房地产市场研究报告漳州角美房地产市场调研分析报告

房地产市场研究报告漳州角美房地产市场调研分析报告内容摘要：

重( % ) 百份比( % )龙海市芗城区龙文区其他八县 角美所占龙海经济重量对比图 2020年 角美镇所占龙海市经济比重(%) 比 重(%) 角美镇程溪镇石码镇九湖镇紫泥镇东圆镇浮宫镇港尾镇旁山镇海澄镇其他两乡 龙海经济 总量占漳州经济比重 23%；角美则占龙海市经济总量比重 40%。 产业经济与未来规划 龙海市城市经济与产业规划 ：要以建设漳州次中心城市、构造大城区框架为目标，以石码市区为行政中心，角美镇为经济基地，东移西进北拓，范围扩至海澄、紫泥、榜山等较为便远地带。 东向以角美镇为经济中心带，建设龙海工贸城，积极推动城市东移，扩建锦江道东段；北向拓展龙海新市区，抓住锦江大桥投用后带来的效应，修建穿岛路，建成商贸旅游区；西向以城市配套设施为重点。 角美镇经济与产业规划： 以构筑国家级综合改革试点城镇为目标，主动承接厦门特区和漳州市 区的辐射，以角美开发区、龙池工业开发区为龙头，国道 324线、角嵩线为依托，建成以机电、化工、食品、建材、机械、 纺织、包装材料以及新型特色农业为支柱产业，同时，辅助于商贸、金融、房地产第三产业配套发展的新兴工贸创汇园区。 龙海市场房地产现状 2020 年全年龙海 市房地产开发投资同比增长 63%， 其中，商品住宅同比增长 139%；商业营业用房同比增长 %；其他 工业性用房 投资同比增长%。 2020 年上半年龙海市 房地产开发投资 持续攀升 ， 1～ 5 月 龙海 市房地产完成开发投资增长率为 ％ ， 其中住宅 与工业用房 的投资额占了总量的近 9 成。 截止 2020年 3月底龙海 市历年 以来 累计商品房空置面积 较去年 同比下降%。 其中，商品住宅 万平方米 ， 同比下降 26%；商业营业用房 同比递增 %； 其他 工业性 投资 用房空置率下降 15%。 从 2020 年龙海市普通商品房均价还在 900 元 /米 2—— 1000 元 /米 2 之间，到 2020 年上半年龙海市普通商品房均价已经上涨至 1600 元 /米 2—— 1700 元 /米之间，四年之间涨幅超过 60%。 2020 年 —— 2020 年上半年龙海市场普通商品房均价示意图 2020年— —2020年 上半年龙海市房地产均价走势图 价格 （元）05001000150020202020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 4 年上半年 2020 年以来龙海市结合旧城改造和小城镇建设，加快房地产业开发，建立和完善房地产服务体系，改善人民居住条件。 市区房地产开发建设要在保护古代名城风貌的同时，结合城市道路拓宽改造、基础设施建设，改善旧区居住环境，在现有基础上向西向南扩展，沿路两侧成片开发建设。 主要实施解南、解北、打石街两侧、锦江道、宾馆北侧等五项目旧城改造。 总占地 万平方米，新建筑面积 万平方米。 同时加大港口北侧、东市场南侧、后港路两侧的新区建设力度，变零星建设为小区组团建设， 加强中心城各分区联系，由市中心向东、向西展开，推动城市重心东移，缓解旧城密度大的压力，保证道路交通顺畅。 到 2020 年城市人均居住面积 15 平方米，人均居住用地面积 23 平方米， 村镇人均居住面积 25 平方米，住宅成套率 70％以上。 兴建一批品位高，可塑造龙海城市新形象的建筑群和风景靓丽的花园式、休闲型住宅。 同时推出一批中低档实用房以满足居民需求，抓好经济适用房建设，提高住房的工程质量、环境质量。 大力发展住房信贷业务，刺激住房消费。 