房地产市场研究报告济南燕山北区改造项目可行性研究报告

房地产市场研究报告济南燕山北区改造项目可行性研究报告内容摘要：

产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 4%26%70%商业办公写字间中高档住宅 总体而言，区域内市场供给以中高档住宅产品为主，商业写字楼产品多为原住宅综合类产品在开发完住宅产品后剩余的商业部分。 但由于区域住宅产品的销售普遍进入尾声，现阶段市场的实际供给中写字楼产品成为主要产品类型。 区域产品的集合特征 根据市场调查对区域项目特征综合，了解区域市场开发趋势和产品形式特点，为本项目的开发提供参考。 （ 1）产品档次：区域内的开发项目为中高端产品。 （ 2）开发规模：以中小规模为主。 （ 3）产品形式：住宅以小高层为主。 （ 4）物业在区域内分布特征：主干道、干道沿线分布。 区域项目调查表（一） 楼盘名称 中润178。 世纪城一期 三箭178。 吉祥苑 大舜天成 海蔚广场住宅 地理位置 经十东路 1 号 文化东路 29 号 山大路 236 号 花园路 101 号 市场类别 大型高尚综合社区 高档商品住宅 商住公寓 高尚综合社区 用地面积 总 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 规划形态 高层住宅四栋，板式小高层住宅三栋 由板式高层、小高层组成 一座高层、三座小高层和两座多层 5幢、住宅小区、沿街商铺 总建面积 总 100 万平方米 20 万平方米 9 万余平方 米 近 16 万平方米 容 积 率 绿 化 率 60％ 40% 40％ —— 平均单价 5500 元 / m2 5800 元 / m2 8000 元 / m2 1480 元 / m2 物业 元 /平方米 /月 元 /平方米 /月 元 /平方米 /月 —— 配 套 双气三线， 衡压供水，远程抄表计量 双气三线 双气三线， 空调 水、电、气、热表远程抄收系统 煤气三线 装 修 内墙乳胶漆，厨卫瓷砖 ， 中空玻璃高级塑钢窗 ， 品牌橱柜，抽油烟机等 标准装修 墙面高档乳 胶漆。 分户 防盗门，可视对 讲 防盗门。 厨 卫 毛胚 标准装修 工程进度 现房 现房 现房 2020 年底交工 区域项目调查表（二） 楼盘名称 汇科旺园 舜怡佳园 数码港 东方丽景 地理位置 洪楼南路 50 号 山大南路 48 号 山大路 57 号 华龙路 2218 号 市场类别 高档 住宅 商铺 商品住宅 高档 公寓 商品住宅 用地面积 万平方米 —— 70 余亩 5 亩 规划形态 由 1幢 11 层 5幢 17层的高层住宅组成 多层 ,小高层 小高层 ，沿街商铺 1 幢高层住宅 底部 3 层公建 总建面积 12 万平方米 平方米 9 万平方米 约 万 m2 容 积 率 —— 绿 化 率 42％ 50％ 40％ —— 平均单价 商业房均价： 5200元 /平方米 5500 元 / m2 元 / m2 5000 元 / m2 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 住宅起价： 5300 元 /平方米 物业 元 /平方米 /月 —— —— 元 /平方米 /月 配 套 双气三线， 电视监控系统，可视对讲及家庭报警系统，智能化车场管理系统 双气三线 双气三线， 消防：设有消火栓和火警探测器 ， 双路供电 ,远传计量 双气三线 装 修 外墙涂 料 ， 日立 、 蒂森电梯 ， 防火，防盗门，中空玻璃 ； 厨房：防滑地砖，墙面面砖 ， 卫生间：防滑地砖，墙面面砖，台式脸盆，坐便器，设淋浴器接口 标准装修 外墙涂料 ,局部瓷砖 ， 内墙：刮腻子或涂料 ， 大堂：涂料 ,瓷砖地面 门窗：高档三防门 ,中空玻璃窗 ， 卫生间：内墙 ,地面瓷砖 ,天花涂料 标准装修 交房日期 现房 现房 现房 现房 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目周边楼盘个案分布图 海蔚广场 舜怡佳园 数码港公寓 汇科旺园 大舜天成 吉祥苑 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中润世纪城 东方丽景 所在区域内房地产未来供给量及结构情况调查 济南市房地产市场在 2020 年底逐步回暖，先后有大规模楼盘立项并部分推向市场。 2020 年随着济南市大规划的调整和进一步实施，基础设施的改造和功能的完善，房地产市场会异常活跃。 作为本项目所在区域，房地产开发的产品优势明显， 房地产 未来供给量会有显著增加，产品结构将更加优化。 区域内未来市场供给以高档住宅产品为主，商业与写字楼产品仍多为住宅产品综合商业配套部分。 