房地产开发可行性研究报告第二部分

房地产开发可行性研究报告第二部分内容摘要：

商业 M2 公共服务设施 （垃圾站） M2 地下室总面积 M2 其中： 普通地下面积 个 集中人防 M2 道路 M2 1080 管网 m 120 地面硬化 M2 113 绿化 M2 209 消防井 个 3 2 2 1 19楼。 由 A 区向西、向南延伸，扩大小区建设面积。 表 44：四期工程明细表 名称 单位 数量 土地面积 总地上建筑面积 M2 其中： 框架 M2 框剪 M2 砖混 M2 其中：住宅 M2 公共服务设施 （公厕） M2 德福 •地王花园项目可行性研究报告 项目分期 架空层车库 M2 地下室总面积 M2 其中： 普通地下面积 个 停车场 M2 道路 M2 1095 管网 m 192 地面硬化 M2 617 绿化 M2 2655 消防井 个 4 消防蓄水池 m3 300 2 2 31楼。 北部西侧临柳荫路建筑，全部为高层，以形成小区形象。 此项目中包括对前四期建区成的统一绿化。 表 45：五期工程明细表 名称 单位 五期 土地面积 M2 总地上建筑面积 M2 其中： 框架 M2 框剪 M2 其中：住宅 M2 公共服务设施 M2 地下室总面积 M2 其中： 普通地下面积 个 集中人防 M2 道路 M2 865 管网 m 130 绿化 M2 消防井 个 3 2 2 2 2 2 30楼。 是整个项目的西南部收尾工程。 表 46：六期工程明细表 名称 单位 六期 土地面积 M2 德福 •地王花园项目可行性研究报告 项目分期 总地上建筑面积 M2 其中： 框剪 M2 其中：住宅 M2 地下室总面积 M2 其中： 停车场 M2 道路 M2 1665 管网 m 257 地面硬化 M2 2263 绿化 M2 消防井 个 5 德福 •地王花园项目可行性研究报告 建筑节能设计 第 五 章 建筑节能设计 《 公共建筑节能设计标准 》 GB 501892020 建筑节能设计就是从分析地区的气候条件出发，将建筑设计与建筑微气候，建筑技术和能源的有效利用相结合的一种建筑设计方法，也就是说在冬季最大限度地利用自然能来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地减少得热和利用自然能来降温冷却。 从建筑设计入手，综合分析地区气候特征，充分利用有利的气候条件和防御不利气候因素影响。 、最热（冷）月平均气温及空气湿度、夏（冬）季主导风与平均风压、雨雪量等要素。 这些要素是我们节能设计需要注意的 “ 气候条件 ”。 此外，还需注意区域的 “ 微环境 ” ，如地形条件、地表环境、地表土壤和环境植被等。 只有这样，才能权衡利弊、趋利避害，统筹运用气候因素。 设计中要充分考虑夏季有利的主导风向（通风致凉）和避免冬季不利的主导风向（避风保暖），综合考虑采光、通风、保温和防晒等因素，合理安排群体布局和建筑朝向。 本项目 属典型的夏热冬冷地区，又具有大陆性气候特征，夏季炎热多东南风、冬季寒冷多西北风，在进行小区群体布局时，一般将小体量的低德福 •地王花园项目可行性研究报告 建筑节能设计 层、独立式住宅放在南面，大体量的高层住 宅放在最北面，可以最大限度地满足夏季自然通风和冬季阻挡不利的西北风的需要。 体形系数就是指建筑物与室外大气接触的外表面积 F0（ m2）和其所包围的体积 V0（ m3）之比值。 也就是说，单位建筑空间的外表面积越大，体形系数越大，能耗就越高，反之亦然。 因此，在考虑节能设计时，建筑平面 外形不宜凹凸太多，力求完整，避免因凹凸太多增大而提高体形系数。 窗墙比 就是建筑外窗总面积与外围护墙体总面积之比值。 由于外围护墙体的热工性能比玻璃窗户要好。 尽管外窗面积比外墙面积要小得多，但通过外窗得失热量却占外围护结构得失热量的 40%左右，因此需根据不同地区气候特征合理控制窗墙比。 根据通辽市的气候特征，本项目采用 建筑的窗墙比则较大，夏季利用较大的南向窗户进行自然通风，冬季则可以获得较多的太阳辐射热。 从细部构造设计入手，有效利用隔热保温和自然通风等被动式节能技术，改善建筑室内微环境。 目前，我国正提倡新型复合墙体自保温系统和外隔热保温技术，外保 温的优点：建筑室内温度受室外温度波动影响小，有利于主体结构保护和避免热（冷）桥的产生。 常用的建筑外墙保温材料有保温砂浆、聚苯板、聚氨酯（ EPS、 XPS）和墙体自保温四大体系。 其中，保温砂浆和聚苯板市场占有率较大，但保温性能较差；聚氨脂保温性能较好，但传统的聚氨酯硬泡板材不适用于复杂立面墙体保温。 市场新出现的聚氨酯现场发泡喷涂保温材料，具有良德福 •地王花园项目可行性研究报告 建筑节能设计 好的保温性和憎水性，方便施工，适用于设计各种复杂外墙体保温和无接缝施工。 外墙玻璃门窗是阻挡夏季太阳辐射热进入室内和冬季室内热量散失的最薄弱环节， 其能耗是同面积墙体的 4倍，屋顶的 5 倍，对建筑能耗影响较大。 除控制窗墙比外，需增加玻璃门窗的热工性能： 本项目 选用 多 层中空低辐射玻璃和经热断桥处理的门窗型材，同时加强窗墙间、框扇间的接缝气密性设计。 在夏季，屋面日照时间长，太阳辐射强度大，屋顶外表面温度最高达到 60～ 80℃ ，顶层室内温度受其影响会提高2～ 4℃。 在冬季，屋顶对外散失热量，又增加了室内的空调热负荷。 屋面隔热保温除采用倒置式设计外，蓄水屋面和种植屋面越来越引起人们的重视。 本项目采用 种植屋面， 既建设楼顶花园， 是一种生态节能型屋面，不 仅能够提高屋面的隔热保温性能，还能增加城市绿地面积，改善城市气候环境。 实验数据表明，种植屋面使屋顶外表面最高温度下降 ℃ ，内表面最高温度下降 ℃ ，具有较好的隔热保温性能。 风压与热压是实现自然通风的两种手段，二者互为补充、密不可分。 风压通风是利用建筑的迎风面与具有良好外部风环境的地区，选择有利通风的建筑朝向、控制建筑进深、 “引导 ”自然通风等，可实现良好的风压通风效果。 