房地产项目可行性报告分析模版

房地产项目可行性报告分析模版内容摘要：

楼区域，白下和玄武区供应体量相近；  经历了 2020 年较为集中的供应高峰后， 2020 年的供应量呈现了减缓的趋势。 南京甲级写字楼分布 南京甲级写字楼市场 需求 状况及空 置率  南京甲级写字楼市场的销售率水平在 20202020 年保持着较高的水平，当年的吸纳量均超过了当年新增供应，主要由于消化之前的市场存量；  2020 年起，由于当年的新增供应量较大，达到了 139,662 平方米，导致 2020年和 2020 年的销售率放缓，当年的销售率分别为 %和 %。 南京中山东路 518 号城市综合体 项目可行性研究报告 总 83 页第 24 页  南京市甲级写字楼市场的空置率近几年来起伏较大，从 2020 年的 %至2020 年的 %，下降了 %左右，主要是由于市场租赁需求强劲所致；  至 2020 年起，新增供应量的增大使得 2020 年当年的空置率为 %，而 2020年的空置率为 %,较之上年的稍有改善，当年的市场新增供应较少也是主要原因之一；  尽管像世茂中心、置地广场等位处核心地段的写字楼项目基本能保持 85%90%的出租率 ,但由于楼宇品质明显低于上海和北京的同类型物业，部分跨国公司进驻南京无法找到合适的办公楼，导致甲级写字楼市场无法得到进一步升级。 南京甲级写字楼市场 租金及售价 南京中山东路 518 号城市综合体 项目可行性研究报告 总 83 页第 25 页  受房地产市场高速发展的影响下，自 2020 年起，租金呈现稳步上升的走势，20202020 年的租金年均增长率保持在 7%左右。 至 2020 年起至 2020 年，租金 大幅提升，年均租金增长率达到了 16%和 12%；  2020 年至 2020 年， 南京甲级写字楼租金的年均复合增长率约为 11%；  南京地区甲级写字楼的租金约为为 35 元 /平方米 /天，市中心区域的部分优质甲级写字楼租金，如世贸中心（金陵饭店西楼）和置地广场的租金可以达到 元 /平方米 /天。  南京市甲级写字楼的平均售价当前约为人民币 14,417 元 /平方米；  自 2020 年起，售价呈现上升的走势，但是 2020 年由于供应较大， 2020 年和2020 年的平均售价涨幅仅为 14% 和 12%，相比于 2020 年和 2020 年 23%和 30%的年平均增幅，增幅明显减缓；  2020年至 2020年甲级写字楼售价年均复合增长率约为 20%, 伴随着土地升值和建造成本的增加，售价保持着较为稳定的增长势头。 南京甲级写字楼市场 未来供应状况  20202020 年 将是南京市甲级写字搂集中上市供应的时段，总供应体量约在86 万平方米左右； 南京中山东路 518 号城市综合体 项目可行性研究报告 总 83 页第 26 页  2020 年的供应量约为 42 万平方米，伴随着河西新城 CBD 区域的开发建设，建邺区的甲级写字楼的供应体量加大， 2020 年该区域的供应量约为 万平方米， 占到当年总供应量的 44%；  一批高质量写字楼将会陆续上市 ，如紫峰大厦、南京国际广场、金陵饭店二期等， 这些优质项目必将提升甲级写字楼市场的整体品质和租售价格水平。 本项目全面竣工时（ 2020 年）面临的市场状况预测 市场供应量预测  20202020 年甲级写字楼供应的年均增长率约为 8%，截止 07 年底供应量约为54 万平方米；  20202020 年大量甲级写字楼将集中面世，供应量共约 86 万平方米；  已知市场数据， 2020 至 2020年甲级写字楼的年均供应量约为 万平方米；  按平均每年新增 10 万平方米的供应量保守预测，至 2020 年底南京市甲级写字楼市场总供应量约 为 200 万平方米。 市场需求量预测  20202020年甲级写字楼的年吸纳量在 2万 12万平方米之间变化，波动很大； 南京中山东路 518 号城市综合体 项目可行性研究报告 总 83 页第 27 页  甲级写字楼的空置率在 10%20%区间，处于供应失衡的预警状态；  按平均每年 6 万平方米的吸纳量估计，至 2020 年底南京市甲级写字楼总吸纳量约为 84 万平方米。 