房地产开发可行性研究报告分析

房地产开发可行性研究报告分析内容摘要：

请，经同意后进行选址。 (2)制订方案。 由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。 (3)申请批准。 向武汉市人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由城市规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地通知。 (4)发布用地通告：由城 市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。 (5)签定补偿、安置合同：由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。 (6)发证：由土地管理部门签发准许使用土地的证明。 2. 对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费 (详见投资开发方案中的项目的总投资估算表 )。 三．建设条件 1. 供水 在鼓风小区东侧有现状 DN1000mm 上水管线，本项目上水可从上述干线引入。 2. 雨，污水排放 武黄路大街现有现状 DN2100 毫米的雨水管线和 DN1800 毫米的污水管线，可以就进排入。 3. 供热 拟从武黄路新敷设的供热干线接入。 4. 供电 拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条 10 千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入。 考虑留有余地，变压器容量为 8000千伏安。 5. 供气 已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。 通过天然气中压管向区内送气。 本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目 红线内。 目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 6. 电信 本项目预计需装机容量为 820 门的程控交换机，拟由洪山区电话局从 831开设下属分局解决。 四．建设规模 总占地面积 10 万平方米，总建筑面积 万平方米（其中公建面积约 万平方米），总户数 996 户，地下停车场 4820 平方米，绿化面积近 万平方米，容积率。 小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。 小区内有托儿所、小商场、银行„„„„ 五．环境保护 1. 大气 制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于保护臭氧层。 餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。 地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。 2. 污水处理 本项目产生 的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。 生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。 五、节能节水措施 一．节能措施 现代花园小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。 保证舒适，健康的 室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。 建筑节能技术 该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下： 屋面：选用 150mm 厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度 280300kg/m3.屋面传热系数 =() 外墙：普通内墙抹灰， 240 厚粉煤灰烧结砖，外贴 40 厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为 k=() 门窗：选用产品要求其抗风性能属标准 GB7106 第 2 级，空气渗透性能属标准 GB7108 第 3级，雨水渗透性能属标准 GB7108 第 4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为 k=(),采用保温分户门，其传热系数为 k=() 楼梯间：普通内墙抹灰， 240 厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹 20 厚保温砂浆，其传热系数为 k=() 采暖系统的保温节能措施 小区供热采用高热效率的 29MW 的热水锅炉 (热效率为 80%)、 APV湍流技术高换热系数的换热器、高度 聚乙烯保温管 (热效率达 90%)、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要求。 小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。 小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。 供暖系统采用上供下回双管式。 系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。 最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。 每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。 该阀门可随室外气温变化自 动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。 采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。 可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。 房间散热器选用铝合金暖气片。 建筑节能技术、材料、工艺的应用 除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。 地基处理采用 CFG 桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用 UPVC 管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用 SBS 防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用 磁卡燃气表；电表为 DDY17磁卡电表；水表采用 ZS2远程控制装置； GRC 隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。 二．节水措施 小区水环境 合理规划和建设小区水环境，提供安全。 有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。 实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。 建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求 ，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。 对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。 提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。 最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。 以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。 收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区 屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。 充分利用雨水，减少市政供水。 收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。 绿化景观用水节水 保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。 景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。 提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。 绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。 节水器具应用 大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。 不 使用耗水 9升和 9升以上的座便器。 龙头： (1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。 (2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭 (延时自闭 )式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭 (停水自闭 )式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。 淋浴器具：冷、热水混合器具 (水温调节器 )；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。 节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。 六、环境影响评价 一．环境条件调查 现代花园提出“绿色生态社区”的概念。 在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。 45%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。 自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区的鲁巷，周边高校分布极广，绿地面积率大。 远离重工业区，工业污染小。 二．施工期环境影响分析 (1)施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。 施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。 声级最大的是电钻，可达115dB(A)。 物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。 本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。 各施工阶段主要噪声源状况 施工阶段 声源 声级 施工阶段 声源 声级 土石方阶段 挖土 机 7896 装修、安装阶段 电钻 100115 冲击机 95 电锤 100105 空压机 7585 手工钻 100105 打桩机 95105 无齿锯 105 底板与结构阶段 混凝土输送泵 90100 多功能木工刨 90100 振捣器 100105 混凝土搅拌机 100110 电据 100110 云石机 100110 电焊机 9095 多 角磨光机 100115 空压机 7585 施工阶段 运输内容 车辆类型 声级 /dB(A) 土方阶段 底板与结构阶段 装修阶段 土方外运 钢筋、商品混凝土 各种装修材料及主要设备 大型载重机 混凝土罐车、载重车 轻型载重卡车 90 8085 75 交通运输车辆声级 (2)施工期扬尘 施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。 (3)施工期废水污染源 施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。 (4)施工期固体废弃物 施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。 (1)施工噪声影响 根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在 80dB 以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率 有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。 各施工阶段昼、夜声级估算值 单位： dB（ A） 施工阶段 昼间场界噪声 标准值 夜间场界噪声 标准值 土方阶段 7585 75 7585 55 结构阶段 7085 70 6580 55 装修阶段 8095 85 禁止施工 55 (2)施工扬尘的影响 由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的 大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。 通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。 施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆 炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于 3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。 三．项目建成。