房地产市场研究报告苏州美丽新世界市场研究分析报告

房地产市场研究报告苏州美丽新世界市场研究分析报告内容摘要：

用品 工艺品 3 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 百分比 60% 40% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 结合前面两个表，我们可以看出各个楼层经营品种的前三位（见表六） 表六： 经营品种比例表 楼层 经营品种比例前三位依次为 市场分析报告 —— 第一部分 一层 金店、化妆品（ 70%） 服装、箱包、通讯器材（ 50%） 二层 服装（ 80%） 鞋帽（ 50%） 箱包（ 30%） 三层 服装（ 89%） 文化用品、通讯器材、箱包、餐饮（ 25%） 四层 服装（ 75%） 家电 （ 38%） 儿童用品（ 25%） 五层 儿童玩具（ 38%） 服装、家电、餐饮（ 25%） 负一层 超市（ 60%） 箱包（ 40%） 下面对商场内各类铺位的面积调查，得出目前商场中，大多数的铺位在 20— 30 平方米之间（详见表七），从铺位的个数来看，服装铺位的个数超过了所有铺位的一半，然后是家电（ 10%）、鞋帽（ 8%）和化妆品（ 5%）。 表七：商场内铺位情况表 类别 面积范围 主力面积 比例 铺位个数 占总铺位的比例 服装 570 平米 2030 平米 60% 1289 54% 鞋帽 1080 平米 30 平米左右 62% 202 8% 箱包 550 平米 1520 平米 61% 89 家电 2080 平米 25 平米左右 48% 251 10% 食品 2030 平米 20 平米左右 65% 34 金店 1535 平米 15 平米左右 50% 44 体育器材 3080 平米 40 平米左右 46% 7 医药保健 1550 平米 1520 平米 75% 8 玩具 30100 平米 100 平米 50% 4 眼镜、钟表 1535 平米 20 平米左右 67% 96 家具、洁具 30100 平米 50 平米 45% 88 儿童用品 2050 平米 2030 平米 48% 34 市场分析报告 —— 第一部分 化妆品 530 平米 15 平米 80% 126 5% 工艺品 5150 平米 30 平米 56% 34 文化用品 20300 平米 25 左右 48% 15 通讯器材 1550 平米 2030 平米 53% 36 饰品 1020 平米 12 平米左右 55% 11 其他 27 合计 2395 另外，本次调查这十家商场共数得店中店 632 个，面积范围在 20150 平米之间，主力面积在 4050 平米和 7080 平米两段。 各占 38%左右。 两者相加占到店中店总个数的 76%。 业态上，绝大多数的店中店都是经营服装类。 陆，投资回报分析 商铺是投机市场中一种不可多得的优良投资品种，它具有较高的保值增值功能，它以实物形态状态存在，所附着的土地具有永不消失、无法搬迁的特征，投资的风险相对小于其他投资品种，商铺的投资价值在于 风险小、回报高 ，符合了大部分投资者的投资取向。 市场分析报告 —— 第一部分 表八：商铺与其他经常性投资项目比较表 比较类别项目名称 增值能力 风险因素 周期 变 现能力 保管难度 通用性 商铺 强 小 长 强 小 强 贵金属 一般 小 较长 强 小 装饰 古董 强 大 较长 一般 大 装饰 住宅 一般 小 长 一般 小 居住 证券 强 大 短 强 小 无 期货 强 大 短 强 无 无 经过 表八的 比较我们可以准确无误地得出结论，在表内所列的经常性的投资项目中，商铺具有它们的品种优势，而没有其他投资项目的缺陷。 商铺的投资回报有：商业利润、租金、商铺升值等。 在商业投资活动中，含有了商铺投资的成分，因而商业利润中包括了商业企业对商铺投资的收益，商铺投资收益的计算办法是按市场比较法对所用商铺的租价进行评估， 评估所得出得数值，即是商业企业所得商铺投资的收入。 