房地产市场研究报告20xx年重庆市巴南区炒油场项目可研报告

房地产市场研究报告20xx年重庆市巴南区炒油场项目可研报告内容摘要：

拉动也是物业价格呈上涨趋势的一个很重要的原因，其中地价是物业成本一个很重 要的因素。 据了解，重庆市三项用地涨势均明显超过全国平均增长率。 全国各大城市三项地价年均增幅为%%、 %%和 %%，全国平均商业地价由 2020 年 1599 元涨至1919 元，住宅地价则由 918 元涨至 1103 元。 而重庆市土地交易中心数据显示，近半年商住地成交价平均每平方米 902 元。 新华社简讯称，重庆市地价近 3 年涨幅位列全国第 4 位。 重庆综合地价的年均涨幅约9%，其中居住用地涨得最快，平均每年递升 %。 此外，建安成本、建筑材料等价格的上涨，也促成了物业成本的上浮。 （ 3）、 竞争进入“分众时代”，产 品不断创新。 重庆的市场正处在从产品到品牌时代之间的过渡期，被称之为“分众竞争时代”。 “ 分众竞争时代” 较为明显的症状便是项目竞争加剧，客户群体萎缩，成交量逐渐下滑。 这就像群雄并起的“战国”时期，残酷的优胜劣汰正在进行，胜出的公司将成为品牌时代的主导者。 重庆房地产白热化的竞争的结果必然导致产品的更新换代，趋于完善。 建筑形态： 当前重庆房地产市场仍以小高层、高层产品为主，其他产品类型为辅，如多层、花园洋房、别墅等。 结合重庆房地产市场近几年的发展来看，近几年房地产市场出现了一系列新的建筑形式的产品，如高层低密度物 业以及花园洋房、联排别墅等，产品形态越来越丰富。 此外，在园林景观、社区配套等方面亦更细致和完善，如社区公园、社区商业街、温泉及景观大道等的规划也层出不穷。 户型设计： 产品创新的另一方面体现在户型的设计上，户型创新主要体现在空间结构和功能布局两方面。 在结构创新上，市场上出现了一些空间形式更具有立体感和空间层次的错跃式户型、夹层户型等，丰富了空间层次，让人性化的私密空间拥有更多保障；在功能创新上，近几年楼市出现了一些新型功能的户型，如入户式阳光花房、阳光健身房、独立休闲室、棋牌室等设计，这些具有新型功能的一些空 间的规划使得居室的功能得到强调和增加，提高了居住的舒适度。 （４）、 商业物业异军突起，发展前景无限。 资料显示：重庆市商业总经营面积达 2200 万㎡。 其中，主城区商业营业面积约为 450 万㎡。 就商业覆盖率而言，主城区常住人口人均拥有商业面积约 － 1㎡左右；按照主城区 200平方公里面积计算，每 1平方公里商业营业面积密度为 2－ ㎡。 与其它城市比较而言， 重庆整体商业覆盖率水平较低，远低于国内发达城市，商业覆盖率仅是北京的 37． 5％，人均拥有商业面积仅为北京的 76． 6％；但是主城区的差距并不 悬殊，重庆主城区商业的土地覆盖率是上海的％，人均拥有商业面积为上海的 ％。 从总体商业状况分析，发展态势良好，重庆商用物业存量为 2200万㎡，且年增长 200 万㎡，商业整体空置率为 9％，总体处于合理空置范围内。 全市市场需求以年均 9． 4％的速度增长，市场保持快速、平衡发展；重庆仍是一个发展中的城市，商业发展的空间还很大，预计到 2020 年主城区可容纳 700 万㎡商业面积，主城区商业将拥有 250万㎡的发展空间。 根据重庆城市化进程的提速趋势，城市中心区的人口不断向周边或郊区分流，主城区形成 新商圈的可能性较大，尤其是作为一个大商圈的副商圈、次级商圈，新商圈形成的方向预计会在主城区南北两边，满足南北两边区域的消费，但具体位置、地段，目前的情势显现并不十分明朗。 （ 5）、 政府调控加强，市场环境趋于完善。 2020 年对房地产行业的限制政策层出不穷，从土地、拆迁到金融，对房地产的调控不仅治标还要治本，虽然冷水接二连三，但实际上，政策 风暴换取的必然是市场的更加规范 和有序。 2020 年下半年，重庆房地产市场驶进高速增长轨道，圈地运动一阵紧过一阵。 延续到 2020 年三月，市场已经达到近乎疯狂的地步，所有的开 发商，以及所有想成为开发商的人都在想尽各种办法拿到地块。 只要有卖房的，就有买房的，消费市场出现了恐慌性需求。 从而使房产市场乃至土地买卖市场均进入无序状态。 同时，建设部的关于８月 31 日以后禁止任何土地进行协议转让，并实行统一的招标、拍卖、挂牌的通知，也给无序的房地产加上了一个紧箍咒。 无可否认， 土地市场的规范虽然在短时间里提高了土地成本，但就长期良性的发展来说有利于房地产市场的成长。 