第四章 本案与竞争各案件综合情况调研及分析 本案项目分析 本案所 位于角美镇社头村中段，边临鹰厦铁路， 毗 邻厦门东浮镇，距离角美镇中心市区仅需 5 分钟车程，距离高速路口也仅需 3 分钟车程，距离角美综合经济开发区与龙池工业开发区仅需 7 分钟车程、距离厦门市区仅需 35 分钟车程，交通较为便利，工业经济活动较为活跃，近几年以来周边工业投资迅速崛起，同时，随着角美镇区域经济的快速发展及龙池经济开发区与角美综合经济开发区工业经济蓬勃发展，工业经济势必带动角美镇的人流与商流的快速增长。 本案项目周边具体分析 ●工业经济区 ：龙池经济开发区与角美综合经济开发区距离本案项目仅需要 7分钟车程 ；本案项目距离东浮经济工业开发区仅需 10—— 12 分钟左右车程；距离海沧新阳工业区也仅需 15— 18 分钟车程。 ● 交通路线： 交通路线广泛：角美铁路站口、高速公路口及省道、国道路口均在其周边附近，均距离本案 3 分钟 —— 8 分钟的车程；同时，众多入厦门的长途汽车均有经过本案项目地，如：漳州各县城 —— 厦门的长途汽车、广东部分城市入厦门的长途汽车及其他各地入厦的长途汽车；交通路线南北纵横，可以连接与纵惯漳州市与厦门市。 ●商业配套： 沿街商业小店，但是为数不多 ,且基本为食杂、汽配、五金为主； 5分钟车程可以到角美镇中心商业区， 角美镇中心商业区商业繁华。 ●银行中心： 农村信用社就在其周边附近，同时，工行、建行、中行、农业等商业银行在角美镇中心城区均有分行或分理处（金融网点）。 ● 教育配套： 角美中学与角美小学均距离本案项目 10 分钟的车程；同时，厦门 大学漳州分院也选择在龙海市落建。 ● 环境状态： 周边空气清新，绿化率较高，同时，虽然地处工业经济带，但又完全隔离于工业开发区的污染之中。 小结 ● 居住环境 ：环境优美，交通便利、距离城区不远，学校较齐全。 ● 商业业态： 周边以零星分散的沿街小店面为主，但是距离角美镇城区商业中心路程较近。 ● 工业经济： 龙池工业开发区、角美综合经济开发区、附近的一个正在兴建的工业园（机电、水泥、工艺品为主）均正处于投资期与引资期，众多工业企业均纷纷进驻，工业经济蓬勃发展，工业经济产业链逐渐形成。 供应市场分析 自 2020 年初以来该工业经济带（龙池工业开发区、角美综合经济开发区、角美镇）的房地产总建筑面积均保持 100%的增幅以上；截止 2020 年 8 月初角美镇内已无大量楼盘可供应，仅剩下部分零星户型，（除二手房市场交易外） 2020 年初以来龙海与角美项目住宅户型配比如下： ★ 一房一厅（含单身 公寓） 约占总数的 54% 面积集中 20M2— 50M2 ★ 二房一厅二卫（可改为单身公寓） 约占总数 26% 面积集中 55M2—— 70M2 ★ 三房一厅二卫 （部分可以改为单身公寓） 约占总数 12% 面积集中 100M2 左右 ★ 四房二厅三卫以上 （少部分也可以改为单身公寓） 约占 7% 面积集中 160M2 左右 ★ 楼 中 楼 （有 少 部 分的 楼 中楼 面 积极 小 ，是 用 来改 成 单 身公 寓 ） 约占 总数 1% 面积集中在 80M2—— 200M2 之间均有。 2020年初以来龙海与角美项目（本案周边为主）住宅户型配比示意图： 2 0 0 3 年初以来龙海与角美项目（本案周边为主）住宅户型配比示意图 所占比率( % ) 竞争各案分析 金山家园 项目名称 金山家园 项目位置 龙池开发区周边，金山大道 联系电话 0596— 6268788 项目类型 多层 公摊比例 13% 交房时间 2020年 8月 主力户型情况 户型 面积（ m2） 比例（ %） 销售进度 楼层差价 一房一厅 30— 45 57% 80% 50 二房二厅 65— 80 33% 75% 三房以上 90110 10% 70% 最高价 1800 最低价 1450 均价 1600 店面 开发商 主力面积(m2) 挑高 均价 销售进度 福建华坤建设 30 5200 60% 目标客户群 投资客为主 95%，公司购买于员工使用 5%， 周边配套 学校 厦门市海沧区内或是角美镇内、龙海市其他附近中学 医院 目前仅限厦门市海沧区内或是角美镇内。 