房地产市场研究报告天津市东丽xx家园项目市场供应研究报告doc

房地产市场研究报告天津市东丽xx家园项目市场供应研究报告doc内容摘要：

双双高于其他区域，依旧成为供需市场关注的重点。 天津市 2020 年 19月市内六区新盘数量分布 2020 年 19 月天津市新盘供应量（单位：万平方米） 今年 19月新开盘项目仍集中在河西、河北和河东三个区，总供应量为 万建筑平方米，以中小规模项目为主。 河西区一直是我市房地产发展较好的区域，在人文环境及道路交通等方面有一定的优势， 19月总供应建筑面积达到 万建筑平方米，共有 22个新开盘项目。 和平区为我市中心区域，土地资源稀缺，很难形成大规模开发，共有 2各项目亮相，总供应面积达到 16万平方米，其中包括众人关注的天津新世界花园和沉寂多年的鑫东国际公寓再度登场。 河北区是我市危改的重点区域，共有新盘 15 个，总建筑面积达到。 河东区共有 12 个项目开盘，总供应建筑面积达到 ，其中顺驰发展公司开发的“太阳城”大盘项目粉墨登场对带动河东区及该项目周边地区楼市将起到良好的推动作用。 南开区是我市人口最多的一 个区，也是商品房项目最多的一个区，但 19月只有 7个新项目，较为众人关注的是禄达花园、瑞丽园和凯立欣园等，总供应建筑面积也只有 44万平方米。 市场情况分类评价 一般商品房市场 天津市一般商品房多为 67层砖混住宅，开发总量虽很大，但单个项目规模一般较小，售价在 1000— 3000 元 /平米。 但近年来开始有大盘项目出现，这预示着我市房 地产开发商在资金运作和操盘能力等多方面有了长足的进步，如双林居住区、华苑新城等的开发，已经提高了小区的建设水平， 社区配套比较齐全，物业管理水准 有所进步。 中高档公寓 供应情况 1999 年天津市商品房市场中高档公寓上市达到 万建筑平方米， 2020 年供应量减少到 万建筑平方米， 2020 年天津商品房市场新投入运营的中高档公寓建筑面积只有 39 万平方米，预计今年中高档公寓供应量仍会减少。 今年新增公寓项目主要集中在和平区、河西区、南开区等繁华地区以及天津滨海新区，使原本竞争激烈的市场面临更大的压力，在中高档公寓市场竞争激烈的情况下，一些房地产开发商准确把握市场定位和发展趋势，引入超前的设计和经营理念，全力打造引领时尚的高尚社区，并推出绿色健康、生态环保、智能化等具有鲜 明特色的社区主题吸引消费者，因此，近几年陆续上市投入运营的中高档公寓以其鲜明的个性成为市场的新卖点，项目销售业绩颇佳，如森淼清华园、蓝水假期、名仕达等。 1999 年 — 2020 年中高档公寓市场供应量 别墅住宅供应情况 截止 2020 年底，天津市累计开发并投入运营的别墅为 2324 幢，建筑面积 810113平方米，其中 2020 年新投入运营的别墅为 278幢，建筑面积 175316 平方米。 经过近年的开发，天津市的别墅建设区域已由中心城区和天津开发区开始向城乡结合部及其它地区发展，别墅类型也由过去的独体式向更加经济适 用的联排别墅发展。 天津经济技术开发区近几年别墅建设发展迅速， 2020 年开发区上市别墅的建筑面积占全市当年上市总量的 %。 别墅售价大多在每平方米 3000— 5000 元之间，基本属于经济型别墅，经营状况良好。 并深受购房客户的青睐，如万科花园新城的透天别墅销售率达 90%。 1999 年 — 2020 年别墅市场供应量 五、中高档住宅市场供应 总供应量情况 近年来，天津市中高档商品房市场建设发展迅猛，集中上市数量较大。 以立达公寓、福泰温泉公寓等为代表的早期项目，由于适应市场需求捷足先登，经营情况较好。 2020年天津市中高档商品房市场供应量约为 322 万建筑平方米，其中均价在 3000 元 /㎡～ 5000 元 /㎡的中高档商品房供应量约为 279 万建筑平方米，均价在 5000 元 /㎡以上的高档商品房供应量约为 37 万建筑平方米。 