房地产市场研究报告南京阿尔卡迪亚项目可行性研究报告

房地产市场研究报告南京阿尔卡迪亚项目可行性研究报告内容摘要：

计图相比较，被访者现在居住的面积就显得太过局促。 两室一厅的房子，只有 5170 平方米。 不仅如此，被访者现在居住户型一室一厅13%两室一厅58%三室一厅29%被访者现在居住的面积617013%516035%5 0 以下30%9 1 1 0 01%8 1 9 01%7 1 8 018%50 平米以下的房子还有 30%的人在住， 71 平米以上的仅占了 20%。 这些数字充分说明了 大厂区居民的住房现状的恶劣情况。 从上图中可以看到，被访者的家庭常住人口还主要是以三口之家为主，五人家庭（三代人）和两人家庭（一代）也占了较大的一部分，但两者相对三口之家还是少数。 从上图中可以看出，被访者中对自己的房子满意的不过 14%，基被访者的住宅现在居住的人口数1人6%2人17%3人58%4人3%5人16%被访者对住房现状满意程度满意14%基本满意43%不满意40%非常不满意3%本满意占了 43%，不满意和非常不满意也占了 43%，说明总体上大厂人对自己的住房现状很不满意。 从图中可以看到被访者认为现在的住房现状最主要是面积太小，其次是户型不合理，还有现在的社区物业管理太差，社区档次低，安全性差，社区环境差也是比较重要的不满意原因。 消费者需求状况分析 %%%%%%%%%%%%%面积小户型不合理 物业管理差 社区档次低安全性差环境差被访者认为不满意住房现状的原因从图中可以看出，消费者购房的主要原因有两点，即原住房面积太小和户型不合理，两者相加超过了其他所有原因的总和。 这充分说明了从最实际的最表面化的方面来说大厂区的居民买房的潜力是巨大的，和上文中提到的被访者对现在住房不满意的原因以及他们的住房现状是相呼应的。 而子女结婚用房也是买房的另外一大原因。 从消费者计划的购房时间统计图可以看出，消费者在一年以内有买房大算的只占了 13%，而三年之内买房的人去占了 68%，说明了消费者购房原因 %%%%%%%%%原住房面积太小原户型不合理 子女结婚用房 方便子女上学社区规模小，品质差物业管理不好 自己结婚用房交通不方便拆迁房产投资消费者计划的购房时间两年之内19%三年之内68%一年之内8%半年之内5%大厂区潜在的购房需求还是很大的。 从上图中也同样可以看到，除过对单 位面积价格的关注以外，消费者最关心的还是户型和房屋面积，而社区状况社区环境等因素都不是怎么重要的因素。 图中数据还进一步说明了大厂区居民买房的观念还比较实际，价格还是大厂人关注的第一因素，而对户型的要求、对房屋面积的要求源于对现有住房户型和过小面积的不满。 消费者买房时最关注因素 %%%%%%%单位面积价格户型房屋面积 社区环境 交通状况子女上学方便与否离父母住的地方远近从 上 图 可 以 看 出 ， 消 费 者 在 看 房 选 房 时 看 中消费者愿意承受总房价25万以内46%263039%31355%36407%41万以上3%的还是住宅的最基本用途的空间，说明了大厂区的购买人群还是比较偏向生活型、经济型。 而从消费者愿意承受的总房价数字统计结果来看，大部分的人还只是愿意将总房款控制在 25 万元一次下。 仅次于它的也是在 2630 之间的总房款定位。 %%%%%%%%%%%%客厅 主卧 次卧买房最关注的三个空间 从上图可以看到，消费者对住宅面积的需求大概在 80110 之间，这实际上也是同居民的消费现状中演化而来的。 现在居住的面积过小使得居民对 8090 平米和 120 平米的区分没有太大观念上的关注。 计划购买的套型34%18%36%10%1% 1%两房两厅一卫两房两厅两卫三房两厅一卫三房两厅两卫四房两厅两卫跃层 从消费者计划购买的套型统计图来看，两房两厅一卫和三房两厅一卫的需求量是最大的。 值得注意的是，同时两房两厅的户型一个卫生间更受欢迎。 三房两室一厅比起三房两室两卫畅销要的多。 