房地产市场研究报告20xx年苏州别墅市场报告

房地产市场研究报告20xx年苏州别墅市场报告内容摘要：

家太湖旅游58729 14682 3240万元 居住 苏州市天 G10 4 月12日 度假区西山镇古樟园北侧、金庭路西侧 能房地产有限公司 03G11 03 年5 月31日 东环路258 号（原凤凰建材市场） 7080万元 居住 苏州宏基臵业发展有限公司 03G12 03 年5 月31日 坝基桥东南堍苏安路 1 号 3560万元 居住 苏州奥特房产有限公司 03G13 03 年5 月31日 工业园区娄葑东区（原斜塘镇莲香宾馆北侧） 11300 万元 商业 苏州工业园区联合投资有限公司 03G14 03 年5 月31日 高新区枫桥镇马涧路南北两侧、朝红路西侧 20826 20826 3124万元 商业 苏州新创建设发展有限公司 03G15 03 年5 月31高新区枫桥镇朝红路西侧 12025 12025 1640万元 商业 苏州市银枫房地产开发 日 公司 03G16 03 年6 月27日 西环路西侧、体育中心南侧（原冶金厂） 46094 6840万元 居住 苏州市广大臵业有限公司 03G17 03 年6 月27日 网师园阔家头巷南侧、大树头巷北侧 4200万元 居住 （含少量商业） 苏州德鑫房地产开发有限公司 03G18 03 年6 月27日 相城区日益路南北两侧、 205 省道西 侧、铁西路东西两侧 189648 52600 万元 居住 苏州海发臵业有限公司 03B7 03 年7 月11日 石路上塘街以南、广济路以东（苏州商业中心石路步行街） 29912 9230万元 商业金融业 苏州苏景房地产开发有限公司 03B8 03 年7 月11日 石路广济路以东、汇丰商场以西（苏州商业中心石路步行街） 4150万元 商业金融业 浙江金的投资有限公司 03B9 03 年7 月11日 留园路69 号（原动力机器厂） 19372 12100 万元 居住 苏州新沧浪房地产开发有限公司 03B10 03 年7 月11日 人民南路 70 号（原轻工金属材料厂） 72759 16600 万元 居住 苏州益友房地产有限公司 03B11 03 年7 月11日 玻纤路2 号（原建筑工具厂） 10536 4000万元 居住 上海华年房地产开发有限公司 03B12 03 年7 月11日 吴中开发区石湖西路南侧、西塘河东侧 305982.6 367179 63000 万元 居住 苏州嘉业房地产开发 有限公司 03B16 03 年7 月11日 相城区黄埭镇春申西路北侧地块 20200 20200 2860万元 商业 苏州市苏达房地产开发有限公司 03B17 03 年相城区千禧路南149662.4 224494 21000 万元 商业居苏州市相 7 月11日 侧、 205 省道西侧 住 城区国际服装城开发有限公司 03B18 03 年7 月11日 高新区塔园路西、竹园路北 124186 27000 万元 居住 苏州新港建设集团有限公司 03G19 03 年7 月3 号 吴中开发区石湖东路北侧、 拟建迎春路西侧 1100万元 酒店 吕树芳 03G20 03 年7 月3 号 太湖度假区香山村伍相路西侧 1425万元 酒店 周春英 03G21 03 年7 月3 号 渭塘镇205 省道西侧、渭塘桥西北侧 686万元 酒店 俞志发 03G22 号 03 年7 月31号 玻纤路底南五泾浜18 号（原热处理厂） 2420万元 居住 苏州市华鼎经济技术开发公司 03 0 横塘镇 88897 1105 居 苏 G23 号 3 年7 月31号 迎春路东侧、仓蒲浜南侧 0 万元 住 