房地产市场研究报告20xx年烟台名人高尔夫公寓2、3楼可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年烟台名人高尔夫公寓2、3楼可行性研究报告内容摘要：

高尔夫公寓楼。 建筑之间有精心设计的庭院，形成与开阔的绿化 的过渡。 方案在不影响建筑内部使用功能的前提下，创造出丰富的建筑形体和独特的建筑形象。 设计突出高贵大气的特点，用建筑本身的形体变化，作为造型构成的语言，又通过细节的变化彰显不同的个性。 设计通过在建筑上部下部设置造型亮点，吸引人们的注意；通过建筑顶部形体的大变化及色彩的变化，吸引远处的视线；通过底部裙房形体的小变化及材质变化吸引近处行人的视线。 立面通过不同质感与颜色的对比，衬托出建筑的高贵富有特色的形象。 立面还运用虚实对比，色彩对比，形体对比等设计手法最终创造出一个城市区域的地标。 五、结构设计 结构设计 根据《民用建筑设计通则》， 本项目建筑结构设计按 7级地震裂度设防，公寓为 十一层。 结构类型为框架结构，基础采用砂石桩法（振动沉管）复合地基处理方案。 本项目为 2 栋 11 层酒店式公寓，内设上下电梯一部，层高 ，为复式结构公寓。 中国地产商域网 中国地产商域网 六、消防设计 总平面布置及防火间距 本项目按一类高层建筑设计，在基地周围设环形的消防车道。 建筑物外墙设有足够的消防登高面，能够满足消防扑救的要求。 防火分区及室内安全疏散 酒店地下室为四个防火分区，首层与二层均为一个防火分区。 塔楼设两部疏散楼梯及一部电梯，两个疏散楼梯之间的 间距小于80 米，与尽端客房之间的间距小于 15 米。 七、公共服务设施 学校、医院、银行 牟平区教育事业蓬勃发展，现已形成了大、中、小学和幼儿教育的完整网络体系，职业、专业、成人教育也得到加强，全市普及了九年制义务教育。 发达的教育为牟平的社会发展提供了高素质的劳动力和管理技术人才。 牟平区有多所商住及专业医院，医院拥有 CT、 B超等多种先进医疗设备，各医院从全国各地招聘了大批主治医师以上的医疗骨干和副主任医师以上的医疗专家，能够对患者提供疾病治疗、预防保健、心理康复等优质服务。 中国银行、工商银行、农业银 行、交通银行等金融机构都在牟平区设有分支机构，可为投资客商提供信贷、国际结算与汇兑等金融服务。 中国人民保险公司、太平洋保险公司、社会劳动保险公司等也在牟平区设有相应的办事机构，可为投资客商提供财产、人寿、工伤投保服务及受理保险索赔业务。 基础设施 中国地产商域网 中国地产商域网 牟平基础设施完备，交通、通讯事业发达。 距烟台、威海两个国际港口分别为 30公里、 50公里 ,距离烟台火车站 30公里，距烟台国际机场 20公里，乘航班可直达韩国汉城、釜山、日本大阪、香港及北京、上海、天津、广州、深圳、西安、成都、厦门等国内外大中城市。 牟平港作为烟台港 的一个作业区，系一级开放口岸，现已建成 2个 5000吨级泊位码头。 牟平城区西接烟台绕城高速公路，石 (岛 )烟 (台 )公路、烟(台 )威 (海 )高速公路横贯东西。 公路通车里程达 540多公里，实现了镇镇通公路。 电话装机容量 15万余门，可直拨全国及世界 170多个国家和地区。 现有兴利库容 5000万立方米， 1000万立方米以上的水库四座。 自来水厂两处，日供水能力 8万立方米。 已建成 110K变电站 4座， 35KV变电站 19座，年供电量超过 5亿 KWH。 旅游 牟平素有 南山北海 之称，旅游资源得天独厚。 南依 胶东屋脊 昆嵛山，山下 有 龙泉温泉 ，水温达 40多度，素有 华夏第一汤 的美称。 .北濒黄海，海岸线长达 60多公级旅游度假区，如今已成为享满声誉海内外的旅游度假胜地。 素有 胶东屋脊 之称的昆嵛山为 1992年国家不准设立的国家级森林公园，因山清水秀、生态独特、古迹众多而闻名中外 .景区内动、植物种类繁多，形成稳定的森林生态标准群落，经专家坚定达到环境无公害森林 .是旅游、度假、观光、避暑、疗养、科研的最佳去处。 地处黄海之中的养马岛，因秦始皇东巡时曾在此养马而得名。 岛上气候宜人，蓝天、碧海、阳光、绿地、鲜氧得天独厚，素有 东方夏威夷 之称，独具特色的养马岛跨海大桥和石景苑景区正在兴建之中。 