房地产市场研究报告20xx年烟台开发区海事法庭项目地块市调报告

房地产市场研究报告20xx年烟台开发区海事法庭项目地块市调报告内容摘要：

垂直交通。 主力户型： 两室两厅（ 97－ 100 平米、 105－ 107 平米），三室两厅（ 117 平米）。 销售价格： 最低价 2930 元 /㎡，高层层差在 80 元左右。 院景洋房 3800－ 4000 元 /㎡。 项目优劣势分析： 项目品质高，开发商品牌影响力大，销售价格较低，容易聚拢人气，迅速打开烟台市场。 天马相城 项目概况： 由烟台产业开发有限公司开发建设， 位于烟台经济技术开发区中心位置，距开发区行政中心 10 分钟车程，离烟台老市中心 20 分钟，离机场 20 分钟。 项目两侧的古现 12 路和古现 15 路直通海岸，南面 206国道连接全省，北面滨海大道驰往蓬莱仙阁。 共有 30 栋独栋别墅， 14 栋双拼别墅， 17 栋联排别墅。 配套设施： 拥有功能齐全的四个豪华会所、完备的医疗机构、国际双语幼儿园、老年活动中心、大型商场、五星级酒店 等。 青岛海事法院烟台开发区法庭项目市调报告 22 主力户型： 六室三厅四卫（ 400 平米、 437 平米、 554 平米、 平米） 销售价格： 7000 元 /㎡起。 物业管理： 聘请万科物业管理公司，物业管理费 元。 项目优劣势分析： 项目紧邻海岸线，自然风光优美，小区各种配套设施完善。 但社区建设面积 大，过于奢华，很难寻找到目标客户。 金域河畔 项目概况： 地处夹河西岸，夹河公园旁，位于开发区主干道长江路东首南侧，占地面积 97279 平方米，建筑面积 130000平方米，绿地面积 6000 平方米，绿地覆盖率高达 %。 28 栋 6 层多层（还有多层和小高层）。 主力户型： 三室两厅两卫（ 120 平米、 131 平米、 138 平米、 151 平米） 销售价格： 小高层 2 层 3500 元 /㎡， 7 层 4240 元 /㎡。 青岛海事法院烟台开发区法庭项目市调报告 23 物业管理： 封闭式 、 智能化管理 ， 小区主要出入口、围墙及要道安装监视摄镜头。 单元门及保安对讲系统。 单元门安装智能 IC 卡安保系统 ，保安对讲系统。 电梯设有对讲系统并有监控摄像镜头。 保安 24 小时巡逻：小区出入要道、安全固定岗、安全巡逻岗， 24 小时在小区交叉巡查、监控。 物业管理费 1 元。 项目优劣势分析： 该项目周边学校多，教育环境好，同时紧邻夹河苑小区形成规模居住效应。 但是建筑品质一般。 竞争个案分析总结 项目名称 产品形态 主力户型及面积 价格 阳光 100 高层 50－ 120 平米 一室一厅一卫，两室一厅一卫，三室一厅一卫 最高价 9800 元 /㎡ ,均价 8000 元 /㎡，最低价 7500 元 /㎡ 天鸿凯旋城 高层 两室两厅两卫（ 95－ 119 平米 ），三室两厅两卫（ 160平米），四室两厅两卫、四室两厅三卫（ 195－ 205平米） 24 层 7700 元 /㎡， 31 层 8680 元 /㎡，均价7000 元 /㎡ 今日花园 小高层、高层 三室两厅两卫（ 10 1 159 平米），四室两厅两卫（ 160－ 180 平米顶层复式） 18 层（顶层） 6000 元 /㎡，阁偻单独出卖4950 元 /㎡ 青岛海事法院烟台开发区法庭项目市调报告 24 蜜蜂工社 小高层 一室一厅一卫、两室一厅一卫，面积 47－ 95 平米 5 层 5850 元 /㎡， 6 层 6100/㎡， 8 层 6250元 /㎡ 万泰海公馆 高层 三室两厅两卫 最低价 3000 元 /㎡ 海阔天高 高层 公寓一室一厅一卫（ 3 4 4 54 平米），高层住宅两室两厅两卫、三室两厅两卫（ 94152 平米） 24 层 5170 元 /㎡， 8 层 4880 元 /㎡， 临海君天下 高层 两室两厅一卫（ 11 11 144 平米），三室两厅两卫（ 19 20 20 205 平米） C 座最高价 5208 元 /㎡，最低价 4160 元 /㎡，A 座 13 层 5820 元 /㎡， 28 层 7988 元 /㎡ 怡海翠庭 多层、小高层、高层 两室两厅一卫（ 11 123 平米），三室两厅两卫（ 114 171 平米） 多层花园洋房顶层复 式 4680 元 /㎡ 海信慧园 多层、小高层、高层 两室两厅（ 97－ 100 平米、 105－ 107 平米），三室两厅（ 117 平米） 最低价 2930 元 /㎡，高层层差在 80 元左右。 院景洋房 3800－ 4000 元 /㎡ 嵛景华城 小高层 、 高层 ，多层 一室两厅一卫（ 50 平米），两室一厅一卫（ 6 78平米）两室两厅一卫（ 7 90 平米），三室两厅两卫（ 128 平米） 2750 元 /㎡起，均价 3200 元 /㎡，尚未开盘销售 海天景苑 高层 两室两厅一卫（ 100 平米），三室两厅一卫（ 140 平米） 均价 3400 元 /㎡ ， 12 层 5560 元 /㎡（双层空间） 金域河畔 多层 、 小高层 三室两厅两卫（ 120 平米、 131 平米、 138 平米、 151平米） 小高层 2 层 3500 元 /㎡， 7 层 4240 元 /㎡ 青岛海事法院烟台开发区法庭项目市调报告 25 天马相城 别墅 六室三厅四卫（ 400 平米、 437 平米、 554 平米、 平米） 7000 元 /㎡起 （三）烟台房地产市场特征总结  近几年烟台房地产行业有突飞猛进的发展，房价错综复杂但又有几分成规可循。 