房地产开发全过程流程操作文件-土地投标可行性研究建筑方案招标建设和市场营销策划

房地产开发全过程流程操作文件-土地投标可行性研究建筑方案招标建设和市场营销策划内容摘要：

核准。 ： 在评标前制定评标和决标的办法； 负责评标，汇总评标结果； 按照评标决标的办法推荐或决定中标方案。 ，评标小组成员须对评标活动内容保密，不得外泄。 ，各投标人参加，设招办派员全过程监督。 ，招标小组不予受理： 未按招标文件要求密封的。 在供评委评阅的方案图册和模型上出现设计单位图签的，或出现单位 名称和设计人姓名的。 在单独密封的设计说明上无相应资格的注册建筑师签字的，或注册建筑师受聘单位与投标人不符的，或无投标人公章的。 18 会议地点由招标小组安排落实，设招办可以派员列席。 会议由全体评委推举的组长主持。 先由投标人分别介绍各自的方案，然后评委在无干扰的环境下讨论评议，按照技术先进、适用创新、经济、社会和环境效益等原则，结合在设计进度、取费服务等方面的承诺综合考虑择优投票，确定排列名次。 如果招 标人没有授权评标小组直接确定中标人。 那么前三名即作为评标小组向招标人依次推荐的中标候选人。 ，应向招标人提供书面评标报告。 评标报告由全体评委签字。 ，招标工作小组一般应当在十五日内确定中标方案。 排名第一的中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同，可以确定排名第二的中标候选人为中标人。 ： 招标小组在 发出中标通知书同期发出未中标通知书，并向未中标的投标人退还投标保证金和支付补偿金。 ： 招标人自发出中标通知书之日起十五日内，向设招办提交招标投标情况的书面报告。 报告至少应包括下列内容： 招标范围； 招标方式和发布招标公告的媒介； 招标文件中投标人须知、评标标准和方法、拟订合同的主要条款等内容； 评标委员会的组成和评标报告； 中标结果。 ： 自中标通知书发出之日起三十日内，招标小组和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立设计合同。 19 规划方 案报审 为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，使城市和地区的控制性规划设计理念和规划控制目标得以实现房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。 因规划方案报审的时间长，环节复杂，反复多，在公司内部又需要不同岗位在经办时间上搭接和衔接。 所以要求各经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入报审程序。 避免将本作业转化到关键路线上去。 中华人民共和国城市规划法；上海市城市规划条例；上海市城市规划管理技术规定；获得中标土地批准的控制性详细规划与批文、土地协 议。 总建筑师： 负责规划设计方案的定稿，在报审过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。 主办岗位 土建设计管理： 负责收集整理报审资料文件，具体经办报审手续。 规划方案招标完成，并按专家评审时提出的主要优化意见作了调整。 《建设工程设计方案送审单》填报，并同时附送下列文件 (带 *号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还 )： *（原件及复印件各一份）。 * 市测绘院提供的 1/500或 1/1000地形图一份，地形图上应有设计单位用≤ 墨线笔标明的下列内容：建筑基地用地界限，建筑物外轮廓及层数，新建建筑物与基地用地界限，道路规划红线及相关控制线，相邻建筑物间距尺寸。 * 1/500 或 1/1000 总平面设计图（蓝图）二份 ,图纸须加盖建筑设计单位的设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图标准。 * 建筑设计方案图（含平面、立面、剖面）及文本二套，图纸须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图、文本的标准。 *《建设项目选址意见书的通知》及附图（复印件各一份）。 《建设项目选址意见书的通知》中要求申请单位送审的相关其它文件、图纸等。 第二次送审及以后各次送审所需的文件、图纸以城市规划部门前次审核意见要求为准。 、规划归口的职能部门参加的规划方案征询会，征询环保、消防、卫生、绿化、交通、民防等管理部门的意见，以《建筑工程设计方案审核意见单》给予批复。 