房地产项目开发全手册

房地产项目开发全手册内容摘要：

、及时对已购房产加以进度通告 D、任何原因引起的施工间断，在工期无法弥补的情况下，及时书面告知准业主 ⑶ 形象策划； A、项目名称（总名称与细分名称） B、标志 C、标准色 D、标准字 E、工地环境视觉包装 F、售楼中心包装设计 G、展板、沙盘等道 具设计 H、售楼中心家具 I、促销礼品 J、导视牌 K、销售人员包装 L、印有标识的办公用品（口杯、笔、稿纸、信封等） ⑱ 营销推广策划。 营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广进行整体、系统策划的超前决策，是专业化运作的流程。 ① 区域市场动态分析（项目基本要素、定位、供求状况、竞争因素等）； ② 项目卖点的荟萃及物业优劣势分析与对策； ③ 目标客户群定位分析； ④ 价格定位及策略； A、结合项目本质与市场定位确定价格定位 B、价格策略（价格总趋势） C、价格战术（优惠幅度及阶段促销） ⑤ 入市时机规划； A、根 据报批报建推进 B、结合项目施工进度 C、结合房地产销售周期规律 D、结合重要节假日及地方性城市活动 ⑥ 广告策略； A、广告总体策略与阶段性划分 B、广告形式的配比（直接、间接等） C、广告主题 D、广告创意表现 E、广告效果监控、评估、修正（指标 → 销售额、利润、市场与占有率、品牌形象等） F、入市前印刷品与广告品设计制作 如：购房须知、价格表、销控表、楼书、海报折页、认购书、合同书、交房标准即配置清单、物业管理内容、名片、相关表格等。 H、广告支出监控 I、媒体组合 J、公关活动与相关仪式策划 K、软性宣 传 ⑦ 人员配备与管理； A、参与销售过程所需哪些人员 B、销售与综合培训 C、管理与佣金制度 D、制订销售手册 如：批文证照、营业执照、楼宇说明书（项目统一说词、户型图、会所及公建内容、交楼标准、建筑材料）、价目表、利率表、购房办理程序、购房付费一览表、产权证办理程序及费用、入住流程、入住收费明细表、物业管理收费标准等。 E、合同文本 如：预定书（内部认购书）、合同文本、抵押合同、公积金借款合同、商业借款合同、保险合同、公证书等。 ⑧ 客户管理系统； A、电话接听登记表 B、新老客户档案表 C、销售日、周、月报表 D、已成交客户档案表（台帐） E、应收帐款控制表 F、保留楼盘控制表 ⑨ 销售组织与日常管理； A、组织与激励 B、工作流程 方案审批： ⑪ 项目总规划方案审批。 ⑫ 建筑单位方案审批。 ⑬ 方案招投标。 施工图设计 人防审批： ⑪ 立项、总平方案后进行人防实施方案申报。 ⑫ 得到批准批复后委托有资质设计院进行设计（同施工图同步）。 ⑬ 修建人防地下室审批（或易地建设审批）。 ⑭ 人防实施阶段。 ⑮ 验收。 抗震审批 消防审批 绿化审批 1城市配套审批（水、 电、污处理、市政、环卫、暖、煤气、弱电等）： ⑪ 市政施工管理。 ⑫ 市政道路开口管理。 1建筑商与监理公司选择 1材料商选择 1其他合作单位选择 ⑪ 物业管理。 ⑫ 经营管理公司（商业、写字楼）。 ⑬ 装修商。 ⑭ 绿化园艺。 1节能评定 1融资及房贷资信等级评定 三、规划管理 征地前规划管理： ⑪ 项目选址 → 《选址意见书》。 ⑫ 建设项目用地规划审批 → 《用地定线坐标图》、《规划设计条件通知书》。 ① 申领建设项目规划设计条件； ② 重点工程批复等文件在提交范围； ⑬ 项目规划总平面设计方 案审批 → 《用地规划总平面布置图》。 ⑭ 核发《建设用地规划许可证》。 ① 未取得此证，用地批准文件无效； ② 本证有效期 6 个月； ③ 改变原用地规划的按改变申请程序进行办理； 建审规划管理： ⑪ 建筑工程定位审批 → 《建筑工程定位批件》有效期 6 个月 → 《规划设计要点》。 ⑫ 建筑工程设计方案审批。 报项目方案设计两套（总平图及相应航测地形图上总平图、平、立、剖图）。 ⑬ 建筑工程施工图设计审批。 ⑭ 核发《建设工程规划批准书》。 施工规划管理（施工验收管理）： ⑪ 基槽或桩孔 验线规划管理。 ⑫ 基础验线规划管理。 