房地产市场研究报告西昌城南项目论证报告

房地产市场研究报告西昌城南项目论证报告内容摘要：

主题运营商引进建议 商场部分需考虑引进一家大型超市运营商和一家大型百货运营商进驻，以利于商场部分的销售和后期经营。 大型超市运营商不必追求太高的国际国内知名度，只要保证在四川省内很有知名度及在其以上的，即能作为考虑引进的对象，类似于成都人 民商场、深圳人人乐、华润万佳、上海联华超市等。 大型百货运营商亦须有一定省内、国内知名度，如成都百货、重庆百货、上海华联、北京西单商场、王府井百货等。 第七章 项目管理构思 一、核心理念 营造工程精品 本项目属西昌市按照全新理念和模式进行开发的现代安居型高尚生活社区及大型商业地产项目，于发展商而言意义重大，应从项目开始阶段即树立过程精品概念，可从根本上降低销售风险，也为今后项目品牌树立打下坚实的基础。 塑造发展商企业核心竞争力 房地产商的核心竞争力在于产品设计、施工及 预算管理、营销管理三项综合实力，通过本项目运作，发展商宜努力加强此三项专业实力，力争成为西昌市房地产发展商第一品牌，为今后发展商建立起远超同侪的企业核心竞争力。 二、管理架构设置 研究发展部 该部系公司发展的灵魂，职员人数众多，由总经理或总工程师亲自担任总监，下设住宅、商业与综合建筑、城市规划与景观建筑、资讯及市场、四个研究中心，各中心职能描述如下： （ 1） 住宅建筑研究中心  收集、整理国内外住宅设计及施工的优秀研究成果；  按资讯及市场研究中心要求提供设计方案；  负责项目规划设计 监理、预算及施工管理（含培训）工作，并参与业务洽谈  定期撰写专业文章供资讯与市场研究中心对外宣传 （ 2）商业与综合建筑研究中心  收集整理国内外商业用房、写字楼、公共建筑设计及施工的优秀研究成果；  按资讯及市场研究中心要求提供设计方案；  负责项目规划设计监理、预算及施工管理（含培训）工作，并参与业务洽谈；  定期撰写专业文章供资讯与市场研究中心对外宣传； （ 3）城市规划与景观建筑研究中心  收集整理国内外城市规划与景观建筑设计及施工的优秀研究成果；  按资讯及市场研究中心要求提供设计方案；  负责项目规划设计监理、预 算及施工管理（含培训）工作，并参与业务洽谈；  定期撰写专业文章供资讯与市场研究中心对外宣传； （ 4）资讯及市场研究中心  组织并起草业务所需相关报告；  向各建筑研究中心提交详尽的设计要求；  负责重要目标客户的日常跟进工作并参与业务洽谈；  向推广与管理培训中心提交详尽的工作要求；  组织并编辑撰写公司对外宣传文本，并负责公司网站、内部期刊等宣传工具管理；  定期主持举办各类专业研讨会；  营销审计 . 施工管理部  按常规设置，业务上接受研究发展部的监督。 预算管理部 按常规设置，业务上接受研究发展部的监督。 虚拟操盘中心 本中 心由和嘉地产及城南房产双方主要管理人员构成，以例会形式定期沟通，重大决策必须通过该中心通过，日常事宜均计入《项目操盘日志》中，该文件系操盘审计的重要依据，对今后其他项目的运作亦极具参考价值。 第八章 项目静态投资分析 本章主要对项目的静态投资进行分析，得出项目投资的盈利水平，风险水平，以便于控制项目投资量及进行成本控制和核算。 一、建筑技术参数 占地面积： 约 亩 可用地面积：约 亩 建筑面积： 约 86800 ㎡ ㎡ 商业 约 36000 ㎡ ㎡ 多层住宅 约 34600 ㎡ ㎡ 公寓式酒店 约 16200 ㎡ ㎡ 容积率： 约 绿化率： 约 42% 覆盖率： 约 38% 多层住宅总户数 330 户 酒店式公寓总户数约： 338户 总车位数约： 约 500 个（含商场地下二层停车场及小区中庭地下停车场） 二、直接成本： ●土地费用： 3715万元（ 亩 50 万 /亩 =3715万元） ●设计费用： ●地勘降水费： 12万元 ●报建费用（含缴纳建委、招投标、质监费等）： 万元 80 元 /㎡ 86800 ㎡ = ● 建筑安装费用（含土建、水电安装、消防、电梯、内外装修）： 7664万元 商场： 3357万元 地下二层： 1080 元 /㎡ 9000 ㎡ =972 万元 地下一层： 950 元 /㎡ 9000㎡ =855万元 地上二、三层： 850元 /㎡ 18000 ㎡ =1530万元 住宅： 2768万元 800 元 /㎡ 34600 ㎡ =2768万元（清水房） 酒店式公寓： 1539万元 950 元 /㎡ 16200 ㎡ =1539万元 （精装修配必要家具价电） ●水、电增容费： 40 万元 ●广场、园林、配套绿化： 50 元 /㎡ 14500 ㎡ = 万元（按 42%绿化率计算） 三、销售收入 ： 万元 商场及超市： 14040万元 1 层： 9000 ㎡ 4600 元 /㎡ =4140 万元 1 层： 9000 ㎡ 7800元 /㎡ =7020 万元 2 层 : 9000 ㎡ 3200 元 /㎡ =2880 万元 建议只出售商场的 1层和地上 2 层，地上 3层留作自留物业 多层住宅： 34600 ㎡ 1380元 /㎡ = 公寓式酒店： 万元 16200 ㎡ 1800元 /㎡ =2916 万元 四、间接成 本： ●管理费： 6% = ●资金利息支出： 3000 万元 6= 万元（按贷款 3000 万元，占用 6 个月计算） ●广告及代理费用： 4% = ● 不可预见费： 万元 2%2= ● 营业税及附加： % = 万元 ●契税： 住宅： %（ +2916）万元 = 万元 商业： 3% 14040 万元 = ● 建筑税： % 7664 万元 = 万元 五、利润 销售利润： 万元－ 万元－ 万元= 万元 净利润： 万元 － 33%3= 投资净利润率：（ 万元 +9000 ㎡ 1800 元 /㎡ ） 247。 ( 万元 + 万元 + 万元 + 万元 )100%3=% 以上（ 9000 ㎡ 1800 元 /㎡ ） 为商场地上三层的自留物业部分的评估净现值 六、盈亏平衡点 设定盈亏平衡点之销售 额为 X，则 x － 万元－ x(6% ＋ 4%+%) － 万元－x%%－ x%3%－ 万元－ 万元－ 万元 +9000 ㎡ 1800 元 /㎡ =0 以上 x%%－ x%3%中的 %和 %为住宅和商业部分销售收入分别占项目总销售收入的百分比。 从以上公式得出 x1=，即销售额达到 以上时（整体销售率为 ％），本项目可实现利润。 研究结论 :本项目土地成 本和其他规费、管理成本及占用银行资金利息等均较高，但经过和嘉公司的设计规划，总销售额达到 ，即整体销售率达 %以上，即可实现盈亏平衡，项目销售完毕投资净回报率可达到 %，获取净资金利润 ， 同时，发展商还获得了商场地上三层部分约9000 ㎡ 的优质固定资产的全部产权。 总体来看，项目有一定风险，但经过严格控制，风险率较低，投资回报率相对较高，项目获利能力较强，是切实可行的。 若发展商能进一步控制管理费支出（争取管理费支出能降低 5%），通 过资金的合理调配降低占用银行资 金利息（占用银行资金控制在2020万元内，占用期控制在 6个月内），通过加强管理降低建筑安装费用（建筑安装费用力争降低 35%），则项目的获利能力更强，在确保现在的获利水平的情况下，还可适当降低销售价格，以利于项目的快速销售。 第九章 项目营销方案设计 房地产开发是一个涵盖社会政治、经济、文化、教育、当地风土人情和人们的消费习惯等多方面内容的综合性工程，房地产项目能否开发成功，除了首先要立足于科学的规划、精心的设计和施工管理外，也需要成功的营销推广，只有在全面认真分析了项 目所在地的社会政治、经济、文化、教育、法制环境，充分了解了当地百姓的生活习惯、风土人情、消费习惯和对新事物的接受程度、接受方式后，根据项目本身的特点来制定出一整套切实可行的整合营销策略，才能真正使项目开发的根本目的得到实现，那就是得到市场的认可，获取产品销售成功后的应得利润，同时得到其他衍生的社会效益和市场美誉度。 