房地产市场研究报告20xx年青岛莱西缤纷五洲项目市场可行性报告

房地产市场研究报告20xx年青岛莱西缤纷五洲项目市场可行性报告内容摘要：

因此在业种组合上显得较为混乱，缺乏良好的规划，各种类型的经营商店自发的组合在一起，经营种类较为繁杂，档次高低参差不齐。 随着莱西市近年来经济的不断发展，人们生活水平的不断提高， 以及新建商业街的崛起，该专业市场已经跟不上时代的步伐，经营状况有往下滑的趋势，昌隆市场南面街 房商网 海量房地产资料下载 房商网 海量房地产资料下载 铺（正对体育馆），由当时最高售价的 8000 元 /m2，后降到 3500 元 /m2就是最好的见证。 豪帝商城 豪帝商城经营概况 豪帝商城位于莱西威海东路，是莱西市首个最具规模的集休闲、娱乐、餐饮于一身的大型休闲娱乐广场。 该商城内的商业业态布局主要以经营餐饮、烧烤、酒吧、练歌房、桑拿、网吧等娱乐、餐饮为主。 而服装、眼镜、精品、电脑维修等业态主要集中在紧靠威海东路的临街商铺。 该商城开发商由于缺乏统一的经营管理和统 一的推广，导致目前该商城的商户各自为政，业态组合较为混乱的不良格局，更有部分商户经营不善纷纷关门，形成该商城空置率高、经营惨淡的尴尬局面。 综合点评 由于该商城前期的商铺卖散，使商铺成为众多繁杂的小个体，失去整体的和谐性，导致经营管理难度大，同质化经营严重的不良局面，另外豪帝商城商铺更有一部分为回迁户，我行我素，影响整个市场的经营秩序，同时该开发商缺乏统一的经营管理和统一的推广也是导致该商城经营惨淡的主要原因之一。 (五 )莱西市商业市场存在的主要问题 缺乏外来强劲商业对手，商业处在起步的原始阶段 莱 西整体的商业市场形态还是属于起步发展的阶段，商业物业无论从功能分区、业态组合、配套设施、物业管理及商业经营管理等，都是以原始的市场姿态出现，远远跟不上时代潮流迅速发展的要求，城市的主要商业（包括利客来、粮贸、月宫三大百货超市）一直以来由于缺乏外来强劲商业对手，在经营模式上安 房商网 海量房地产资料下载 房商网 海量房地产资料下载 于现状，呈现明显的同质化，以其目前较为落后的业态表现。 商场业态分布严重重复与混乱 目前莱西市各大商场的业态分布普遍都比较混乱与严重重复，没有系统而有机分布及点缀，造成消费者不能达到有效的购物目的，导致客流得不到有效的良性循环，况且商 场里也没有明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环消费、购物。 莱西商业还没有出现真正的购物中心。 目前莱西市各大小商城规划设计都相对落后，无论从外立面还是从内部细节的规划设计都跟不上市场的发展步伐，虽然很多商场都标榜自己是集购物、休闲、娱乐于一体的购物中心，但严格地说，莱西的商业至今还没有出现真正一站式的购物中心。 商场规划超前度不足 莱西市大部份商场的规划设计都缺乏超前性，由于在规划设计时对市场发展的态势把握不足，至现在，这些商场已显得过时和老态了，如：粮贸大厦、月宫超市等都是由于前 期的规划设计超前度不足，最后进行加建、重新装修。 商场缺乏休闲、娱乐功能等商业配套功能 随着人们生活水平的日益提高，人们不但对住宅的要求越来越高，而且，购物、休闲的心态也逐步成熟。 莱西市目前的各超市百货属于传统的百货业态，缺乏主题特色，普遍存在功能较为单一的特点，缺乏休闲娱乐等商业配套功能，商业的发展明显跟不时代的步伐。 第四章 项目定位 项目理解与分析 (一 )项目理解： 项目名称： 缤纷五洲商业广场 地理位置： 位于莱西市蓬莱路与长岛路交汇处，属莱西市商业中心区域 开 发 商： 山东缤纷 五洲商城开发有限公司 项目区域概况： 项目所在区域的性质、特征以及在城市中的地位 莱西缤纷五洲商业广场所处地理位置十分优越，交通便利，并且拥有优质的自然商业景观资源．项目地处莱西市商业、金融中心，以此为中心方圆一平方公里内，遍布银行总部、超市和专业市场、中小学、幼儿园、医院等基础配套设施也均在此范围内；同时项目还毗邻城市 3A 级景点 月湖公园和占地 360000 平方米的月湖广场。 为经商、居住的首选之地，是开发集购物、餐饮、娱乐、办公、住宿于一体的大型城市综合体的理想之地 本项目总占地面积 27904 平方 米，地上总建筑面积 91307 平方米，规划主体为四层的商业建筑，地下层一层 15900 平方米，作为设备房及车库，项目建成后将是莱西市规模最大，集购物、休闲、娱乐、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。 本项目规划设计主要指标 序号 项 目 名 称 指 标 房商网 海量房地产资料下载 房商网 海量房地产资料下载 1 总占地面积 32647 ㎡ 2 地上总建筑面积 156149 ㎡ 商业面积 66054 ㎡ 东区商业 37709 ㎡ 西区商业 28345 ㎡ 酒店及餐饮娱乐 18105 ㎡ 住宅面积 71400 ㎡ 安置住宅面积 25923 ㎡ 商业住宅面积 45477 ㎡ 会所物业面积 500㎡ 3 地下室建筑面积 31212 ㎡ 地下超市、商业 10750 ㎡ 地下车库面积 20462 ㎡ 4 建筑占地面积 22982 ㎡ 5 地上容积率 6 建筑密度 % 7 绿化率 % 8 停车总数 580辆 地下室停车数 500辆 地面停车数 80辆 9 住宅户数 674户 安置户数 304户 商品户数 370户 10 酒店客房数 176户 11 酒店式公寓 户数 24套 项目所在区域的交通条件状况，车流状况 项目位于蓬莱路与长岛路交汇处，在青岛路烟台路之间，与紧临烟台路，北部与威海路相临。 青岛路与烟台路是莱西市贯穿南北的轴心主干道，过往车流量大；而威海路是东西贯穿莱西的主要道路，该地段人流较为集中。 三、本项目定位依据 顺沿城市历史发展轨迹，了解区域功能定位，把握项目发展核心。 