房地产市场研究报告中原地产20xx年深圳宝安中心区a004-0102宗地评估及可行性研究报告

房地产市场研究报告中原地产20xx年深圳宝安中心区a004-0102宗地评估及可行性研究报告内容摘要：

西移、关内土地开发的紧缩，宝安已成为与南山同等地位的发展中心。 加上宝安区行政中心的转移，大大带动了宝安中心区房地产的发展。 2020 年宝安区房地产开发企业完成投资 亿元，增长 %，较上年提升 个百分点。 全区房屋竣工面积 万平方米，下降 %；实际销售面积 300 万平方米，增长 40%；销售额 亿元，增长 85%。  消费升级换代所激发的消费潜力推动经济稳定发展 随着居民收入稳定增长和零售业态的升级换代， 2020 年 全区社会消费品零售总额完成 亿元，增长 %。 其中，限额以上批发零售业完成 亿元，增长 %；餐饮业实现零售额 亿元，同比增长 %。 主要表现：  居民消费模式正从生存型向享受型过渡 居民在经历了消费 “新三大件” 和 “新三件事”后，消费模式逐步由 宝安中心区 A0040102 宗地评估及 可行性研究报告 18 生存型向享受型过度，恩格尔系数为 31%，比上年下降。 由于物价波动相对平稳，食品类消费支出下降 %；但服务性消费则增长 %，特别是衣者类涨幅最大，达到 %。  人民币汇率上调导致金融存贷结构出现较大波动 数据来源：深圳市宝安区统计局 2020 年下半年，随着人民币汇率的上调，金融存贷结构出现了明显的波动（如图 7）。 一是外币储蓄存款增速高位回落。 全区金融机构外币储蓄存款余额为 亿美元，比年初下降 %，比上年同期低 个百分点；二是人民币新增贷款明显减少。 人民币新增贷 款 亿元，比年初增长%，比上年同期下降 个百分点。 三是人民币存款明显加速。 全区人民币存款为 亿元，比年初增长 %，比上年同期高 个百分点，其中居民储蓄存款为 ，比年初增长 %，高出同期 点。 四是房地产业贷款比重加大。 由 2020 年占国内贷款总额的 %上升到2020 年的 %。  旅游市场活力日增 宝安中心区 A0040102 宗地评估及 可行性研究报告 19 2020 年，随着宝安区旅游环境的不断改善，全区旅游市场呈现繁荣景象，旅游人数和旅游收入显著增加。 全年实现旅游总收入 亿元。 全年 旅游景点接待旅游人数达 ，其中，过夜游客达 万人次，一日游游客达 万人次。 宾馆酒店客房出租率达 %。  零售巨头日渐向宝城区集中 随着宝安区经济实力逐渐增强，国内外商业巨鳄纷纷在宝安区抢滩登陆，逾万平方米商场即将增至 60 家，而且大部分向宝城区集中。 除了原有的万佳、新一佳、天虹、沃尔玛、人人乐、佳华等， 2020 年家乐福首次进驻宝安区便要在新安的香缤广场、西乡的鸿隆广场开两家分店。 2020 年新安和西乡两个街道实现社会消费品零售额共 亿元，占宝安区的 44%。  国家 财税和居民收入丰厚凸现区域经济实力 随着宝安区经济的快速发展，国家财税收入和居民可支配收入也跟着“水涨船高”。 2020 年宝安区完成税收 亿元，增长 %，增速列各区首位。 主要表现：  港澳台投资经济对国税贡献最大，制造业实现税收占国税总收入八成 宝安中心区 A0040102 宗地评估及 可行性研究报告 20 数据来源：深圳市宝安区统计局 在各种经济类型中，港澳台投资经济完成税收 亿元，增长 %，占国税收入总额的 43%；外商投资经济完成税收 亿元，增长 92%，占国税总收入的 %；内资经济完成 亿元，增长 %（如图 8）。 从行业看，制造业完成税收 亿元，增 长 52%，占国民经济各行业国税总收入的 83%；完成增值税 ，增长 %，占增值税总收入的 %（图 9）。  内资经济贡献占地税半壁江山，营业税收入占地税总收入四成 数据来源：深圳市宝安区统计局 在由于内资经济的快速发展，地税首次闯过 50 亿元大关， 2020 年 完成 亿元，增长 %，从企业类型看，内资经济完成 亿元，增长 宝安中心区 A0040102 宗地评估及 可行性研究报告 21 %，占地税总收入的 55%；外商经济完成 10 亿元，增长 %；港澳台经济完成 亿元，增长 %（如图 10）。 