投资兴建酒店项目的可行性分析报告n

投资兴建酒店项目的可行性分析报告n内容摘要：

太原 乌鲁木齐等航线 ,目前太原航空口岸所开通至香港、韩国、日本、新加坡等多条临时客运航线，并成为全国最大的对独联体货包机口岸。 山西交通便利， 2020 年 9 月 28 日，连接山西南北全线 666 公里的大运高速公路全线通车。 从 长晋高速公路建设指挥部了解到，目前长晋高 速公路已进入最后的收尾阶段， 2020 年九月底已全线完工，长晋高速公路作为国家经济干线太原至澳门高速公路的重要组成部分。 铁路方面将会在 2020 年，新建一条“太原 北京”的高速铁路客运专线，北京到太原只需要 2 小时，比现在缩短 8 个小时。 山西公路建设 的 突飞猛进 带动 了山西 经济快速增长。 五．兴建酒店的风险 1．目前的供求现状 虽然山西省和太原市都有诸多利好酒店业的现状和趋势，但是根据山西省和太原市的旅游局统计资料表明，到目前为主，除了少 12 数月份酒店的住宿率达到 80%以上，全年平均的酒店出租率，只有%，太原 市高星级酒店的平均出租率只有 %，这两个数据告诉我们， 1）这样得出租率现状，酒店只能达到保本的水平， 2）目前酒店的数量还是供大于求。 2. 投资酒店业的性质和投资回报率现实 投资酒店业的性质，属于投资不动产的范畴，但不同于投资房地产。 投资房地产的特点是： 1）资金周转时间短，一般 3 到 4年 2）投入产出差价大 3）开发商对于投资地产的所有权，随着产权的单位面积出售逐步转移，最终以获利而结束项目，同时失去所有权。 投资酒店业的特点是： 1）资金需要沉淀，至少 5 年以上 2）建成以后还需 要有后备资金用于更新改造 3）酒店经营本身的回报率并不高，一般在 10%左右 4）酒店业的回报率主要靠不动产的升值，但这种升值，除了本身地产价值的上升，还需要通过经营管理的效益支撑 5）投资方长期拥有酒店的所有权。 3. 投资酒店的资金结构要求 由于酒店业的性质和特点，对于酒店业的投资，要保证其回报率，对于资金结构有所要求。 自有资金的比例最好超过 60%，如果负债比例过高，财务费用加大，会造成应有回报率的取得。 4. 投资者的目的和心态 投资酒店业，投资者一定是为长远的利益着想，不能急功近利， 13 如果为了短期套利，不宜投资酒店。 5. 投资成本 根据酒店业的一般规律，投资酒店在不同的国家和地区，有一个合理的成本区域，超过这些区域的投资，将给未来的回报带来负面作用。 6. 酒店类型的选择 酒店行业的细分市场，有超过 10 种的类型，如果没有充分的市场调研和专家指导，选择类型有误的话，将在市场上增加竞争指数，加大未来回报的风险。 六．投资方的条件和愿望 山西 X 投资有限公司的上级集团，是山西省煤炭产业中知名的企业，多年来有稳定的主业产出，并希望投资其它 项目而有助于长期持续发展。 山西 X 投资有限公司的上级集团，已经在多年前有志于旅游业投入和贡献，经过几年投入和经营、管理的山西旅游点 – 绵山，已经在山西乃至全国成为一个集历史名胜和人文景观结合的知名景点和旅游开发的成功案例。 绵山，山古水活，古迹众多，又有大量的古老传说，以其鲜明的个性跨身于我国名山之列。 今日绵山，正在恢复其原来的魅力。 “ 万壑千崖增秀丽，往来人在画图中 ” ，定会给游人留下永恒的记忆。 绵山开发、经营的成功，使得投资者有了做大旅游产业链的想 14 法和愿望，同时，这样的发展方向，完全和集团主营业务的可持续发展的思路相吻合。 目前，山西 X 投资有限公司，计划在山西省会 – 太原，投资一家高星级的酒店，资金规模在 2 亿人民币。 