将项目站在打造城市配套功能的高度，充分利用项目自身优势，“创造自已的商圈”，蓄势而待发。 通过以上市场调查分析可以看出，寿光缺少一个“一站式”“一体化的消费模式，缤纷五洲正 好填补这样的空白，带动区域经济的发展。 房商网 海量房地产资料下载 房商网 海量房地产资料下载 四、本项目定位 本项目将把自身的特色和主题突显出来，以文化休闲娱乐为主题的功能配套服务中心作为项目的核心定位。 将为寿光地区打造最丰富多彩、最具特色的文化娱乐休闲场所；将成为寿光新兴的商业中心，全面带动区域整体商业氛围和商业形象。 缤纷五洲商业广场 我们认为：这样的定位理念附合本项目所需要的人流保证、差异化、稀缺性、人文价值、商业经营特色、城市配套功能及体现自身商业价值的基本要素。 本项目定位理念具体阐述： 缤纷：多元的、体验的、丰富多彩的、充满活力的、 享受快乐的； 五洲：将世界各国的优秀的文化元素引进和融入到本项目中 商业广场：以吃、喝、玩、娱、文化休闲、购物等为主题的特色商业中心。 第五章 项 目 开发 投 资预 算 与 回 报 分析 一、项目投资成本分析 房商网 海量房地产资料下载 房商网 海量房地产资料下载 土地成本： 土地面积 ： 32647 平方米 土地容积率： 总建面积： 156149 平方米 土地成本： 32647 平方米 / 400 万 =15988 万 =========================================================== 建安成本 +装饰精装修： （ 1）地下室： 3000 元 /M2 31212 平方 =6364 万元 （ 2）酒店及餐饮娱乐： 3000 元 /M2 18105 平方 =5432 万元 （ 3）住宅： 1500 元 /M2 71400 平方 =10710万元 （ 4）商业市场： 3200 元 /M2 66054 平方 =21137 万元 建安成本：（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） =43643 万元 =========================================================== 前期工程费： 200 元 / M2 （包括勘探、设计费、三通一平等） 200 元 /M2 156149平方米 =3123 万 =========================================================== 公共基础设施费： 200 元 /M2 （包括综合布线及绿化等费用） 200 元 /M2 156149平方米 =3123 万 ===========================================================  第 2 项至第 4 相加为共计 65877 万元 房商网 海量房地产资料下载 房商网 海量房地产资料下载 开发管理费用： 100 元 /M2 （包括办公、人员工资等费用） 100 元 /M2 156149平方米 =1561 万 =========================================================== 销售费用： 100 元 /M2 100 元 /M2 156149平方米 =1561 万 =========================================================== 税收： 5%计算， 250 元 /M2 （按平均售价 5000 元 /M2计算） 250 元 /M2 156149平方米 =3904 万 ===========================================================  以 7 项费用相加共计成本总价约为： 72903 万元 二、项目资金筹措和开发运作 本项目开发资金运作通过两方面组成 自筹资金； 通过市场销售回笼资金。 总之，从以上的项目财务成本测算和利润效益的各项分析，主要通过自筹资金建设本项目，开发过程中可进行银行贷款，同时通过销售、出租或经营商业面积及市场管理收益来逐步回笼本项目总体投资成本并获取长期而稳定的经济效益。 房商网 海量房地产资料下载 房商网 海量房地产资料下载 山东缤纷五洲商城开发有限公司 2020 年 6 月 货到付款 《 2020 房地产营销策划大全》 ： 1323556639 更多优惠详情请登陆： 郑重承诺： 如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货。 全国范围送货上门。 货到付款。 内容简介： 一、包含本站六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合…… 二、 41个细分栏 目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业…… 三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火…… 四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛…… 五、内容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下仅列出 2020 年以及 2020 年网站更新的资料 如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系 房商网 海量房地产资料下载 房商网 海量房地产资料下载 1323556639 验证。 内容简介： 精选了近百名顶尖北京，上海，香港，深圳等等商业设计师的精华设计源文件 ! 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