资金： 5000 申请银行贷款： 10000 十、财务与效益分析 费用名称 费用提取 金额（万元） 备注 一、前期工程费 5639 征用土地费 26 万元 /亩 124 亩 =3224 万元 3224 工程监理费 13000 万元 1%=130 万元 130 勘察规划设计费 35 元 / m2 150000m2=525万元 525 三通一平及规费 15 元 /m2 150000M2=225 万元 225 办理规划许可证等费用 88 元 /m2 150000m2=1320 万元 1320 21 办理施工许可证费 13000 万元 %=105 万元 105 其他 110 二、建安工程费 13800 土建工程费 750 元 /m2（ 60000m2+20200 m2）=6000 万元 1000 元 /m2 70000m2=7000 万元 13000 电梯 20 万元 /台 40台 =800 万元 800 三、区内配套工程费 1000 水电设施及增容费 50 元 /m2 150000m2=500 万元 500 区内道路绿化 50 元 /m2 150000m2=500 万元 500 四、不可预见费 13000 万元 3%=390 万元 390 小计 20829 五、平均造价 20829247。 15= 六、商网住宅 30450 1 商网销售 4000 元 /m2 15000m2=6000 万元 6000 住宅销售 1800 元 /m2 60000M2=10800 万元 1950 元 /m2 70000M2=13650 万元 24450 八、管理费、税金 3045 管理、经营费用 30450 2%=609 609 销售费 30450 2%=609万元 609 销售税金 30450 6%=1827 万元 1827 九、销售利润 6576 十、上缴所得税 6576 万元 33%=2170 万元 2170 22 十一、利润 65762170=4406 4406 十二、销售利润率 4406247。 30450 100%=% % 税后 十三、投资利润率 247。 20829 100%=% % 税后 十一、项目风险分析 项目风险分析 风险是可测定的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，结合本项目归纳出以下几点主要风险： （ 1） 购买力风险 从宏观面上来看，合肥目前的住宅市场在表面繁荣的背后，隐含着一定的泡沫。 居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人们对提高居住素质的驱动力不足，难以形成强劲的销售态势，对项目开发进度和资金投放产生压力。 （ 2） 竞争风险 合肥房地产市场尚未形成良性发展，有效需求形成的市场容量相对较小，追逐利润是资本的本原，出于对方地产开发预期利润看好，开发商把企业资源投入了房地产。 合肥近期新盘迭出，出现了“政府搭台，企业唱戏”的局面，整个合肥住宅市场竞争较为激烈，不少开发商在“外脑”的作用下，营销策划水平有很大提高，未来一段时间，市场的供给量更大，对本项目形成较大的威胁。 项目风险回避 （ 1） 市场定位和产品规划设计水平是关键因素 23 在项目开发的各个阶段，建 立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。 （ 2） 形象包装和营销策划 项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手，在于销售过程中成功的形象包装和营销策划。 成功的形象包装和营销策划能够增。