房地产市场研究报告20xx年湘潭市晨辉房产白石古莲城房地产开发项目可行性研究

房地产市场研究报告20xx年湘潭市晨辉房产白石古莲城房地产开发项目可行性研究内容摘要：

商品房均价环比由 %下降至— %。 首先是供求失衡，供给方面：土地供给减少。 2020 年全国房地产土地购置面积比 2020 年减少 4%，房地产开发用地供应总量比上年减少了 %；商品房结构不合理，中小户型普通商品房和经济适用房供应比重低。 需求方面：居民收入不断增长。 2020— 2020 年全国商品房均价年均增长59%，同时 GDP 和城镇居民可支配收入增速分别为 %和 %。 改善住房成为消费热点。 城市化进程加快，城市人口每年 都在增加；银行存款利率低，股市低迷，购置房产成为货币保值增值的途径。 城市基础设施建设和旧城改造、拆迁导致被动型购房需求。 第二个原因是成本上升。 一是房地产开发用地成本上涨， 2020 年单位土地面积购置费用同比增长 18%。 拆迁成本加大，商品住宅品质提升，建材价格和建筑工人工资上涨等都不同程度地增加了建设成本。 还有市场预期、投机炒作等因素的影响。 土地资源稀缺，地价趋升、投机炒作等等，造成地价和房价上涨的预期，促使部分住房需求提前释放，加剧了供求矛盾，一线房价具有示范效应，容易导致相互攀比。 湖南省住 宅与房地产业发展历程 1998 年 — 2020 年全省住宅与房地产业发展慨况 1998 年 — 2020 年是全省建立城镇住房新体制、房地产市场经济体系的重要时期，也是全省住宅与房地产业发展成绩最为显著、取得突破最大的时期。 1998 年来为应对亚洲金融危机和国内有效需求不足，全省认真贯彻落实党中央、国务院关于扩大内需、发展住宅建设、拉动经济增长的战略决策，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，逐步建立城镇住房新制度，迅速启动住房消费，加快住宅建设步伐，房地产市场开始发挥其在资源配置和拉动经济增长中的重要作用。 在省委、省政府的正确领导下，全省房地产系统广大干部职工，不断解放思想、深化改革，抓住机遇、加快发展，取得了前所未有的成绩，湖南省住宅与房地产业的发展实现了高速增长。 6 年间，城乡住房建设完成投资 1955 亿元，竣工住房面积 37973 万平方米，其中城镇完成投资 1245 亿元，竣工住房面积 15914 万平方米；农村完成投资 710 亿元，竣工住房面积 22059 万平方米。 城镇人均住房建筑面积从 1997年的 2020年的。 农村人均住房建筑面积从 1997年的 2020年的。 城乡居民的 居住环境 进一步改善， 住房装饰 水平不断更新换代。 6 年间，经济适用住房建设完成投资 ，竣工面积 4168万平方米，解决了城镇 万户中低收入家庭的住房问题。 1998 年 — 2020 年期间，湖南省住宅与房地产业主要在以下几个方面取得了重大进展： 住房由实物分配转变为货币化分配。 到 2020 年底止，全省有 11 个省辖市、 27 个县（市、区）行政事业单位已开始实施住房货币补贴，补贴人数18668 人、发放住房补贴金额 8114 万元。 住房分配货币化的实施，提高了职 工个人的买房支付能力，调动了职 工个人的购房资金，有效地启动了住房消费，促进了住房市场的繁荣。 进一步完善住房公积金制度。 到 2020 年底止，全省共有 万职工建立了住房公积金。 全省住房公积金覆盖率已达到 68%，比上年增长 15%。 全省共归集住房公积金 亿元，归集余额 亿元。 新的住房供应体系初步建立。 1998 年 — 2020 年全省经济适用住房建设完成投资 292 亿元，年均增长 %；竣工面积 4279 万平方米，年均增长 15%。 经济适用住房以其价低质不低的优势，受到了中低收入家庭的普遍欢迎，发展成为城镇住房供应的主渠道。 鼓励房地产开发投资，调整房地产开发结构，规范房地产开发行为。 1998 年 — 2020 年全省完成房地产开发投资 433 亿元，年均递增 35%，商品住宅投资占房地产开发投资的比重从 1997 年的 47%，提高到 2020 年的 67%。 