热压通风，是利用热空气上升，从建筑上部排风口排出污浊的热空气，从建筑底部吸入新鲜的冷空气，实现建筑内部的自然通风。 本 项目 设计中，利用建筑物内部贯穿多层德福 •地王花园项目可行性研究报告 建筑节能设计 的竖向空间（如楼梯间、中庭），结合拔风井、风塔等构造，创造出满足热压式自然通风进出风口的高差。 德福 •地王花园项目可行性研究报告 环境保护 第 六 章 环境保护 本项目建设内容为住宅小区，包含商业营业房和车库等，同时包括建设一座五星级宾馆， 主要污染物有生活垃圾及生活污水，不产生有害物质。 生活污水经隔油池、化粪池等处理在污水纳入污水处理厂集中处理之前执行《污水综合排放标准》（ GB89781996）一级标准；排水系统采用分流制，雨水与污水分流；粪便污水经三级化粪池厌氧消化处理，三级化粪池容积保证污水在池中停留足够时间。 合理确定备用发电机、水泵、变配电及大楼送、排风机等设备位置，并采取隔音、消声和减振等措施。 声环境按《城市区域环境噪声标准》（ GB309693）的 2 类标准控制。 施工期间声环境按《建筑施工场界噪声限值》（ GB1252390）标准执行。 备用发电机房采取隔音 、消声措施，燃油采用轻质柴油，含硫量≤ ‰。 发电机产生的废气经排气筒高空排放，排气筒的高度和位置，应以不影响周围工作、学习生活环境和城市景观为原则。 统一设置住宅楼厨房排烟管道，厨房产生的油烟集中通过排烟管道在楼顶高空排放。 宾馆 空调采用非氟利昂制冷剂空调。 合理布置空调器散热德福 •地王花园项目可行性研究报告 环境保护 口，禁止在人行道或居民窗户附近设置散热装置，防治产生噪声和热污染。 固体废物分类收集，并及时做好清运工作。 配备加盖垃圾容器，实行垃圾袋装制度。 不将产生的残渣和垃圾排入下水道。 在条件允许的情况 下，考虑利用太阳能，使用太阳能热水器等。 建设规范化排污口，排污口须按规范设置排放口标志牌。 德福 •地王花园项目可行性研究报告 工程管理组织 第 七 章 工程管理组织 根据项目的实施要求，公司拟成立项目指挥部，在公司项目部领导下，直接进行项目管理。 图 71 组织机构图 公 司 项 目 部项 目 总 监行 政 经 理 建 设 经 理 销 售 经 理办 公 室财 务 部工 程 部预 算 部材 料 部营 销 部售 后 服 务 部企 划 部 表 71 劳动定员表 部 门 管理人员 营业人员 工程技术人员 业务人员 合 计 项目总监 1 1 经理 3 3 德福 •地王花园项目可行性研究报告 工程管理组织 办公室 2 2 财务部 1 3 4 工程部 1 8 9 材料部 1 10 11 预算部 1 2 3 销售部 1 10 11 售后服务部 1 3 4 企划部 1 2 3 合计 13 0 8 30 51 德福 •地王花园项目可行性研究报告 项目实施进度安排 第 八 章 项目实施进度安排 本项目全部工期为 5 年，分 6 期实施，具体安排如下： 一期工程 可行性研究： 2020 年 6 月 1 日至 10 日； 项目审批： 2020 年 6 月 11 日至 7 月 10 日； 规划设计： 2020 年 7 月 11 日至 7 月 31 日； 工程建设： 2020 年 8 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日； 组织销售： 2020 年 10 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日； 清理销售尾款： 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日。 二期工程 可行性研究： 2020 年 9 月 1 日至 10 日； 项目审批： 2020 年 9 月 11 日至 10 月 10 日； 规划设计： 2020 年 10 月 11 日至 10 月 31 日； 工程建设： 2020 年 11 月 1 日至 2020 年 6 月 30 日； 组织销售： 2020 年 12 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日； 清理销售尾款： 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日。 德福 •地王花园项目可行性研究报告 项目实施进度安排 三期工程 可行性研究： 2020 年 4 月 1 日至 10 日； 项目审批： 2020 年 4 月 11 日至 5 月 10 日； 规划设计： 2020 年 5 月 11 日至 5 月 31 日； 工程建设： 2020 年 6 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日； 组织销售： 2020 年 8 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日； 清理销售尾款： 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日。 四期工程 可行性研究： 2020 年 9 月 1 日至 10 日； 项目审批： 2020 年 9 月 11 日至 10 月 10 日； 规划设计： 2020 年 10 月 11 日至 10 月 31 日； 工程建设： 2020 年 11 月 1 日至 2020 年 6 月 5 日； 组织销售： 2020 年 12 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日； 清理销售尾款： 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日。 五期工程 可行性研究： 2020 年 4 月 1 日至 10 日； 项目审批： 2020 年 4 月 1。