房地产策划地产项目可行性报告内容指引

房地产策划地产项目可行性报告内容指引内容摘要：

、沟壑、高压线等内容； 地下状况图 ，包括地下管线、暗渠、电缆等。 项目周边的社区配套 周边 3000 米范围内的社区配套 交通状况 （ 1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； （ 2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （ 3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 教育：大中小学及教育质量情况。 医院等级和医疗水平 大型购物中心、主要商业和菜市场 文化、体育、娱乐设施 公园 银行 邮局 其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 治安情况 空气状况 噪声情况 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业 管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产风火 黑弧 奥美 红鹤沟通 东方博文 揽胜 博思堂 BOB尽致 2020 最新房地产档案集 2020 房产大师案例集 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 周边景观 风水情况 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心 /超市的建设等。 其他 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接 入的可能性） 道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 规划控制要点 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 综合容积率、住宅容积率 建筑密度 控高 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业 管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产风火 黑弧 奥美 红鹤沟通 东方博文 揽胜 博思堂 BOB尽致 2020 最新房地产档案集 2020 房产大师案例集 绿化率 其他 土地价格 土地价格计算的方法 若有代征地要说明代征地价格。 根据购买价格计算总地价、楼面地价。 合作方 式及条件 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。 除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。 对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 付款进度及与拿地程序的配合 其他合作的主要条件 与合作方式相关的其它法律规定 土地法律性质评估 （一）现状 土地所有权归属 土地使用权归属 土地的用途 （二） 规划 规划所有权归属 规划使用权归属 规划的用途 取得土地使用权程序评估 取得土地使用权的程序 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业 管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产风火 黑弧 奥美 红鹤沟通 东方博文 揽胜 博思堂 BOB尽致 2020 最新房地产档案集 2020 房产大师案例集 取得土地使用权需要的工作日 取得商品房用地土地使用权所需条件 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决） 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 土地性质变更的程序和理由 土地性质变更的政策支持或障碍 土地性质变更需要的工作日 政策性风险评估 城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报 批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。 例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。 总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。 如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 第 3章 市场分析 区域住宅或商业楼市场成长状况 区域住宅或商业楼市场简述 • 形成时间 • 各档次住宅区域内 或商业楼群 分布状况 • 购买人群 变化 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业 管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产风火 黑弧 奥美 红鹤沟通 东方博文 揽胜 博思堂 BOB尽致 2020 最新房地产档案集 2020 房产大师案例集 区域住宅或商业楼市场各项指标成长状况（近 35 年） • 开工量 /竣工量 • 销售量 /供需比 • 平均售价 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋 势 区域内供应产品特征 各档次产品供应状况 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 • 平均售价 • 开发规模 • 产品形式 • 平均消化率 • 平均容积率 • 物业在区域内分布特征 区域内表现最好个案状况 项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 未来 23 年区域内 可供应土地状况、产品供应量和产品类型 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业 管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产风火 黑弧 奥美 红鹤沟通 东方博文 揽胜 博思堂 BOB尽致 2020 最新房地产档案集 2020 房产大师案例集 分析：本案在区域市场内的机会点 • 区域市场在整体市场的地位及发展态势 • 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价 位区间及产品形式 • 本案在区域内开发市场潜力 • 本案在开发中的营销焦点问题 区域市场目标客层研究 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围 （建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上） 结论 本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力 的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 目标市场定位及产品定位 市场定位 目标人群特征 /来源区 域 /行业特点 产品建议 第 4章 规划设计分析 初步规划设计思路 设计概念 产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。 主要产品类型 多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业 管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产风火 黑弧 奥美 红鹤沟通 东方博文 揽胜 博思堂 BOB尽致 2020 最新房地产档案集 2020 房产大师案例集 节能和环保型建筑材料选用的考虑。 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 规划设计的可行性分析 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的 规划设计概念和新恒基所追寻的各种档次高品质住宅的要求。 主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。 如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。 如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、 “ 风水 ” 因素等对产品规划设计和环境保护的影响 及解决方法。 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。 如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。 如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。 如：市场价格限制、总价控制原则与前面 产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 项目开发 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业 管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产风火 黑弧 奥美 红鹤沟通 东方博文 揽胜 博思堂 BOB尽致 2020 最新房地产档案集 2020 房产大师案例集 土地升值潜力初步评估。 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市 场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土 地升值潜力做出初步评估。 立即开发与作为土地储备优缺点分析 工程计划 工期计划 各期开工面积 竣工计划 开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。 销售计划 各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的 市场占有率，销售计划实现的可行性分析。 投资收益分析 和 成本预测 说明测算假设和主要运用指标 ，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本 加期间费用，不包括营业税和所得税）等。 并参照下面表格列示： 项 目 投资总额（万元） 单位成本（元 /平方米 ） 土地成本 前期工程费 基。