并附盖有“上海市城市规划管理局规划管理业务专用章”或“上海市 **区（县）规划管理业务专用章 ”的核定设计方案。 20 ，则核发“一审”意见。 核发“建筑工程设计方案审核意见单”批复的时限为每次审核各为 30个工作日。 接规划部门总窗口领证通知后，持规划部门发放的“一书二证”联系卡（ IC 卡）办理领证手续。 领取的内容包括《建设工程设计方案的批复》和附图。 本主办岗位依据《建设工程设计方案的批复》和附图，配合项目经理进入扩初设计阶段的管理。 21 申报计划立项 取得项目的开发经营权。 总经济师： 督促检查主办岗位的作业。 主 办岗位 土地开发： 具体经办本项作业。 规划方案已经由规划主管部门批准。 ，本主办岗位负责项目建议书的编制组织工作。 项目建议书可自行编制也可经总经济师批准委托有资质的投资咨询公司编制。 项目建议书的主要内容如下： ：建设地点、内容、规模的设想； ； ，偿还贷款测算； ； ；。 项目建议书经上级主管单位或所属区 发展与改革委员会向上海市发展与改革委员会申报。 住宅、商办楼项目由城市发展处审批，宾馆、学校项目由社会发展处审批。 ，并配合审批部门做好项目的审批论证工作。 ，项目即已立项。 ，本主办岗位应填写《 **年固定资产投资项目信息标准表式》，申报新建或续建项目的投资计划。 以后每年在年初与年中二次直至项目竣工，向上级主管部门或区发改委填报，经上海市发展与改革委员会批准后，列入上海市基本建设投资计划并分批下达。 22 申办《建设用地规划许可证》 为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。 要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。 避免将本作业转化到关键路线上去。 规划管理部门张榜公布的《建设用地规划许可证》申办程序。 总经济师： 在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。 主办岗位 土地开发： 负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。 已取得规划部门对规划设 计方案的批复 《建设用地规划许可证申请表》填报，并同时附送下列文件：(带 *号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还 )。 （原件及复印件各一份）。 *《建设项目选址意见书的通知》及附图（复印件一份）。 *《建筑工程设计方案批复》及附图（复印件一份）。 * 1/500或 1/1000地形图六份，地形图上应用红色铅笔标明用地位置地界。 * 凡属国有土地使用 权出让、转让地块的建设工程，需加送“国有土地使用权出让合同”文本（副本）及附图各一份（原件）。 规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗位持规划局发放的“一书二证”联系卡（ IC卡）办理领证手续。 领取内容包括《建设用地规划许可证》及附图；《建设用地规划许可证的通知》。 核发《建设用地规划许可证》的时限为 40 个工作日。 本岗位凭《建设用地规划许可证》向上海市房屋土地资源管理局申请办理《建设用地批准书》。 23 编制房地产开发流程计划 一套科学的网络计划无论在项 目管理的前期论证阶段，还是在实施过程中和后期的评估考核中都有着不可替代的纲领性的地位和作用。 只有纲举才能目张，才能使项目中上百个环节高效地有序地协调地工作，达到预定的目标。 当项目完成后，这张记录着历次实际进度前锋线和调整痕迹的网络计划图就是一份宝贵的原始资料。 它可以对整个项目的进度管理作出评价，也可以检讨原计划编制的科学性和准确性，为今后的计划管理提供依据。 总经理： 负责批准计划和批准计划调整。 主管岗位 总经济师： 在与总建筑师和总工程师协商一致的前提下负责落实在项目前期策划阶段的计划编制 ，优化，过程检查和调整。 总工程师： 在与总建筑师和总经济师协商一致的前提下负责落实在项目实施阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。 协管岗位 总建筑师，总会计师： 分别向主管总师提供分管范围内的进度目标和调整意见。 主办岗位 营销策划： 负责在标准流程计划的基础上按本项目的个性特点编制双代号座标网络计划，并根据各总师的意见修改完善。 项目经理： 在计划实施过程中，根据具体情况提出调整意见，经各总师批示后报总经理批准。 根据公司通用的双代号座标网络计划的标准图式和本项 目的目标要求，总经济师在土地中标后十天内完成。 