房地产市场研究报告20xx年石家庄裕华西路以南地块项目开发可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年石家庄裕华西路以南地块项目开发可行性研究报告内容摘要：

（万 /平方 米 ） 地块分区 [2020]006 包括 75地 和 62地。 75地位于天 山 大街以东、槐安路 以南 、 祁连街以西 、 漓江道以北街坊 ； 62地 位 于槐安路 以北、祁连大街以西、小岗上村民住宅回迁区以东、留 村 地界以南。 开发区 [2020]007 中山路以北、谈固西街以西 长安区 [2020]008 建国路北、工农路南、苑东街东 桥西区 [2020]009 中华大街以东、中国南车集团石家庄车辆厂以南、信通 花园以西、规划路以北 新华区 [2020]010 东岗路以北、谈固东街以东、北侧规划路以南、东侧规 划路以西 裕华区 [2020]011 建华北大街以西、铁路专用线以北 长安区 四季度 ， 石家庄市国土资源局公开出让了六块地的国有土地使用权。 除 011号土地 为 商业用地 ， 尚未出让外 ， 其余地块均为住宅用地 ， 完成出让。 从土地供给的分布情况看 ， 泛桥东区的土地供给大于桥西区。 未来泛桥西区的住宅供给量仍然偏少。 【 小结 】 ： 2020年四季度石家庄 市 住宅市场 供 给量较少 ， 各区域分 布 较为平均 ， 桥西区的 供给 量稍大 ， 新华区房源较少。 整个四季度房价上涨较快。 由于 新推出 房源数量有限 ， 房贷新政 造成的观望气氛对销售的影响并不 是特别 明显。 中国地产商域网 中国地产商域网 四、 石家庄经济适用房 形势分析 ： 2020年初，安苑小区 一 期、 柳阳 佳 园两个经 济 适用房项 目 一经面世 ， 就成为石 家庄 最受关注的楼市事件之一。 这两个项目共 1516 套 房源 ， 申请登记家庭多达 7000 余 户 ， 充分显示出市场对于保证性住房的强烈需求。 安苑小区、柳阳佳园楼盘情况简表 项目名称 位置 销售均价 可售套数 安苑小区 宋村以南、二机厂以北、 谈固东街以西、翟营南大 街以东 2328 元 /平 方 米 962 套 柳阳佳园 柳阳街以西、柳辛庄村民 住宅小区以南、中储物流 配送中心以北 2340 元 /平 方 米 554 套 近日 ， 石家庄市政府出台 的 《石家庄市住房建 设与保障规 划 （ 20202020 年 ）》（ 以 下简 称《规划 》） ， 则是从宏观大局上对未来保障性住房作出了短期的规划。 其中 ， 关于经济适用房的相关政策和规划主要有以下几大特点： 调 整住 宅市场 结构 ，保证 经济 适用房 及廉 租房的 建 设。 根据《规划 》，未来几 年 内，石家 庄 将重点保 障 经济适用 住 房、廉租 住 房建设， 积极 发展普通商品住房 ， 控制高档商品住房建设。 这表明 ， 目前市场高档商品住房供应量偏大 ， 中低端产品供应量偏低 ， 住宅市场结构存在问题 ， 不符合社会消费现状。 因此 ， 预 计 未来经济适用房的建设规模将有一定提升。 但纳入住房保证供应的经 济适用房同其它社会基础设施建设一样 ，需要政府投入大量资金 ， 因此 ， 短期内的主要任务是保证年供应量。 根 据 《规划 》， 2020—2020 年 ， 石家庄市共规划经济适用住房 ， 建筑面积 205万平方米 ， 年均供应量有大幅提高。 经 济适 用房建 设标 准严格 限定 ，更符 合中 低收入 群体 购买力。 《规划 》 规定 ， 石家庄经济适用房建设要严格按 照 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 》（ 国 发 [2020]24号）中的建设要求，套型建筑面积应控制在 60平方米左右。 相对于目前石家庄部分经济适用房项目偏大的户型 ， 这样的户型设 计限制 ， 更多的是照 顾了大部分中低收入群体的实际情况。 在土地愈发稀缺的情况下 ， 这样的户型设计可以提供 更多套数 ， 满足更多需求。 同时 ， 户 型面积降低 ， 总价相应降低 ， 保证中低收入群体在购买经济适用房以后，生活水平不至降低。 经 适房 规划布 局区 域合理 ，防 止中低 收入 群体被 边缘 化。 