房地产市场研究报告武汉大学国际交流中心可行性报告

房地产市场研究报告武汉大学国际交流中心可行性报告内容摘要：

要推广方式是报纸广告 宣 传和拜访。 租售状况为 80%。 4. 同 成 富苑 该项目位于中北路。 28 层，总建筑面积 万平方米，中档，销售价格 3300 元 /平方米 起，主要户型从 2*1~4*2（建筑面积从 90~200 M 2），主要特点是住宅变成了商住楼，促进了销售，但整体上物业品位给人感觉较差。 主要推广方式是发传单推广，是早期武汉房地产市场中借助传单 推 广并取得成功的代表性楼盘之一。 租售状况为 80%。 5. 汇 通 大厦 该项目位于珞瑜路。 20 层，总建筑面积 万平方米，中低档，出租价格 30 元 /平方米，户型有 2* 3*1（建筑面积从 105~160 M 2）。 主要特点是仅限于出租。 主要推广方式是拜访和发传单方式。 出租率 90%，客 户 群行业以电脑、网络公司为主。 6. 聚 豪 华庭 该项目位于中南路与武珞路交汇处。 27 层，总建筑面积为 万平方米，中低档次。 销售价格 2300 元 /平方米起。 主要户型为 2* 3*4*2（建筑面积从 80~170 M2）。 缺点为商住混杂。 主要以发传单方式推广 ， 销售状况 90%。 7. 楚 天 都市花园 该项目位于中北路。 总建筑面积 5 万平方米，中档， 2020 年交房，2600 元 /平方米起，主要户型有 2* 3*2（建筑面积从 100~180 M2），主 体 结构于 8 月封顶，现已进入装修阶段。 另外徐东路的光明大厦、街道口火炬大厦、水果湖广场等搁浅项目也 在 重新启动之中， 预计将会在 1～ 2 年内正式推向市场。 （ 3） 项目供需圈内高层物业调查分析结论 ① 项 目 供需圈内中小科技企业数量众多，这类企业对资金的需求压力 大，特别是小型企业处于创业阶段，多以租房为主，该区域的租房费用）一 般 在 30 元 /M2 月左右（物业管理费另收），面积在 100 M 2 以 下。 ② 写 字 楼项目主要分布在中南路附近和电脑一条街区域，并形成扎堆 效 应。 本项目周边区域内高层建筑项目有进一步增加的趋势，高层物业 的 市 场竞争将更趋激烈。 ③ 中 高档写字楼的出租率平均约为 55%， 但出租周期相当长，高档写 字 楼 的租售市场形势差强 人意。 可见该区域对高档楼盘的市场认同度不 高。 ④ 低价位小户型的底商住宅楼在该区域市场中明显不足，聚豪华庭和珞 珈 山大 厦一 经推 出， 短时 间内 即告 结案 ，说 明该 区 域市 场中 总价 在30～ 35 万元的底商住宅楼的需求有一定市场承受力。 ⑤ 本区域内的商住楼素质普遍偏低，每一个楼盘都存在不同的缺陷，给本 项 目开发带来一定的发展空间。 ⑥ 本 区域内底商商用房价格上涨快，销售状况好。 二 、 项 目 供 需 圈市场 需求分 析 高层写字楼需求分析 本报告采用分析洪山区近五年来新增注册公司数量变化趋势的方法，对供需圈内高层写字楼的需 求进行分析。 洪山区工商局、东湖高新科技开发区的有关统计资料如下： 年份 1998 1999 2020 2020 2020 工商局每年 新增公司数量 212 238 196 223 187 开发区 新增公司数量 450 2020 数据显示： 1998— 2020 五年内洪山区新增注册公司的数量总计为 3506 家，平均每年增加 701 家； 1998— 2020 三年内洪山区新增注册公司的数量总计为 646家，平均每年增加 215 家； 2020— 2020 两年内洪山区新增注册公司的数量总计为 2410 家，平均每年增加 1205 家。 以上分析表明，近两年在中国 • 光谷迅速成长的过程中，以其优惠的政策和高校区的科技人文优势吸引了大批创业者。 随着他们事业的蓬勃发展，市场对于写字楼的需求也日益强盛。 按照每年新增 1000 家公司的速度计算，每年洪山区需要新增 8 万 M2 写字楼。 