总经济师和总工程师的主办交接界限为规划方案定稿之后。 定期检查和调整的周期通常为一个月，遇紧急情况可以随时检查调整。 事件的内容称为 工作 ，也就是按需要的粗细程度拆分而成的消耗时间或同时也消耗资源的一个子项目或子任务。 在座标双代号网络计划中，采用一根连线和左右两个圆圈来表示某一项工作。 圆圈中的编号从左向右依此排列。 整个计划中编号不容许重复，所以某号到某号就能代表某一项特定的工作。 在网络计划的顶端设计 一排以一个日历天为单位的横座标，称为 时间坐标轴。 它的起始原点对应着第一项工作的开始日期，它的终点对应着最后一项工作的结束日期。 也可以把原点设计为零，依此以天数后续，那么时间座标轴的最后刻度就表示为项目的总工期天数。 一项工作从开始到完成需要的合理时间称为该工作的 持续时间。 在网络图中以连线的长度来表示，其起始端对应着该项工作在时间座标上的开始日期，结尾端对应着该项工作在时 24 间座标上的结束日期。 两各相邻圆圈之间的时间段称为 时距。 在关键路线上，时距和工作的持续时间是相等的。 在非关键路线上，工作的持续时间小于时距。 也就是说在时距里存在一定数量的可利用的时间空间，这段机动时间称之为该项工作的 自由时差。 在网络图上用波形线表示并对应着时间座标。 如何合理利用这段自由时差往往是在优化网络计划时最先考虑的潜力所在。 左侧的工作必须完成后才有条件去完成右侧相邻的工作。 同一垂直面内的工作必须同步完成，它们之间没有先后依赖的关系。 持续时间和时距相同的工作称为 关键工作 ，自始至终全部由关键工作连接起来的路线，也就是线路上总的工作持续时间最长的线路称之为 关键线路。 各项工作的次序位置和连线表示着工作相互之间的逻辑关系，这是网 络计划的精髓所在。 如果逻辑出现错误，网络计划也就从根本上失去了可操作性。 相关的工作可以列在对应部门和岗位的水平线上，使每个部门和岗位清楚地了解自己在整个项目中要按怎样的顺序做哪些工作，每件工作从什么时候必须开始，到什么时候必须结束，其中有没有机动的时间，和其他工作有怎样的相互制约的逻辑关系，等等。 便于部门和岗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。 便于上级的检查和职责考核。 根据对计划执行的信心程度，将目标工期适当压缩后 作为计划工期，以便给实施过程中的调整留有余地。 横座标是工期，如果以天为单位，则起始原点是零，终点是目标工期的总天数。 如以日历的日期为单位，则原点是项目启动的首日日期，终点是项目结束的日期。 纵座标是部门和岗位设置。 网络计划中所有的工作都能对应纵座标上的具体负责操作的岗位。 同时，所有的岗位都能归属在上一个管理层次的责任范围内，而管理层又归集到决策层。 ，落实到岗位，限定它的持续时间，明确它与其他工作的顺序逻辑关系。 可以预先列出草表，也可以按照限定的条件直接填写到 座标网上。 ，所有节点自左向右表示工作的先后顺序，如有部分工作的持续时间不足时距长度的，用波形线补足。 ，形成关键路线。 关键路线的尽端如没有超出工期，可把持续时间相对紧张的关键工作适当延长。 尽端如超出工期，则把持续时间尚有潜力的关键工作适当压缩。 反复调整到关键路线的尽端正好和工期平齐。 重新誊清图式， 25 双代号座标网络计划到此初步完成。 成本目标，进度目标和过高的质量目标，只能三者兼顾，有所 侧重，而不可能三者兼得。 这是业内人士的共识。 过高质量要求的结果会使某些工艺性工作的持续时间延长和材料人工费用增加；压缩工期的结果会导致资源消耗率增高，工作效率降低，从而使成本增加，出现安全和质量事故的概率提高；而削减成本又会打击承揽企业的积极性，诱发偷工减料，减少资源投入，使工期拖延。 计划的优化能使三者兼顾，有所侧重的原则得到充分的体现。 例如某个项目要求进度优先。 我们可以首先在关键路线上选择资源投入率相对较少，持续时间相对较长的关键工作着手，看它是否能通过采取增加资源投入力度的办法使持续时间减少。 当然这种 调整引起的局部工作的效益下降必须控制在尚可忍受和不至于损害全局效益的程度范围内。 其次看与它平行搭接的非关键工作的自由时差是否由此变成零甚至成为负数。 因为这样会使非关键工作转变为关键工作，而关键路线的路径改变，将导致逻辑关系的变化，在多数情况下，不希望发生这种变化。 在计划优化后如果仍达不到预期的进度目标，这只能说明预定的要求是不客观和盲目的，需要请示或说服上级领导加以修正。 在实施过程中会发生各种事先难以预料的事情，使实际进度发生变化。 所以定期的检查和及时地调整计划不仅是难免的也是必须的。 固 定不变的计划只能作为流于形式的装饰品。 过程检查可以采用前锋线方法，。