中国地产商域网 中国地产商域网 根据《规划 》，石家庄 东 南分区作 为 新增城市 住 房建设重 点 发展的地 区 ，将重点 布局 普通商品住房和经济适用住房。 同时 ， 结合城市旧生活区 、 部分城中村改造和企业 的 ―退二进三 ‖，改善 居 住环境，安排商品住房和经济适用住房项目建设。 石家庄东南分区一直是石家 庄商品房开发的热点区域 ， 也是中高档楼 盘 ―扎堆儿 ‖的区域。 现在的规划把经济适用房重点安排在东南分区建设，同时，在新建商品房区域 ―配建 ‖经适房 ，则是充分吸取国外保障性住房建设过程中的经验教训 ，避免将中低收入人群边缘化，引发教育、就业、交通、生活配套等一系列问题。 从而充分保证和谐社会的建设。 2020年， 石家庄市 将建设７０万平方米、９１００套经济适用住房。 从石家庄市住房保障和房产管理局 还 了解到， 2020年， 石家庄市 将建设７０万平方米、９１００套经济适用住房。 按照石家庄市住房保障和房产管理局制定的《关于落实市 委、市政府 ―关于省会城市建设三年大变样和2020年迈大步实施方案 ‖的实施意见》，石家庄市三年内将建设廉租住房１２ .６５万平方米、２５３０套，为２ .５３万户次低收入家庭发放租赁住房补贴约４２００万元；今年将建设廉租住房４ .２２万平方米、８４４套，发放租赁住房补贴约１６００万元。 五、 2020 年石家庄住宅市场展望： 借势城中村改造 ， 石家庄 土地供应量今年增 3倍 ， 逆市推地 5000亩。 来自石家庄市国土资源局的数据显示， 2020年石市计划出让土地面积将达 5000亩，比去年土地供应量增加约 3倍。 房地产业人士普遍认 为，石市 ―三年大变样 ‖带来的超大规模土地供应，不仅会使石市地价、房价和楼市热点产生较大变化，而且随着大量外地资本前来分羹，石市房地产业也可能出现一轮洗牌。 近日从石家庄市国土资源局获悉， 2020年 石家庄 市计划出让土地将达 5000亩，是去年全年土地供应量 1206亩的 4倍多。 2020年 6月之前，在主城区的热门旺地，也将有 10块百亩以上的土地出让。 另据《石家庄市 2020年住房建设计划》，今年用于住房建设的土地供应量为 178公顷，约 2670亩。 其中，商品住房建设用地供应量为 ，约 2181亩，比去年全年 所有类型的土地供应量多 975亩。 同时，随着石市土地储备制度的全面实施和 ―三年大变样 ‖政策的合力作用，今年石市土地储备规模和城中村改造拆迁规模也将空前。 中国地产商域网 中国地产商域网 石市国土资源局人士介绍，今年计划土地储备的规模为 12020亩，是去年土地出让面积的 10倍。 再加上主路沿线 23个城中村改造加快和铁路穿城入地方案的实施，可以预见，未来石市房地产市场 对 资金 有着 极 高 需求。 旧城、城中村改造工程。 2020 新春伊始 ， 市政府倡导的省会城市建 设 ―三年大变样 ‖的各项工作已纷纷展开。 2020 年有望成 为 石家庄城市大发展的新元年 ， 市政 建设 、 环境治理 、 污染型企业 外 迁及旧城、旧村改造等将成为城市建设的重头戏。 根据计划，将拆除旧城建筑 万平方 米 ，拆除城中村建筑 80 万平方米 ； 全部拆 除 ―四横六纵 ‖主干道以及 12 个出入市 道 路两侧和 3 个高速公路出入口周边 万平方米的违法建筑、超期临建。 目前，市区各行政区的旧城、城中村改造都已全面展开： （ 1） 裕华区 ： 对 11 个村 启 动大规模的城中村改造，预计拆除面积达 80 万 平方米以上。 由于裕华区是石家庄房地产启动较早的区域 ， 因 此规划 、 交 通 、 配套等方面具备一定的经验 ， 在旧城、 旧村改造过程中也将涌现更多的精品项目。 （ 2） 新华区 ： 借旧 城 、 旧 村改 造 契 机 ，打 造 ―五 大功 能 区 ‖。 包括 以 民 族 路为 轴 线 的 娱乐 和 批 零 贸易区 ， 以 友谊北 大街为轴线的省会新兴商贸和餐饮聚集区 ， 以植物园路和石获北路为轴线的省会最大的旅游休闲区 ， 以中 华北大街两侧为轴线的现代服务业和楼宇经济区 ， 以及以西三庄大街为轴线的省会一流的汽贸和仓储物流区。 