州市华业百福房地产有限公司 2020 年合计 共推出30 块土地 1577781.8 2094767 378905 2020 年实行土地拍卖政策以来，到 2020 年底共拍卖成交土地 80 块，推出土地总面积约为 426万平方米，可建筑面积约为 612万平方米（不包括定销房拍卖土地）； 2020年推出相城区土地拍卖结果流拍， 2020 年推出的土地到目前为止都是定销房用地，连续三年来土地价格一路攀升， 2020年拍卖了四块土 地，平均价格是 976元 /平方米， 2020年上升到平均价格 1474元 /平方米，上涨了 51%； 2020年土地价格上涨剧增至平均价格 2402元 /平方米；而本项目所拿地块要高于平均价格 250元左右，又较 0 02 年的地价高出更多。 从土地拍卖情况可以看出由于拍地时间不同，价格存在较大差距。 2020年土地拍卖达 300万平方米，致使 2020年推出市场房地产面积达 1000万平方米，比 2020 年的销售面积几乎多了一倍。 按照正常的测算每年苏州市居民每人一平方米的增长速度及结合前几年的市场缺口，房地产消化量每年大约可达 500万 平方米左右（不包括炒房客）。 现对此进行初步测算： 2020 年苏州市区总人口 212 万 人， 以每人每年改善住房增加 1平方米计算，那么每年可消化的面积是 212万平方米； 近二年各类拆迁均达 130万平方米，因此 每 年动迁住宅需求用房约 70～ 90万平方米；目前市区的住宅总量为 3118万平方米，如按照 1～ 2%的速度自然淘汰更新，则每年需 要 30～ 60万平方米住宅的自然补充； 来苏打工 外来人口众多，每年有 3~4万人左右， 按一般规律，他们中有一半人员 5年内有购房意向 ， 粗略估计每年也将有 50～ 100万平方米的住宅需求。 另 外， 苏州下面的市县为了孩子上学也有很多到市区买房，粗略估计也有 50万平方米。 由于政府对土地上涨价格估计不足，还存在一些不规范操作，致使土地价格不一致，使各个发展商处于不同的起跑线上，这将导致不合理竞争局势的出现，不利于房地产市场的发 展。 今年苏州市房地产发展的特点和运行走势预测 特点一：在售楼盘销售速度趋缓 目前在售的房地产项目以高端产品为主，中低端的产品已在 2020 年被一抢而空，2020 年新推出的楼盘如吴宫〃丽都、嘉业〃阳光假日小户型在 130 平方米以下的单位受到市场追捧，而目前在售的单位多为 大户型，大户型楼盘销售速度已明显趋缓。 特点二：开发量持续增加 2020 年苏州的商品房供地量达到 300万平方米，预计 2020 年可售面积将达到 1000 万平方米。 特点三：房地产竞争形式发生转变，已上升至板快之争 随着大苏州的观念逐渐被居民接受，苏州市以市区为中心不断向外扩张，围绕市区东西出现了园区板块和新区板块，南北出现了吴中区板块和相城区板块，房地产竞争也由原来的局部竞争上升到板块竞争的层面。 园区板快 园区板快由于规划起点高，土地供应量充足，工业园区在这里发展迅速，又有金鸡湖和独墅湖不可复制的自然资源，使 园区板快房地产一直处于领先的地位。 园区板块距离古城区距离较近，更加上其住房公积金的限区使用，房地产销售持续火热。 2020 年湖畔花园、湖左岸等楼盘以金鸡湖做为卖点，所有的楼盘在短期内就迅速告磬。 自然景观是稀缺资源，这也提升了园区的居住价值。 今后三年，政府准备再投入 100 亿资金，进行园区的基础设施建设。 这一利好政策也巩固园了区板块房地产的霸主地位。 园区的湖东地块房价还是偏低的，这也是由于湖东地块市政基础配套设施尚不完善，但是湖东聚集了 众多目前势力雄厚的开发商，包括园区建屋、苏州顺驰、苏州鸿意以及栖霞房产，这 些大开发商下决心要将湖东共同做旺。 