房地产项目开发程序业务流程

房地产项目开发程序业务流程内容摘要：

赤壁之游乐乎。 ”问其姓名，俯而不答。 “呜呼噫嘻。 我知之矣。 畴昔之夜，飞鸣而过我者，非子也耶。 ”道士顾笑，予亦惊寤。 开户视之，不见其处。 12．卖炭翁 白居易（唐） 字乐天 号香山居士《白氏长庆集》 卖炭翁，伐薪烧炭南山中。 满面尘灰烟火色，两鬓苍苍十指黑。 卖炭得钱何所营。 身上衣裳口中食。 可怜身上衣正单，心忧炭贱愿天寒。 夜来城外一尺雪，晓驾炭车碾冰辙。 牛困人饥日以高，市南门外泥中歇。 翩翩两骑 (j236。 )来是谁。 黄衣使者白衫儿。 手 把文书口称敕，回车叱牛牵向北。 一车炭，千余斤，宫使驱将 (jiāng)惜不得。 半匹红绡一丈绫，系 (j236。 )向牛头充炭直（值）。 13．木兰诗 《乐府诗集》 北朝民歌 唧唧复唧唧，木兰当户织。 不闻机杼声，惟闻女叹息。 问女何所思，问女何所忆。 女亦无所思，女亦无所忆。 昨夜见军帖 (tiě)，可汗大点兵，军书十二卷，卷卷有爷名。 阿爷无大儿，木兰无长兄，愿为市鞍马，从此替爷征。 东市买骏马，西市买鞍鞯 (jiān)，南市买辔头，北市买长鞭。 旦辞爷娘去，暮宿黄河边，不闻爷娘唤女声，但闻黄河流水鸣溅溅 (ji224。 n)。 旦辞黄河去， 暮至黑山头，不闻爷娘唤女声，但闻燕山胡骑鸣啾啾。 万里赴戎机，关山度若飞。 朔气传金柝，寒光照铁衣。 将军百战死，壮士十年归。 归来见天子，天子坐明堂。 策勋十二转，赏赐百千强。 可汗问所欲，木兰不用尚书郎；愿驰千里足，送儿还故乡。 爷娘闻女来，出郭相扶将 (jiāng)；阿姊闻妹来，当户理红妆；小弟闻姊来，磨刀霍霍向猪羊。 开我东阁门，坐我西阁床，脱我战时袍，着我旧时裳，当窗理云鬓，对镜帖 (贴 )花黄。 出门看火（伙）伴，火伴皆惊忙：同行十二年，不知木兰是女郎。 雄兔脚扑朔，雌兔眼迷离；双兔傍 (b224。 ng)地走，安能辨我是 雄雌。 苏轼 《水经》云： “彭蠡之口有石钟山焉。 ”骊元以为下临深潭，微风鼓浪，水石相搏，声如洪钟。 是说也，人常疑之。 今以钟磬置水中，虽大风浪不能鸣也，而况石乎。 至唐李渤始访其遗踪，得双石于潭上，扣而聆之，南声函胡，北音清越，枹（ f）止响腾，余韵徐歇。 自以为得之矣。 然是说也，余尤疑之。 石之铿然有声者，所在皆是也，而此独以钟名，何哉。 元丰七年六月丁丑，余自齐安舟行适临汝，而长子迈将赴饶之德兴尉，送之至湖口，因得观所谓钟者。 侍僧使小童扶斧，于乱石间择其一二扣之，硿硿（ kōng）焉，余固笑而不信 也。 至莫 (暮 )夜月明，独与迈乘小舟，至绝壁下。 大石侧立千尺，如猛兽奇鬼，森然欲搏人；而山上栖鹘（ h），闻人声亦惊起，磔磔 (zh?)云霄间；又有若老人咳且笑于山谷中者，或曰此鹳 (gu224。 n)鹤也。 余方心动欲还，而大声发于水上，噌 (zēng)吰（ h?ng）如钟鼓不绝。 舟人大恐。 徐而察之，则山下皆石穴罅，不知其浅深，微波入焉，涵淡澎湃而此为此也。 舟回至两山间，将入港口，有大石当中流，可坐百人，空中而多窍，与风水相吞吐，有窾 (kuǎn)坎镗 (tāng)鞳 (t224。 )之声，与向之噌吰相应，如乐作焉。 因笑谓迈曰： “汝识之乎。 噌吰者，周景王之无射也，窾坎镗鞳者，魏庄子之歌钟也。 古之人不余欺也。 ” 事不目见耳闻，而臆断其有无，可乎。 骊元之所见闻，殆于余同，而言之不详；士大夫终不肯以小舟夜泊绝壁之下，故莫能知。 而渔工水师虽知而不能言。 此世所以不传也。 而陋者乃以斧斤考击而求之，自以为得其实。 余是以记之，盖叹骊元之简，而笑李渤之陋也。 15．五人墓碑记 张溥（明） 字天如 《七录斋集》 五人者，盖当蓼 (liǎo)洲周公之被逮 (d224。 i)，激于义而死焉者也。 至于今，郡之贤士大夫请于当道，即除魏阉废祠之址以葬之；且立石于其墓之门，以旌 (jīng)其所为。 呜呼，亦盛矣哉。 夫五人之死，去今之墓而葬焉，其为时止十有一月耳。 夫十有一月之中，凡富贵之子，慷慨得志之徒，其疾病而死，死而湮没不足道者，亦已众矣；况草野之无闻者欤。 独五人之皦皦 (jiǎo)，何也。 房地产项目开发程序和业务流程 一、我国现行的房地产建设程序 （四大阶段、十个过程） 阶段 程 序 需准备的资料 行政管理部门 备注 项目 前期 阶段 项目建议书（申请报告） 提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。 发改委 （计划局）以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、 旅游 等部门参与 选址 ；经济、计划、建设等部门参与 初步设计和方案审批。 项目选址方案 项目核准或备案资料 ： 申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等＋营业执照。 设计任务书、投资计划 初步设计（建设方案） 项目 来源于： 房地产 E网 准备 阶段 施工图设计、图纸审查 办土地使用证 ：土地出让合同、交费证明等； 办规划许可证 ：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图； 办施工许可证 ：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。 建委（建设局） 项目征地、报建、招标 土地、环保、 消防、人防、 规划、建设等 行政管理部门 项目 施工 阶段 组织施工（安全、监理） 质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验 收记录等。 建设局 项目 竣工 验收 倍讯易 阶段 验收、结算、备案 验收备案资料 ：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。 建设、规划、 消防、环保等 行政管理部门 资料整理归档 建设档案馆 内部资料室 产权登记、物业管理 办产权证资料 ：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。 