房地产开发可行性研究报告-完整版

房地产开发可行性研究报告-完整版内容摘要：

昌房市量价创历史新高 从成交量来看，去年 1~11 月份，南昌城区住宅成交量为 370 万平方米，突破南昌楼市年成交最高记录。 而今年截至 11 月底，南昌城区 (含南昌县 )住宅成交量已达到 万平方米，创下历史新 高，其中新房成交量为 万平方米，二手房为 万平方米。 价格方面，从今年 2月份开始房价总体一路持续走高。 来自搜房网的数据，12 月开盘楼盘折前均价 7170 元 /㎡，折后均价 6878 元 /㎡，更是达到历史最高峰，同比上涨 1787 元 /㎡，上涨了 %。 到 11月底，南昌共推出 118 宗土地，供应面积达到 亩，突破万亩大关。 所推土地最终成交 114 宗，成交面积 亩，成交率为 %。 供应面积和成交面积是上年同期的 倍和 倍。 红谷滩区房价上涨最猛 从 南昌各区域板块房价的形势情况看，年初以来都在不同程度地上涨。 市中心房价最高，根据同致地产给出的数据，截至 11 月，市中心板块每月的新房入市均价几乎都高于南昌市商品房均价，目前均价为 10147 元 /平方米。 红谷滩房价涨得最猛，以红谷滩中心区楼盘世纪中央城为例，去年 12 月房价不到 6000 元 /平方米，现在却高达 8800 元 /平方米，涨了近 3000 元。 截至 11月，湾里楼盘均价为 3147 元 /平方米，上涨幅度最小。 3区域 市场分析 与预测 区域市场状况 板块竞争是当前楼市竞争的一个显著特点，随着南昌房地产的蓬勃发展，竞 争区域扩大，竞争个案增多，板块概念由此形成，并日趋深入人心。 目前，南昌市楼盘主要分布在七大板块：红谷滩板块、朝阳洲板块、青山湖板块、京东板块、市 12 中心板块以及城南板块。 朝阳洲板块 ★板块构成：朝阳洲板块东起抚河故道，西至赣江，南至南隔堤。 规划总用地面积 公顷，规划用地包括象湖内湖和部分外湖以及抚河故道。 划分为三个梯度 第一梯度：中山桥墩至抚河桥墩 第二梯度：抚河桥至司马庙立交桥 第三梯度：司马庙立交桥至建设桥墩 优劣势分析： 优势： 得天独厚的水资源，适于人居。 周 边生活配套的成熟完善，交通方便。 市中心地段，人气较旺。 劣势： 南昌市政府改造旧城区，限制朝阳区。 政府对朝阳洲土地采取储存控制手段。 周边楼盘 根据附近楼盘的销售情况，其中天集青云明珠的销售价格为５６００起价，当时的时间是2020年１１月１１日．经过一段时间之后，房价涨到了６５００元，那是是2020年１２月１５日．而在目前售罄的情况下，二手房的价格为７６００元．而水榭花都的房价就更高了，在2020年３月１９日开盘时，为７５００元左右．在 2020 年 5 月 14 日房 价已经涨到了 8000 元。 在 2020 年 6 月 1日更是涨到了 8500 元。 祥瑞蓝堡国际公寓在 2020 年 1月 28 号是是 5500 元现在的房价已经到了 7650 元。 根据南昌市政府的规划，青云谱区发展定义为“文化发展示范区，城市繁荣副中心”。 1天集青云明珠：天集青云明珠位于青云谱区东侧，东临迎宾大道，西接井冈山大道。 占地约 134 亩，规划总建筑面积约 16万平方米（其中住宅约 万平方米，商铺建筑面积约 3 千平方米），容积率 ，绿化率 35%。 13 天集青云明珠价格走势 记录时间 最高价 均价 最低价 价 格描述 20200114 天集青云明珠售罄，目前二手房均价为 7600/㎡ 20201215 6500 元 /平方米 仅剩两套顶楼平层 140 ㎡大三房在售，均价 5500 元 /㎡ 20201111 5600 元 /平方米 在售小高层电梯房，尾盘现房销售，大三房 140 ㎡，均价6500 元 /㎡ 2水榭花都：水榭花都是天使集团在南昌打造的一个高尚住宅小区，该项目总建筑面积 26 万平米，约 1200 多套。 12万平米的占地面积，在此能享受 100%湖视率的纯象湖都市全景生活。 小区整体规 划设计以人为本，最大化挖掘项目环境优势，力争看湖的户数最大化。 整个小区由一条水系贯穿其中，保证园林景观和象湖景的和谐统一，绿化率接近 50%。 小区内配套设施齐全，有幼儿园、小学、商业街、游泳池、酒店、写字楼等，满足高层人士的各种生活需求。 水榭花都修建了足够宽敞的地下停车场。 目前水榭花都前期高层电梯房及别墅房源均已售罄，预计将在 2020 年推出酒店式公寓。 