根据市场供给调查的数据显示，洪山区写字楼供应总量约为 43 万 M2，空 置量约为 20 万 M2，其中仅中商和亚贸的空置量就已超过 9 万 M2。 说明洪山区的写字楼市场仍存在一定的市场空间，但高档写字楼的市场空间较小，竞争激烈。 高层住宅需求分析 本报告采用问卷调查的方法对供需圈内居民的 购房需求进行了调查，共发出 150 份问卷，收回有效问卷 134 份，其中高校区（武大、武测等） 83 份，科研和科技企业职工（中科院） 24 份，周边小业主 27 份。 （ 1） . 调查对象 调查对象性别及年龄汇总 性 别 年龄 类 别 男 女 29 岁以下 30— 39 岁 40— 49 岁 50 岁以上 样本（份） 83 51 40 24 48 22 百分比（ %） 62% 38% 30% 18% 36% 16% 调查对象职业汇总 类 别 行政管理人员 专业技术人员 私营业主及个体 教师 其他 样本（份） 12 31 16 71 4 百分比（ %） 9% 23% 12% 53% 3% 调查对象文化程度汇总 类 别 高中及以下 专科 本科 硕士及以上 样本（份） 6 21 37 70 百分比（ %） % % 28% 52% （ 2） .调查对象收入水平调查分析 调查对象家庭月收入汇总 %%%%9% 2 0 0 0 以下2 0 0 0 －4 0 0 04 0 0 0 －6 0 0 06 0 0 0 －8 0 0 08 0 0 0 以上 结 果 显 示 ： 高 校 和 科 研 工 作 者 的 家 庭 收 入 水 平 最 高 ， 大 多 数 集 中 于 4000～ 8000 元 /月，家庭月收入超过 8000 元的比例高达 9%；周边居 民的家庭收入水平一般，多为 2020— 4000 元 /月。 该区域的家庭收入水平处于武汉市收 入 水平的前列，家庭月收入低于 2020 元的比例仅为 %。 （ 3） .现有住房满意度调查分析 现有住房满意度汇总 %%%不满意 一般 满意 调查结 果表明，调查对 象对现有住房满 意度很低， 57%以上的居民表示不满，意欲改善居住条件。 部分调查对象现居住宅大部分为原单位的房改房，居住环境不理想，住房面积小，结构不合理，处于一次置业阶段。 部分调查对 象 处于二次置业和三次置业阶段，对住宅的要求很高。 （ 4） . 调查对象购房意向分析 调查对象购房意向汇总 是否愿意在武大附近购买住宅 购房动机 类别 愿意 不愿意 可以考虑 自用 投资 为子女 其它 样本 (份 ) 78 24 32 67 29 38 0 比 例 % 18% % 50% % % 0% 上表显示，有将近 60%的被调查者愿意在武大附近购买住宅，还有 %的被调查者表示如果价格和服务都理想的情况下，也愿意在武大附近购房。 在购房动机中自用者占一半，为子女购房者达到 %左右，这是一个有效需求的重要指标。 %的投资动机，显示了调查者对武大周边物业升值潜力的 信 心。 （ 5） . 计 划 购房时间调查分析 调查表明，高校职工和科研工作者计划在 2 年内购房的比例最大，达到30. 4%，附近小业主也达到 18%。 （ 6） . 楼 层 偏好调查分析 %%%%%%%%%%多层 小高层 高层 说不清可能购买的楼房类型 调查结果显示： 2/5 的被调查者倾向于购买多层住宅，接近 1/4 的被调查者倾向购买小高层，只有 %的客户接受高层住宅，还有接近 1/5 的被调查者对楼层的偏好比较模糊。 由于高层住宅存在售价高、公摊面积大、物业管理费用高的缺点 ，所以市场的接受程度偏低。 但是， ％的比例仍然高于武汉市其它地区对高层物业的偏好值，表明此区域已进入对于高层住宅的适应期。 （ 7） . 户 型 面积调查 %%%%%%%%%%%%%%%%7 0 M 2 方以下 7190M2 91100M2 101120M2 121140M2 141160M2 1 6 0 M 2 以上住房面积 上图显示的结果是确定户型比的重要依据，其表明 90－ 120M2 的户型面积是市场的主力需求， 70－ 90M2 的小户型和 120－ 140M2 的大户型也有一定的需 求空间，面积超过 140M2 需求迅速回落。 （ 8） 户型结构形式调查 %%%%%%%%%%%%%%%%2*1*1 2*2*2 3*1*2 3*2*2 4*2*2 5*2*3户型结构 上述表明， %的客户期望 3 卧室，是武大周边地区客户的主导取向，%的客户期望 2 卧室的小户型，也是特别值得注意的一种市场趋势 . 020406080100第一季度 第三季度东部西部北部 （ 9） . 关心因素的调查分析 %%%%%%%%%价格 地理位置 周边环境 小区环境 物业管理 户型设计 升值潜力 智能化关心因素 上图表明：价格仍是目标顾客群的首要关心因素，其次，地理位置、周边环境、小区环境、物业管理和户型设计也是购房者关心与在意的。 升值潜力和智能化处于最次要的因素。 （ 10） . 最可能购买的面积与房屋总价的交叉分析 总价 面积 10 万元 1015 万元 1620 万元 2025 万 2530 万 3035 万 35 万元 说不清 频数 % 频数 % 频 数 % 频数 % 频数 % 频数 % 频数 % 频数 % 60 以下 8 1 6180 9 33 9 1 1 81100 72 61 8 101120 5 81 24 3 3 121140 13 17 8 1 3 75 141160 2 5 7 4 1 161180 1 2 3 180 以上 1 2 总计 17 100 111 100 166 100 56 100 19 100 9 100 7 100 4 100 以上面积与房屋总 价的交叉分析是确定价格定位的重要参考依据，调查结果表明 100－120M总价在 20－ 25 万元的住宅是最受消费者青睐的产品；总价高于 30 万后市场需求滑落的十分迅速。 综上所述：供需圈内大多数被调查者都有改善居住条件的欲望， 1/3 的人有在近两年购房的打算。 武大周边市政及公用设施配套齐全、交通方便、自然环境良好，加上武汉大学和中科院的员工已在本区域内居住多年，工作和社会交往范围已相对固定，所以更愿意在武大附近购房。 有购房意愿的被调查者主要倾向于多层和小高层的住宅形态，但对高层物业也有一定的接受程度。 面积在 120M2 左右，三室两厅两卫的住宅为市场的主流需求。 价格仍是影 响 消费者最敏感的因素， 2500 元 / M2 的单价是本区域的价格心理敏感线。 第五篇 项目机会选择决策和产品决策分析 一、 机会分析（ SWOT） （一）、优势分析 区位优势 本项目地块位于 八一路与 生态 游园路交汇的 “金角”区域，受到 省政府行政圈、 中南商务圈与 武汉大学高校 文化圈的共同辐 射作用。 交通优势 本项目靠近武汉内环线的中南路，武昌区的几何中心点，有 51 55 1 515 57 4 60 70 58等十几条公交线路通 往武汉三镇，交通非常便利。 景观优势 本项目地块 北接 东湖风景 区，南靠大小洪山， 东赏武大校园 风情， 周边自 然环 境优美 ，湖 光山色 宜人。 且周边建筑形象不错，与市中心其它高层相比，具有景观优势。 配套优势 项目距离武昌商贸中心区 —— 誉称“商贸金融一条街”的中南路和武珞路商贸中心亚贸广场仅为几分钟步程，附近商贸、金融、证券、娱乐、文化、医疗等基础服务配套设施非常齐全。 品牌优势 武汉大学作为一所面向国际的教育机构，其品牌对于市场具有强大的感召作用，这是本区域内其他同类项目无法比拟的绝对优势。 （二） 、劣势分析 本项目地块原规划用途为公共停车厂，变更规划的难度较大。 本项目地块价值高，武汉市土地中心可能会对其进行收购。 项目地块规模较小，且地形狭长，规划设计受到诸多限制。 八一路至洪山广场的改造还未启动，生态游园路的扩建还未完成，沿路景观较差。 周边商、办、住等相关物业供应量已经具有相当规模，预计在本项目的开发经营期内市场供应量会有进一步上升的。