房地产市场研究报告20xx年石家庄市万隆国际房地产项目投资策划书

房地产市场研究报告20xx年石家庄市万隆国际房地产项目投资策划书内容摘要：

■ 价目表公开 ■ 定金收据的制作 ■ 财务人员的安排 ■ 若当日下雨，准备户外雨棚 ■ 保安力量加强 ■ 客户在接待中心分批集中排队领号， 80 组一天，一个号子一个人（如替人代定的，需当事人亲自到场）先到先得，定金 10000 元，单元不得重复预定。 ■ 正式分批预定，认购相应单元 ■ 控制进场签约人数，保证现场次序和足够的人气度 三、售楼中心包装 售楼中心包装的必要性 对于本案来说，售楼中心作为一个窗口，将直接影响到销售的业绩。 对于消费者来说，售楼中心是体现一个楼盘品质，开发商实力，品位的第一印象，一个好的售楼中心能够 直接吸引客户的注意力。 是本案推向市场的第一步。 一个好的售楼中心，它可以直接体现个案的策划思路，突出其优势所在，在 VI 视觉系统中占有一席之地。 本案售楼中心建议 考虑到本案特性，售楼处设立在人流密集的次干道上，因此本案售楼中心选址在新兴大街较为合适。 为了达到整盘包装超值性这一效果。 在售楼中心的包装上要做到高雅、新潮、独具一格，因此建议在售楼中心的建造上采取以下几项措施： 外观： 在售楼中心的外形上力争达到本案独有特色，颜色采用本案 VI 系统的主色调与其他宣传资料达成统一。 吸引消费者注意力。 整个售楼中心外形 还需有明显标识，门头不体现“售楼”及“销售”字眼，取而代之为“接待中心”或“咨询中心”等。 内部包装： 售楼中心内部，借助外形的大开面达到明亮的采光效果，同时配以良好的照明系统，保持售楼中心光线明亮，使客户在洽谈过程中始终保持明快的心情。 内部色调采用系统色中较为温馨的颜色。 增强客户归属感。 内部装修简洁、大气，符合时代快节奏，设主控与洽谈区域。 提升本案售楼中心专业化印象。 销售道具： 在售楼中心内摆置各式点缀、突出个案品味，同时配以模型、 LOGO 墙、展板等销售道具，使销售更具洽谈氛围。 所有道具的选取、 设计、制作必须符合 VI要求，另外增设背景音乐，活跃气氛。 （本案为初步方案，具体方案待定） 三 、 销售费用为： 本项目的销售费用按销售额的 %提取。 共计为 6066500 元。 第八章 物业管理方案 一、 本项目的服务特色（“菜单式”服务模式 ） 什么是实行“菜单式”服务模式 即物业公司除了提供常规性的公共服务外，还提供了多种多样的特约服务，将服务深度渗入到客户的衣、食、住、行中，并明码标价，除公共服务是必选的项目外，客户可根据自己的需要选择不同的特约服务，并支付相应的费用。 快速、完善的服务形式： 首按责任制 +三分钟服务承诺 1）首按责任制 每一位员工都有责任和义务接待客户的建议，任何一位员工接到建议后，统一传递到办公室，并告诉建议人我处在二日内反馈处理结果。 第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。 接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。 但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。 承诺时间最好控制在 1 ~ 2 天，一般不超过一周，特殊情况除外。 处理完毕后，由处理人与对方交代清楚， 需要让对方签字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人。 2）三分钟服务承诺 第一接待人接到客户的建议时，应及时将客户的建议反馈到办公室，由办公室安排相关人员到客户指定的地方，为客户提供相应的服务，这一过程不能超过三分钟。 若有特殊情况，无法在三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。 突出、贴心的文明礼貌：三米微笑服务 +站立式服务 1）三米微笑服务 管理处人员见到客户必须微笑示意，具体做法是：在距离客户三米时 ，必须自然微笑示意，微笑时以露出八颗牙齿为标准，等客户到身边时，轻声、清晰道早上好、下午好或晚上好。 管理人员在见到认识的客户时，也必须遵守三米微笑服务原则。 2）站立式服务 站立式服务表现在 ： A、各固定岗（道口岗、门岗护卫员）根据接待客户的不同，应在不同时期进行站立服务。 道口岗实行 16 小时站立服务，早班和中班在工作服务均应树立站姿势的形象。 门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾，时间为： 7:30～ 9:00， 11:30～12:00， 13:45～ 14:30， 17:30～ 18:30。 B、接待员或办公室人员在 接待客户时，在客户进门时，也必须站立并微笑致意，客户离开时，也必须站立微笑送别，并目送客户出门为止。 全天候的服务时间 A、护卫班实行 24 小时专人服务，客户有任何需求可以得到最及时的服务。 B、维修班实行 24 小时专人服务，客户普通维修事项可以得到是及时的服务，有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。 C、客户服务中心实行 16 小时专人服务，并在无专人值班的时间段出示客户服务 中心所有人员的联系电话，以便客户在无水值班的情况下可以找到相关的人员。 所有不值班人员在接到客户求助电话后，若不能在电话中处理了客户 的问题，应第一时间赶到事故现场，给予客户最及时的关怀与帮助。 D、管理处全体人员非特殊情况都必须留守小区，随时待命，以便为客户提供服务。 丰富的社区文化活动 丰富的社区文化活动不仅仅表现在举办多次的大型活动，还在于让大部分客户能自觉的加入到社区文化活动中来，变客户被动接受管理处提供的文化活动，为客户主动参与各种活动，并在整个小区中形成一种独特的文化氛围，一种有别于其他小区的文化氛围。 多种多样的特约经营服务 常规的物业服务内容仅是对公共设施设备进行维修、保养，对公共场所进行管理 ，对全体客户提供共同的服务，而没办法渗透到客户个人的衣、食、住、行中，因此开展多种多样的特约服务，不仅仅是物业服务内容的深入，也大大方便了客户的生活，同时也可为管理处获得一些额外的收入。 做好多种多样的特约服务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务内容。 