房地产市场研究报告20xx年霸州市胜芳金属玻璃家具产业园项目项目可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年霸州市胜芳金属玻璃家具产业园项目项目可行性研究报告内容摘要：

一线”的中间地带，霸州市东部经济带的核心位置，和北京、天津 小时时空圈，可以直接接受国家一级城市的辐射；便利地享用各种信息流、物资流，利好的发展政策以及北京、天津等全国最大的家具消费市场。 交通 胜芳位于我国都市带发展成熟的京津塘地区，北距北京 120 公里，东距天津 35 公里，西距保定 120 公里，距霸州市市区 26 公里，区域内发达的综合交通系统为胜芳的工业生产提供了包括航空、海路、铁路、 公路在内的方式多样、线路通达的交通运输方式。 产业园周边的津保高速、廊大路、霸杨公路以及拟建的京九铁路支线，将产业园的交通系统直接接入大区域的交通系统当中。 本地传统产业优势 家具制造业作为胜芳传统产业，经过几十年的发展，已经拥有 1300 多家家具企业，家具从业人员达 3 万余人，形成相当大的聚集规模；家具业发展的同时带动了金属压延、玻璃、板材的发展，初步形成较为完整的产业链。 规模效应和产业链的形成显著降低本地家具产业在信息、技术开发、生产和交易等方面的成本，使本地的家具产业具有极强的竞争力。 此外，胜 芳的传统家具制造业，以金属玻璃制造业为主，特色显著。 产业产品的聚集、细化顺应世界制造业发展的趋势，有利于促进本地家具产业的水平提升，更能够确保胜芳在未来日益激烈的家具业竞争中占有一席之地。 土地和劳动力成本优势 相对周边北京、天津、保定、唐山、廊坊等各级城市，胜芳经济协作区具备土地成本和 劳动力成本相对低廉，有足够的竞争优势吸引全球和区域家具及相关产业的空间转移。 第三章 市场分析 国内家具产业发展状况 近二十年来，中国家具行业高速发 展，其发展速度在世界家具发展史上也是绝无仅有的。 1978 年，中国家具产值仅 13 亿元，到 1985 年的 29 亿元，平均年递增速度为 12%。 1995 年猛增到 亿元，比 1985 年增加了 倍。 1997 年 780 亿元， 1998 年 870 亿元。 1999年我国家具行业产值只有 1040 亿人民币，其中出口 亿美元。 2020 年我国家具生产达到3400 亿元，增速 %。 2020 年 4300 亿元 ，同比增长 %， 出口 达 170 亿美元。 中国家具生产主要分布在全国的五大产区：广东、华东、华北环渤海圈、东北和川陕。 中国家具工业的发展呈现出鲜明的区域性，这五大产区占了全国家具生产总量 90%左右。 广东产量约占全国的三分之一强、出口占全国的近 %；华东产量约占全国的三分之一、出口占全国的 %。 由于传统林业产区及北邻俄罗斯的原因，东北以实木家具为主；广东由于毗邻香港同时由于台商港商的带动，其产品以出口为主；广东、浙江、四川等地区板式家具发展很快；在河北、江苏、浙江、福建等地还有几个金属家具生产的集中地。 传统家具的生产是在历史演变中形成的，主要有北京、广东、苏州等地。 （ 1） “ 珠三角 ” 家具产业区。 暂把广 东产区称为 “ 珠三角家具产业区 ” ，因为广东 产区主要是集中在这一地区。 这是国内家具行业最早形成也是目前最大的家具产业区，经过二十多年的发展已经奠定了其在国内和世界具有影响力的产业基础。 这个地区既有完整生产体系，又有发达的销售市场，还有健全的配套产业，包括了木工机械、五金配件、油漆涂料、木材皮革布艺等原辅材料，成为一个完整的产业链。 同时产品品种涵概面广，产品品质较优。 在广州、深圳、东莞、佛山、中山等地的民营、台资、港资家具制造企业是珠三角家具产业区域经济的主体，同时它们也成为中国最具活力的家具区域经济之一。 （ 2） “ 长三角 ” 家具产业区。 我们也暂时把华东产区称为 “ 长三角家具产业区 ”。 这块地区是近年来中国家具增速最快的地区，以上海、浙江、江苏为主。 该地区制造产业基础比较好，人才集中，交通便利，信息业发达，不仅文化积淀深厚，传统产业自古就很发达，现代工业起步也很早。 该地区目前家具工业发展态势好，家具市场容量大，产品档次较高，营销模式也灵活、丰富，营销企业精英荟萃。 特别是近年浙江的家具产业异军突起，其中杭州、绍兴、温州、玉环、海宁、嘉兴等八大区域的家具企业成长的速度、强度和档次都令世人瞩目。 江苏在常州、昆山等地都集聚很 大的能量。 （ 3）环渤海家具产业区。 以北京为中心辐射天津、河北、山东等地，依托了环渤海经济圈的发展而发展。 这个地区拥有巨大的家具消费群体，有庞大的家具专业销售市场和销售企业，且家具制造历史久远，文化积淀深厚，积聚了能工巧匠，有丰富的人力资源、土地资源和自然资源。 在山东的宁津、荷泽，在河北的胜芳、正定有相当规模的家具产业集群。 由于有在丰富的资源和优越的地理位置，随着其产业链日趋完善，投资环境日益见好，发展潜力和后劲也日益凸现。 这里也集中着成熟的家具市场和家具营销企业。 （ 4）东北家具产业区。 主要以黑龙 江、沈大线为主。 该地区依托东北工业基地的实力以及自产木材、俄罗斯进口的木材资源的基础得以发展。 实木家具是该区域主要的种类，该地区实木家具生产企业的规模和实力在全国处领先地位。 但是这一地区家具市场发育程度不如南方，产业链也不够完整。 近年来形成的对东北亚家具出口颇具特色。 以俄罗斯进口的木材为主的木材市场正在成长之中。 （ 5）西部家具产业区。 以四川和陕西为主，该地区家具生产企业主要在成都和西安等地。 由于西部的开发刚刚开始，家具市场容量很大，企业发展的空间也很大。 近年成都附近的板式家具生产突起，一些企业也成为发 展最快的家具企业之一。 这个地区家具市场的发育也比较成熟。 环渤海区域家具产业发展状况 京津冀一体化进程的加快和滨海新区的建设，为这一地区家具产业的发展带来广阔市场和发展良机。 据了解， 2020 年，环渤海地区家具出口额达 亿美元，占全国家具出口总额的 %。 中国家具产业投资区域已作出战略调整，出现由东向西、由南向北的梯度转移，环渤海家具产业投资比重已由几年前的 12%上升到目前的 %。 业内人士普遍认为，中国家具业的发展势头在逐步北移，上世纪 80 年代在珠三角、 90 年代在长三角， 21 世纪在环渤海地区。 尤其是东北亚暨环渤海经济圈合作机制的建立，为北方各产业的发展带来了机遇。 环渤海区域将成为继长三角与珠三角之后的又一大经济重地，经济的发展将迅速而活跃。 这些因素给家具业的发展带来了机遇，环渤海区域被南方家具商所看好，南资北移逐步形成气候。 近三、四年，珠三角已出现众多家具生产企业往周边生产制造成本更低地区迁移的现象。 目前由这种企业外迁带来的资金流已经达到数百亿元的规模。 这种做法，降低了家具长途运输的费用，减少了家具运输过程的损坏率，可保证及时供货与调货。 但普遍来说，区域跨度不是很大 ， 家具 生产领域的南资北移还没有形成规模。 诸多因素限制了家具生产的南资北移。 首先，做南资北移生产企业必须有实力，但是中国上规模的家具生产企业并不多。 第二，家具生产南资北移需要家具卖场的拉动，南资北移的家具生产企业都希望选址在家具大卖场集中的地区，最好有部分原料在当地能进行供应，形成有利的产供销结合。 第三，还要考虑到当地市场的状况与发展潜力等。 虽然南资北移有局限，但为了企业自身发展，一些企业已在跃跃欲试。 在环渤海地带，已有南方家具商瞄准了香河。 希望投资建厂后，能够依托香河大型家具卖场的优势来拉动生产。 目前，香河家具 制造业基地已与大庆鸿鑫百盛家具有限公司等多家外地企业签约，其中不乏南方的家具生产企业，广东恒辉发展投资有限公司就是代表企业之一，其与香河家具制造基地签约早，投资多，规模大，表明了其南资北移的决心。 家具卖场与家具生产的南资北移迹象表明了全国家具业重心北移的趋势， 环渤海 家具业将朝着产、供、销的产业大集群方向发展。 胜芳家具产业发展状况 全镇现拥有工商企业 5400 多家，已形成了钢铁生产加工、金属玻璃家具、玻璃、板材、服装、塑料、食品、化工、印刷等九大行业，其中钢铁生产加工和金属玻璃家具是全镇的主导企 业。 胜芳家具业在经历了十年发展之后，逐步进入品牌成长期，胜芳家具业已经形成了规模可观的产业群体，这些群体中实力较强的企业已经具备了做品牌，甚至创品牌的基础条件。 2020 年以后的几年中胜芳家具业迅速涌现出了三强、富沃德、华彪、宏达、新思、精益、八达、兴达等一大批明星企业，同时创造出了 “ 山强 ” 、 “ 富沃德 ” 、 “ 华彪 ” 、 “ 点石 ” 、“ 名驼 ” 、 “ 新思 ” 等一批业内小有名气的家具品牌。 胜芳金属玻璃家具业已完成了原始资本积累，进入二次创业的重要阶段，也拥有了丰富的市场经验，已经有能力整合现有资源，集中已有优势，向国内领先的家 具企业标准发展。 