房地产市场研究报告20xx年福州房地产市场分析报告

房地产市场研究报告20xx年福州房地产市场分析报告内容摘要：

优势，充分发挥港口等基础设施建设的优势，大力引进高新技术产业，加强生活配套设施建设，完善城市功能。 至 2020 年实际居住总人口 12 万人，用地规模 平方公里。 三、相关政策分析 （一）落户政策  福州市落户政策起点较低，购买 25 平方米以上商品房便可取得福州户籍 根据福州购房落户政策有关规定，自 2020 年 11 月 23 日起，凡在福州市区购买成套商品房已实际入住并取得房屋所有权证的房屋产权人，随其共同居住的直系亲属人均建设面积 25 平方米的，可以申请将户口迁入居住 地。 这对于希望到福州定居的福州郊县居民具有较大的吸引力。 （二）按揭政策  福州市银行按揭政策普遍较紧，一般贷款成数为 5~7 成，年限最多仅 20 年 从福州市目前商品房销售所办理的按揭情况来看，银行对商品房贷款控制较紧，一般贷款额度最高为 7 成，有些别墅楼盘最高为 5 成，而贷款年限一般也控制在 20年以内。 较紧的金融环境对福州房地产发展比较不利。 （三）其他政策  福州市针对二手房交易严格执行交易所得税政策 2020 年房产新政策出台后，二手房转让登记量剧增，新政实施后前 5 天，二手房交易量比往日增加三层；同时， 6 月起随着 营业税政策的实施，二手房市场观望氛围加大，买卖行情转淡；另外，随着禁止期房转让政策的出台，二手房市场中次新房房源大大减少。 2020 年 10 月 7 日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（ 2020 国税发 156 号）后，福州房地产交易登记中心转发了《福州市地方税务局关于加强对房地产交易市场税收征管的通知》，即个人销售其购置的不动产，如果申报的成交价格明显低于同期福州市的房地产市场指导价，则按指导价或经主管地税局认可的评估价计算征收营业税及附加、个人所得税。 该政策的重申在很大程度上影响了 福州市的二手房市场。 四、结论 福州城区面积过于狭小，正在急剧扩张，城市人口数量增加将对房地产产生巨大需求 2020 年底福州市区人口 万人，而建成区面积仅为 100 平方公里，城市规模已远远不能适应经济发展的需要。 目前福州中心城区人口为 224 万人，按照“一个中心，七个组团”发展思路， 2020年城区面积要达到 350 平方公里，人口达到 350 万人，每年新增约 10 万人，按人均30 平方米计算，每年可产生 300 万平方米以上的住宅需求。 其中五城区按目前的人口机械增长速度（约年增加 5 万人左右），每年产生近 150 万平方米住房需求。 城镇化的加速推进，将为福州市房地产业发展提供广阔的空间。 福州经济发展水平在全国处于前列，作为省会城市，具有发展潜力 2020 年，福州在全国城市 GDP 排名中居 24 位，福州作为福建省的经济中心和沿海开放城市，具有很强的经济活力，可以预期，在未来相当长的一段时间内，如果台海不出现重大危机，福州市国民经济将保持快速发展的态势。 2020 年以前福州人均可支配收入增幅大于商品房价格增幅，为支撑福州房地产市场奠定了基础 2020 年以前福州市房地产价格增长平缓，而居民人均可支配收入增加幅度大于 商品房价格增幅，这对支撑未来福州市房地产市场奠定了一定的基础。 “东扩南进西拓”的发展战略为福州未来的发展方向提供了广阔的发展空间 根据 1998 年通过实施的福州城市总体规划（ 1995 年 2020 年）及“东扩南进西拓”的发展战略，福州市城市发展将以闽江为轴心，实现沿江向海发展。 政策层面对福州市房地产市场的影响程度较为温和适中 结合福州近几年房地产市场的发展来看国家的各项宏观调控政策，总体而言，宏观政策对福州市房地产一级、二级市场的影响并不明显，政策对市场的影响表现较为温和，二手房市场受税收政策影响较 为明显。 市场篇 一、福州房地产市场分析 （一）房地产经济运行状况 房地产业在国民经济中的比重  房地产投资比重占全市经济 2020 年全市完成房地产开发投资 亿元，比上年增长 33%。 占全市 GDP 比重的 14%，占全社会固定资产投资规模的 42%，占全省房地产投资总量的 %。  