房地产市场研究报告20xx年重庆市永川区房地产市场调查报告

房地产市场研究报告20xx年重庆市永川区房地产市场调查报告内容摘要：

7879 （ 2） 项目名称 港都假日广场 东科家俱城 时尚丽人街 经营形式 以售为主 以租为主 租售 经营面积 商铺 401000 ㎡ 摊位 2001000 ㎡ 商铺 30100 ㎡ 销售价格（元 /M2/建面） 1F 均价 9000 2F 均价 3000 / / 付款方式 5 成 10 年按揭 / / 租赁价格（元 /M2/建面） / 摊位 2030 元 /㎡月 商铺 3050 元 /㎡月 销售 (租赁 )情 况 整个销售率为 50%。 租赁情况良好，绝大部分铺面经营良好。 售墼，绝大部分铺面经 营良好 公 摊 / 20% / 物管及费用 （元 /M2/建面 /月） 开发商对物业进行统一招商、租赁 开发商对物业进行统一招商、租赁 / 其他费用 按实际使用算 / / 发售时间 / / 交房时间 / / / 经营种类 品牌家俱 主要是品牌服装 （ 3） 项目名称 新华电脑城 昌州批发市场 渝荣天之韵花园 经营形式 以租为主 以租为主 以售为主 经营面积 摊位 1560 ㎡ 商铺平均 2080 ㎡ 摊位 3080 ㎡ 商铺 30200 ㎡ 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 建面价格（元 /M2） / / 7000 左右 付款方式 / / / 租赁价格（元 /M2/建面） 摊位 1520 元 /㎡月 商铺 20 元 /㎡月左右 摊位 1218 元 /㎡月 / 销售 (租赁 )情 况 租赁情况一般， 租赁情况良好，绝大部分铺面经营良好。 整个销售率为 20%。 公 摊 / / / 物管及费用 （元 /M2/建面 /月） 开发商对物业进行统一招商、租赁 开发商对物业进行统一招商、租赁 / 其他费用 按实际使用算 / / 发售时间 / / 交房时间 / / / 经营种类 电脑及配件、耗材 综合批发 / （ 4） 项目名称 萱花学苑 棠城佳境 港都假日广场 经营形式 以售为主 以租为主 以售为主 经营面积 摊位 4060 ㎡ 商铺平均 5070 ㎡ 商铺 3090 ㎡ 建面价格（元 /M2） / 正面临街 4000 元 /㎡， 侧面 3000 元 /㎡ 7000 左右 付款方 式 / / / 租赁价格（元 /M2/建面） 摊位 1520 元 /㎡月 / / 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 销售 (租赁 )情 况 租售已经过半 租赁情况良好，绝大部分铺面经营良好。 整个销售率为 20%。 公 摊 / / / 物管及费用 （元 /M2/建面 /月） 开发商对物业进行统一招商、租赁 / 其他费用 按实际使用算 / / 发售时间 / / 交房时间 / / / 经营种类 餐饮、小超市、 餐饮、小超市 / （三）本项目所在街区的调查 东外街商业门面调查： A、 门面价格： 2700 元 /㎡ — 4500 元 /㎡ ，多数门面价格在 3000 元 /㎡。 B、 门面租金： 200— 400 元 /月，多数门面租金在 300 元 /月。 C、 门面面积： 25— 50 ㎡以 35 ㎡为主。 D、 经营业态：游戏厅、餐饮、门诊、副食、家具等等为主。 E、 整个街区门面供应情况： 门面供应总量：约 18000 ㎡（已经营门面约 220 个未经营和未售门面约260 个） 门面存量：约 6000 ㎡ 空置率：约 45% 销售率： 50% （四）市内代表商业物业简述 农副产品产品批发市场 市场位于永川市南大街中段，距永川客运中心 900 米，永川火车站 500 米， 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 离成渝高速公路永川道口 1500 米 ,北邻成 渝铁路，南接长江两个码头，能同时进行 30 个车皮装卸的铁路专用线直通市场主区。 