市场风险预测 预计至 2020 年底，南京市甲级写字楼市场约有 200 万平方米的市场存量与累计 84 万平方米的市场吸纳量，两者之间存在很大的差距， 市场风险巨大。 南京甲级写字楼市场小结 南京当前甲级写字楼市场 南京未来甲级写字楼市 场 南京甲级写字楼市场从 2020年开始进入快速发展时期 南京甲级写字楼主要聚集在鼓楼区、白下区和玄武区 整体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距 大多数的甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型的物业稀缺 紫峰、南京国际广场等高品质、地标性的项目将有助于整体市场品质提升 未来写字楼市场供应激增 市场吸收能力有限，存在供过于求、严重积压的风险 南京中山东路 518 号城市综合体 项目可行性研究报告 总 83 页第 28 页 （ 二 ） 优质商业 市场分析 优质商业定义 本节研究的 “优质商业设施 ”是指 ：  位于南京中心城区，有国际一线品牌及国际二线品牌，国内一线及二线品牌入驻、具有一定规模（建筑面积 5,000 平米以上）的商业设施 ；  优质商业设施的形态包括百货商店、购物中心以及精品商业街 ；  根据优质商业的集聚程度，我们将南京市优质商业主要划分为新街口、湖南路、总统府商业街、珠江路四个区域。 南京 优质商业发展概述  南京市的优质商业发展历史悠久，可以追溯到 19 世纪 50 年代 ；  当前的商业形式以百货形态为主 ；  近几年，南京的 优质商业市场，正从由百货形态垄断天下向购物中心、精品商业街等形式过渡。 南京中山东路 518 号城市综合体 项目可行性研究报告 总 83 页第 29 页 南京优质商业市场当前供应状况  截至 2020 年底，南京市共有 万平米的优质商业设施供应；历年增长率％，人均优质商业面积为 平米（以中心城区人口为基准） ；  约有 43％的优质商业设施在 2020 年前已经开业，最早的可以追溯到 1957 年；  1999 年及 2020 年是南京优质商业开业最集中的年份，而且绝大部分集中在新街口区域；  在最近的 几 年间，开业量最大的是 2020 年；并且此年也首次出现了新的商业形式，即购物中心与 精品商业街。 南京现有优 质 商业分布 南京中山东路 518 号城市综合体 项目可行性研究报告 总 83 页第 30 页 南京优质商业 市场 需求 及空置率  由于南京市的优质商业设施多以百货形态为主，因此空置率水平较低；截至2020 年底的空置率为 ％；  百货形态的商业设施入驻率都在 100％；  购物中心形态与精品商业街形态的优质商业物业设施，入驻情况也较为理想；“ 德基广场 ” 的入驻率为 98％， “ 1912” 的入驻率为 ％。 南京优质商业 市场租金 南京中山东路 518 号城市综合体 项目可行性研究报告 总 83 页第 31 页  南京市优质商业设施的首层平均租金当前为人民币 元 /平米 /天，年均增长率 ％；  南京市优质商业的租金支付形式有两种 ：一种是纯租金方式，即没有支付固定数额的租金；一种是扣率（营业额提成），即按单店销售额的固定比例支付租金；  由于南京现有优质商业多为百货形态，因此扣率的租金形式居主导地位：  精品商业街采用固定租金的形式： 1912 当前租金的范围从 5 元 /平米 /天～ 8元 /平米 /天。 南京优质商业市场未来供应状况及发展趋势  未来三年每年优质商业的上市量基本持平，平均每年 26 万方左右 ； 南京中山东路 518 号城市综合体 项目可行性研究报告 总 83 页第 32 页  未来三年内，新街口区域将集中 37％的未来优质商业供应； 2020 年末，新街口仍然是优质商业最集聚的区域，但其集聚程度将从现在的 65％降到 49％ ；  河西新城与夫子庙将发展成为新兴的优质商业区域；特别是河西新城，随着CBD 开发的推进，大量优质商业物业上市，将占到未来总量供应的 29％ ；  越来越多的购物中心形式的商业正在逐渐出现。 