房地产业成为福州市经济发展的重要产业 福州市房地产投资增速高于全省平均水平，这与其作为省会城市人口容量大、经济发展较快的特点相吻合， 2020 年以前投资增幅大大低于 30%的全国平均水平，在投资增幅的正常区间内。 房地产业 成为福州市经济发展的重要产业。 历年房地产投资状况  福州房地产开发投资 7 年时间保持较高的增长趋势 福州房地产市场自 1998 年走出低谷，至今已连续 7 年保持快速增长的态势， 7年间全市共完成房地产投资 766 亿元，年均增长 26%。 5 0 . 5 45 9 . 3 67 5 . 8 58 9 . 5 29 9 . 9 91 6 7 . 0 92 2 3 . 8 32407 . 2 2 %2 7 . 7 7 %1 7 . 4 6 %1 8 . 0 3 %1 1 . 6 9 %3 3 . 9 5 %6 7 . 1 2 %0501001502002501998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 200 5(估计)0%10%20%30%40%50%60%70%80%房地产开发投资（亿元） 投资增幅% 趋势线  2020~2020 年房地产投资急剧增加 2020 年至 2020 年四年间房地产开发投资平均增幅达 %，高于全省平均增幅 个百分点，其中 2020 年后，房地产投资急剧增加， 03 年和 04 年投资增幅分别达到 %和 %。  宏观调控， 2020 年房地产开发投资增幅理性回落 ，与国民经济发展相协调 进入 2020 年以来，福州市土地开发投资开始减少，同时在国家宏观调控房产新政的指导下，房地产市场运行进入了合理调整期，主要表现为：房地产投资增幅理性回落，开始低速增长，与国民经济发展水平相协调。 （二）土地状况 土地供应总量  目前福州经营性土地的年投入量一直较大 据测算，福州市市区每年完成土地开发 3000 亩，开发企业存量土地近万亩， 2020年开始实施土地招标、拍卖、挂牌交易出让制度，当年出让土地 100 多亩， 2020 年达370 亩， 2020 年出让土地共 1477 亩，此后年出让土地达到 3000 亩以上。 充足的土地供应量对未来的房地产市场冲击较大。 图表标题3 7 0 . 0 01 4 7 7 . 0 03 4 3 4 . 0 04 0 3 0 . 5 72 5 2 6 . 1 60100020203000400050002020 2020 2020 2020 2020年公开出让成交土地（亩） 趋势线  受宏观调控影响，土地供应正在放缓 福州市自 2020 年 6 月实行经营性用地招拍挂出让方式供地以来，每年公开出让土地逐年大幅度增加， 2020 年后受宏观调控影响，福州市实际供应土地每年约 2200亩，与过去每年供应土地 3800 亩左右相比，政府土地实际供应量每年减少约 1600 亩。 据市国土资源局的统计， 2020 年 19 月份经营性土地出让面积 亩，同比下降 %。 据不完全统计， 2020 年共成交出让经营性土地约 2500 多亩。 土地价格  土地 价格年年攀升 2020 年到 2020 年福州市地价总体上呈动态上升趋势， 2020~2020 年综合指数分 别为 100、 10 10 114， 2020 年综合指数最高。 2020 年土地每亩均价为 115 万元， 2020 年土地每亩均价为 120 万元， 2020 年全市平均地价达到 万元 /亩，其中 2020 上半年的土地出让平均地价达到 140 万 /亩。 2020 年 19 月份平均每亩地价 202 万元，地价比去年同期上涨 %。  土地价格快速上涨成为推动福州房价上涨的的一个重要原因 福州市公开出让土地价格的上涨对房地产市场价格存 在先导作用， 2020 年以前福州土地一级市场出让价格稳步上升，房地产价格上升也较为平稳，而 2020 年以后进入 2020 年和 2020 年，土地价格上涨加剧，同时，这两年的房地产价格上涨也大大加速。 近两年福州房地产价格的快速上涨，土地价格上涨是其中的一个重要因素。 