房地产市场研究报告20xx年长春市房地产市场概要和洋房市场分析

房地产市场研究报告20xx年长春市房地产市场概要和洋房市场分析内容摘要：

涨幅情况图 由于今年整体市场环境较好，各盘在销售上取得了不错的成绩，价格提升速度也相对较快，从 上表可以清晰的看出，各盘在近期价格上涨的幅度较大，除个别处于尾盘阶段的项目之外，价格普遍的走高，而且从目前市场状态看，还有继续提升的空间。 第三章 长春市近期房地产市场现状 一、 宏观经济政策  “国六条”出台 5 月 17 日召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，会议指出：（一） 切实调整住房供应结构。 重点发展中低价位、2003503000 0300100200 2001000100200300400涨幅 200 350 300 0 0 300 100 200 200南郡 万科 长影 天琴湾 富苑 绿地 明珠 亚泰 大禹 中小套普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。 各地都要制订和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 （二）进一步发展税收、信贷、土地政策的调节作用。 严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。 科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。 （三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 （四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。 加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目，违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 （五）加快城市廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭地住房困难。 （六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明 度，全面、即使、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。  实名制购房 规范市场秩序 建设部最近公布了 2020 年工作要点，其中为了遏制炒房，将落实商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度。  央行再次上调人民币贷款基准利率 2020 年 4 月２８日起，央行上调人民币贷款基准利率，房贷利率风险随之显现。 分析人士认为，升息是实行货币紧缩政策的信号，继续调控成抑制投资反弹之必需，而眼下的房价飞涨能否因此得以抑制、缓解，关键不在利率上调了 个百分点的现实负担，而要看市场后续“升息预期”对现实需求的影响程度。 尽管升息与当前宏观经济走势的关联度更大一些，房地产受到的影响仍是首当其冲。 以个人住房贷款为例，一年期贷款基准利率上调了 个百分点，由现行的 ％提高到 ％；５年期以上个人房贷利率下限上调为 ％，比之前的 ％增长了约 ％。 4 月 28 日起，各家银行遵照央行确定新的利率水平，相应地调整住房贷款利率。  新《长春市房地产交易管理条例》正式施行 从 2020 年 4 月 1 日起 ,新《长春市房地产交易管理条例》正式施行 .新《条例》针对 2020 年的《长春市房地产交易管理条例》中没有明确的 ,以及没有 体积的商品房预售和面积误差等做出相应的规定 .新《条例》实施后 ,可降低买房人在购买期间房时的风险，以及有效地解决商品房在买卖过程中发生的面积纠纷．新《条例》规定，房地产开发企业进行商品房预售，应向房地产行政主管部门申请预售许可，对未取得许可证的，不得经营商品房预售或者以任何名目收取具有预售款性质的费用：不得发布商品房预售广告．在工程进度要求上，３层以下（含３层）的商品房项目应当完成基础和结构工程；４层以上（含４层）的商品房项目，有地下工程的，应当完成基础和首层和４层结构工程．另外对于广告发布的要求也做出了相应 的要求，委托代理销售商品房的，还应当明示代理销售机构．