房地产市场研究报告20xx年盐城市滨海四星级酒店及高档住宅项目可行性报告

房地产市场研究报告20xx年盐城市滨海四星级酒店及高档住宅项目可行性报告内容摘要：

都总建筑面积 30 万平方米，分为四期开发，总户数约为 3000 套，是商住混合性；前三期基本罄盘，第四期约有 45万平方米，现正处于认购中。 凤鸣半岛公认的滨海最好的盘之一，依湖而建，占地面积 万平方米，总建筑面积 7 万平方米，总户数为约 700 户，容积率低、房型合理，一期开盘当天销售 110 套，目前二期正在认购中，分为四期开发。 华德名人苑占地面积 15 万平方米，总建筑面积 21 万平方米；现销售一半，多为现房；剩余面积将于今明年继续开发。 预计 到今年年底滨海南湖新区的供应面积将在 30 万平方米左右， 第五部分 项目开发条件分析 地块概况 ⑴ 、项目规模： 项目占地面积 98 亩，总规划面积 18 万平方米，具备中大盘开发的条件，因规模效应带来的成本控制，配套相对完善，塑造项目形象，产品供应链的可调节性等。 但目前区域市场上的相同规模盘较多，优势已经并非一家独有，且中大盘 长周期开发带来市场不可预测风险。 ⑵ 、地理位置： 滨海城区西部，南湖新区的东边，因地块属于南湖和老城区之间，地理位置优越。 从发展趋势看，随着城市区域的不断发展，该地段将会成为 城市中心的组成部分，有发展潜力。 较其他区域的主要竞争项目而言，目前该地段优势较大。 ⑶ 、人文条件： 该项目用地原主要为政府职能部门聚居地和社区住宅，有着较大发展区域。 从市场上看，目前竞争项目周边项目已经开始着手项目的文化建设，但多数情况与项目类似，文化资源需要在开发中结合南湖公园和滨海公园的优势，通过人为塑造、宣传，形成自己的一方人文高地。 ⑷ 、建筑形态： 规划以高层（小高层）高档住宅区和四星级酒店为主，简约的现代风格，个性鲜明的外墙立面，错落有致的建筑风格，以创新的（就滨海现状）户型设计和亲地的建筑形态 将对滨海的住宅建设和住宅消费产生影响。 创新的建筑形态也是项目的优势资源之一。 ⑸ 、产品设计： 项目的前期定位已经确定为高档社区结合四星级酒店，除领先的建筑形态外，合理、舒适的功能性，环保美观、品质的的细部用材，使用环节的人性设计，为产品创新和技术营销提供了资源，也是差异化的资源。 ⑹ 、环境规划： 借助项目用地周边自然环境，通过项目内的大景观长轴线，以水景为展示形象的亲水、亲地型的环境规划，从目前的规划思路，项目可以创造出滨海少有的大型高档的亲水住宅，对住宅市场的景观建设带来新意，形成较大的市场冲击力。 ⑺ 、 配套设施： 项目周边的生活、教育、医疗、娱乐等配套资源逐步完善，现有资源数量和质量均与项目的定位不符，项目内部配套建设需要长期建设才能实施，在项目前期将面临配套缺乏的现状。 科学的实施和安排与项目进程、形象相符的配套需要重点研究。 目前竞争项目在该项资源的情况大体相同。 ⑻ 、品牌资源： 借助于该项目是到目前为止是滨海唯一的高层住宅及高档住宅和酒店的结合体，树立在滨海的知名度，提升品牌的价值，为以后开发房产项目积累人气。 地块所在区域城市规划 ） 交通 公交 6 号线贯穿整个 新区，滨海城区的士普遍，价格也很实惠；双向 6车道的富康路， 8 车道的滨海大道， 6 车道迎宾大道等等；构建成一个便捷的交通网，西接 204 国道，东靠滨海港口，加之新区其他道路构成巨大交通网。 地块周遍环境 本项目目前建有简易的结构框架，是历史遗留的产物；地块北块地属于华德名人苑项目，西边为政府机关用地，西南角为正鑫城市经典地块；项目周遍用地都有归属，在未来的两年内相继开发完成。 周遍地块用地将成为南湖新区房产市场的聚集地。 项目的 SWOT 分析 ⑴ 、优势： ① 未来区位优势明显： 项目地块位于正在规划中的南湖西侧，是南胡新去未来规划开发的重点之 一，它可通过迎宾大道、滨海大道连接滨海老城区。 是未来连接老城区的交通要道，在地理位置上占有后天的优势。 ② 自然环境较好： 该地块周边自然生态所受到的破坏程度较小，东面南湖水质较好，北面稍差（经济开发区），但四周均有绿色覆盖。 地势平整，北临县政府花园和广场。 ③ 具有整体优势，易于规划： 本项目地块一个相对独立的大型区域地块，在规划整体性上易于统一。 整个项目用地近 100 亩，地块高差不大，连接成块，可对用地进行整体性规划和开发建设，规模大，便可 做大文章，对于营造一个规模大盘具有完备的地理条件；也极有利于配套建设方面的规划和减免与争取配套相关的费用。 在商业上，规模大盘更有创造商机的空间，对于做大做好社区商业配套有一定的作用。 ④ 社区配套日趋成熟： 虽然项目地块的区域位置相对较好，但其社区配套相对成熟。 与其相邻的华德名人苑和碧水绿水已发展成为具有相对规模的居住型社区，与华德名人园、正鑫城市经典、碧水绿都等居住聚中地可以形成一个较为大型的居住社区。 在教育上，该地块距新区实验学校比较近，大可解决社区开发后业主子女入学就读的问题。 在医疗上，该地块 与仁慈医院的直线距离也比较近。 综合而言，该项目地块的社区配套相对较为成熟，对于今后的社区配套困难有一定的缓解作用。 ⑤ 周边项目开发相对成熟： 除华德名人苑外，在项目周边还有凤鸣半岛等一些开发相对成熟的楼盘，这对该片区的适宜居住的形象会有很大的提升。 ⑥ 产品独特： 该项目作为滨海房产界上第一个以高层为主的开发项目，独特的产品理念是一大卖点，结合四星级宾馆这同样独特的商业形态提升整个项目名誉度。 ⑦ 市场紧缺： 目前在滨海还没有一家四星级宾馆，该项目建成后将填补这一空白。 ⑧ 商家期盼： 由于整个滨海没有一 个大型的有规模的会议中心，政府和企业的大型会议甚至到盐城等周边城市召开。 ⑵ 、劣势： ① 接受度： 在目前的滨海房产市场上还没有任何的高层住宅开发，市民接受需要一个过程。 就其他楼盘目前小高层的销售中看，接受都不是很高；因此高层建筑抗性较强。 ② 市场购买能力： 本项目作为高档住宅，其销售价格要比其他项目要高，目前滨海房价在16002200 元 /平方米左右，本项目建成后将达到 2500 元 /平方米以上。 ③ 建造周期 由于项目周遍楼盘发展成熟，加上高层建筑建造周期过长会影响一部分客户（婚房购买者）的流失。 ⑶、机会点 ① 未来的市场需求 滨海目前的城市化远低于其他发达县城，按小康标准的人均居住面积为 35平方米 /人计算，较滨海县城居民人均住房使用面积 平方米，未来将有 400万平方米的需求空间。 ② 江苏滨海经济开发区化工园 经济开发区的不断发展，带动整个滨海的经济走向，人民生活水平也将得到大副提高。 投资商也将增加，给宾馆业带来客源。 ③ 滨海港投建 滨海的投建工程吸引了许多日本、韩国、欧美国家的商客，对未来宾馆业起到推动作用。 ④ 区域市场 新区发展得到县政府部门大力扶持，区域内基础设施不断完善， 社区配套更加成熟。 新区房产市场发展迅速。 ⑤ 新城区的发展 南湖新城区将会是滨海城市发展的中心，逐步成为滨海新兴城市中心 ⑥ 寻求滨海政府政策的支持 就滨海目前的产业结构来看，在工业发展的前提下，房地产开发和酒店业对经济拉动不容忽视。 因此，对于本项目的开发，大可利用政府对于房地产开发的扶持力度，寻求政策尽可能的优惠，特别是在项目定位上的支持。 ⑦ 项目所在区域楼盘质素一般 虽然新区一带有多家房开提前进入，而且开发成绩也不可小视，但就目前该区域规划情况来看，尚缺乏品质卓越的中、高档次楼盘，对未来地 块的规划大有空间。 ⑷、障碍 ① 市场供应量大 根据目前的市场信息反馈， 06 07 年整个滨海市场供应量仍将很大，两城区（新城区和老城区）等几个主要区域的市场供应量预计达 100 多万方。 未来的二、三年内，这几个区域的供应量将保持一定的水平，而且从政府的规划来看，新城区将形成对市场的竞争之势，规划住宅建设面积不少于 100 万方陆续上市。 这样的市场环境，会增加开发的投资风险。 ② 开发规模过大，开发周期较长；产品层次较高 本项目地块占地约 100 亩，开发规模过大，这将导致开发周期较长，不可预期的市 场因素太多，从而导致运作此项目的抗风险能力较低。 