在各行业中，占营业税比重最大的是住宅建筑业（指建筑业和房地产业），两产业占宝安区营业税总收入的 61%，其中，建筑业完成营业税 亿元，增长 24%；房地产业完成营业税 亿元，增长 40%。 占企业所得税比重最大的是制造业，占宝安区企业所得税总收入的 %。 按税种分，营业税占地税四成（如图 11）。  一般 财政预算收入首次突破 50亿 2020 年下半年，国家又对出口退税政策进行了新的调整，这对宝安区财政收入产生了积极的影响。 全年实现 税收 总收入 亿元，增长 %；实现财政总收入 亿元，其中实现财政一般预算收入 亿元，增长%， 居各区之首， 与往年相比，增长速度明显加快。 与深圳六区相比，宝安区居首位（如图 12）。 其中，入库增殖税增长最快，达到 %，总额为 亿元，占财政总收入的 22%，也是比重最大的入库税种。 数据来源：深圳市宝安区统计局  居民人均可支配收入接近 2 万元 宝安中心区 A0040102 宗地评估及 可行性研究报告 22 2020 年，随着大力建设“和谐宝安区”的推进，全区居民从中获得更多实惠。 全区居民人均年可支配收入接近 2万元，为 ，同比增长 %。 从收入增长构成看，居民可支配收入中，工薪收入增长 %，个体经营者净收入增长 %，财产性收入下降最快，下降 %，转 移性收入下降 %。 宝安区未来发展预测 未来政府工作重点 2020 年是宝安区实施“十一五”规划的第一年，政府的经济工作主线是：紧紧围绕“两个中心”，抓住“四个重点”，采取“六个措施”，确保 2020 年经济任务圆满完成。  两个中心 以转变经济增长方式为中心，提高工业经济效益。 宝安区经济工作的中心问题是工业问题，工业发展的良好与否事关宝安区经济发展大局。 通过转变粗放型的经济增长方式，走高效低耗的集约化经营道路，集中精力把经济效益搞上去，在产业结构优化升级的过程中，促进经济运行质量有明显的提 升。 以提高劳动力素质为中心，加强自主创新。 没有大批高素质的劳动力队伍，宝安区要发展先进制造业是不可能的。 一是对现有职工通过政府与企业合作办学，培养大批高素质的技工队伍；二是完善吸引优秀人才制度，特别是具有创新精神的优秀人才，不分区域国界，把宝安区打造成为培养创新人才基地。 三是制定自主创新扶持制度，把自主创新作为提升宝安区工业地位的主要途径。 宝安中心区 A0040102 宗地评估及 可行性研究报告 23  四个重点 重点发展五个产业集聚基地。 重点发展服装、模具、珠宝钟表、半导体照明、内衣、汽车电子等产业集群，不但做大更要做强，尤其是在吸收国外先进技术的同时，更要成为宝安 区自主创新的产权基地。 园区经济要以产业聚集为中心，走专业化、规模化道路，以提高投入产出效益。 重点抓好高新技术产业。 始终把握世界最先进制造产业，并形成规模化优势。 积极参与国际合作，吸引国外企业在宝安区建立高新产业试验基地。 同时把宝安区建设成为国内高新产业的孵化、传播基地。 特别是电子通信制造业要做强就要加强自主研发。 宝安区电子通信制造业虽大但不强，整体处于产业链的低端，主要原因是自主知识产权不多，而依靠加工制造出大量产值。 要做强电子通信制造业的根本出路是加强研发，从而使产品的主要利润控制在本土手中。 不断提高企 业研发的紧迫感和自觉性，把研发看作企业利润的主要来源，而不是单纯加工制造产品。 重点突出“品牌兴区”战略。 分级打造品牌，争取明年再增加 12 个中国名牌、 35个广东名牌。 在实施品牌战略中，要特别注重扶持企业的自主研发。 品牌可以使企业做大，但光有品牌没有研发，企业做不强，今年中国众多手机品牌全面亏损就是明证。 我们认为：适当增加科技三项经费，管好、用好科技三项经费；吸引国外优秀企业在宝安区设立研发中心，并给予相关优惠；建立适应企业自主研发的创新体制，给企业从事研发创造良好的氛围。 重点提高出口的结构和质量。 逐步 提高自主知识产权产品的比重，壮 宝安中心区 A0040102 宗地评估及 可行性研究报告 24 大本土企业。 增加高新技术产品的技术含量，提高出口产品附加值。 适当加快一般贸易出口，优化出口产品结构。  六个措施 完善产业发展机制。 （ 1）适当提高企业进入门槛。 