房地产市场状况 中国地产商域网 中国地产商域网 当前，烟台处在加快城市经济发展的重要时期。 以牟平区为重点加快五区融合，将有利于落实全省 “一体两翼 ”发展布局和烟台市 “拓展东西两翼 ”的城市发展思路，促进五区在生产、空间、体制和基础设施上的对接，实现一体化发展。 “牟平城市发展论坛 ”的召开，正是为 “五区融合 ”树立了一个很好的典范。 紧邻牟平的莱山区，现在市场均价已经超过 6000 元 /平方米，从距离上看，而从牟平中心去到莱山，驱车仅要 15 分钟左右。 15 分钟的距离，价格高一倍，其性价比不言而 喻。 从环境来看，莱山的生活配套相对成熟，交通比较便利，但牟平作为烟台重要的旅游景区，拥有丰富的旅游资源，自然环境优越，比莱山更适合生活。 从升值潜力来看，莱山已经处于高价位，升值空间已经不大，而牟平房地产刚刚起步，随着市政建设和公共交通的完善，其升值空间将会很大。 五区融合 助推区域发展 2020 年初，烟台市委、市政府出台《关于以牟平区为重点加快五区融合的意见》，为牟平区加快融入中心市区，实现又好又快发展提供了难得的发展机遇。 根据牟平区委、区政府的统一部署，未来五年，牟平区将在城市建设方面快速推进，全面提 升城市品位，基本形成现代化城区格局，使滨海城市风貌和宜居生态环境彰显魅力。 在定位上，突出滨海生态特色，保护生态资源和生态环境，完善城市功能，努力建设经济发达、社会和谐、民生富庶、人居环境优美的现代化滨海新区。 政府重点扶持 、 旅游、房产联动增值 作为烟台重要的旅游景区，牟平具有得天独厚的自然资源优势。 养马岛、昆嵛山等旅游度假区，每年吸引中外游客超过百万，这个数 中国地产商域网 中国地产商域网 字还在以每年 10%的速度递增。 今年，市、区两政府都非常重视对牟平旅游景点的开发。 《烟台市总体规划》显示，牟平的城市发展目标为： “现代化、生态化、园林化海滨城区 ”。 规划中明确提出牟平要突出滨海生态特色，保护生态资源和生态环境，完善城市功能。 发挥养马岛、昆嵛山优质旅游资源，突出 “山、海、岛、泉 ”旅游品牌，着力打造面向海内外的旅游度假圣地。 随着这些规划的逐渐实现，牟平将成为烟台的生态后花园，其旅游产业将会带动其他产业，特别是房地产业的快速发展。 土地概况 估价对象所在宗地土地形状规则，呈长方形，东至烟台名人大酒店，西至林地，北至烟台华瑞房地产开发有限公司用地（ 九哩假期） ，整宗宗地呈规则长方形，地形较平坦，基础设施条件为宗地红线外“ 五通”（ 指路通、电通、供水 、排水、通讯），宗地红线内“场地平整”。 烟台牟平天创投资开发有限公司以转让方式取得了该宗地的土地使用权，用途为住宅，使用权类型为出让，终止日期为 2055 年 12 月 3日，使用权总面积 6000 平方米。 中国地产商域网 中国地产商域网 第五章 环境保护与节能 一、项目环境概况 本项目的主题为中国东海岸高尔夫公寓， 提倡自然，创造条件让人们接近自然、亲和自然是 其 重要任务。 健康的生活环境不能缺少绿意 ，广阔的高尔夫球场与成片的黑松林是本项目选址的优势所在。 高尔夫球场本身就是一个巨大的绿色氧吧， 植物的光合作用不仅可以给周边环境带来更多、更新鲜的空气， 也可以将空气中的有毒气体、废气进行吸收。 本项目的绿化率达到了 52%，规划时 增加了有关绿化覆盖率、乔木植种的数量和栽种密度的要求，大量种植阔叶乔木和小乔木、针叶木，增加立体绿化和植物立体配置，保持人和自然的高接触性。 本项目 从环境的卫生、清洁、美观出发，在景观和色彩上保持明亮、整齐、协调，既具有住区的个性和感染力，又具备文化性、传统性。 二、主要污染源及污染物 本项目为酒店建设，其主要污染源及污染物为生活垃圾、厨房油烟及生活污水。 建设施工、装饰过程产生的噪声； 建设施工过程产生的建筑垃 圾，装饰过程产生的装饰废物； 建设过程中对现有绿化植被的破坏； 酒店运营过程中产生的生活污水、生活垃圾。 三、环境治理措施 为保证该项目具有良好的生活环境，对上述的污染源及污染物必需采取适当的治理措施。 中国地产商域网 中国地产商域网 建设施工、装饰过程中产生的噪声采取必要的屏蔽措施和规范建筑施工时间等措施降低噪声值。 施工过程中产生的建筑垃圾、装饰过程产生的装饰废物，及时清运，不随意堆存。 建设过程中采取边开发边绿化的措施，减少对现有绿化植被的破坏。 