抛开升值不谈，下面就商业利润和租金两方面比较一下： 表九：观凤商城租金表 观凤商厦 一层 10 元 /平米 /天 二万元押金， 11 月 5 日开始租赁，元旦前开张 二层 7 元 /平米 /天 三层 5 元 /平米 /天 四层 3 元 /平米 /天 五层 2 元 /平米 /天 苏州目前的各大商场中，除了正在招商的观凤商城采取收租金的形式以外，其它的对经营者都以“倒扣点”的形式进场，也就是以商业利润的形式体现对投资者的投资回报。 下面是几家商场的“倒扣点”的比较。 表十： 苏州部分商场“倒扣点”比较表 商场名称 倒扣点的点数 市场分析报告 —— 第一部分 长发商厦 2325%；含广告费； 泰华商城 1823%；平均 20%； 工业品商场 25%左右；不含广告费； 豫园商城 2324%； 国际金鹰 2728%。 说明： “倒扣点”的方法有统一经营、统一管理、统一规划、统一形象的优点。 降低了经营者的门槛，同时挤压了供货商， 导致了高额的运营成本 ； 采取分租商铺 ，收取租金 的经营方法 ，对 经营者较为自由灵活 ， 对于各个经营者来说营运成本、经营风险更小。 但是对经营者的实力要求比前一种要高。 投资商铺，有 些人是为了出租或转卖赚取房产本身的升值利润；有些人则是为了增加已有业务的经营收入而买来长期经营的。 虽然大家投资的目的不尽相同，但所要达到的结果却是一样的：只有商铺后期经营的好，能为使用者赚取最大利润，才能留住更多的经营者，使商铺商业价值提高，投资者才能获得长期稳定的回报。 如果本案 按商业公司与业主 8— 10%与 15%的比例分享管理扣佣，商业公司负担物业管理费用与营业税费。 业主按所持铺位的年度经营收益在年终分享 15%比例的扣佣收益。 柒，投资心理分析 买进新开发商铺就相当于买进股票中原始股。 对于个人投资者来说， 商铺投资可以说是众多投资方式中投资回报率较高、受益时间较长、投资风险较低的投资项目之一。 投资形式： 商铺的主要获得途径为购置和租凭。 购置商铺有分为期房参建、现房交易和购置存量商铺。 在目前市场上商铺租聘的主要途径分为期房租聘和现房租聘两种。 投资周期： 商铺投资者以一次资本投入，然后在长期的租聘经营活动中回收投资和取得投资利润，按现时的市场行情反映：商铺的投资回收周期约为 68 年。 随着商铺市场供应的充足，这个周期会越来越长。 市场分析报告 —— 第一部分 性质： 商铺投资有直接投资和间接投资两种。 直接投资是指投资者直接参与经营的投资形式，间接 投资是指投资者不参与经营只参与利润分配的投资形式。 投资者购置商铺用于自营是直接投资。 而投资者购置商铺是为了获得租金收益回报是间接投资。 一般买住宅投资的人或者是希望房产升值后转卖，或者希望能长期出租获得稳定租金回报，所以住宅的投资者只要关注房产本身就可以了。 投资商铺则不同，有些人是为了出租或转卖赚取房产本身的升值利润；有些人则是为了增加已有业务的经营收入而买来长期经营的。 虽然大家投资的目的不尽相同，但所要达到的结果却是一样的：只有商铺后期经营的好，能为使用者赚取最大利润，才能留住更多的经营者，使商铺商业价值 提高，投资者才能获得长期稳定的回报。 投资者一般都很看中整个商场的经营管理公司。 商铺投资作为投资的一种形式，与投资商品房、存钱、国债、股票和保险等投资形式相比有诸多优势，第一稳定性，与投资股票相比，投资商铺具有相当的稳定性；第二风险小，商铺投资只要选好位置，就可以坐收渔人之利。 而且对于那些商业头脑不是很发达的人来说，只不过是租金多少，回收率相对低一点的问题；第三回报率高，与人们传统的资本增值方式 ——— 存钱比起来，投资商铺利润率高。 与投资商品房相比也比较合算，投资商品房，如果不准备自用，单单看中的是那一点点的 租金，回报率实在是太低了。 还有一些投资者手里有一定的资金，他们认为这点钱存起来利息又少，炒股风险又大，所以就想到了投资房产，自己家不缺房子住，而且住宅房回收期太长，觉得投资商铺比较适合。 商铺投资是最高风险同时也是最高回报的房地产投资项目，无法区分投资哪种商铺形式更好，因为投资回报并不取决于物业本身，如位置、交通、格局、硬件等这些描述房地产产品的硬指标，经营水平才是投资的关键因素 与本地投资者着重商铺的经营管理水平不同的是，外地的投资者（以浙江人为例）更看中的是苏州的房地产与其他房地产发达城市间的价格差距。 一些浙江的投资者认为，苏州市发达的经济水平，良好的投资环境，城市布局的合理，旧城改造力度的加强，未来市场需求的持续高涨以及每年数十亿的外资进入，是他们看好苏州楼市的主要原因。 