消费者的计划购买面积9110042%10111022%1311401%1211305%1111206%809024%从计划购买的住宅类型来 看，小高层与多层相差不大，比较多的人喜欢小高层，但还是不太喜欢 9 层左右的小高层。 小结： 区域内房地产市场发展时间较短，住房的现状还停留在有房住的基础上，住房的面积和户型都相对较差，表现出的购房欲望强烈，且需求特点清晰，这给项目的定位提供了一定的依据，同时为项目的成功找到了一个强有力的支撑点。 2． 3 项目板块分析 2． 3． 1 项目板块地段划分 本项目的地理位置位于南京市六合区，属于江北板块。 该板块位于长江以北，市场正处于升温阶段。 对该板块的细分，可定为三类地段： 第一类地段为： 从长江大桥到高新技术开发区的浦 口地区，此地段交通方便，与南京市区仅一桥之隔，以明发 滨江新城为代表的几个规模在 1000 亩以上的大盘都集中在此区域，市场的现实供给量和计划购买的住宅类型小高层48%多层42%高层8%连体别墅2%潜在供给量都非常大。 此区域拥有国家级高新技术开发区及南京主要几个装饰城，同时也是南京城区市民夸江购房的首选之地。 第二类地段为： 目前的沿江工业开发区（原南京市大厂区），此地段相对第一类地段距离南京市区相对较远，区域内拥有如：扬子石化等几家国有大型企业，由于各个大型国有企业以前采取福利分房的原因，当地房地产市场的发展只有三年的时间，市场上现实供应量较小，潜在供应量较大，且客户存 在流失现象。 由于企业存在污染原因，此区域吸引城区市民来购房的可能较小， 第三类地段为： 六合地区（原南京市六合县），该地段距沿江工业开发区 20 公里，是大厂区和六合县区划调整后的行政中心，目前的房价相对沿江工业开发区要低 200— 400 元 /㎡ ，对南京城区的吸引力较小，但对沿江工业开发区居民仍有一定的吸引力。 阿尔卡迪亚项目处于江北板块的第二类地段 —— 沿江工业开发区，该地段吸引第一类地段和第三类地段潜在购买力的能力非常小，同时还面临着客户向这两类地段流失的压力。 2． 3． 2 项目所在地段总体规划 住宅规划 沿江工业开发区将建成以扬子石化等一批大型企业为主体的、兼具科研、居住功能的综合性片区。 区内由于一些大型企业的存在，造成环境存在一定的污染。 项目要成功，就要把建成一个综合素质高的高标准住宅小区作为开发方向。 配套规划 地段内总体的配套设施比较齐全。 同时在此基础上将与开发同步中小学设施（与项目相邻）合一个变电站，解决地段内唯一不足：用电负荷不够。 道路规划 地段内的道路规划成熟，道路网发达。 项目周围的经五路和纬二路将在 2020 年 10 月份修建完成。 小结： 目前在水、电 配套上还不能满足项目的需要，需要政府尽快解决。 2． 3． 3 地段功能 沿江工业开发区的总体功能定位为工业、科研、居住的综合区。 纵观此地段，本项目周围楼盘功能定位具有单一性，主要是经济适用房和单位福利房在此区域内分布。 对本项目而言，要建成一个高标准、高素质的居民住宅生活区，是本项目取得成功的指导方向。 本项目将在此地段扮演一个领导者的角色，控制消费群的流失和推动居民二次置业。 2． 3． 4 板块开发动态 江北板块是继江宁板块之后，南京房地产市场的又一个焦点，以其特有的自然风光、生态环境及价格优势，成为 南京市民置业的有一片热土。 另外，南京市政府为了刺激江北房地产市场的发展，出台了一些政策来刺激市场。 江北板块今年来推出的楼盘如下： 第一类地段：碧云山庄、石林快乐城、 嘉泰隆、翡翠城、华侨城、旭日华庭、浦东花园、江畔明珠广场、明发滨江新城、大华锦绣家园。 第二类地段：滕泰花园、福基国际花园、宝润花园、水榭花苑。 第三类地段：华欧国际友好城、龙池翠洲、新加坡花园城、秀林水苑、百合园。 小结： 随着江北房地产市场供应量的放大，楼盘之间的竞争将越来越大，而且竞争格局也在不断的发 生变化，目前在江北已经出现了一批规模在一千亩以上大盘，这将给江北房地产市场带来很大冲击。 