和嘉公司根据本项目的特点，结合市场调研所获得的大量数据资料，在精心进行产品定位和形象设计的基础上，确立了本项目以打造现代 “安居型高尚生活社区、温馨家园” 和建设 “城南新的商业中心、特大型购物广场、市 民休闲、娱乐中心” 为主题定位，通过我们设计的整合营销策略来实现本项目在西昌市的成功销售和树立起项目的“唯一性”、“排他性”，从而使开发商在西昌地区确立起市场领跑者的龙头地位。 一、 项目整体推广步骤 ： 项目开工前的整体形象介绍推广，取得先声夺人的效果，赢得社会的广泛关注。 整合媒体及各种社会公益活动进行市场炒作，促使项目品牌的树立和商业价值的社会认同。 对项目本身特点的定向诉求和社会告知，凸现项目品质和特点，确立项目西昌“唯一性”、“排他性”和“领先性”，配合强势销售。 大量的社会公益活动和准 业主联谊及项目进展推介活动，各项配套服务设施和物管服务项目推介活动，配合项目的持续稳定销售，进一步确立项目“规划科学、施工高质量、服务优质”的市场形象。 三、项目推广主题：（部分） 引导西昌现代人居新理念，建设西昌现代安居型高尚生活社区、温馨家园； 城南秀美山水，“项目名”高尚生活家园； 新西昌、新城南、新生活、新家园、我们的“项目名”； 城南新区的新兴商业中心，西昌百姓购物、娱乐和休闲的又一佳地； 西昌最具增值潜力的商业旺地，城南新的商业中心。 投资新理念，甩手当老板，今天我要选择“商场名”； 现代生活的 舒适享受、都市白领的个性空间，我们自己的“酒店式公寓楼名”； 投资、居住两相宜，“酒店式公寓楼名”是您的最佳选择 四、项目销售阶段划分及销售策略： 本项目的销售手法必须采取轮作式销售及波浪式销售两种基本策略，以多层住宅率先入市，建立起项目的品牌效应，并在短时间内回笼大笔资金，同时在住宅强势销售期结束时，就要乘势推出商场和酒店式公寓，如此轮作进行、互相借力、相互促进，可起到既能缩短销售期，又能不断抬高价格，造成市场始终处于轰动和广泛关注的效应，并进而树立项目本身和开发商的品牌和形象。 第一阶段： 项目住宅和 商业及公寓式酒店同时推出进行内部认购。 以此手段积聚客户，同时获取大量的市场反馈信息，便于项目建设方案的实时修改，更贴近和适合市场需求。 具体操作方法为，认购客户缴纳 1000 元诚信金，不定房号，诚信金可退还。 通过这一手法，力争完成项目总体 60%以上的认购率。 此阶段时间安排为 30 天。 第二阶段： 获得住宅预售证，住宅部分开始公开认购。 这是整个项目销售的第一个高潮阶段，配合大量的广告支持。 具体手法为，客户在定住宅房号的同时，缴纳 10000 元定金，并在一周内签订正式购房合同。 此阶段应力争完成项目住宅部分销售额的 70%以 上。 此阶段时间安排为 60天。 第三阶段： 项目酒店式公寓和商场部分取得预售证，开始公开发售，配合新的广告宣传攻势，进入又一销售高峰期，此阶段 时间安排为 90天，实现商场和酒店式公寓部分销售额的 60%以上，项目住宅部分完成 90%以上的销售。 第四阶段： 项目商场和酒店式公寓进入持续销售期，通过大量的促销活动和公益活动，推动项目剩余楼盘的销售，此阶段时间安排为 60天，达到商场和酒店式公寓部分销售总额的 80%以上，住宅部分完全清盘。 第五阶段： 项目商场和酒店式公寓部分进入尾盘销售阶段， 时间安排为 60天，实现项目商场和 酒店式公寓部分 90%以上的销售。 第十章 发展商企业发展战略设计 城南房产之根本发展方向是通过房地产开发，确立自身在西昌房地产界的龙头地位，并进而进行多元化经营。 目前企业的发展既面临着一个巨大机遇，同时又面临着很大的挑战。 从比较现实的情况来看，城南公司应进行一些管理架构和发展战略上的重新设计。 一、 发展目标的合理制定 任何公司要实现稳步发展，必须制定近期发展目标和长远的发展目标。 作为城南公司来说，应制定一个在三年内挑。