烟台市由东向西、自北向南呈递减趋势。 芝罘区沿海最高，向西以夹河为界，逐渐降低；自北向南，以黄河路、长江路、珠江路为界，向南分成四线区域 ，房价差距在 300－ 500 元左右。  2020 年下半年，新建项目大多正式开盘销售，预期放量较大，市场会趋于饱和，这给后期开发带来一定压力。  长江路是开发区的交通主干道，政府考虑到城市景观，傍依长江路多为高层产品，高低错落。  近期新建项目以小高层、高层为主，功能用途以投资为主，自住为辅。  小面积户型是畅销户型，销售率较高。  在售项目销售团队专业素质较差，销售执行力不够。  芝罘区商业氛围浓厚，聚集大量的人流，物流、新建房地产开发项目的客户多为投资者。  开发区中心地段沿街多大型购物广场、量贩店等，商业氛围也十分浓厚 ，投资客居多。 青岛海事法院烟台开发区法庭项目市调报告 26  开发新区目前人气不旺，现在长江路沿线基本没有商业，随着大型企业集团的相继入驻该区域，自住型客户逐渐增多。 第二部分 项目产品研究 一、 项目现状 各种指标 占地面积 平米，用地性质为公共设施，容积率不大于 ，建筑密度不大于 25％，防震 7 度设防，绿地率不小于 35％，停车泊位不少于 车位 /100 平方米建筑面积。 基本状况  地块位于开发新区，长江路与 206 国道交汇口西北方向。  北邻卡斯特酒庄，后有拆迁安置居住区，天马相城别墅区，形成一个居住片区。  靠近海岸线，自然环境好。 青岛海事法院烟台开发区法庭项目市调报告 27  地块平整，地上附着物较少，无高压线经过。  地块上现有一家二层酒店，酒店占地的土地使用权与本项目的土地使用权存在争议，需要拆迁。 二、 项目 SWOT 分析 SWOT 矩阵分析法 SWOT 分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目的现实情况，是市场竞争分析的常用方法。 所谓 SWOT分析法，也被称为态势分析法，是运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（对策）。 运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确地分析，借此 青岛海事法院烟台开发区法庭项目市调报告 28 制订相应的市场对策，提高市场竞争 力。 项目优劣势分析 (1)优势  靠近海岸线，紧邻卡斯特酒庄，自然环境优越。  位于开发新区，地理位置优越，处于政府战略规划的发展方向，升值潜力大。  紧邻 206 国道，交通便捷。  周边工业多为电子科技、精密机械企业集团，污染少，居住环境好。 （ 2）劣势  开发新区商业氛围淡薄，人气不旺。  本项目土地是公共设施用地，用地性质不能改变，不能办理分割的土地使用权证。  鉴于用地性质的状况，后期广告宣传也存在一定限制。  206 国道车流量大，车速较快，项目的主入口设置多有不便。  部分项目用地权属有争议，面临地上建筑 物的拆迁问题。 青岛海事法院烟台开发区法庭项目市调报告 29  本项目将以自住型客户居多，客户主要是入驻开发区的大型企业职工，普通职工的购买力差，中高层收入者较少，因此，本项目的客户资源有限。 （ 3）机会  周边有天马相城别墅区和拆迁安置项目，居住片区即将形成。  开发区外来常驻人口较多，占到常驻人口的 80％，会产生一定的住房需求。  烟台滨海城市的特性吸引大批外来投资者。  小面积户型比较受投资者喜欢，本案将以小面积为主，迎合消费偏好。  开发区商业处于空白期，需要商业业态的出现。 （ 4）威胁  开发区现有在建在售项目较多，下半年基本全部上市销售，竞争激烈。  开 发新区政府规划建设有两大居住片区，一是古现居住片区，二是临海天际项目周边片区，分流部分客户。  开发新区是烟台战略规划的主方向，拟建住宅项目较多，同样对本案造成一定影响。 青岛海事法院烟台开发区法庭项目市调报告 30 三、 项目产品定位 功能定位 A 座 法庭办公＋住宅 B 座 2 层底商＋住宅 案名建议 海事阳光国际 案名释义  为热爱宁静生活的城市中产阶级打造一个完美的家  为向往海滨生活的人创造理想的休闲、度假居所  为现代城市中的理财精英人士提供发福生财的良好平台 备选案名 海事阳光公寓 中联海 事公寓 青岛海事法院烟台开发区法庭项目市调报告 31 定位语 形象定位 ： 品酒 赏海 观天下 强化项目产品的特质，区别于其他竞争项目，利用差异化的产品定位占领市场。 独树一帜的宣传推广策略，识别性高，容易快速记忆，容易引起关注，形成广泛的社会认知效应。 定位语释义： 一片依守卡斯特酒庄的醇美圣地； 一个可以放松心境，全身心享受生活的栖息地； 一个可以欣赏海滨无限风光的空间； 我们向往这片宁静的自然；我们向往生活的舒缓自在； 我们要与家人分享生活的快乐； 我们要在海滨、在葡萄酒光中度过每一个假期。 青岛海事法院烟台开发区法庭项目市调报告 32 四、 产品 提升建议 （一） 产品形象建议 形象释义： 公正肃立的法律基调 不失温馨的美满家园 动静结合的黄金地段 不可多得的美景住宅 不容错过的投资良机。