房地产市场研究报告20xx年苏州石湖之韵二期项目可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年苏州石湖之韵二期项目可行性研究报告内容摘要：

沿湖曲折而行，带来全年充沛的氧气。 深浅不一、宽窄变化的源源活水在小区内蜿蜒流淌。 沿河中心绿化景观带延伸至每个组团的深处，通过园林意境的营造，更加突出园美景深的效果，整个小区四季有景，处处花开。 生动地营造出一片原 生态水乡环境，建筑掩映其间，错落有致、栋距开阔，室内光线充沛，窗外各种自然景观静谧而美丽。 （ 2）“石湖之韵”二期项目优势分析 “石湖之韵”二期销售卖点主要是： ① 地理位置优势： 该地块位于苏州市高新区石湖风景区内，生态环境较好，是适合人居的生态中心。 地块紧沿石湖，湖面宽阔；景色较好；地块东靠上方山，山体宽阔，景观较好，历史、人文氛围较浓厚；地块周边路网建设基本成型，交通便利。 ② 环境 优势 石湖板块是除太湖之外，唯一同时具备山、水两大生态元素的板块，作为连接沧浪新城和太湖的生态走廊，石湖风景区的未来规划 日已由政府敲定，它的居住价值尤其是高端别墅产品的居住价值将进一步显现。 此外，石湖 板 块住宅市场依托越溪苏州国际教育园的强大辐射作用以及充足的目标客户人群，有希望成为山水教育型住宅板块。 ③ 交通 优势 友新高架、环城高架、绕城高速的通达使得石湖这块热土的区位价值不仅为苏州人所认知，更将为外埠人士所知晓。 15 分钟，即可从市区到达越湖路， 10 17 分钟即可由绕城高速出城，石湖再不是过去乘汽车一路颠簸才能到达的探幽之处，而成了苏州城的又 —处天然花园。 ④ 产品 优势 目前 ，石湖、越溪 区域处于启动和待开发阶段的 8 宗地块 中，有 6 宗地块容积率不高于 ，也就是说，多层将成为今后石湖板块物业形态的绝对主体。 在该区域已开发的地块中，也以多层为主，另有一些别墅项目，“石湖之韵”二期项目定位为高档住宅，出于两方面考虑：一方面充分利用 山水两大元素 ，一方面成为该区域优质 别墅产品 的领头羊。 ⑤ 户型设计优势 “石湖之韵”二期项目以叠加别墅和连排别墅为主，每户面积为 210250 平方米，面积适中，而双拼别墅面积也不到 300 平米，面积控制合理；所有房屋的房型动静分明，功能分区明显，私密性强，建筑外形简洁现代。 ⑥ 价格 优势 石湖 板块目前的价格为 叠加别墅 5000 元／平米、联排别墅 6000 元／平米 、双拼别墅 7000 元 /平方米 ，与城区的 别墅 形成了鲜明的比照，较高的居住性价比和升值潜力被多方看好。 随着生活水平的提高，苏州人改变居住条件的愿望非常强烈，而用在市区和园区中购买普通公寓住宅的钱，能够在“石湖之韵”二期项目中购买别墅住宅，从中可见其价格优势。 （ 3）项目竞争力分析 根据统计资料显示，目前石湖板块共有近十宗地块等待开发，预计总量达到150 多万平米。 其中，石湖之韵、越湖嘉园等 两大住宅目今年 推出 ，一定程度上拉动该区住宅板块的快速形成。 现 将正在销售和即将销售的周边小区加以对比。 见表 4。 从项目对比中，我们可以发现， “石湖之韵”二期项目在目前该板块的别墅中属于率先开发的产品，具有产品优势，另外，开发商的品牌优势也很明显。 小区的地理位置和人文环境将成为项目的巨大优势。 表 4 项目比照表 项目名称 开发商 物业地址 现推建筑类别 绿化率 % 容积率 均价 （元 /m2） 占地面积 （万 m2） 建筑面积 （万 m2） 现状 石湖之韵二期 江苏吴中集团 越湖路 叠加别墅 \联排别墅 \双拼别墅 5000/6000/ 7000 交房 石湖小镇 苏州顺达房产 越湖路 普通住宅 \多层 \别墅 38 3300 10 未开盘 锦和加州 江苏吴中集团 溪翔路 普通住宅 \商铺 暂无 未开盘 嘉业阳光水榭 苏州嘉业房产 东吴南路 多层 /小高层 41 4600 38 50 已开盘销售 S 半岛 上海晟地置业 澄湖西路 小高层 40 41004700 13 开盘 月交房 石湖华城 江苏吴中集团 越湖路 别墅 /多 层 /小高层 /高层 未开盘 红庄公寓 市政开发 东吴南路 多层 3300 金枫美地 苏州隆兴置业 金枫路与苏福路交汇处 多层 /小高层 4000 元起 开盘 山雨墅 苏州木渎房产 木渎金山路 2 层双拼别墅 40 5500 开盘 苏园 苏州海侨房产 木渎向阳河路 联体别墅 6880 元起 开盘 三、 建设方案 建设条件 ① 场地环境 越溪位于苏州西南部，距离苏 州古城区约十公里，东邻吴中经济开发区，东南近吴江市区松陵镇，西接吴中区西南片区横泾、木渎、浦庄等镇。 