全省建设了一批环境优美、配套齐全、功能完善、质量优良的住宅小区。 开放住房二级市场，降低住房消费的税费。 调整信贷政策，发展个人住房消费贷款业务。 2020 年商业银行个人住房消费贷款余额 85 亿元，成为最主要的消费贷款形式。 个人住房消费贷款飞速发展，有效地扩大住房有效需求，为住宅与房地产 业持续稳定增长做出了重要贡献。 拓展房地产中介服务领域。 全省房地产市场日益繁荣，房地产中介服务行业应运而生，获得了巨大的发展。 成立房地产交易中心 101 家，建设有形的房地产交易市场 87 个。 五年累计完成交易金额 360 亿元，税费收入 亿元。 推行房地产估价师执业资格制度，我省有 602 人通过全国统一考试，成为 注册房地产估价师。 有 72 家房地产估价机构经过脱钩改制后重新获得了房地产评估资质，按照公平竞争的原则，为房地产交易提供估价服务。 初步建立物业管理体制。 到 2020 年底止，全省城镇已实行物业管理的项目 2130 个，管理面积近 5440 万平方米，约占城镇房屋总量的 11%。 现有物业管理公司 520 家，从业人员 21000 人，涌现出 97 个国家级和省级优秀物业管理项目。 法制建设步伐加快，依法行政工作得到切实加强。 随着住宅与房地产业的快速发展，相应的法律法规逐步完善，全省深入贯彻《中华人民共和国房地产管理法》、《住房公积金管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》，并结合省情制定了《湖南省城市房屋产权产籍管理条例》、《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》、《湖南省城市住宅区物业管理条例》、 等地方法规，出台了一系列政府规章，健全了住宅与房地产业的法制，加强了依法行政工作。 2020 年 2020 年 ,房地产业飞速发展时期。 在此期间，湖南房地产取得飞速发展，住宅投资超过了 1500 亿元，城镇人均住宅建筑面积达到了 26 平方米，位居中部地区第一，房地产业增加值年递增 10%以上。 湘潭市概况 湘潭自汉代设县至今已有 2200 余年历史 ， 位于湖南省中部偏东 ,湘江中游 ， 与省会城市长沙市和工业重镇株洲市各相距 40 千米 ， 互成 品 字状 ， 构成湖南省政治、经济、文化最发达的 金三角 ， 是省辖地级市和全国甲类开放 城市 ，总面积 5015 平方公里，总人口 280 万，其中市区人口 78 万。 湘潭自古以来依靠发达的湘江航运逐渐成为湘中地区重要的商业中心 ,早在 17世纪就是全国著名的 “ 米市 ” 和 “ 药都 ”, 并因盛产湘莲被称为中国 “ 湘莲之乡 ”, 素有 “ 金湘潭 ” 之美誉。 湘潭是享誉中外的湖湘文化发源地 ,风光秀丽 ,人杰地灵 ,旅游资源十分丰富 ,是一代伟人毛泽东主席、著名军事家彭德怀元帅、世界文化名人齐白石大师的故乡。 湘潭是湖南乃至中国的重要现代化工业城市 ， 拥用独立核算工业企业1700 多家 ,大中型企业 38 家 ， 产业工人近 30 万人 ,基本形成了以冶金、机电、化工 、 化纤 、 建材等支柱产业为主体的工业发展体系。 湘潭是全国重要的商品粮基地和湖南省瘦肉型牲猪基地，森林覆盖率为 ％，成为全省第一个小康市，及省级园林城市。 全市农业经济初步形成了粮食、牲猪、湘莲、蔬菜和草食牲畜等五大支柱产业 ， 集约化和产业化水平不断提高。 随着改革开放的不断深入，湘潭第三产业也正在蓬勃发展，市场流通日臻活跃，专业市场和综合市场均创中南之最。 1200 多年历史的文化名城，自然景观与人文景观交相辉映 ,是中外游客心驰神往的旅游胜地。 市区有雨湖、文庙、 关圣殿、鲁班殿、昭山寺、海会寺、秋瑾故居、壶山等胜迹。 隐山、东台山国家森林公园、水府旅游度假区、韶山银河旅游区、湘潭农博园、紫荆湖农家乐等湖光山色，也令人心旷神怡。 韶山毛泽东故居、彭德怀纪念馆、齐白石故居，是湘潭的旅游观光圣地 ， 已被列为国家重点风景名胜区，目前每年接待国内外游客 260 多万 人次。 集航空、铁路、公路、水路、通讯、网络技术于一体的快捷通畅的现代化交通网络已处于全国中等城市领先水平。 