水榭花都近期价格走势 记录时间 销售情况 备注 20200601 8500 元 /㎡ 高层 140150三房和 170四房在售，均价 8500 元 /㎡ 20200504 8000 元 /㎡ 高层电梯房在售，均价 8000元 /㎡ 20200319 7500 元 /㎡ 高层电梯房在售， 170 四房，均价 7500 元 /㎡ 14 祥瑞蓝堡：祥瑞蓝堡国际公寓是南昌市祥瑞房地产开发有限公司在南昌打造的一个高尚住宅小区，该项目总建筑面积 万平米，约 520 多套， 万平米的占地面积。 绿化率 %。 两栋酒店式公寓为 18层，布置在小区步行入口两侧，集中设置 90 平米以下的小房型；其余为 11F 或 18F 住宅，有机分布于地块边缘，将中心围合成一个休闲绿岛， 而各个住宅周围还分布着点式绿化，辅以园林小品等，充分体现小区的档次。 小高层和高层住宅的户型主要有 80—— 130 多平米的 2 房和 3房等。 祥瑞蓝堡国际公寓近期销售价格走势 记录时间 最高价 均价 最低价 价格描述 20200406 6500 元 /平方米 尾盘现房，在售电梯房房源，折后均价约6500 元 /㎡ 20200302 5500 元 /平方米 尾盘现房，仅余 5 套房源在售（ 17F 高层），均为 140 ㎡ 20200128 5500 元 /平方米 尾盘现房，仅剩 个位数房源在售，均为 140㎡的三房户 目前祥瑞蓝堡基本售罄，且二手房目前销售均价为 7650 元 /㎡ 市场 售价 预测 通过对全国房地产市场的宏观把握， 根据对南昌房地产市场走势的分析和与周边楼盘的对比，我们可以 把预期价格定为：住宅区 9500/㎡，办公楼为 15000/㎡，而商业店面可高达 20200/㎡，车位 16 万元 /个。 第三部分：项目开发方案 1产品设计建议 户型选择 15 小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。 在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。 注重环境的营造并 赋予其浓郁的文化内涵，充分体现 21 世纪科技新城高品质住宅区的风貌。 根据以上多种消费对象的不同品位和要求， 选择了多种户型，见下表： 户 型 分 配 表 楼型 户型 格 式 面积（㎡） 数量（套） ① A 3室 2厅 2卫 1厨 1阳台 174 B 3室 2厅 2卫 1厨 2阳台 175 ② C 2室 2厅 1卫 1厨 1阳台 364 D 3室 1厅 1卫 1厨 1阳台 363 技术设备条件 1) 室外 ：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。 ：现 浇平屋面、屋顶花园。 2) 室内： ：厅、房为乳胶漆。 厨房高级瓷砖到顶。 ：厅、房为乳胶漆。 厨房铝合金扣板吊顶。 ：厅、房为水泥砂浆拉毛。 厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。 ：户外窗用彩铝窗。 ：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。 ：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。 3) 配套设备： ： 6层以上商品房均配置高档名牌电梯。 、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。 ：开关、照明、插座、电表各 一个。 ：煤气管道安装到厨房。 ：变频式供水系统，每户独立水表。 16 ：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。 4) 安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、 24小时电子巡更系统、车库管理系统等。 道路系统 道路为小区主干道和组团内部道路两极。 主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。 停车场 停车位售价的核算： 目前的市场价为 12 万元 /个，销售情况较稳定。 因此， 我们认为车位价格应定位在 16万元 /个。 ⑶ 本项目所提供的停车位均由 地下停车场 提供；商用 楼门前 及小区内适合处适当设置停车道， 而设计的 1029 个停车位均是地下停车位。 地下停车场按照商用、住宅分别设置，商用楼处停车场设置停车位 312 个，住宅区内设置 717 个停车位，两个停车场分开管理。 ⑸停车场的使用管理： 商用楼处停车场 312 个停车位供商铺、写字楼 使用； 住宅区 地下停车场 717 个车位供住户 使用。 2项目实施进度 为了争取时间。