越溪城市副中心地理区位独特，受吴中城区、吴中经济开发区、沧浪新城辐射，又连接吴中西南片区、临近吴江市区。 其北靠上方山、石湖风景区、南临东太湖，依山傍水，十分适于居住。 越溪城市副中心在规划上生活居住区、工业区功能分区合理，尽量避免工业区给生活区带来居住环境的影响。 石湖之韵项目位于苏州高新区和吴中区交汇西南部处，行政区域上属于吴中经济开发区。 环城市高架路与上方山隔湖相望，高架路友新段的石湖出入口与石湖景区东大门 相连。 石湖景区已经成为连接古城区与太湖自然风景区的一条纽带，也已成为紧邻城区的一座绿色城市花园。 在地图上我们可以看到，石湖之韵被城区、吴中经济开发区、越溪城市副中心、小石湖风景区、国际教育园、石湖风景区所包围环绕，友新高架、越湖路、绕城高速、东太湖大道等优质高效的交通动脉，使得石湖这块尚处于起步阶段的板块已经完全具备了作为与城区相连的城市南部副中心的输纳功能。 交通上看，友新高架、环城高架、绕城高速的通达使得 该地块 的区位价值 巨升。 从石湖之韵出发，友新高架向北 15 分钟车程快速对接城区，向南连接吴江苏震桃一级公路 ，绕城高速实现了板块与城市外的快速交通，经由东太湖大道，向西连接太湖风景度假区。 ② 场地自然条件 场地位于苏州吴中区越溪国际教育院塔影路、东吴外国语学校东。 地貌形态单一，在地貌上场地隶属长江三角洲太湖流域冲、湖积平原，根据区域地质资料，本区第四纪以来地壳运动以沉降为主，广泛接受堆积，形成广阔的冲击、湖积平原地貌，第四纪地层分布广、厚度大。 规划方案 （ 1）建筑面积和主要技术经济指标 根据省计委立项批复，“石湖之韵”二期项目建设为高档住宅区，共有５０幢住宅，初步规划 总占地面积 66786 平方米，规划建筑总 面积 57950 平方米，其 20 中叠加别墅建筑面积 18350 平方米，联排别墅建筑面积 15900 平方米，双拼别墅建筑面积 16350 平方米，公建配套区建筑面积 7350 平方米（包括邻里中心，幼儿园，门卫，配电间，物业管理用房）。 其规划技术经济列表如表 5： 表 5“石湖之韵”二期项目建筑技术经济指标 序号 项目名称 单位 指标 1 小区规划总用地 平方米 66786 2 居住户数： 户 205 叠加式 户 86 联排式 户 63 双拼式 户 56 3 居住人数： 人 820 4 建筑总 面积 平方米 57950 5 住宅建筑面积 平方米 50600 叠加式 平方米 18350 联排式 平方米 15900 双拼式 平方米 16350 6 公共建筑面积 平方米 7350 服务中心 平方米 4700 幼儿园 平方米 2020 门卫 平方米 100 配电室 平方米 150 物业管理用房 平方米 400 7 停车位 辆 40 8 容积率 % 9 建筑密度 % 10 绿地率 % 11 临时停车位 辆 24 （ 2）总体规划布局 ① 片区规划 21 石湖之韵所在的这块新城核心被命名为“越溪城市副中心”，它将成为配套教育园区、服务石湖景区、吴中城南工业带的一个综合配套区，具有商业、金融、文化、娱乐、行政办公和居住的功能，是景观和生态环境良好的城市形象标志性区域。 在苏州市新一轮城市总体规划上，该组团可以与沧浪新城的规划相平。 石湖周边的越溪副中心规划中没有任何工业，所有工业都只在它的外围，而且相隔百米的生态绿化带。 未来，该区域将充分利用石湖景区及周边的景观，将优美的自然环境有机地组织到城市空间中，石湖之韵根据这样的布 局思路，充分融合已有的千顷碧波、万亩森林、数千米私家湖岸线，在社区中营造出一种城市绿洲的意趣。 