房地产市场研究报告20xx年苏州项目市场调研及产品初步定位策划书

房地产市场研究报告20xx年苏州项目市场调研及产品初步定位策划书内容摘要：

场已经达到政府的期望目标，那么在 06 年，政府应该不会再有大的政策左右市场的自由发展。 综合以上分析，虽然政府对 06 年的供地计划还未确定，但通过对苏州政府供地的决心、 06 年苏州楼市的走势以及本次土地出让的时间的分析，们可初步预测， 06 年土地市场的供应量比 05 年将有增无减。 二：房价稳中有升 总体来看，近期土地出让情况与 2020 年 10 月份的土地出让情况相比，整体情形有明显的好转，没有出现地块无人 应价的尴尬局面，基本上所有地块都成功出让。 但从最终土地成交的价格来看，与 10 月份的情形还是相差不大，仍处于相对比较稳定的状态，与政府预期价格相差不大，大部分地块以起报价出让，仅有少量地块有较大的涨幅。 按照这个成交价格，与区域市场目前的价格水平比较来看，二者相差不大，土地成交价一直在目前的市场价格线上下徘徊。 照这种情形推测，苏州房价将保持稳中有升的态势向前发展。 三 ：打破住宅市场一手遮天 一直以来，苏州房地产市场都存在一个奇怪的现象 ——住宅市场红红火火，商业市场暗淡无光。 商业市场出路何在，究竟该如何发展成为业 界专家思考的难题。 而岁末年初的土地 出让中可以 看到苏州商业市场崛起的曙光。 这此土地出让中，大小共有 31 块商业（或含有商业）用地，这是历年土地出让中，商业用地最多、最广的一次，这也从侧面反映出政府要大力发展苏州商业市场的决心。 另一方面，大批量的商业用地推出市场，必将大大推动苏州商业整体市场的发展，给商业市场带来强有力的冲击，再加上政府的大力扶持，苏州商业地产的崛起指日可待，打破住宅市场一手遮天的局面已不是幻想。 四 ：太湖开发，吹响号角 早在几年前，苏州政府就开始提出要大力开发太湖资源，而真正的实际行动却不十分明 显。 在 2020 年年底的土地 出让中，有大批量的土地对外推出，其不再是紧邻太湖的高档别墅地块，而是分布在太湖板块各个区域中的别墅、公寓、酒店、宾馆、娱乐以及酒店式公寓等多样化的产品，再加上 2020 年底太湖详规的正式出炉，不难看出政府将大力开发太湖板块的雄心壮志，加上各大开发商的积极响应， 2020 年的太湖板块值得期待。 第四部分 苏州市专业市场调查与分析 一、苏州市产业整体概况 市区是商业最密集也最完善的区域 主要包括观前、石路、南门三大商圈。 因为它的相对成熟，所以这里或者周 遍的商铺一推出 ，就将受到无数投资者的追捧。 但是需要提醒的是，除了地段之外，商业的定位也是经营好坏的一个重要评判标准。 如南门商圈的三友商厦、南天商厦由于内部环境，再加上定位的错乱，经营状况不佳。 园区的商业是大兴土木的时期，环湖新城勾画都市新商圈 已经建起的国际博览中心、新开工的科技文化艺术中心，再加上环湖近 100万平方米的商贸设施的建设，园区环金鸡湖区域在会展、文化、旅游、商贸等诸多方面的服务功能将进一步得到强化。 据介绍，目前 15 个商贸项目中，湖西为星都中心、星海国际广场、湖滨新天地、湖滨商业街和水巷邻里 5 个，与同样 位于湖西的左岸商业街、白领天地等形成色彩纷呈的商贸图景，湖东为金鸡湖商业广场 1 至 3 区、文化水廊、博览商业广场、白塘公园商业中心、东沙湖商业中心、第一便利中心、第二便利中心、 B 岛商业岛 10 个。 新区商业以狮山路为中心 就目前来看，狮山路的主要功能是办公、金融与餐饮，其中福记大酒店、肯德基、新岛咖啡等商家纷纷进驻，抢占优先位置。 此外，新地中心、金河国际和汇豪国际等集商业、办公与一体的高档商业楼大大提升了狮山路的整体档次。 紧邻狮山路的淮海商业街，它弥补了狮山路在购物上的不足，发展成为购物与餐饮于一体的特色商 业街。 相城专业 类 商业发展繁荣 相城 专业类 商业最为 著名 的就是江苏蠡口家具城，建筑面积 20 多万平方米，年销售额 30 亿；中国珍珠城，成交额超 10 亿。 除此之外，还有中翔家具城等，不断壮大了相城的市场和物流行业。 目前，相城在建的商业项目有开元银座、中翔春天以及国际服装城。 据悉，国际服装城，占地 600 亩，总投资 20 亿。 建成后主要功能为国内外名牌名品展销、名模大赛、原材料展示、信息会展等等。 国际服装城的顺利运作将全面拉动相城商业的整体发展。 