据苏州工业园区华新国际城市发展中心一位售楼人员透露，近期在他所接待的客户中，市场分析报告 —— 第一部分 约有 20％左右的人来自浙江。 他们认为苏州与杭州并称为“天堂”，风景秀丽，而目前的房价不到杭州的一半，升值空间充分。 温州人素以对金钱的敏锐嗅觉著称于全国。 翻开杭州、上海等地楼市的暴涨史，都可以清晰地找到温州人的身影。 分析温州人屡战屡胜的投资心法，其实也就是 利用了“时间差”赚取回报。 浙江楼市启动较早，不少投资者已在杭州楼市的“跃进”史中获取了不少投资经验；将此经验运用于刚刚启动的苏州楼市，不失为一种聪明的做法。 对于一般中小投资者，即手中有 10 万元以内流动资金的投资者的投资方案 是 多采取以租养房的方式即以月租金来付月供款后，稍有赢利。 如以按揭贷款方式买一套 20 平方米，单价 10000 元／平方米的商铺，总价为 20 万元。 若首付 五 成 10 万元，按揭贷款 10 万分10 年付清，每个月应付 1098 元。 而 按照年投资回报为 7%（苏州目前商铺的回报率在 8%— 12%）来计算 每平方米的月 的 租金回报 可达 1167 元，用来支付银行月供款 还有赢余。 对于手头流动资金相对丰富的投资者，如专业的投资置业者（商铺或商用物业的炒家们），一般考虑以下两种投资方案：  方案一：投资大面积的商铺 该投资类型一般因商铺的面积和总金额均较大，投资者在选购时大多选用以按揭的方式。 若资金充裕的话，消费者可考虑多购置几套，这样不仅可以向开发商争取价格上的优惠，而且还能获得规模效应方面的投资回报。  方案二：投资组合商铺 该投资类型一般的原则是：用 50％的资金投资增值空间较大的物业；另 50％的资金投资回报率较大（快）的物业，以此 形成流动资金的有效配置和在资金使用时间上的有效需求。 尤其是在考虑后者的投资时，必须注意资金的投资回报率，一般的规律是： 最长 150 个月的投资回收期。 如：若投资 30 万元购置一商铺或商用物业的话， 30万元／ 150 个月，那么投资该物业时就应考虑有 2020 元／月的回报。 市场分析报告 —— 第二部分 壹，整体商业环境的变迁 在整个苏州的商业发展进程中，由于各种原因自然而然地形成了观前、石路、南门三个商业区。 围绕观前、石路及南门形成三大各具特色的市级商业中心，以大中型百货商场为核心，以出租门面店铺为辐射带，面向全市各阶层消费群和旅游人群。 在苏州“ 东园西区、古城居中、一体两翼”的现代城市建设格局中，古城区因其独有的悠久历史、文化积淀及商业环境，被确定为新型的旅游观光、休闲购物中心，而观前地区更被明确定位于“具有浓郁地方特色的融商业、文化、宗教于一体的购物、餐饮、休闲和旅游中心。 在这个商业中心，百年老店有松鹤楼菜馆、黄天源糕团店、陆稿荐熟肉店、采芝斋苏式糖果店、生春阳腌腊店、乾泰祥绸布店等。 观前地区又是全市最繁华的商业区，是最大的消费人流聚集区域，日均总人流量 1215 万人次，节假日高峰期达到 35 万人次，商圈整体性无形资产与规模效应巨大，消费者认同度全 市第一，发展潜力巨大。 石路商业区 地处古城阊门外，古来即商市繁华。 现是以商贸、旅游为主的商业中心，以亚细亚、国际商城为主的现代化大型商场带动 汇丰商厦、威尼斯商厦等 商业设施以及北面的名店街、南面的金门商城及餐饮、服饰商圈和东面的小商品市场、西南的欧式风格的小天使广场等。 石路商圈的平时日均人流量达到 8 万人次以上，高峰期可达 20 万人次以上。 南门商业区 地处苏州市区与吴 中区 交界 ，是随着 古城新建南门人民桥后新兴的商业区。 这里有长途汽车站，航运公司、客运码头。 以泰华商城为首， 集体、个体商业也发展迅速， 在南门西二路有农 贸市场、小商品批发市场、综合贸易市场，还有禽蛋、水产、水果 3 个大型批发市场，使南门商业区更为兴旺。 近年来自然的形成了苏州的又一个较大规模的新商圈。 其中泰华商城的西厅，主要经营服装鞋帽，代表着苏州服饰的最高水平。 这三个商业区的共同特点是： 以大型购物中心的兴起带动周边的商铺共同发展，在经营种类上，购物中心以传统百货业为主，而商铺一般错位经营。 截止自 2020 年底，全市大中型百货商场共有 12 个，总营业面积逾 196500 平。