南京 优质商业 市场小结 南京当前 优质商业 市场 南京未来 优质商业 市场 南京优质商业市场从 2020年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主 南京优质商业形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四大集聚区 购物中心、精品商业街在 2020年开始出现 由于以百货形式为主，南京优质商业整体空置率很低 未来优质商业项目以购物中心形式为主 大部分的优质商业未来供应还是集聚在新街口 河西新城、夫子庙将成为新兴的优质商业区域 虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为 ，市场仍有空间 南京中山东路 518 号城市综合体 项目可行性研究报告 总 83 页第 33 页 （ 三 ） 五 星级酒店 市场分析 南京五星级酒店市场发展概述  南京市的老五星级酒店主要为上世纪八十年代后期新建的部分酒店，上世纪九十年代与本世纪初大量五星级酒店的发展使五星级酒店市场供应步入了高峰期；  1983 年，位于鼓楼区的金陵 饭店开业成为南京市第一家五星级酒店；  进入 2020 年，南京酒店业进入了快速发展的阶段，外资不断进入，五星级酒店越发受到青睐。 南京五星级酒店市场当前供应状况 南京中山东路 518 号城市综合体 项目可行性研究报告 总 83 页第 34 页  截至 2020 年底，南京市五星级酒店数量约为 16 家，总客房数约 4,839 间；  2020 年后南京五星级酒店市场的供应量较为平稳，之后在 2020 年和 2020 年供应量激增，共增加客房数 1,235 间，其中仅 2020 年内就有 4 家五星级酒店开业，索菲特钟山高尔夫酒店、索菲特银河大酒店、金陵滨江会议中心和紫金山庄，总供应客房数约 867 间；  目前市 场主要以 国内酒店酒店管理公司为主，如国内知名的金陵酒店管理公司； 国际品牌的五星级酒店仅有四家，仅占到总量的 25%（约 1,200 间），增长速度缓慢。 南京五星级酒店分布  南京市五星级酒店主要分布在玄武区、鼓楼区、秦淮区、白 下区和江宁区；  南京市的五星级酒店主要分布在市中心区域，其中鼓楼区和玄武区五星级酒店客房数分别占到总供应量的 49%和 22%,合计约 3424间客房。 白下区和秦淮区紧随其后约占到总数的 13%和 9%；江宁区仅仅占到总量的 7%；  五星级酒店主要集中在客源较为集中的市中心商业区，且伴随着江宁经 济技术开发区的发展，区域内也有一定量的供应以满足与日俱增的消费需求。 南京中山东路 518 号城市综合体 项目可行性研究报告 总 83 页第 35 页 南京五星级酒店需求状况及入住率  南京市的五星级酒店一直保持较为稳定的入住率， 2020 年 2020 年。 年平均入住率从 %上升至 %，增幅较小；这主要是由于 2020 年五星级供应量较大，使得五星级酒店的市场需求量在一定程度上被缓解；  相比于苏州、杭州等周边城市五星级酒店年均 70%以上的入住率，南京市的五星级酒店入住率保持着较高的水准，市场需求充足。 南京五星级酒店平均房价趋势 南京中山东路 518 号城市综合体 项目可行性研究报告 总 83 页第 36 页  与南京五星酒店稳定较高入住率成对比的是其 相对较低的房价， 2020 年和2020 年的平均房价仅为 500 元 /间 /天和 504 元 /间 /天。 至 2020 年，平均房价较之上年有了大幅的提升，增长幅度达到 %， 2020 年平均房价达到了540 元 /间 /天；  造成五星级酒店房价偏低的原因主要是价格战，各大五星级酒店普遍采取“恶性价格战”的策略招揽客源，对于整体市场的房价水平产生了不良的影响，目前市中心类似于侨鸿皇冠假日酒店、金陵饭店这样的知名五星级饭店，目前的平均房价水平仅在 600 元 /间 /天左右。 南京五星级酒店未来供应状况及发展趋势 南京中山东路 518 号城市综合体 项目可行性研究报告 总 83 页第 37 页  20202020 年间南京市将有 16 家五星级酒店（包含丁山花园大酒店二期和湖滨金陵饭店二期）上市，总计客房数约 4,339 间，其中国际管理酒店未来供应约 1,600 间；  2020 年和 2020 年将成为供应量最为集中的 两 年，两年的供应量约占到了未来供应总量的 91%(3,437间客房 ),2020年五星级酒店的供应数量剧减仅有建邺区有约 250 间客房。