施工期间变更规划管理 测绘管理 四、报建管理（建委） 报建申请（甲方） 施工图审批（甲方） 工程划类别（甲方） 招投标管理（甲、乙方） 抗震审批（甲方） 质量监督委托（甲方） 监理备案审批（监理方） 安全监督审批（乙方） 墙改审批（甲方） 建筑工程社会保险审批（甲方） 1职工意外伤害保险（乙方） 1水泥用散审批（根据承包及主材供应形式而定审批方，原则上为乙方） 1砂石审批（乙方） 1城市基础设施配套审批 1施工许可审批（甲方） 领取《施工许可证》 五、预售及申报房贷 预售申请： ⑪ 按《预售管理办法》投资达到 25%以上。 ⑫ 具备《土地证》、《用地规划许可证》、《建筑工程规划批准书》、《施工许可证》。 ⑬ 有明确价格备案。 ⑭ 商品房物业管理方案备案（物业大修基金）。 ⑮ 房管测绘部门对预售面积进行核准。 银行申报贷款审批： ⑪ 市场处办理预售卡及备案。 ⑫ 银行申报（注意规划批准房屋属性）。 公积金贷款申报审批 信用担保合作 六、施工管理 土建工程： ⑪ 组织落实现场折迁 准备工作。 ⑫ 组织落实现场三通一平工作。 ⑬ 实测现场征地红线用地面积。 ⑭ 核查枫叶商务广场占地范围总平面定位。 ⑮ 核查北美风情一条街及酒店式公馆户型规划。 ⑯ 拟定施工现场总平面布置图。 ⑰ 了解当地建材供应、运输通道机械租赁相关信息。 ⑱ 拟定主体工程平立剖面细部规划方案。 ⑲ 选定参建单位、设计规划单位、施工图设计单位。 ⑳ 选定甲级施工单位及建设监理单位。 ⑴ 选定勘察设计单位，寻求合作伙伴。 ⑵ 对参建单位进行业绩考察。 ⑶ 建立健全各级岗位责任制，实行目标管理。 ⑷ 编制项目管理办法。 ⑸ 建立项目总体方案的审查审批认可制度。 ⑹ 工程部根据批复的总体进度计划编制细部程序。 ① 工程总体网络施工进度计划； ② 单项工程施工进度计划； ③ 分部工程施工进度计划； ④ 月进度计划； ⑺ 施工管理。 ① 建立工期管理的检查体系； ② 建立施工过程记录，分包工期计划落实的汇报制度； ③ 施工过程控制，工期预测，改进措施； ④ 严格《施工组织设计》，施工方案审批制度； ⑤ 严格按《施工组织设计》及作业标准组织施工； ⑥ 建立健全施工技术交底制度，实行程序化管理； ⑦ 特殊施工过程的控制； A、 对那些质量性能指标不能通过其后的检验或试验完全判定或 施工后无法检测，只能通过破坏性检验才能判断其质量的施工过程，必须采取特殊的检验措施。 例如：地下室防水工程、挖孔灌注桩砼程，承重钢结构的焊接工程等。 B、 需采取特殊检验的工程，参建单位要对特殊过程的施工能力实施预先鉴定。 应从人才素质、设备性能、材料质量、施工方法、施工监理检查环节等五个方面进行预先鉴定，由责任工长填写“特 殊过程能力预先鉴定报告”，经项目技术负责人批准后实施，工程部技术人员应及时检查和监督。 ⑧ 技术核定单和土地洽商单及设计变更审签 ； 工程部经理和相关专业主管人应认真核对经监理公司批复后的技术核定 单，工地洽商单及设计变更单，并与设计单位进行沟通确认后，组织施工。 水电暖通安装工程： ⑪ 新项目定位后要及早与有关市政部门沟通。 ① 电业局； ② 自来水公司； ③ 热力公司； ④ 有线电视台； ⑤ 电信局； ⑥ 煤气公司； 新项目应申报所需容量、进线方式、方位等以及时合理安排供水、供电、通讯、有线电视、供热、供煤气线路的接口入户位置；在符合市政部门专业条款要求的情况下，尽量缩短线路，避免相互影响重复开挖布线，便于施工及维修，极大限度的降低工程施工费用。 ⑫ 吸取其它小区在开发时的重复设计，以及施工工序不合理造成的重复开挖反 复施工，造成浪费。 ① 高压配电室双电源进线设计，必须经电业局生计科认可后才能送电。 因此，高压供电部分应委托电业局进行设计。 ② 自来水的收费根据用途不同，其收费价格也不同，我们可以把双水源 进小区时，分为生活用水和商业用水两条线计量，在小 区内调整供水 管道以合理节省用水费用。 ③ 热力管道接口与热交换站的路径越短越好，可以减少热损耗，同时尽量避开其它管道。 ④ 小区内的排水管道的坡度和管径在符合设计要求的情况下，应尽量加大一点，留点富余量。 ⑤。