根据投资方的本身条件和愿望，投资酒店业具备资格。 七 . 项目预选地块分析与评价 1. 地块编号： 项目预选的位于太原市滨河西路土地面积规模达 38 亩的地块编为 1 号地块。 项目预选的位于太原市长风街长治路口转角处土地面积规模达 10 亩的地块编为 2 号地块。 项目预选的位于太原市并州南路、南内环路转角处土地面积规模达 23 亩的地块编为 3 号地块。 2. 地块分析与评价： 1 号地块分析与评价： （面积： 38 亩） 地理位置： 该地块位于迎泽大桥与漪汾桥之间，紧靠汾河之畔的滨河西路。 南北走向的汾河贯穿于整个太原城市，并以汾河自然形成了城市的河东大城域及河西大城域，地块属于两桥之中的河西城域，距迎泽大桥与漪汾大桥均为 500 米左右。 周边环境： 15 由于地块处于发展中的城市标志性景观汾河，因此，地块的右侧紧邻省博物馆，左侧为市图书馆，后面为一高层建筑群，面对汾河（美中不足的是地块后面偏右耸立着一个大烟囱）。 地域空旷，视野开阔。 交通条件： 地块处于迎泽大桥与漪汾桥之间的滨河西路居中位置，距离两桥仅为 500 米左 右，道路规范，两个桥方向均能进出（实际沿滨河西路南北向与汾河其它大桥同为沟通）。 路况畅通，交通便利。 距市中心商业区及火车站 10 分钟车程，离机场 30 分钟车程。 分析与评价： 1 号地块在汾河边上两桥之间，作为太原市景观河其规划发展正在形成中，尤其两桥之间河的两岸已成一定规模。 同时紧邻作为太原市主干大道、景观大桥的迎泽大街和迎泽大桥，与商业闹市区既保持一定距离，但又不太远。 从发展的眼光看应该是一处很有特色、很有发展的地块。 但从酒店专业角度看适合做何种类型的酒店才是最重要、最客观的。 从 1 号地块的综合物理环境条件分析 ，我们认为比较适合做会议型酒店。 要素： （ 1）地域空旷，视野开阔，双向交通集散便利。 （ 2）周边环境相对安静，对会议型酒店干扰较少 （ 3）由于地块面积规模较大（ 38 亩），地形规范标准，非常适合会议型酒店的基本条件，如：道路交通，车辆场地，会议场所与 16 酒店的整体规划等。 当然， 1 号地块 38 亩规模上搞一个单体酒店可能从土地成本上太大，但作为集团的发展规划，产业结构逐步调整等，完全可以将项目战略策划、整体规划，分期实施。 我们建议： 会议型酒店在太原这类市场目前及今后若干年内主要是地区性会议和部分国内会议，如要实施 就必须形成会议市场的龙头、会议型酒店的旗帜，立于不败之地，赢得最大回报。 2 号地块分析与评价： （面积： 10 亩） 地理位置： 该地块位于长风街、长治路口转角处，属于临街地块。 长风街是太原市新兴规划发展的商业中心区域，是个典型的商业地段。 周边环境： 由于地块处于正规划发展中的新兴商业街区。 因此，地块的左侧是在建的沃尔玛大型超市，右侧是东方家园建材超市，地块右边紧靠 1 排 4 层居民楼。 因为处于典型的商业环境街区，又临主干道与小街口的转角处，加之其本身面积规模不是很大，所以相对狭小，周围开阔度稍差。 但该地 块正面临街的长风街已成为太原市新一轮开发建设的城市轴心大道，未来几年省政府、市政府往南迁移规划均在这个区域内，同时长风商业中心区往南是太原市高科技开发区。 交通条件： 地块处于具有双向 10 车道的长风街，其路况、交通不言而喻 17 非常之好，距迎泽大街老城区、火车站 15 分钟车程，离机场 20 分钟车程。 分析与评价： 2 号地块处于太原市整体发展规划中新一轮中心区域，在未来的几年中将形成一个政治、经济、商业中心。 尤其以宽阔的长风街为轴心主干道，随着不断建设，深入发。