房地产行政主观部门应当实行商品房买卖合同网上备案．新《条例》规定，按套内建筑面积或建筑面积计价的，当事人应在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方法．合同未作约定的，按以下原则处理：面 积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款：面积误差比绝对值超过３％时，买受人有权退房．买受人退房的，房地产开发企业应当在受房人提出退房３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价价款利息．买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时， 面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担产权归买受人  建设部要求长春等市上报空置率 近期 建设部下发紧急通知，要求长春等全国 40 个城市的房地局、规划局、建设局、建委上报商品房供应和空置情况有关 数据。 这一措施主要是为了中央全面掌握商品房、商品住房空置情况，准确判断当前房地产市场形势。  中国国土资源部发布《国土资源“十一五”规划纲要》 中国国土资源部日前发布《国土资源“十一五”规划纲要》，规划纲要在总结“十五”时期主要成就、分析当前严峻形势的基础上 ，提出了“十一五”时期中国国土资源工作的七个主要预期指标和七项主要任务。 这七个主要预期指标是 ：  全国耕地保有量不低于 亿公顷；  年度供地总量中有偿供地的比例达到 60%以上，招标拍卖挂牌出 让面积占出让面积的比例提高到 35%；  完成区域地质、地球物理、地球化学、航空遥感等基础调查 330万平方公里；  新增石油探明地质储量 45 亿到 50 亿吨、天然气 2 万亿立方米到 万亿立方米、铁矿石 50亿吨、铜 2020 万吨、铝土矿 2 亿吨、煤炭普查详查资源储量 1000 亿吨；  矿产资源采选综合回收率达到 35%，矿山环 境恢复治理率达到 35%以上；  海洋产业增加值占国内生产总值的比重达到 5%以上；  陆地国土 1∶ 5 万基础地理信息覆盖率达到 95%以上，年更新率争取达到 20%。 1∶ 1 万基础地理信息实现必要的覆盖，年更新率争取超过 20%。 内海水与领海基础地理信息覆盖率达到 80%以上。 七项主要任务是：  切实巩固全面建设小康社会的资源基础；  积极推进资源节约集约利用；  完善土地市场和矿业权市场体系建设；  改革完善土地产权管理制度；  提高地质灾害预警预报和防治能力；  建立国土资源科学技术支撑体系； 建立适应社会主义市场经济要求的 国土资源管理体制。  关于棚户区改造部分政策相继出台 2020 年 3 月 20 日 市城镇住房制度改革领导小组下发了《关于长春市重点棚户区改造中公有住房出售工作的实施意见》 《意见》规定：房屋承租人即居住公有住房的，购买重点棚户区改造范围内公有房，可享受 30%的一次性付款优惠、 10%的建筑面积优惠、5%的现住房优惠。 重点棚户区内已使用 30年以上的公有住房出售时，按照每年 2%的折旧率计算，低于我市公有住房最低出售限价（楼房每平方米 120 元，平房每平方米 100 元）的，按照最低限价出售。 《意见》还规定，列入拆迁计划的， 房屋承租人如能保证使用安全可以不再进行安全鉴定。 这将为房屋承租人简化手续、节约开支。 二、近期长春商品房市场现状分析  从 2020 年上半年长春国有土地出让情况看，虽然今年计划土地放量将在 2020 年的基础上进一步的收缩了，但却比去年同期有明显的增长，整体供应量同比上升了 个 百分点。 但从全年的土地供应计划看，为配合今年大规模的棚改工程，政府将加大土地市场的严控。 尤其是在今年 4 月份政府公布了新的市区基准地价后， 使得土地资源的价值得到了进一步的提升。 土地市场的变化，使得市场产品价格上涨趋势比较 明显，对下半年长春市房地产市场的整体走势将产生较为复杂的影响。 但随后“国六条” 的出台，进一步增加了市场的不确定性，政府在土地的供应上也采取了谨慎的态度，所以 6 月份政 府基本停止了土地的供应，种种迹象表明，今年政府在土地方面，供应量将远远低于往年。  