国务院严控城镇拆迁规模、制止大拆大建这一决定对于重庆楼市的市场购买力来说影响是肯定有的，尽管重庆新的拆迁计划没有出笼，今年的总 量也尚不知晓的情况下，主管部门和业界人士都认为这将让重庆房价上涨的幅度得到更好地控制。 此外，重庆市规划局的规划显示，今后５年内，重庆市的旧城改造拆迁面积将达 400 万平方米，重庆市平均每年将新增 100 万平方米住宅面积。 重庆市主城人均居住面积将增加 10平方米 （重庆目前主城区人均居住面积为 20平方米左右） ，达到小康标准。 银行方面消息 ：个人房屋贷款利率全国性大幅度上调；对第二套住房的贷款申请将从严审查，利率将调高至少 个百分点；对第三套住房，银行将不发放贷款；限制合同更名，期房限转；办理转按揭手续难度日益 加大；限制一年期内的提前还贷。 重庆一些商业银行更是放出消息：将暂停对商业地产项目的贷款。 总的来说，银根的紧缩势必会在一定期限内对房产市场产生一定的抑制作用，但从长期考虑，会将减少投机性投资行为，从而使房产交易步入正常有序的轨道。 结论： 需求的持续增长和成本的上浮，将最终促成物业成本的上涨，重庆房价稳中有升，乃必然趋势。 重庆房地产市场的确存在发展速度过快，涨幅过高的问题，但重庆房地产市场也具有现实经济发展因素支持，再加上政府倾向性态度，重庆房地产市场仍大有可为。 从市场角度分析，政府对房地产 市场的调控，通过行政资源倾斜来完成的可行性不会持久，最终还是通过郊区化发展的策略来完成。 2020 年较 2020 年成交量有所 下降 ， 原因是受国家宏观政策的调控和无优惠的购房政策两大影响，市民购房热情不高而逐渐趋于理性。 2020 年１－３月是成交量最高峰，达到了 %，随后出现较大幅度下降，特别是下半年以来，随着宏观调控政策的集中出台，交易量增速呈持续性回落的态势。 当前房地产市场上的产品发展以强调人性化、生态化及居住的舒适性为方向。 建筑形态仍将以小高层、高层物业为主，但在标准层户数配备上将 尽量做低，楼间距适当增加，降低建筑的覆盖率。 （二）、巴南区经济状况： 巴南区位于重庆市主城区南部，全区幅员面积 1824 平方公里，辖 2 个街道、 19 个镇，总人口 88 万，是重庆市南部新兴工业大区，近郊短程特色旅游区，重要农副产品生产加 工基地，属重庆都市经济发达圈。 2020 年，全区实现国内生产 总值（ GDP） 亿元，增长 9%，外贸出口 5500 万美元，增长 %，全社会固定资产投资 亿元，增长率 %，工业总产值 亿元，增长 %，农业总产值 亿元，增长 %，全社会消费品零售 总额 亿元，增长 %。 巴南区文化底蕴丰厚，历史悠久，人杰地灵。 巴南区的前身是历史名邑巴县。 早在 3000 多年前的商代，巴人就在此繁衍生息，立国建都。 秦代置巴郡，南朝齐代轩垫江县，北周时改称巴县并沿袭至 1995 年。 1995 年经国务院批准撤县建区。 历史上 ，巴南区先后涌现了 宁抛头颅不丢寸土 的英雄将军巴蔓子、 革命军中马前卒 邹容、辛亥革命志士杨沧白、新中国首任女大使丁雪松等优秀儿女。 巴南区位优势明显，山川秀美。 北距重庆市中心 7 公里，区政府距市政府驻地 21 公里。 长江横贯 全 境，李家沱和马桑溪两 座长江大桥沟通南北，渝黔高速公路、上界高速公路和即将动工的重庆二环高速公路纵横交错，光纤通信、移动通信和有线电视网覆盖全区，电力、自来水、天然气等基础设施充足完备。 全区的森林覆盖率超过 25%，以 山、水、园、林、洞 为特色的旅游资源十分丰富，是 中国优秀旅游城区 ，重庆四大温泉巴南独占其二，即：南温泉、东温泉，尤其是素有 天然桑拿浴 美誉的东温泉热洞更是亚洲一绝； 川东小峨眉 圣灯山被誉为 植物基因宝库 ，樵坪山、云篆山古战场遗迹依稀可辨。 巴南区 工业基础雄厚。 境内大中型 企业众多，是 重庆市汽车、摩托车生产基 地。 重庆长安钤木汽车有限公司生产的 奥拓 、 羚羊 轿车，重庆大江工业（集团）股份有限公司生产的特种车辆，宗申摩托车集团生产的宗申摩托车驰骋在神州大地；重庆机床集团公司是中国滚齿机生产第一家，重庆水轮机厂有限公司是中国最早的中小水轮机生产商之一，重庆渝港钛白股份有限公司、重庆万里蓄电池股份有限公司是重庆市最早的上市公司，华陶瓷业有限公司生产的产品被选为 国宴 用瓷 和 国礼用 瓷 ， 深受国 家领 导人和 国际 友人 赞誉。 