工业企业设有自用医疗机构 云龙海岸 项目名称 云龙海岸 项目位置 龙池开发区周边，金山大道中段 联系电话 0596— 6767673 项目类型 多层 公摊比例 10% 交房时间 2020年 5月 主力户型情况 户型 面积（ m2） 比例（ %） 销售进度 楼层差价 一房一厅 50 40% 40— 50 二房二厅 80 30% 三房以上 120左右（部分 120以上） 30% 最高价 2100 最低价 1600 均价 1900 店面 开发商 主力面积(m2) 挑高 均价 销售进度 厦门海岸建设 45 6500 目标客户群 投资客为主 55%，自用 30% 购买为员工使用 15% 周边配套 学校 厦门市海沧区内或是角美镇内、龙海市其他附近中学 商业 大型社区，建成后内部配套较为齐全，将建成自有商业与生活体系。 罗马假日 项目名称 罗马假日 项目位置 龙池开发区周边， 36米商业街附近 联系电话 0596— 6283333 项目类型 多层 公摊比例 11% 交房时间 2020年 5月 主力户型情况 户型 面积（ m2） 比例（ %） 销售进度 楼层差价 一房一厅 20— 30 40% 70% 40 二房二厅 50左右 35% 75% 三房以上 70— 80 25% 70% 最高价 1830 最低价 1480 均价 1580 店面 开发商 主力面积(m2) 挑高 均价 销售进度 漳州建坤建设 40 4800 目标客户群 投资客为主 100%， 周边配套 学校 厦门市海沧区内或是角美镇内、龙海市其他附近中学 医院 目前仅限厦门市海沧区内或是角美镇内。 工业企业设有自用医疗机构 御盛花园 项目名称 御盛花园 项目位置 角嵩大道，灿 坤工业园大门入口处正对面 联系电话 0596— 6268178 项目类型 多层 公摊比例 11% 交房时间 2020年 5月 主力户型情况 户型 面积（ m2） 比例（ %） 销售进度 楼层差价 一房一厅 50 45% 70% 35— 50 二房二厅 70— 80 35% 70% 三房以上 80— 95 20% 70% 最高价 1780 最低价 1430 均价 1580 店面 开发商 主力面积(m2) 挑高 均价 销售进度 漳州盈辉地产 30 5000 目标客户群 投资客为主 周边配套 学校 厦门市海沧区内或是角美镇内、龙海市其他附近中学 医院 目前仅限厦门市海沧区内或是角美镇内。 工业企业设有自用医疗机构 灿坤箐英园 项目名称 灿坤箐英园 项目位置 灿坤工业园人工入口处正对面 ,龙池酒店旁 联系电话 项目类型 多层 公摊比例 10% 交房时间 2020年 5月 主力户型情况 户型 面积（ m2） 比例（ %） 销售进度 楼层差价 一房一厅 45左右 40% 85% 50 二房二厅 60— 70 35% 75% 三房以上 80— 90 25% 75% 最高价 1850 最低价 1480 均价 1600 店面 开发商 主力面积(m2) 挑高 均价 销售进度 灿坤实业、建坤建设 35左右 5000 目标客户群 投资客为主 90%；工业企业购买给予员工使用 10%。 周边配套 学校 厦门市海沧区内或是角美镇内、龙海市其他附近中学 医院 目前仅限厦门市海沧区内或是角美镇内。 结论综合性分析 自 2020 年底以来角美镇及周边楼市呈现出春意 春意盎然的景象，房价也从900 元 /平方米左右呈现稳步攀升之势，随着工业经济的高速发展，为角美镇楼市再添“焰火”，龙池工业开发区的全面启动，角美经济综合开发区的动工，均为楼市再添动力，到 2020 年上半年角美镇普通商品房均价已飚升至 1600 元 /平方米左右，近期以来开盘的楼盘新贵 —— 云龙海岸更将均价直“插” 1900 元 /平方米， 短短 18 个月该地区的房地产价格涨幅接近 6 成。 第五章 本案项目 SWOT 分析 A 项目优势分析 本案位于漳州角美镇与厦门东浮镇的交汇处。 交通较为方便，离角美镇城商业区中心均 需 5。