附表： 2020 年公开出让土地一览（见附件） （三）房地产市场供求状况  2020 年 ~2020 年福州市商品房供求逐年扩大，总体供求平衡 2020 年到 2020 年四年时间里，福州市房地产市场供求总量逐年增长，增长幅度较为缓慢平稳，供应量平均年增幅为 12%，需求量平 均年增幅为 16%，总体供求关系基本平衡。  2020 年到 2020 年需求增长幅度大大高于供给增长，需求趋势表现强劲 进入 2020 年以后，福州市房地产市场供给继续保持平稳增长，但市场需求则开始表现出强劲的势头，需求增长幅度大大高于供给增长幅度， 04 年到 05 年间，供求关系不再基本平衡，而是需求大于供给的局面。 47201002003004005006007002020 2020 2020 2020 2020 200 5年1 9月批准上市面积（万平方米） 合同销售面积（万平方米）供给趋势 需求趋势 图：历年福州市区商品房供求情况  目前住宅供应结构以大户型为主 目前福州市区供应的商品住宅以大户型为主， 100~150 平方米的住宅占 51%， 150平方米以上的占供应总量的 32%。 市区供应住宅面积结构同比情况图% %%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%≥180 150180 120150 100120 80100 6080 60平方米200 4年1 9月（%）200 5年1 9月（%）  新区的开发建设加快 福州商品房开发热点已由鼓楼区向仓山、台江、晋安区转移，其中仓山区商品住宅供应量已上升到全市的首位，占全市 %。 销售量仓山区位居榜首，占 %，台江区居第二，占 %  仓山区商品住宅供略大于求，台江、晋安、鼓楼三区则供不应求 商品房购买者主要以本地居民为主，外地人购房比例约占 35% 2020年19月份各区住宅供需对比图020406080100120140160180万平方米供给面积 销售面积 75 仓山区 台江区 晋安区 鼓楼区 马尾区 （四）房商品房空置情况  福州市商品住宅空置比例快速上升 截止 2020 年 10 月底，商品房空置面积 万平方米，同比上升 %。 其中： 商品住宅空置面积为 万平方米，占商品房空置面积的 ％，同比增长%； 办公用房空置面积为 万平方米，占商品房空置面积的 ％，同比增长25%； 商业营业用房空置面积为 万平方米，占商品房空置面积的 ％，同比增长 %。 （五）房地产价格状况 历年价格增长情况  2020 年以前福州市房地产价格增长平缓 2020 年以前福州市区房地产价格缓慢增长，商品住宅平均为年增幅为 %。  2020 年价格上涨开始提速，商品房价格增幅为 % 表：各类物业交易价格变化表 （元 /平方米） （元 /㎡） 2020 年 2020 年 价格升降幅度（元） 比增变化 （ %） 平均交易价格 3075 3262 187 住宅 2724 2983 259 别墅 3989 4819 830 商场店面 8581 8858 277 写字楼 3378 3662 284 进入 2020 年，福州市区商品房合同登记平均价格 3262 元 /平方米，比上年均价3075 元 /平方米上涨 187 元 /平方米，增幅 个百分点，涨幅比全国 35 个大中城市平均增幅低 个百分点。 其中住宅 2983 元 /平方米，比去年均 价 2724 元 /平方米上涨 259 元 /平方米，增幅 个百分点。 房价上涨最多的是别墅，上涨了 %，住宅价格上涨了 %。 据调查， 2020年高层住宅均价鼓楼区为每平方米 元，台江区每平方米为 4690 元，涨幅分别为 %、 %。 从户均总价上看， 2020 年全部住宅消费的均价为 38 万。 其中普通住宅均价为 30万，高级公寓住宅 62 万，别墅住宅均价为 120 万。 尽管从总价上看，各种类型的住宅产品在价格上拉得较开，似乎说明不了什么问题。 但排除掉面积因素，仅从单价上来分析，普通住宅单价 2716 元 /平方米，高级公寓约 4550 元 /平方米，别墅住宅 4819 元。 可以看出，高级公寓与别墅之间的价差要小于普通住宅间价差，这表明高级公寓的消费群体已逐渐具备消费别墅产品的能力，尤其是经济型类别墅产品的能力。 这也进一步验证了近年来福州“类别墅市场”、“经济型别墅市场”销售火爆的销售状况。  2020 年福州房地产。