由于吴中区主要发展现代制造业、第三产业，越溪“卫星城”也定位于服务工业。 目前副中心建设推进速度较快，已完成行政中心、国际教育园大部分工程，高标准的路网建设基本完成。 在石湖之韵左右，友新高架两侧将形成东西两大片区，两大片区中又规划了五大居住区域。 政府规划中该区域人口设定为 12 万，规划居住用地 400 公顷左右，占整个规划用地的 %%。 除了配套国际教育园以及几大住宅区的商业区域，该区块还规划有 4 所小学，两所中学。 与石湖之韵一墙之隔的苏州国际教育园，东傍石湖，总规划用地 平方公里，区内院校有苏州科技学院、苏州大学文正学院、苏州学院等 14 所大专院校，学生总人数超过 5 万人。 国际教育园与周边的石湖、上方山自然景观相映成辉，建成一座教育、文化、旅游、生活协调发展的山水绿城。 “石湖之韵”二期项目拥有大型的商业中心，其中包括图书馆、阅览室、大型购物超市、高级会员制会所、小型商铺、商务中心、社区服务中心、老年活动中心、幼儿园、健身娱乐中心、餐饮文化中心等应有尽有。 ② 小区整体规划设计原则： 高绿化低 密度； 综合服务配套设施齐全； 户型设计适应“升级换代”居住要求； 体现小区独特的整体建筑风格。 ③ 总平面布局 22 该区域的规划特色： “山在城外、水在城中、山水相伴、四季常青。 ”“石湖之韵二期”以“上”字型水系和“ 7”字型绿化带为景观中心，与西部“ L”居住中心整体协调性好；整体规划符合“亲水、共享、绿色”等特点，使小区内部实现“游园有水，出园是湖”景观特色。 一侧临湖，天然水景可令视觉延伸，提高社区的整体自然景观效果，形成一个极具亲水性的生态居住社区。 “石湖之韵二期”分为三个别墅区，两 个别墅区围绕一个中心别墅区的建筑群，另外小区配备的邻里中心和幼儿园处于小区的西面，小区在西北面设一个主要入口，在南面设一个次入口。 在小区总平面范围内，合理布局去内空间。 ④ 交通组织 小区交通由小区出入主通道，小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，入口设于西北面和南面，紧接规划道路和塔影路。 （ 3）功能设施标准 ① 目前住宅需求定位于对舒适生活和档次的满足。 本方案在具有环境优美、交通便利、公共设施逐步完善的基础上还有私密性好、面积不过大、带花园的特点。 ② 设施标准如表 6 表 6 “石湖之韵”二期项目设施标准 结构 现浇混凝土框架结构 外墙 高级外墙涂料、优质保温材料 内墙地面 内墙批白，地面水泥砂浆找平 屋顶及露台 平屋顶，防水、保温、隔热处理 门窗 优质铝合金中空玻璃门窗 厨房 做厨房设施位置预留，地面防水处理 卫生间 作卫生间设施位置预留，地面防水处理 阳台、花园 每户配送花园，阳台为混凝土、玻璃挡板 安保系统 可视对讲门禁、红外线安控系统、每户配有紧急求助系统 小区配套设施小区设有邻里中心、幼儿园、门卫、配电间。 23 ③ 住宅户型规划 根据“石湖之韵”二期区位 环境和住宅市场需求，初步规划为３种户型，见表 6。 表 6 “石湖之韵”二期主要户型 户型 户数 每户建筑面积 （平方米） 总面积 （平方米） 叠加 86 213 18350 联排 63 252 15900 双拼 56 291 16350 ④ 工程项目一览表 依据初步规划方案，“石湖之韵”二期主要工程项目如表 7。 表 7 “石湖之韵”二期主要工程项目一览表 序号 项目名称 说明 1 土建工程 建筑面积 57950 ㎡ 叠加 建筑面积 18350 ㎡ 联排 建筑面积 15900 ㎡ 双拼 建筑面积 16350 ㎡ 2 邻里中心 建筑面积 4700 ㎡ 商业店铺 医疗诊所 文体活动 社区服务 金融邮电 市政公用 建筑面积 3560 ㎡ 建筑面积 230 ㎡ 建筑面积 270 ㎡ 建筑面积 360 ㎡ 建筑面积 100 ㎡ 建筑面积 180 ㎡ 3 幼儿园 建筑面积 2020 ㎡ 4 门卫 建筑面积 100 ㎡ 5 配电间 建筑面积 150 ㎡ 6 物业管理用房 建筑面积 400 ㎡ 7 停车位 24 辆 8 给排水工程 变频调速供水系统 9 普通消防系统 住宅区 10 照明工 程 小区照。