目前全镇金属玻璃家具企业已发展到 1300 多家，涉及办公家具、教学用品、餐桌餐椅、沙发、茶几等十余类， 3400 多个品种，销往全国各地，并出口美国、日本、俄罗斯、东南亚、欧盟等 25 个国家和地区，已形成产量大、质量优、品种全三大特点。 家具从业人员 3 万余人，年产值 50 亿元，占全镇工业产值的 %，占全国家具产值的 %，年产金属玻璃家具3000 万台（套），胜芳已成为全国重要的金属玻璃家具产业基地。 家具产业的发展相应带动了金属压延、玻璃、板材等相关产业发展，家具及相关产业产值占全镇工业产值 的 97%以上，家具产业已成为带动胜芳经济发展的重要支撑点，在全镇经济发展中起着至关重要的作用，家具行业的兴衰直接影响着胜芳经济的发展。 家具市场需求 2 0 0 2 2 0 0 6 中国家具出口547 3 . 3 31021401753 6 . 5 0 % 3 5 . 4 0 %3 9 . 1 0 % 3 7 . 3 0 %2 5 . 0 0 %0501001502002020 2020 2020 2020 2020年度亿美元0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %出口额增长率 世界家具市场的开放程度从东部至西部持续扩大，由 1996 年的 20%增至 2020 年的 31%。 家具的国际贸易值将持续增长，由 2020 年的 820 亿美元增至 2020 年的 900 亿美元，预计 2020年将达到 970 亿美元。 2020 年中国家具出口 175 亿美元，比上年增长 25%，占世界家具贸易总额的接近 20%。 世界对中国家具的需求将持续增加。 中国国内家具消费1218145318842280 29002 7 . 2 0 %1 7 . 4 0 %2 2 . 9 0 %1 9 . 3 0 %1 2 . 5 0 %05001000150020202500300035002020 2020 2020 2020 2020年度亿元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %国内家具消费消费增长率 中国家具的消费空间潜 能巨大，目前我国每年人均家具消费才 25 美元 左右 ，发达国家每年人均家具消费近 200 美元（日本人均消费家具在 225 美元 /年，美国人均消费家具 236 美元/年，意大利达 265 美元），而世界每年人均消费为 4050 美元。 随着中国经济的迅速发展和国家对西部的大开发，各行各业呈现出高速增长的趋势，尤其房地产业的发展势头对家具业的市场需求带来很大的拉动，为家具业提供了广阔的前景。 再过 10 年，中国的家具消费达到今天世界家具消费的平均水平，就等于在现有的基础上要翻 ，家具的总销售可望近 5000多亿元，市场需求、发展空间 非 常巨大。 第四章 项目开发的客观需求和意义 迎接产业转移 从全球、全国以及区域层次来看，家具产业都存在产业转移的趋势，而廊坊市拥有强大的产业基础、优越的区位、良好的发展环境，占据着先机。 胜芳作为廊坊家具产业的重要组成部分，为抓住这一发展机遇，将已经具有优势的家具产业升级发展，成为具有全球竞争力的产业集群，需要主动调整以适应产业转移的需求，本项目的开发建设，将成为胜芳抓住和利用这一机遇的先行者和标杆。 促进区域家具产业集群升级发展 胜芳目前的工业发展存在较大障碍，主要矛盾突出表现在以下 几个方面： 其一，从企业角度来看。 企业规模普遍偏小，胜芳家具的产品大多还处于低端状态，在提高产品档次，特别是在产品研发创新方面还存在很大的提升空间。 其二，在空间布局上，缺少统一的规划，企业布局较分散混乱，不利于发挥企业的聚集效应和相关产业间的协作，同时也给污染治理和土地资源合理利用带来困难，外部成本增加导致基础设施的重复投资与重复建设。 其三，在产业链条上，家具生产、原材料生产环节很强，但是其他环节相对薄弱，制约了胜芳家具产业的进一步发展。 本项目将通过园区招商与管理，实现企业合理布局，打造完善的产业链条 和企业网络，促进企业的快速发展，并促进胜芳家具行业的提升与发展。 促进区域经济发展，扩大区域就业 本项目建成后除了促进家具产业的升级发展，还直接的带来财政收入和区域就业机会。 根据生产能力规划，本项目投产后预计实现税收达 23 亿元，解决就业机会约 20200 余个。 从区域经济竞争力、财政收入、社会效益等各方面都有很大的贡献。