吴中商业还没形成规模 以迎春路和宝带路为主轴呈现一种零散分布，还处 在相对落后的阶段。 随着人口的增多，这一区域的商业也有广阔的前景。 二、苏州市同类市场调查与分析 （一）金阊区 金阊新城 将规划建设各类专业市场，除已经规划的五金机电市场、汽贸市场等，还将规划小商品市场、数码电子市场、家电交易中心、皮件（服饰）市场等。 通过合理的功能布局、完善的设计规划、正确的产业引导，在物流园内形成各类专业市场的聚集地。 苏州机电五金城 位于金阊新城 312 国道西南侧，由苏州领先房地产开发有限公司投资建设，苏州机电五金城有限公司负责经营。 该项目占地 370 亩，预算总投资 12 亿元，总建筑面积 37 万平方米，可容纳 5 千多户商家，其中一期 170 亩，建筑面积 17万平方米，投资 亿元。 建成后的机电五金城将以机电五金产品为主导，分别设置机电五金经营区、配套服务区、经营管理区、商务办公区、科技展览区和国际贸易区六大功能区域，将成为苏州地区品种齐全、配套完善、功能完备的机电五金产品集散中心，成为一个集展销、电子商务、仓储物流、文化交流，产品研发、休闲娱乐等多功能为一体的专业市场。 苏州车市 苏州车市 坐落 于苏州中心城区金阊新城综合物流园内，规划占地约 350 亩，总建筑面积约 35 万平方米，计划总投资金额 8 亿元 ，由江苏中明实业发展有限公司投资开发建设，其中一期工程占地 108 亩，建筑面积约 万平方米，预计将于 2020 年建成并开业。 苏州车市是金阊新城新兴市场群落先行项目之一，地块紧邻 312 国道，位于苏州市 312 国道原收费站处，距离上海车程 40 分钟。 项目周边同时规划建有“五金机电市场”、“钢材市场”、“小商品市场”“汽车运输交易市场”等，商业氛围浓郁。 苏州车市项目一期分为两个部分，办公区域和市场区域。 办公区域为一幢办公楼，设于主入口沿产业路。 市场区域基于不同业态对铺位 不同的要求，分为四大功能区，包括汽车快修 维护区、汽车美容装饰区、汽车用品展销区，以及核心功能区 —— 汽车零配件交易区。 其他如变配电所等公共设施则放置在相对比较隐蔽的区域，既不影响未来市场运营，也能满足功能上的需求。 苏州一力物流钢材市场 苏州一力物流钢材市场是苏州一力物流园的重要组成部分，苏州一力物流园的规模为“四园一中心”。 该项目瞄准国际先进的物流运营模式及管理理念，结合苏州乃至长三角地区产业发展的特点，计划投资 30 亿元人民币建设以钢材等生产资料交易为主的综合物流园区。 其中，苏州一力物流钢材市场选址于金阊新城苏州综合物流园内，总投资为 13 亿 元人民币，占地 100 公顷。 中心将建有现货交易区、生活配套区、配送配载区、大型仓储区及加工区等。 该项目首期用地 平方米，计划投资 5 亿元人民币以上，拟建设苏州一力物流钢材市场之中央商贸区 (CBD)，中央商贸区以钢材等物流交易及办公和生活配套为主。 （二）相城区 依据苏州市的总体规划，相城区将建成苏州城北的商贸物流和优美人居副中心，成为苏州市的服务业发展高平台。 相城区有蠡口家具城、中国珍珠城、中翔家电城、国际服装城、浙江小商品市场、长三角钢铁市场、农副产品批发市场、阳澄湖大闸蟹交易市场等 8 大专业 市场，形成了以这 8 艘“航母”为核心的大大小小 44 个专业市场组成的市场群。 美顺机电城 9 月 8 日，苏州首个五金机电专业市场 ―― 苏州工业园区美顺五金机电城开业。 美顺五金机电城位于 312 国道官渎里立交桥东侧，交通便捷。 市场一期占地40 多亩，配套有办公写字间、仓库、商务房和 300 多个停车位。 目前 198 个商铺已经招租完毕，东中市一带有一定规模的五金机电经营商也在这里开店经营。 华东电器城 华东电器城，位于苏州北环东路 8 号，占地 2 万平方米，建筑面积达 4 万平方米，建筑投资 8000 万元，设有商铺 600 间，是苏州地区 最大规模的电器、五金、灯具灯饰专业商城。 商城自 98 年开业以来，一直保持着 98%以上的高出租率，租金水平一直保 持逐年递增 8%左右。 目前 1 楼主营家用电器、五金电器， 3 楼为灯具灯饰城——独占地区 70%以上的市场份额。 商城内云集了众多的品牌：先科、长虹、创维、步步高、红树林、富士照明、三雄极光 ……。 