一是限制落后产业进入宝安区，特别是高消耗、高污染、低附加值的产业；二是严格控制“三来一补”企业设新厂；三是规定企业最低投资额；四是严厉禁止企业非法经营、生产，违者重罚。 （ 2）加强对企业的监管力度。 一是对不符合宝安区产业发展战略的严重违规企业要坚决取缔（如严重欠薪、重大伤亡事故等）；二是加强税收监管，对严重逃税企业要坚决暴光 并形成制度；三是建立企业与政府的有效沟通渠道，以利于政府及时有效决策。 （ 3）加快建立企业退出制度。 企业退出制度的完善与否，关系到宝安区产业结构调整的进程。 一是公布淘汰标准，给企业提前预防；二是与周遍地区密切合作，为企业迁移主动牵线；三是扶持企业积极转型，并提供适当的补贴。 适当提高工人工资。 通过提高工资来提高企业经营成本，迫使部分靠低成本生产的企业外迁。 通过适当提高工资可以增加职工在本地的消费力，借此提高宝安区的消费水平。 适当提高工人工资，使工人有更多的资金拿出来进行学习或培训，以此提高工人素质，提高劳动生 产效率。 提高工资要靠严格执法来实现。 一是要坚决取缔非法工厂，违规开厂或违规招工，要重罚，并在媒体上及时 公布 ，目的是限制低级加工工厂。 二是要严格执行深圳市关于工人最低工资和加班费的规定，违反者处以百倍罚款，并在媒体上及时公布，保证工人工资得到实际的提高。 宝安中心区 A0040102 宗地评估及 可行性研究报告 25 一般来说，效益好、附加值高的企业是比较遵守劳动法的。 严格执法的主要对象是低附加值、高消耗、靠榨取工人低廉劳动力来经营的企业，只要分步骤地把这些企业逼出去，产业结构就会得到明显的提升。 关注大型企业集团，积极培育本土大型企业集团。 大型企业不但产业大，而且税收 也占主体地位，是建设“效益宝安区”的主要载体，对宝安区经济的发展具有举足轻重的作用。 重点关注产值百强和纳税百强企业，就是抓住了宝安区经济的重点。 倡导自主创新，首先要从百强企业做起。 争取未来 5年宝安区再培养出 510 个“中国名牌”，一个“世界名牌”，而且在本土企业中产生。 积极促进外向型经济和内源型经济的协调发展。 在积极服务于世界 500强的同时，重点扶持高素质的本土中小企业。 积极承接国际产业转移是宝安区既定的产业政策，在跨国公司日益主导经济全球化的今天，我们更应该以积极主动的姿态来欢迎和服务好“世界 500 强” ，以营造良好的经济发展“土壤”来培植企业。 完善招商引资工作目标责任制，加大招商选资力度，不断提高项目质量、层次和水平。 与此同时，我们要重点扶持高素质的本土中小企业，加强技术进步和科研力量，不断提高其出口比重。 继续走“质量兴企”道路，重点扶持本土企业创名牌、跨区域、走出国们，以各种优惠措施支持企业发展壮大。 加大对民营经济的扶持力度。 创造各种条件积极引导民营企业发展壮大，加快民营经济的培植、发展，进一步落实大力发展民营经济的政策、措施，完善民资投资的渠道，培育名牌，扩大民营经济在全区工业经济中 宝安中心区 A0040102 宗地评估及 可行性研究报告 26 的比重。 巩固城 市化建设成果。 宝安区全面城市化后，经济社会转型已是必然趋势。 今后应该注重经济、人口及生活等各个软环境方面的建设，加大对社区软 /硬件的投资，逐步完善社区科学化管理。 在继续加快城市基础设施的同时，加强交通管理，保证交通顺畅。 要切实提高城市化后对居民的服务配套功能，提高居民的工作效率和生活质量。 未来发展预测  生产总值（ GDP）预测 根据国家统计局预测， 2020 年中国经济增长将有所回落， GDP 的实际增长率将在 %左右。 目前中国宏观经济正处于平稳增长期，宏观调控继续保持“双稳健”政策。 结合宝安区经济发 展实际情况，参考 2020 年全国第一次经济普查数据，我们预测 2020 年宝安区 GDP 约为 1361 亿元，增长17%。  工业总产值预测 工业增长主要通过宝安区“百强”企业增长、五大产业基地和新投资大项目拉动的。 通过对宝安区规模以上工业产值“百强”企业的发展推测，预计 2020 年规模以上工业总产值可达 4757 亿元，结合工业生产与出口的密切关系，预计增长 19%以上。  消费、固定资产、出口（三套马车）预测  居民消费。