生活污水采取粪池进行处理，达标后经市区设置的污水管道排入市政污 水处理管网。 四、环境影响评价 本项目在施工期对环境的影响主要是建筑施工噪声、建筑垃圾，通过采取必要的预防措施，能减少周围环境的影响，并在施工后及时对空地加以绿化。 本项目建成后绿化率为 52%，并通过有效的设计，使其与周围环境相映衬。 使本项目的存在，对周围的环境起到了积极的作用，完全达到环境保护的要求，对周围环境不会产生任何恶性污染。 五、节能 所有设备、电器等选用符合国家规定要求的节能型设备和新型高效电器。 卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，灯具采用节能灯具。 采用新型墙体材料，推广使用 新技术、新工艺，充分利用自然光，以节能降耗。 屋顶、门窗选用节能的材料，达到节能建筑的标准。 本项目欲建设为四星级酒店，工程的防火设计，按照我国现行 中国地产商域网 中国地产商域网 的设计标准，坚持“以防为主，防消结合”原则，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进经济合进。 中国地产商域网 中国地产商域网 第六章 项目建设实施 本项目计划 2020 年 5 月份开始施工，进行土地平整， 2020 年 6月 进行基坑开挖及地下基础部分施工， 2020 年 7 月开始对 111 层标准层进行建设； 2020 年 12 月主体工程全部完工并开始进行外墙装饰及室内装修、整楼配套设 施及室外附属工程建设， 2020 年 5 月室内外装修工程全部完成，别墅完工。 全部配套设施完成，整个项目全部建设完成。 （项目进度计划安排见下表） 项目进度计划安排 序号 项目 2020 2020 56 78 910 1112 12 34 5 1 土地平整 —— 2 基础 —— —— 3 111 层标准层 —— ———— ———— 4 外墙装饰及室内 装修 ———— ———— ———— 5 配套及室外工程 ———— ———— ———— 中国地产商域网 中国地产商域网 第 七章 销售策略 分析 本项目所在土地为开发商通过转让所得，开发商在接手前，已经针对烟威地区整个房地产市场，进行了大量的市场调查。 且项目周围的 在项目正式批准建设时，即聘请北京置地前景专业地产顾问集团进行相应的营销策划及全盘承销，采取多种形式的营销方式，包括预订、预售、出售、按揭等，同时投入大量资金面向 社会有目标的做广告宣传，扩大销售力度，以达到快速回收成本降低风险目的。 本次酒店销售以突出“中国东海岸高尔夫公寓”为主题，选择烟台个人或团体投资者展开市场推广，宣传上突出产品的高投资回报、商务往来便利、经营状态、 荣耀的个人地位等，使消费者相信不会遭到开发商的恶意套现，远期收益有保证。 在广告宣传上，要利用媒体关系制造软广告，利用广告牌、新闻、专版等形式，形成以较小的广告投入取得较高的楼盘知名度和销售业绩。 中国地产商域网 中国地产商域网 第八章 物业管理 在物业管理成本控制的理论和实践上进行了深度的探索。 使管理处的主动性、积极性、责任性更加明确，以达到社会、环境、经济三个效益同步增长。 ■亲情式的服务理念 坚持 “以人为本、以情为线 ”的服务理念，用亲情式服务换来每一位顾客 的笑容。 每位员工诚信待人，与 顾客 建立相互信任的良好关系，一个笑容、一声问 候处处表达着亲情。 ■完善的前期顾问 专业的物业管理应该积极的参与到 产权式酒店、 别墅的高度规划和建设中去，并本着对 顾客 、对 产权人 负责的精神，为 酒店、 别墅的设计和建设提供合理的意见。 凭着渊博而专业化的物业管理知识，服务于业主； ■理念的不断更新 集团为提高员工素质，不间断地组织开展思想品质、服务理念，近阶段的 “专业构筑品质生活 ”大讨论，更深层次地把员工的服务思想提升到专业的平台上，为集团的服务构筑了新的思想品质，从而加深了 “全程关怀，全心服务 ”思想理念的实现。 ■服务内容的提升 在 “全程关怀，全心服 务 ”思想理念的指导下，集团不断地更新和完善，为提供业主的服务内容，满足业主的服务需求，以开拓服务市场，提升服务档次，集团还为业主提供有偿、无偿、特色等服务项目。 通 中国地产商域网 中国地产商域网 过全方位的服务，赢得业主的认可，从。