区域内房地产未来供给量情况 项目名称 东郊宾馆地块改造 项目位置 解放路 166 号（原东郊饭店办公楼） 规划建筑面积 住宅建筑面积 60000 平方米 公建建筑面积 59000 平方米。 产品类型 小规模，高层社区。 （住宅， 1小高层 8 层， 2高层 21 层， 330层高层， 419 层高层；公建， 120 层附 5 层， 216 层附 3 层） 项目名称 黄金花园 项目位置 花园庄路 49 号 规划建筑面积 平方米 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 产品类型 小高层住宅（两栋 11 层） 项目名称 中润世纪城二期 项目位置 燕山立交桥东首 规划建筑面积 34 万平方米 产品类型 大型高层住宅社区 项目名称 历山名郡 项目位置 南邻经十路 ， 东靠历山路，西邻千佛山路 ，原 济南柴油机厂厂区 规划建筑面积 规划面积 20 余万平方米 ， 先期开工建设的 4 万平方米 （综合） 产品类型 以住宅为主，集办公、商业为一体的高档综合性社区 所在区域内房地产销售情况 项目所在区域范围拥有 成熟的生活 配套设施， 便利的公共交通， 良好的人文和社会风气等 优越的区位环境， 已逐步发展为济南市市区内的中高档生活区域 ，是济南市民公认的适宜居住的地区。 区域内的每一个楼盘都是济南楼市的知名楼盘。 其中，中润世纪城、汇科旺园、数码港等项目无论是开发理念、产品形式还是营销速度，属于济南中高档楼盘中的代表之作，在济南楼市中具有相当的影响力。 可以说，在一段时间内起到了对济南楼市中高档楼盘市场发展的引领作用。 近年来，区域内房地产销售情况一直保持良好的势头。 济南人素有“住东不住西”的购房居住心理。 这里的“东”，就是指的该区域。 所以 人们对本区域传统的购房需求旺盛。 随着人民生活水平的提高，购买力加强，使人们对居住和生活品质的要求也在不断提升。 这与本区域的区位优势和提供 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 的产品达到了默契，使对区域内的购房需求更加旺盛，区域内楼盘的销售持续旺销。 所在区域内在售项目销售情况调查 选取与本项目具有可比性的七个在售楼盘进行调查，区域内的在售项目均保持了相当高的销售率，由此可以表现区域内的需求旺盛。 区域内在售住宅项目销售情况 项目名称 销售率 中润世纪城一期 95% 三箭吉祥苑 98% 大舜天成 55% 汇科旺园 97% 舜怡 佳园 70% 数码港 98% 东方丽景 95% 海蔚广场 98% 区域内在售写字楼项目销售情况 项目名称 销售率 海蓝德大厦 5% 历东商务大厦 90% 创展中心 售完 银座数码广场 90% 特区数码港 80% 海蔚广场 写字楼 40% 商场 70% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 所在区域内房地产销售价格情况调查 选取区域内现阶段在售楼盘的销售价格为参考依据，可真实反映区域内近期房地产项目的销售价位区间。 区域内住宅房地产销售价格 项目名称 销售均价 大舜天成 8300元 /m2 舜怡佳园 5600元 /m2 东方丽景 5300元 /m2 中润世纪城 5500元 /m2 吉祥苑 5800元 /m2 海蔚广场 4900元 /m2 汇科旺园 4900 元 /m2 区域内写字楼房地产销售价格 项目名称 销售均价 海蓝德大厦 7500 元 /m2 历东商务大厦 6200 元 /m2 创展中心 5900 元 /m2 银座数码广场 8000 元 /m2 特区数码港 6300 元 /m2 海蔚广场 5400 元 /m2 所在区域内房地产销售价格趋势预测 近几年，济南市经济运行状况良好， GDP 增幅始终 保持在两位数以上，且始终高于全国平均增长的幅度，居民可支出收入水平也随之不断提高。 在经历了房地产市场宏观调控以后，市场没有出现大起大落的现象，始终保持健康平稳发展，居民购房意愿回暖，房屋交易额持续放大。 随着济南市城市整体规划的逐步实施，基础设施建设以及旧城拆迁改造步伐的加快，房屋的有效需求将在短时间内聚增，供需矛盾 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 依然突出，在开发成本无法下降的情况下，房价走势依然有上升的空间。 考虑到本项目的区位、项目成本、品质档次等因素，根据区域内同等档次现有在售项目的价位，设定各种因素的权重比例，利用市场比较 法，制订本项目的参考售价。 (1) 根据经验确定目前市场在售楼盘对本项目的影响权重： 同质同区：大舜天成 20% 异质同区：豪商吉祥苑 18% 同质异区：中润世纪城 15% 舜怡佳园 15% 东方丽景 15% 异质异区：海蔚广场 10% 汇。