房地产管理局 二、房地产公司项目开发的内部工作流程 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 段 土地 信息 收集 地块现状图 落实地块具体位置及周边情况 项目部 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 项目部 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏 物等影响开发的因素详细了解 项目部 研发部 工程部 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交 通等情况 项目部 了解未来发展规划 了解地块所属区域的规划，对以 后项目开发的影响和支撑 项目部 研发部 土地 价值 初判 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整 项目部 了解项目开发成本 了解当地的建安成本、政府收费 项目和具体情况 项目部 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 项目部 销售部 土地 价值 深判 可行性研究报告 现状图（四至电子文件） 项目部 市场深度调研 销售部 ：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等； 研发部 ：负责协助进行区域市场调研。 项目部 销售部 研发部 项目最终定位 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。 研发部 销售部 项目部 工程部 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 进行项目开 发的方案设计和成本测算。 研发部 成 本 控制部 项目部 销售部 工程部 开发周期及付款计划 各部门会同研讨 ：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。 项目方案确定 总经理 各部门 现金流测算 财务部 各部门 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 段 寻找 合作 资金 项目招商报告 （前期阶段） 区域宏微观市场 研究 项目招商文本中盈利能力分析 明确合作伙伴、寻找合作方式 （招商阶段） 项目商业策划书 制定项目财务数据 项目部 财务部 合作伙伴确定 制定合作方式、投资回报方式、草拟合同 财务 总监 项目部 财务部 合作方案确定 合作细节确定 项目引资 （商业计划书） 签署战略合作协议 行政办 ：协议盖章，存档。 财务 总监 项目部 上报Lionful 公司 合作实施 （实施阶段） 合作公司成立及相关手续办 理 财务部 ：协助办理股权、增资等相关财务问题； 行政办 ：工商局办理公司注册。 副总 经理 项目部 财务部 行政办 投标 摘牌 投方案标 项目方案确定 投经济标 确定土地上限 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 摘牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 获取土地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳土地款、契税、交易费等 行政办法务 ：合同条款的草拟和完善； 财务部 ： 提供资金。 总经理 项目部 财务部 用地规划 许可证 准备材料，办证 提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明 行政办 ：提供土地出让合同； 财务部 ：提供资金缴纳出让金、交易费。 项目部 财务部 行政办 土地 确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表 委托工程咨询资格机构编制 《项目申请报告》 研发部 ：协助提供相关项目资料 项目部 研发部 向项目备案机关提交申请报告 项目部 建设用地规划许可证 原地上物土 地证登报声明 （原有土地证作废） 土地补偿费 （原户主需交纳的土地使用费） 土地出让合同 资料室 ：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 核定土地边界 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 交费证明 缴纳土地费用 1:500 现状地形图 需准备 3 份 详规 研发 ：委托设计详规 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 段 办 理 土地证 土地出让合同 交费证明 缴纳土地费用 建设用地规划许可证 地籍图 4 份 （薄膜图） 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 土地权人证明材料 申请人主体资格证明、法人代表 证明或个人身份证明 行政部：提供企业相关证明资料。 规 划 设 计 阶 段 区域 市场 调研 房地产市场调查 项目所在地房地产市场的总体供求现 状、价格水平等 对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 研发部 销售部 项目部 竞争性楼盘调查 项目周边 竞争性楼盘详细调查 项目所在商圈或临近商圈现状调研 （商业部分） 项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等 针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。 商 业 运营部 研发部 销售部 项目部 同期操作商业地产项目调查 （商业部分） 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式 、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息 重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。 项目 定位 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 通过。