市场与地面积 12667 平方米，规划建筑面积 231150 平方米，设计总投资 亿元人民币。 市场建设工程分三期进行，总投资 4700 万元的一期工程已顺利完工并投入使用，总投资 1 个亿的二期工程正在建设之中 ,现已建成交易大棚 6 个，临时门市 11 幢，商贸楼 2 幢，占地 5000 平方米的商住楼 1 幢，交易面积达 3 万多平方米。 电力、电信、通讯、供水、燃气、金融保险、防洪、保安、绿化、运输等配套设施和服务基本齐全。 市场现已形成以粮油、饲料、蔬菜、水果、干 鲜为主，辅以其它农副产品的专业批发市场格局，年成交量 13 万吨，成交额达 亿元，是西南地区最大的农产品批发市场。 项目优势： ◆旧市场经营多年（ 1995 年投入使用），已形成成熟的市场氛围和周边相关产业链； ◆目前其经营良好，人气旺盛； ◆占地面积广，体量庞大； ◆旧市场租金较为便宜，门面租金统一在 10 元 /㎡月左右，摊位租金最高 1 万元 /年（大约 300 ㎡）。 项目劣势： ◆市场老化，硬件设施落后，交通组织混乱，急需升级改造； ◆业态较单一，整个市场总共餐饮店两家，其他配套几乎没有。 港都假日广场 港 都假日广场是永川市政府确定的火车站广场片区进行旧城改造的重点项目。 该项目占地百余亩，总建筑面积 120200 平方米，广场面积 16866 平方米。 该项目体量较大，其中商业部分比重约占 24%，其商业形态规划有港都风尚美食街、购物娱乐中心、时尚丽人街、农贸、家俱市场等。 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 项目优势： ◆该项目是永川市重点民心工程，市政府专门成立了指挥部。 将来的商业招商有一定的政策引导。 ◆该项目处于永川客运中心与火车站的交汇处，左临即将启动的广厦广场。 是永川的交通枢纽和物流中心，其 地段极具商业价值。 ◆ 港都风尚美食街、购物娱乐中心， 这两种主力商业形态都是目前内环路东段及英井路所缺少的，在可带来人气的同时，也增强了投资客户的投资信心。 ◆ 设有多个出入口，形成了开放式的商业街。 ◆ 其居住物业完全入住后可有近 1 万的常住人口，可直接给商业物业带来人气。 项目劣势： ◆ 从目前的营销策略来看，虽然提出了该区新业态 —— 购物娱乐中心以及时尚丽人街 ，但由于与常规交通枢纽地带的商业形态不相符合，从能否成功引入到能否成功经营都还有一定距离。 匯龙商城 匯龙商城即成全空中花园的裙楼，位于汇龙大道一转盘，毗邻规划中的永川汽车东站。 裙楼一共三层楼，每层 的建筑面积约 1 万多平方米左右。 目前开发商采取整体租售的方式操作。 项目优势： ◆ 临近建设中的永川汽车东站，将来人气旺盛，为裙楼的整体招商创造有利的条件； ◆距离高速路出入口最近的大厦，且规划的商业比重较大，易成为外地人认识永川的标志性建筑； 项目劣势： ◆由于商业部分规划较大，且采用整体招商形式，一旦招商时间滞后将影响整个大厦的销售； 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 东科家俱城 东科家俱城位于中山大道东段，与本项目 1 号地块相距不到 500 米。 东科家俱城总建筑面积 25000 ㎡，营业面积 12020 ㎡，其裙楼一共两层，全部为经营中高档家俱。 项目优势： ◆该家俱城配套较为完善，装修格调较高。 开发商对入驻的商家的家俱品牌、品质严格把关，以维护整个家俱城的形象。 ◆针对中山路旧城改造，新的商品房林立而起，该区域家俱市场容量较大。 目前家具城的 A 区已经全部出租完毕。 项目劣势： ◆租金价格较高： 2030 元 /㎡月，并加上 5 元 /㎡月的物管费用，公摊则达20%。 而永川市内其他家具城租价在 1018 元 /㎡月（详细价格见附表二）。 ◆目前该区域人气不太旺盛，周边其他的商业配套较差。 名豪购物广场 名豪购物广场经营范围广、品种繁多，其中广场一楼营业 面积 2769 平方米， 二楼 其经营总面积为 3000 多平方米，共引进近 200 个商家和 200 多种品牌。 三楼总面积为 4000 多平方米，主要经营家电、文体、家居、餐饮娱乐，共引进 100个商家和 100 多种知名品牌。 项目优势： ◆地处萱花路转盘，为永川的繁华商业节点之一，带动了区域内其他业态经济发展（如饮食一条街、文曲路电脑街）。 ◆重庆名豪实业集团势力较为雄厚，除百货业外还向地产、餐饮、娱乐等方向发展，业务扩展至周边城区。 项目劣势： 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 ◆商品档次参差不齐，有损商场的整体形象。 (五 )、商业市场特征分析 永川的商业形 态总体可描述为：两大特色街、两大商业节点、两大农贸市 场、六大专业市场。 两大特色街道：即位于渝西广场的时尚丽人街与位于名豪广场的美食街。 时尚丽人街毗邻永川重百，其主要的商业形态为经营中档服装。 两大商业节点：永川市目前的城市商业节点分布在以渝西广场与名豪广场为中心向外辐射 500 米左右。 其经营业态主要为百货零售，兼顾餐饮、娱乐以及其他的服务性行业。 两大农贸市场：由于永川地势较为平坦，城区市民的代步工具一般为单车。 由此特性，永川的农贸市场数量较少，规模较大。 永川的集中型农贸市场有两个，一个为环南路毗邻昌州批 发市场的川东农贸市场，经营面积可达 1 万平方米；一个为东外街农贸市场，经营面积有5000 平方米左右。 两个农贸市场几乎可以辐射到城区范围内。 故永川的农贸市场已经趋于饱和。 六大专业市场：即电脑市场、农副产品批发市场、综合批发市场、家俱市场、建材市场、家电市场。 （详见 10Page） 综述 ◆区域餐饮娱乐业和专业市场商业发达，但是餐饮娱乐行业没有形成上规模上档次的市场。 虽然名豪广场有美食街，但是由于受地理位置的约束，再扩张发展的空间很小。 ◆永川市是渝西走廊上重要的城市之一，其区位和交通的核心枢纽地位，使其商业具有 一定的辐射能力； ◆城东新区的兴建，中山路大动迁带来人流、商流的变迁。 新的商业中心渐露雏形。 房地产商域网 海量房地产资料下载。 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》 联系 ： 1053527879 ◆永川多数小区由于目前地域还不成熟，开发商对商铺无统一规划，故商铺空置率较高 ◆永川大多数小区商业由于开发商没有统一的规划招商，因此空置率较高。 已经售出部分出租率很低，没有形成较好的商业氛围。 目前有一些品质较高的楼盘开发商（如天之韵以及新区的部分楼盘）已经意识到这一问题，其楼盘的商业部分目前并未开售，有的持观望态度，有的处于规划中。 四、区域供给市场结论 （一）、 住宅供给市场结论 ◆由于城市房价低、流行面积较大的大户型。 ◆由于房地产发展尚处于早期，消费者偏好错层、跃层，并认为是流行高档户型。 ◆消费者对小区房的了解甚为贫乏，对好房子的定价更缺少评判标准。 ◆各乡镇级领导和一批农村乡镇外出经商人士亦有改变现有住房条件的需求。 ◆现有住宅开发主要集中在永川市开发区和市中心地带，住宅部分为砖混结构，成本较低，户型设计一般，没有规模和配套环 境。 ◆ 外地各大房地产开发商把握机遇，加紧抢滩永川。 ◆永川地势平坦，电梯房较少。 随着城市化建设步伐加快，电梯房将成为衡量楼盘品质的重要参数。 ◆永川近半年以来，商品房价格增长幅度不大，甚至有些楼盘价格还出现了下降趋势。 ◆永川的较少一部分楼盘开始注重市场的细分、营销包装，尽管在价格上处于中高档次但是销售进度明显比一些处于自然销售的楼盘快了许多（例如嘉信广场）。 （二）商业供给市场结论 ◆ 永川的商业形态总体可描述为：两大特色街、两大商业节点、两大农贸市场、六大专业市场。 房地产商域。