销售状况 2020 年 19 月均价 3000 元 /㎡～ 5000 元 /㎡商品房销售情况 天津市 2020 年 19月均价 5000 元 /㎡以上商品房销售情况 从上两图可以看出，我市中高档住宅主要集中在和平、河西和南开区，今年 19月份这三个区的中高档住宅销售总量占全市中高档商品房销售总量 68%,销售额也占总成交额的 68%。 产品特点 天津市中高档住宅主要集中在和平区、河西区、南开区，建筑形式多为高层、小 高层，多层建筑。 著名项目如泰达园为小高层住宅区，位于河西区中心地带，面临人民公园，交通、配套、环境条件优良，户型以 100150 平米 /套为主，开发商为国有的开发区建设集团下属房产公司，服务意识较强，物业管理水平较高，售价自一期的3500 元 /平米逐步提升至目前三期的 4500 元 /平米，局部景观房甚至突破 5000 元 /平米，品牌形象良好。 在河东区、河北区局部地区也有一些此类住宅区，如大通花园、恋 日风景等，售价在 3000 元 /平米左右，建筑形式主要为多层住宅区，规划、配套比临近小区优秀，服务稍好，适合当地长住人群的的需要。 第二部分、供应市场专项调研分析 一、调研说明 鉴于本案的物业性质（以高档别墅住宅为主）和其地理位置（东丽区贯庄天津国际温泉高尔夫俱乐部旁），我们本次区域市场调研覆盖了市内六区、滨海新区和近郊区域，调研的对象确定为此区域内在建和入住的 5000 元 /平米以上的公寓项目和独体、双拼、 Townhouse 别墅项目。 由于天津各区域市场价格差异较大，为切实体现高档住宅的整体 特点，我们也选取了一些售价虽不足 5000 元 /平米，但综合素质很高的物业做为研究对象。 由于本案为高端住宅产品，其市场需求容量有限，因此我们针对天津市场高端住宅商品的分布状况和对本案的竞争威胁程度，将市场划分为滨海新区、市区和近郊三个区域，其中滨海新区包括塘沽区、开发区和保税区，市区为外环线以内的六区，近郊为外环线以外的地区，以东丽区为主。 样本的选择 按照调研前与贵司协商确认的调研目标范围，我们在以上界定的三个区域中进行了全部在建在售的高端项目的调研，调研项目为 50个，其中重点项目 3个（个案均为别墅项目 ，将详述成本构成），次重点项目 20 个，一般项目 20个，潜在项目 7 个。 项目清单 分析 级别 类别 分区 物业名称 重点 次重点 一般 潜在 别墅 （ 28例） 滨海 新区 太平洋村别墅区 御景园邸 阳光新干线 (别墅） 恬园别墅 米兰国际 近郊 珠江北国温泉城 美树丽舍 海远别墅 万科东丽湖 香 港花园 玫瑰庄园 蒙地卡罗 市区 香港路国际村 顺驰太阳城 万隆第六大道 红顶花园 明家庄园 蓝水假期（别墅） 泉隆国际公寓 城市别墅 半岛蓝湾 芳水园（联排别墅 ) 梅江南 铭仁别墅 百合苑别墅 凯祥花园别墅 长实别墅 仁爱濠景庄园 公寓 （ 22例） 滨海 新区 滨海龙都 莱茵春天 华纳豪园 领先华翠洋房 格林园 泰达芳林园 市区 泰达国际公寓 东海岸国际花园 宁发阳光公寓 万德花园 翠薇园 立达公寓 天娇源 阳光 100 天津奥林匹克花园 罗马花园 万顺温泉花园 泰达园 天娇园 国通大厦 森淼清华园 新世界花园 调研目的和分析方法 通过对在建在售的高档别墅项目和高档公寓项目调研取得的详细资料，从供应量、产品、价格和销售等方面对区域市场 进行纵向分析，了解“天津市高端住宅市场是什么样”：  天津市高端住宅市场的总体供应量和供应结构。  天津市高端住宅市场中住宅产品特征。  天津市高端住宅市场产品有什么样的设施及配套。  天津市高端住宅市场总体销售情况如何。 