通过改造升级 ， 新华区过往形象将得以改观 ， 土地利用效率不断提高 ， 土地价值大幅提升 ， 区域 经 济 实力长足发展。 （ 3） 桥东区 ： 作为省会老城区，区内老旧小区较多。 根据区政府相关计划， 年内启动 26 个旧城、旧村改造项目， 预计拆除整治面积将达 万平方 米 ，未来三年拆除整治 万平方 米。 目前桥东区共有 6 大重点旧 城旧村改造项目，包括塔谈村、任栗村三期、吴家庄、东三 中国地产商域网 中国地产商域网 教、休门 A 区旧村改 造 项目。 同时 ， 桥东区还有远洋城 、 浙商大厦等重点商业项目正在建设过程中 ， 南三条商圈也在进行自身的升 级改造，这些都将进一步巩固桥东区的商业中心区地位，该区域的房地产价值将进一步提高。 旧城 、 旧村改造将使得石家庄市未来住宅供给量在未来有相当大幅度的增长 ， 并有助于改变目前旧城 及城中村土地 利用效率低下的现状。 鉴于土地性质等因素 ， 预计旧村改造后的住房将类似于经适房 、 廉租 房的保障性住房 ， 起到解决城市中低收入群体的住房困难的作用。 而拆改之后 ， 土地利用效率提高 ， 规 划布局更加合理，也将提升土地价值，促进相关行业，特别是房地产业的发展。 【 小结 】 ： 60 年一甲 子 ， 2020 年 ， 是石家庄一个崭新的起点 ， 也是城市发展的关键年。 在市政 府 “三年大发 展 ” 的框架下 ， 城 市基础设施建设 、 产业调整 、 城中村改造纷纷提速 ， 房地产行业也将在一个更高的平台 上 发展。 未来的石家庄房地产市场，面临潜在供应量大幅提高、国家宏观调控趋紧的背景，竞争将更为激烈。 房地产项目开发 ， 必须在产品设计 、 物业服务 、 营销推广等层面有更大的发展和突破 ， 才能在市场竞 争 中立于不败之地。 六、 2020 年石家庄小户型公寓市场分析 ： 因本案产品定位方向和产品类型与小户型公寓有一定相似性，因此特对 2020年石家庄市小户型公寓市场进行剖析，以期对本案项目地块的开发起到一定的借鉴意义。 2020 年 ， 石 家庄房地产市场小户 型公寓产品供给明显增加。 07 年房 价 ―大跃进 ‖， 利息六次上调 ， 为小户型产品销售提供了良好的市场环境。 小户型公寓凭借其在总价上的明显优势和精装修的特性更是成为年轻一族和投资者的理想选择。 2020 年小 户 型公寓推售项目列表 项目名称 物业地址 开发商 中国地产商域网 中国地产商域网 ME 码 建设大街与范西路交叉口 河北大地行房地产有限公司 天滋国际 中山东路与广安大街交叉口以北路东 石家庄市天滋房地产开发有限公司 万隆国际中心 裕华东路和育才街交汇处西南 河北万润新元房地产开发有限公司 金世界 自强路与南小街交叉口 石家庄金城房地 产开发有限公司 裕鼎国际 裕华路与南小街交口东北 高鼎房地产开发有限公司 中心城 中山西路 48 号（东购对面） 石家庄金茂房地产开发有限公司 观筑 中山西路与师范街交口 石家庄旭东房地产开发有限公司 优盘 中华南大街、工农路西南 河北云华房地产开发有限公司 （一） 小户型公寓产品的市场特征 ： 集 中分 布 于二环 以内 的繁华 地 段。 小户型公寓产品通常分布于交通便捷 、 生活配套设施齐全的区域。 07 年 的推售项目主要分布在城市主干道附近 ， 依赖外部的配套设施实现居住的便利性。 另外 ， 小 户型公寓产品基本都采用 精装修的交房标准， 以适应消费者快节奏高效率的现代都市生活。 桥西区供给量有增长趋势。 2020 年 ， 桥 西区一改房地产市场相对低迷的状态 ， 在小户型公寓供应总量上占据了绝对 中国地产商域网 中国地产商域网 优势 ， 占到总量的 62%。 小 户型公寓无论套数还是供应面积都较 2020 年 有 了大幅增加。 长安区位居第二，裕华区排第三。 高层占绝对市场份额。 高层产品成为小户型公寓的主流产品。 繁华区 域 ―寸土寸金 ‖， 高 层 产品能够提高土地的利用率。 另外与住宅产品不同，降低小户型产品的建筑高度并不能在居住舒适性上获得质的提升。 产品价格集中在 5000—6000 元 /平方米。 2020 年小 户 型公寓价位集中在 50006000 元 /平 方 米。 价位在 6000—7000 元 /平方米的 项 目数量 占 到总量的 15%。 由于小户型公寓在区位上的差。