新区板快 新区狮山路地块最大的优势在于它的交通便利。 它不仅位于高新区中心地段，轻轨又使其与古城区紧密相连，狮山大桥、西环高架、长江路使得此区域交通方便快捷。 中央商务区、新区步行街以及银行、金融服务机构等都处于狮山路地块。 以及苏州最早的涉外住宅区，都为这一地块的发展提供了后续发展的强劲动力。 高新区市郊地块的房价一直处于较低的水平， 因其周边拥有华润、上海联华、美佳等一系列超市大卖场完全可以满足各种生活需要，在建楼盘多为适合中等收入家庭的高层、小高层公寓房。 该地块离市中心较远，生活和工作方面尚不便利。 市区板快 古城区板块可利用土地非常有限，住宅供应量已越来越少，目前推出市场的大多为商铺、酒店和公寓楼，而且数量不多，价格较高。 在售楼盘有相皇国际、玄妙广场、时代丽晶等。 这一板快除具有成熟的商业区外，周边的配套完善，特别是教育设施，这是其他区域无法比拟的。 古城区目前除定销房外房源已不多，古城区的居民买房只能到周边各区选购。 相城板块 去年推出的楼盘有荣盛〃阳光名邸、三江〃锦绣江南等，相城的房价也逐渐走高，但涨幅较慢，这也是政府将相城板快定位为物流中心有很大关系。 今年相城推出几块 地结果流拍，这说明发展商对相城板快信心不足。 同时相城板块铁路以北地区始终是开发瓶颈，一直难以突破。 吴中板快 撤县为区后，县级市特点仍旧很浓。 市区的市民对吴中区的印象仍为县级市，这在很大程度上影响吴中房产的客源分布较单一性。 新的基础设施建设等如澹台湖大桥、石湖大桥、友新立交等的建设将吴中区域其他区域间的距离拉得更近。 吴中 城市框架迅速拉开， 经济等发展不断加快， 对吴中区房地产市场而言，是一利好消息。 吴中区人口构成中，有 2/3 为农民。 整体生活、文化水平不断提高，但与其他区比较人口素质不高。 中心区域仍是开发热点。 虽然 吴中区 接下来除了一些城中村改造、工业厂房改造外，所余土地已不多，但近两年吴中区中心城区 25 平方公里范围内仍将是开发热点所在。 去 年以来所拍卖地块 中包括嘉业所拍 30 余万㎡ 在内， 从位臵看都处于中心地带。 去年吴中区上市量不大。 吴中中心城区土地的稀缺性，高土地成本促使开发商建设较高价格的小高层来赚取高额利润，去年吴中区小高层比例迅速增加。 在市场调查中同时了解到，市民对小高层有所排斥，对 3~5 层的多层兴趣较大，吴中区目前所提供的户型面积主要集中在 100120 平米左右。 小区产品形态单一，主要呈现两大方面：第一是 普通住宅（多数），第二是别墅（因为吴中区丰富的自然景观，主要分布在木渎、太湖流域、石湖等地）。 产品品质除个别别墅楼盘外，无论从产品的规划还是单体的设计，普遍档次较低。 因为吴中房子的较低品质及其吴中区本身的县级市历史印象，决定了它的购房群，包括别墅购房人群，绝大部分为吴中区本地人，只有少数市区的其他区域工薪阶层会考虑去那边购房，这种影响将继续下去。 远郊区域同是开发热点。 木渎、甪直等镇 靠近高新区和风景区的两大优势使 其 发展为成功人士的居住地， 成为楼市新宠 及 苏州楼市不容忽视的一支新生力量。 特点四：上市量低 2020 年 施工面积 2576 万平方米 ， 竣工面积 779． 2 万平方米，销售各类商品房 面积仅为 575． 4 万平方米， 仍有大部分产品会在今明两年推出，今明两年市场销售压力将会增大。 特点五：园区经济引领城市发展走向 目前在苏州城市发展中，园区和新区发展速度明显加快，这主要是因为： 工业园区带动城市基础设施发展，政府为了吸外商进入苏州投资，将具有地缘优势的地块推出，作为吸引外商的一个筹码。 同时提前进行城市。