实行完全的封闭式管理 传统的封闭式管理仅仅是对来访人员和无关人员的管理，并没有对外来送水、送饭、送报的人员进行管理，而我们实行的完全封闭式管理，是除了客户和拜访人员能进出小区外，其他送水、送饭、送报人员将完全不能进入小区，而由物业的人来完 成这些服务，进而在做好服务工作的同时，把小区的安全隐患减到最少。 这也是物业做好多种特约服务所带来的另一个好处。 二、 费用记取 本项目费用记取参照类似项目得出住宅本分为每月每平方米 1元。 写字楼为每月每平方米 元。 第四部分 项目可行性研究 第九章 项目投资估算及资金筹集计划 一、 开发成本估算 本项目总投资为 本项目总投资为 336985500元平均每平方米造价为 3873元具体情况见表 91 表 91：投资估算表 序号 项目名称 合计 第一年 第二年 第三年 1 开发建设投资 334881500 230337475 99468100 2729925 一、土地费用 79000000 79000000 二、前期工程费用 6860000 6860000 0 三、建筑安装工程费 185410000 111246000 74164000 0 四、（小区）配套建设费 0 0 0 五、基础设施建设费 23500000 14100000 9400000 0 六、开发间接费 6860000 4116000 2744000 0 经营成本 301630000 215322020 86308000 0 八、管理费 6860000 3430000 3430000 0 九、财务费用 3600000 3600000 1600000 0 十、销售费用 6066500 909975 2426600 2729925 十一、其他费用 9865000 2959500 2959500 0 十二、不可预见费 6860000 4116000 2744000 2 固定资产投入 0 0 0 0 3 流动资金 8900000 2670000 1780000 0 项 目 总 投 资 (1+2+3) 336985500 233007475 101248100 2729925 二、资金筹措、投资计划及利息偿还 具体的资金运用情况见表 114。 本项目自有资金为 210000000 元贷款为 90000000 元。 年利率为 8%，每年结息一次计划第一年还款本息合计 53600000 元，第二年还款为 4160000 元其具体的运用情况见表 115。 第十章 项目销售收入测算 一、 各种物业形式单价估算。 住宅部分售价为 6000 元每平方米。 可售面积为 60000 平方米则销售总额 为 6000 元 /平方米 *60000 平方米 =360000000 元 写字楼部分为 8000 元每平方米。 可售面积为 19000 平方米则销售总额为 8000 元 /平方米 *19000 平方米 =152020000 元 车位定价每个 100000 元，销售总额为 395/个 *100000 元 =39500000 元。 销售总额为住宅销售总额 +写字楼部分销售总额 +车位销售额 =551500000元 二、销售进度安排 计划第一年销售量占总销售量的 15%预计销售额 为 82725000元。 第二年所用工程完成预计销售量占总销售 量的 40%预计销售额为 220600000元。 第三年完成剩余的 45%的销售预计销售额为 248175000元。 三、具体销售情况表 表 101：销售情况表 物业类型 计量单位 单价 建筑面积 (M2) 可售面积 (M2) 项目套数 可售套数 销 售 收 入(万元 ) 销售模式 住宅 元 /㎡ 6000 60000 60000 360000000 按建筑面积 写字楼 元 /㎡ 8000 19000 19000 152020000 车库 元 /个 100000 395 395 39500000 按项目套数 合计 87000 87000 551500000 第十一章 项目财务评价 一、 税金计算 税金具体记取参照石家庄市相关标准具体记取详见表 111。 表 111 税金计算表 序号 项目 合计 第 1年 第 2年 第 3年 记取方式 1 销售收入 551500000 82725000 220600000 248175000 2 经营税金及税金附加 47980500 7197075 19192200 21591225 营业税 38605000 5790750 15442020 17372250 城市维护建设税 2702350 1080940 教育费附加 1158150 463260 交易管理费 2757500 413625 1103000 1240875 交易印花税 2757500 413625 1103000 1240875 二、损益表与静态分析 表 112项目损益表 项目损益表 序号 项目名称 合计 第一年 第二年 第三年 1 经营收入 551500000 82725000 220600000 248175000 销售收入 551500000 82725000 220600000 248175000 出租收入 0 自营收入 0 2 经营成本 336985500 50547825 134794200 151643475 商品房分摊经营成本 336985500 50547825 134794200 151643475 出租房分摊经营成本 0 自营房分摊经营成本 0 3 经营税费 30884000 1654500 14339000 14890500 销售税费 30470375 1654500 14339000 14890500 营业税及附加 26609875 827250 12133000 13649625 交易管理费及印花税 3860500 413625 2206000 1240875 4 销售费用 6066500 909975 2426600 2729925 5 财务费用 5202000 3600000 1600000 0 6 固定资产投资 7 开发利润 172364000 26012700 67440200 78911100 8 所得额 172364000 26012700 67440200 78911100 9 所得税 56880120 8584191 22255266 26040663 10 税后利润 115483880 1742850。