商品房市场 今年多数项目均有大量的新产品上市，市场供应量的增大，有效的带动了整个消费市场的购买欲望，从而对销售也产生了一定的带动作用，从各项目的销售情况看，均取得的不错的成绩。 在推出的产品中，主力产品面积多处于 100130 ㎡ 之间，市场需求量较大，销售 都比较理想，在整个产品结构上，各户型产品分配比较合理，多数没有滞销产品。 由于今年市场回暖较早，各盘去年剩余产品去化速度普遍较快，对新产品的销售阻碍较小，所以使得各项目在推盘上均比较理性，从而促进了市场的有序发展，综合以上情况，到目前为止今年长春市中高档产品市场状况比较理想，市场走势也比较乐观。 市场总结分析  宏观政策对长春房地产市场起到了一定的催化作用，尤其对中高档住宅，价格上涨较为明显  整体市场环境较好，各类型产品市场空间均较大  目前长春洋房市场竞争压力不大，上半年市场供应量较小，下半年将有所增加。  对 土地的严控将进一步促进现有产品市场的销售。 第四章 竞争对手价格及营销状况分析 一、 重点可比性楼盘价格及销售跟踪 价格跟踪 【融创上城】  该项目 2020年初至今的价格变化 价格变更时间 价格水平 一直保持在 5000 元 /平方米（毛坯房价格）左右。 价格有微量上调，上涨 100 元 /平方米左右。 在此上调 200 元 /平方米  洋房产品的价格变化 该项目的洋房产品为 158—— 185 平方米的电梯多参，是该项目中销售速度最慢产品 ，从 2020 年 10 月至今仅消化 40％左右，由于此类房源价格偏高，受自身叠加别墅冲击较大，但在项目整体销售情况较好的情况下价格基本变化不大，均价处于 4400 元 /平方米。  近期营销动态 该项目由于目前别墅产品剩余量较小，所以在 8—— 10月份将主销目前剩余量较大的洋房产品。 【天安第一城】  该项目 2020年初至今的价格变化 价格变更时间 价格水平 2020 年 6 月 为迎合市场大趋势，二期剩余产品整体价格上调 300 元平方米  该项目洋房产品的价格变化 在市场上其他可比项目价格上涨比较明显的情况下，对价格进行了 一定的调整，上涨近 300 元 /平方米。  目前在售房源 由于其三期项目由于资金问题，始终无法上市，所以目前基本以消化二期剩余房源为主，目前二期剩余洋房产品约 20套左右。  近期推盘预测 项目可能在下半年再推出三期房源，目前三期客户处于排号阶段，三期将以别墅和洋房为主，其中洋房为 161套。 【万科上东区】  该项目 2020 年初至今的价格变化 该项目四期已于 2020 年 5 月正式开盘，销售均价为 3750元 /平米左右。 时间 具体价格水平 2020 年 6 月初 在开盘热销后不久价格上调 150 元 /平方米 2020 年 7 月 再次价 格上调 200 元 /平方米 【南郡水云天】  该项目 2020年初至今的价格策略变化 时间 具体价格水平 2020 年 6 月 对一期产品首次进行了上调，上涨近 300 元 /平方米，目前一期均价为 4600 元 /平方米。 去化跟踪 项目名称 2020 年去化情况 近期去化情况 备注 南郡水云天 项目截至 06 年 7月底去化 100 套房源。 目前一期销售达95％，二期于 将正式开盘。 二期目前排号达 230号。 万科上东区 项目截至 06 年 7月底去化 200 套房源。 目前四期产品以推部分消化近 70％ 现处于尾盘阶段 ，剩余产品主要以高层未主。 天安第一城 项目截至 06 年 7月底去化 10 余套房源。 由于其项目自身运作问题，导致三期无法上市，二期剩余产品抗性较大，所以销售十分不理想 三期产品处于排号中， 融创上城 项目截至 06 年 7月底去化 190 套房源。 目前别墅剩余 20多套。 后期联排别墅将于 10月之后上市。 重点竞争楼盘整体价格情况 项目名称 目前整体均价 目前主推房源 南郡水云天 4600 元 /平米 主推二期产品，主力面积在 130 平方米和 190 平方米 万科上东区 3750 元 /平米 主推高层产品，主力面 积 160 平方米 天安第一城 5000 元 /平米 三期别墅产品，和洋房产品。 洋房面积130— 260 平方米 融创上城 5200 元 /平米 别墅产品，洋房产品面积在 158— 185平方米 小 结  从今年长春高档住宅市场的情况看，受宏观因素影响较大，在价格方面体现的最为明显，以上各盘在价格方面上涨幅度较大，此种趋势在下半年还将有所延续。  根据市场表现来看，品牌开发商在对价格进行调整后，对销售的。