2． 3． 5 板块价格水平 江北板块房地产物业以住宅为主，价格段的划分并不十分明显，以地段划分，总体上可以划分为三个价格区。 地 段 楼 盘 均 价 第一类地段 旭日华庭 2900 元 /平方米 华侨城 2900 元 /平方米 江畔明珠广场 2930 元 /平方米 明发滨江 3100 元 /平方米 第二类地段 福基国际花园 2400 元 /平方米 藤泰花园 2400 元 /平方米 第三类地段 华欧国 际友好城 2600 元 /平方米（精装修） 龙池翠洲 2400 元 /平方米 新加坡花园城 2200 元 /平方米 由上表可见，第一类地段的价格和二、三类地段价格差距并不大，而二、三类地段的价格差距则更小。 支持一类地段价格主要为临长江、距离市区近及交通三个因素。 二、三类地段价格与一类地段的差距，其主要原因：第一是环境因素、第二消费者对价格比较敏感，当价格达到一定水平，消费者向第一类地段流失将会变得很明显。 2． 3． 6 板块项目分析 第一类地段项目分析： 江畔明珠广场 装修状况： 毛坯 建筑类别 ： 小高层、多层 物业地址： 浦口大桥北路 20 号 交通状况： 149 路、 159 路、 136路、 614 路、盐浦线、鼓珍线、鼓扬线、汉江线。 开 发 商： 南京泰山房地产开发有限公司 销 售 证： 办理中 （无销售证） 起 价： 2600 元 /平方米 ， 均 价： 2900 元 /平方米 最低价： 2830 元 /平方米 ， 最高价： 3150 元 /平方米 付款方式： 一次性或按揭 主力 户型 ： 3 室 2 厅 ㎡ 、 2 室 2 厅 ㎡ 2 室 2 厅 ㎡ 、 2 室 2 厅 ㎡ 开盘时间： 2020105 占地面积： 70300 平方米 ， 容 积 率： 停 车 位： 650 个， 建筑面积： 184500 平方米 绿化率： % 石林 快乐城 装修状况： 毛坯 建筑类别： 多层 物业地址 ： 浦口浦珠路 126 号 交通状况： 汉江线 、鼓珍线、 盐浦线 开 发 商： 南京石林房地产开发有限公司 销 售 证： 浦房销第 04010 号 均 价： 2750 元 /平方米 付款方式： 一次性或按揭 物业类别： 普通住宅 开盘价： 2500 元 /平方米 恒辉 .翡翠城 物业类别： 公寓 付款方式 ： 一性次或按揭 装修状况： 毛坯 建筑类别 ： 小高层、多层 物业地址： 浦口浦珠北路 110 号 开盘时间 ： 2020810 交通状况： 60盐浦线、鼓 扬 线、江汉线、浦葛线 入住时间 ： 202011， 开 发 商： 恒辉房地产 占地面积 ： 73000 平方米 ， 销 售 证： 浦房销第 04018 号 建筑面积 ： 115000 平方米 ， 均 价： 2600 元 /平方米 容 积 率 ： ， 售 楼处地址 ： 浦珠北路 110 号 绿化率 ： 36% 总 户 数 ： 936 停 车 位 ： 285 明发＊滨江新城 整个社区占地 1600 亩，建筑面积 160 万平方米，其中住宅建筑面积 140 万平方米，商业建筑面积 20 万平方米。 绿化率： 40%， 建筑形态： 包括小高 层、高层及联排别墅、独立别墅。 交通： 江汉线、鼓扬线、 603W、盐浦线、浦葛线等多 配套 ：邻近浦口区小红花幼稚园（市重点）、浦口区实验小学（省重点小学）、省级示范中学十七中。 社区内设有五所幼儿园、两所小学、一所中学，充分满足业主子女就学的需要；三座大型会所，两个商业中心。 景观 ：与筹建中 11 万平方米北堡中心公园连成一片，独享 公里长江黄金岸线 卖点诉求： A、 土地未来 B、建筑生活 C、风景灵韵 11 月 28 号开盘，首期 60 万平米 开盘起价： 2608 元 /平方米 最高价： 4200 元 /平方米 （观景楼） 第二类地段项目分析： 腾泰花苑 建筑类别： 多层、小高层。