在了解了市场的基本情况之后，再针对高档别墅和高档公寓的项目的各项物业要素，如区位特点、供应量、项目总体规划设计、物业管理、价格等诸多因素对项目的品质产生直接的影响，逐项进行综合对比分析，发现其内在规律，掌握“天津市高端住宅市场为什么这样”和分析“天津市高端住宅市场以后会怎样”，为本项目发现市场的 空白点和机会点，并最终确定市场定位奠定坚实的基础。 二、高档公寓项目分析 本次调研高档公寓项目共 22例，市区 16例，滨海新区 6 例。 滨海新区项目中次重点项目 1 例，一般项目 5例；市区高档公寓项目包括次重点项目 8例，一般项目 6例，潜在供应项目 2 例，物业明细参见下表。 这些高档公寓项目中市区项目分布位置多数位于和平区、河西区、南开区；滨海项目多位于开发区，上述地区已经在客户中形成中高档住宅的心理定位。 高档公寓物业项目明细 分区 物业名称 物业位置 区位 发展商 滨海 新区 滨海龙都 塘沽区新胡路与上海道交口 塘沽 兆丰 /北方房地产，澜驰置 业 莱茵春天 开发区车站北路 塘沽 顺驰集团 华纳豪园 华纳高尔夫俱乐部北侧 开发 区 天津汉周房地产建设公司 领先华翠洋房 津塘公路 29号 开发 区 领先集团 新诚基置业 格林园 开发区第一大街 34 号 开发 区 天津顶雅房地产开发有限 公司 泰达芳林园 天津经济开发区第三大街与南 海路交口 开发 区 天津经济技术开发区房地 产公司 市区 泰达国际公寓 南开区复康路 9 号 南开 泰达国际酒店集团有限公 司 东海岸国际花园 士英路 南开 三联投资集团公司 宁发阳光公寓 南开区士英路 南开 宁发房地产开发公司 万德花园 南开区南京路与卫津路交口 南开 华升房地产公司 翠薇园 南开区水上公园北路 南开 大安房产 立达公寓 南开区士英路 南开 天津立达实业公司 天娇源 南开区水上公园路 南开 天津浩天房地产开发有限 公司 阳光 100 南开区华苑 南开 北京阳光 100 公司 天津奥林匹克花园 天津红桥区丁字沽三号路延长路 红桥 天津奥林匹克花园置业投资公司 罗马花园 河西区友谊北路 河西 天津翔达房地产开发公司 万顺温泉花园 乐园道于黄埔路交口 河西 万顺置业 泰达园 永安道与汕头路交口 河西 天津开发区房地产 天娇园 干部俱乐部内 河西 天津浩天房地产开发有限 公司 国通大厦 浦口道与南京路交口 河西 天津国通实业发展有限公 司 森淼清华园 和平区云南路与贵州路交口 和平 鑫森置业 新世界花园 和平区福安大街与慎益大街交 口 和平 新世界中国地产有限公司 高档公寓项目综合品质评价 我们针对高档公寓项目的各项物业要素逐项进行综合对比分析，为了准确地反映高档公寓项目的综合品质，我们应用了中原公司住宅产品综合品质指标评测系统，为本案高档 公寓市场建立了新的数学模型，对重点项目、次重点和一般项目的综合品质进行评定。 本系统以层次分析法为基本原理，经过分析论证确定高档公寓综合品质的5 个相互独立的要素，用层次分析法（ AHP）确定其权重，运用德尔菲法对各项目 5项要素综合评定打分，最终得出高档公寓各项目的综合品质指标。 各要素权重及各项目最终综合指标如下： 高档公寓各评价要素权重值 综合服务10%硬件设备17%规划设计23%楼型户型24%外部因素26% 各公寓项目综合品质评定 分区 物业名称 外部因素 楼型和户型 规划设计 硬件设施 服务 综合指标 市区 泰达国际公 寓 5 5 5 95 森淼清华园 5 4 4 89 立达公寓 4 4 85 天娇园 5 4 4 4 4 85 万顺温泉花园 5 4 4 82 罗马花园 4 4 4 4 4 80 新世界花园 4 4 4 4 4 80 翠薇园 4 4 79 泰达园 4 4 76 天津奥林匹克花园 4 74 宁发阳光公寓 3 3 72 东海岸国际花园 3 3 3 69 万德花园 2。