巴南区 民营经济蓬勃 发展。 重庆宗 申摩托车（集 团）有限公司是全国最大民营企业的前二十强，该公司董事长左 宗申先生被《福布斯》杂志荣列为 中国富豪榜 前二十位；国家级高新技术企业 重庆华鼎生物制药有限公司、占有全国气动打钉枪市场三分之一的重庆弘愿气动工具厂、西南最大的家具交易市场均是巴南民营经济的佼佼者。 同时，一大批外资、渝台港澳合资企业也纷纷落户巴南。 面对我国加入 WTO 和实施西部大开发带来的机遇和挑战，巴南区确定了 工业强区、农业稳区、三产活区、科教兴区 的十 六字发展 战略，着 力改善投资 环境，特 别是在 2020年 4 月，建立了巴南区行政审批服务中心，对客商开通 绿色通道 ，实行 一站式 服务。 同时，客商在巴南 区投资，还可 享受长江三峡库区、沿江开放城市、国家中西部经济发展综合体改试点城市、经济技术开发区等优惠政策。 由于投资环境的日臻完善，巴南区吸引了世界 500 强企业美国 BS 公司等一大批中外企业来投资展业。 总的来说，欣欣巴南，投资热土；凤鸣巴南，求其友声。 巴南区各级党委和政府、全区人民将更加解放思想、励精图治，以优惠的政策，优良的环境，优质的服务，为投资者创造一个发财发展的投资环境。 具有 难得的发展 机遇和众多丰厚的项目。 自然地理： 巴南区地处丘陵地带，东南偏高，山峦起伏，西北稍低较平坦，以河谷地带为主。 境内水资源和石灰石、页岩、铁等矿藏储量丰富，为兴办工业和人民生活提供充足的水源和原料。 旅游概况： 巴南区地处重庆近郊，旅游资源丰富，山、水、林、泉、洞、湖、溪、河、瀑、谷等类型繁多。 名胜古迹，名山秀水，璀璨夺目。 以著名的南温泉风景区为中心，向周边延伸发展，已开发形成南湖、姜家溶洞群、东温泉、樵坪山旅游度假区、圣灯山森林公园、桥口坝温泉旅游度假区、云篆山森林度假区等旅游风景区。 巴南区发展旅游业的总体思路是：突出一个中心，建 设两条环线，开发三大类型特色旅游区。 “一个中心”是指发展以南温泉风景区为中 心；“两条环线”是指以南温泉为中心，向东西延伸发展，分别由南温泉 —— 南湖 —— 姜家溶洞 —— 东温泉 —— 樵坪和南温泉 —— 南湖 —— 圣灯山 —— 桥口坝 —— 云篆山等八大旅游区所形成的东西旅游双环线格局；“三大类型特色旅游区”是指由南温泉、东温泉和桥口坝温泉构成的温泉旅游度假区，由樵坪山旅游度假区、圣灯山森林公园和云篆山寨构成的森林旅游度假区，以南湖为中心的湖泊旅游度假区。 巴南区发展旅游业的奋斗目标是建设成为重庆近郊短程特色旅游区，把旅游业培育成为全区经济新的支柱产业。 鱼洞概况： 鱼洞街道由原鱼洞镇和百节镇合并 组成，位于长江上游南岸，距市中心仅 21 公里，东接花溪，西临珞璜，南靠一品，北望长江，渝黔公路、鱼珞公路贯穿全境；是巴南区委、区政府所在地，是全区政治、经济、文化中心。 街道辖 16 个行政村、 15 个社区居委会，幅员面积 平方公里， 2020 年底总人口为 153480 人，城镇建成区面积约为10 .2 平方公里。 1998 年至 2020 年，街道国内生产总值从 108200 万元增长到 160604 万元，年增长达 %。 2020 年，财政收入达 3110 万元，城镇居民人均可支配收入 7260 元，农村居民人均纯收入 2738 元；农工林 牧副渔六业兴旺，各项主要经济指标均名列全区各镇街之前。 工业经济快速发展 1998 年以来，鱼洞街道抓住重庆市都市发达经济圈 “退二进三 ”的 历史机遇，积极实施园区带 动战略，大力招商引资。 一是协同有关部门切实抓好金竹工业园区的开发建设，引进 30 多家工业企业落户园区；二是重点抓好长安铃木工业园区的前期开发，积极发展百节毛条纺织小区。 目前，以重庆智靖科技公司、重庆华鼎药业公司、重庆渝强实业集团等为代表的一大批非公有制企业纷纷在街道落户，形成了生物制药、摩托车生产、机械加工、房地产开发、汽车运输等龙头产业。 街道注册工业 企业已发展到 800 户，注册资本超过 12 亿元。 除国营企业外，全街道企业总产值已由 1997 年的 24500 万元增长到 2020年的 108000 万元，工业总产值由原来的 16800 万元增长到 44100 万元，企业增加值从 6300 万元增长到 22020 万元，销售收入从 24100 万元增长到 95500 万元，固定资产投资从 4055 万元增加到 9280 万元，年均增长率分别为 35%。