第六部分 项目开发竞争对手分析 区域内竞争对手及竞争性楼盘分析 楼盘名称 碧水绿都 位置 富康路 /4100708 4191111 开发商 滨海滨湖房产 策划代理商 新和盛机构 占地面积 /建筑面积 总建筑面积 32 万平方米 容积率 /绿化率 约 规模（总套数） 约 3000 套 户型（种类及面积） 二房 94 平方；三房 117 平方；四房 143 平方 户型特点 为南北向 交通 6（的士） 装修 毛坯房 工程进度 大多交房（除第四期外） 公摊率 不祥 目标客户 周边工薪阶层，中等收入人群 价格 平均价 2050 元 付款方式 一次性付款 95 折，按揭无折扣 物管费用 35 角 广告媒体投放 路牌广告、公交车体广告、邮政广告 经验及不足 小区周边环境较嘈杂，前期销售态势不错 楼盘名称 凤鸣半岛 位置 迎宾路 /2058888 开发商 南通鸿逸房产 策划代理商 无 占地面积 /建筑面积 总建筑面积 7 万平方米 容积率 /绿化率 规模（总套数） 约 700 套 户型（种类及面积） 二房 9 9 100 平方；三房 11 120 平方； 户型特点 为南北向 交通 6（的士） 装修 毛坯房 工程进度 明年 11 月份 公摊率 不祥 目标客户 周边工薪阶层，中等收入人群 价格 平均价 2100 元 付款方式 一次性付款 95 折，按揭无折扣 物管费用 不祥 广告媒体投放 路牌广告、公交车体广告、邮政广告 经验及不足 小区周边环境较好，前期销售态势很好 楼盘名称 华宝财富广场 位置 滨海大道 开发商 华宝房产 策划代理商 不祥 占地面积 /建筑面积 占地面积 18 万平方米 容积率 /绿化率 规模（总套数） 户型（种类及面积） 户型特点 为南北向 交通 6（的士） 装修 毛坯房 工程进度 公摊率 不祥 目标客户 周边工薪阶层，中等收入人群 价格 平均价 不祥 付款方式 一次性付款 95 折，按揭无折扣 物管费用 不祥 广告媒体投放 墙体广告 经验及不足 小区周边环境很好滨海公园旁，暂无销售 楼盘名称 正鑫城市经典 位置 滨海大道 开发商 华宝房产 策划代理商 不祥 占地面积 /建筑面积 总建筑面积 18 万平方米 绿化率 33% 规模（总套数） 不祥 户型（种类及面积） 二房 94 平米；三房 130 平米；四房 143 平米 户型特点 为南北向 交通 6（的士） 装修 毛坯房 工程进度 公摊率 不祥 目标客户 周边工薪阶层，中等收入人群 价格 平均价 不祥 付款方式 一次性付款 95 折，按揭无折扣 物管费用 不祥 广告媒体投放 墙体广告、灯箱、邮政广告 经验及不足 小区周边环境很好滨海公园旁，暂无销售 项目开发竞争对手评价 目前市场上开发或待开发项目中与本项目具有较强竞争力的项目主要约有 3个，竞争项 目地域分布基本含盖了滨海房地产市场目前和下一阶段滨海城区（近郊）区域的主要代表项目，从项目规模、区位、用地条件等方面同本项目有很强的可比性，特别是正鑫城市经典。 根据市场调查情况来分析，这些项目均位于南湖新区域的地域，位于连接城市次中心或城市规划未来发展区域的主要干道旁，自然条件普偏较好，交通条件也相对成熟，都有着规模优势的大盘特征。 项目规模一般均在 6 万平米至 30 万平米，分为多期开发，所有的项目目前都已经启动开发或正式开始销售。 本项目的定位为中高档或高档大型城市住宅小区（以高层和小高层为主）。 开发商普遍具 有一个以上的项目开发经验，对市场和项目定位、开发有着良好的认识、理解和控制力。 各项目具备竞争的能力。 同兴本项目相比有着共同的产品规划特征。 因项目规模的规划要求，同时也是项目配套和买点的需要，各项目在配套和设施上均很完善，从商业、教育、购物、环境到娱乐、健身、休闲、医疗等不一而足。 产品各单位的具体构成体现出共同的特征：产品供应力求丰富、供应面宽，面积含盖 90— 150 平方米 /套，主力面积集中在 90110平米 /套。