好得家商城 好得家商城建立于 2020 年，位于平北路 1 号，南临苏州汽车北站、火车站，距离苏州市中心观前街仅 5 分钟车程，市内多条公交线路直达，有着绝佳的交通优势和地理优势。 商城总占地面积 80 亩，营业面积为 60000 平方米，商城内分三大块： 好得家婚纱器材城、好得家建材商城、好得家机电五金城 ，三大专业商城打造城北专业市场新亮点。 另外，商城还配有仓储区和近 2 万平米的停车场。 商城内整体装修豪华，设施完善，配备空调、消防喷淋系统等一系列现代化商场设施，集大商场、大市场、大卖场优势于一身，推出 “商城化经营，商城化管理 ”的经营管理模式，采用多元化经营方式，为经营户提供最广阔的发展空间。 江苏蠡口国际家具城 江苏蠡口国际家具城东临上海；西接无锡、常州、南京；北抵张家港、南通；揽得天厚势，辐射华东诸地。 沪宁铁路、沪宁高 速公 路 、苏嘉杭高速公 路 、 312国道、 205 省着交汇其间，京杭大运河穿境而过。 苏州光福机杨、上海虹桥、浦东国际机场距此仅 40 和 80 公里，到达太仓港和张家港港也仅 50 公里。 地理十分优越、交通极为便捷。 江苏蠡口国际家具城，占地 1000 余亩，由 39 幢大型家具展示厅和仓储营业面积 120 多万平米，及一条家具大道为中心组成的。 它诞生于 70 年代，发展于 90 年代后，目前有 45 家商场进驻，吸引有美国罗雅、香港的中拓、台湾摩若索、广东大明等 2500 多家生产和经营企业落户。 （三）吴中区 得天独厚的吴中区将把发展服务业作为转变 经济增长方式的重要举措，其中商贸流通业将是发展服务业的重点。 据介绍， 2020 年这个区将做大做强汽车、粮食、花卉苗木等九大专业市场。 华东装饰城 苏州华东装饰城位于苏州东环路 1 号，是本市东环路和南环路及苏嘉杭高速公路入口处的交汇点。 商城占地 100 亩，建筑面积 10 万平方米， 100%的出租率，旗下拥有美德龙家具广场和国际建材馆两大知名品牌。 商城成立于 2020 年，内部装修豪华，气势恢弘，一条 200 多米长的大型公共共享空间贯穿东西，各类设施一应俱全。 拥有最现代化的消防喷淋装置，数条自动扶梯和货运电梯来往于各楼层 之间，方便快捷，观光电梯全体透明，上下直达。 10 万平方米精品建材与时尚家居的完美结合， 800 余家客商同场经营，建立“一站式安家 ”消费新模式。 已成为苏州地区最具知名的家居建材专业商城，先后荣获苏州市诚信单位、苏州市文明单位等各项荣誉。 商城主要经营：瓷砖卫浴、地板夹板、灯具灯饰、橱卫橱柜、家饰布艺、五金电器、综合建材、精品家居等。 苏州胥口服装市场 苏州胥口服装市场位于苏州吴中区，西邻绕城高速仅 1 公里，第一项目楼层总面积为 3000 平方米，现第二项目楼层已动工兴建，计划在 1 年时间内建成，苏州胥口服装市场是集 休闲装类，外贸服装类，日韩服装类为一体的超值服饰销售区域。 （四）高新区、虎丘区 苏州高新国际汽车城 苏州高新国际汽车城北起新元街，南至马运路、景山路，东起南新水泥厂，西至长江路，寒山大桥与沪宁高速岔口相连，与古城北环、西环相通，长江路傍依穿越，地理环境优势明显。 汽车城规划总用地为 公倾，建设用地 公倾规划建设汽车城。 高新汽车城定位于 “一城五中心 ”，即汇萃知名品牌 4S 店的区域性销售中心，一个由车辆管理单位、检测中心、二手车市场、汽车技术学校构成的产业配套服务中心，一个以汇展中心、汽车品牌俱乐部为主的服务中心，一个宾馆、餐饮、商业、休闲设施齐备的居住中心和一个汽车零配件的集散中心。 金屋装饰城 金屋装饰城是苏州高新区横塘街道重点企业，创建于 1992 年，位于苏州西南 苏州新区滨河路南黄山东麓，交通方便、地理位置十分优越，规划占地面积 平方公里。 到目前为止，已建成金屋家具、陶 瓷、建材、石材、胶合板、地板木材、现代装饰、灯具、好饰家、家乐居、装饰涂料十二大专业市场，营业用房面积已达16 万平方米。 来自浙江、福建、广东、河北、山东等全国各地近千家装饰材料厂商抢滩进驻，国内外知名品牌如美国科勒、日本伊奈、德国柏高、意大利欧神诺以及亚细亚、冠军、红协、罗马、奥斯凯等， 80%以上在金屋筑巢引凤。 第五部分 项目资源分析 一、项目周边环境调查与分析 （一）项目土地性质调查 地理位置 位于苏福路与和长江路交汇处（。 ），距离苏州中心市区约 20 分钟车程，距离木渎镇中心。