特别注重 优化软环境，制定了《鼓励外来投资的若干规定》，设立了高新技术开发区等四个省级开发区和大学科技 园、双马工业园等五个园区 ,建立了韶山海关、商检、集装箱码头等，为投资者提供 “ 一站制 ” 服务，切实保护投资的利益，使投资者在湘潭有一个良好的工作和生活环境。 社会事业发达。 拥有湘潭大学、湖南科技大学等 6 所大专院校 ,教育事业蓬勃发展，在校学生达 52 万。 各类科研机构科研人员众多，科技对工农业的贡献率在 40％以上。 群众文化活跃，一批文学艺术作品获全国和省级奖，广播电视覆盖网络不断扩大，传媒功能逐步增强，除传统广播、电视、报刊外 第四媒体网络媒体发展迅速。 湘潭在线就地起步成为宣传湘潭的生力军。 群众体育不断发展，引进中国甲 Α 联赛八一足球队，推进了体育文化产业及整个三产业的迅速发展。 金融、保险、贸易、卫生体系健全 ,服务网络遍布城乡。 湘潭市国民经济与社会发展状况 一、综合经济实力。 2020 年，湘潭市生产总值达 亿元，比 2020年增长 %，“十五”期间年均增长 %，增速比“九五”时期提高 个百分点。 主要经济指标占全省比重加大、位次前移，其中：生产总值在全省的比重由 2020 年的 5%提高到 6%，总量排位由第 11 位上升到第 7 位。 规模工业产值的比重由 2020 年的 %提高到 %，总量排位由第 6 位上升到第 4位。 地方财政收入的比重由 2020 年的 %提高到 %，总量由第 11 位上升到第 7 位。 进出口总额的比重由 %提高到 %，总量保持在前三位。 结构调整稳步推进。 产业结构进一步调整优化，三次产业结构由 2020年的 17： 36： 47 调整至 2020 年的 ： ： ，二产业比重有了较大提高。 高新技术产业快速发展， 高新技术产品增加值占工业增加值比重由 2020年的 %上升至 %。 城乡结构进一步调整， 2020 年末城镇化率达 %， 比 2020 年提高 个百分点。 改革开放取得较大突破。 国有企业改革进一步深化，全市近 90%的市属国有中小企业完成改制任务。 积极支持中央、省属大中型企业推进主辅分离、辅业改制及剥离社会职能。 通过改制，化解企业债务包袱 60 多亿元，补偿安置职工 6 万多人，盘活存量资产和闲置资产近 40 亿元。 粮食流通体制改革和农村税费改革成效明显。 行政体制、财政体制、投融资体制等各项改革取得较大成效。 对外开放步伐加快，经济外向度大大提高， 2020 年末全市外贸依 存度达 %。 招商引资硕果累累，五年间累计引进到位外资 亿美元，年均增长 %。 民营经济、园区经济不断发展壮大。 2020 年末，全市民营经济增加值占全市生产总值比重接近 50%，比 2020 年提高 10 个百分点。 园区经济不断壮大。 2020 年实现工业总产值 亿元，比上年增长 61%。 社会保障体系不断健全。 全市参保企业退休人员养老金和国有企业下岗职工基本生活费做到了按时足额发放。 城市最低生活保障范围扩大、标准提高，做到了应保尽保。 城市职工医疗保险平稳运行，并先后启动了工伤、生育保险。 2020 年，全市企业职工基本养老保险参保人数达 万人，比 2020 年增加 万人；参加基本医疗保险人数 万人，增加 万人。 5 年来，全市共改造扩建农村敬老院 26 所，新增床位 1300 张。 就业紧张局面有所缓解。 通过实施“城区五万人就业工程”， 5 年内新增城镇就业人员 万人，城镇登记失业率控制在 4%以内。 二、农业生产。 2020 年，全市完成农林牧渔业增加值 亿元，比 2020年增长 %。 主要农产品产量均有所增长，其中：粮食总产量 万吨， 比 2020 年增长 %； 蔬菜 万吨，增长 %；水果 万吨，增长 69%；出栏肉猪 万头，增长 37%；出笼家禽 1100 万羽，增长 %；水产品 万吨，增长 23%。 农业结构继续优化。 以“稻 — 菜”、“菜 — 菜”“莲 — 菜”等耕作模式为主的稻田耕作制度得到进一步发展。 全市优质稻种植 万亩，占水稻种植比重达 %。 水果、蔬菜、花卉苗木、药材等经济作物面积比 2020 年大大增加。 生猪养殖加工业实施的“公司 +协户 +农户”的运作模式发展良好，涌现了一批带动作用较强的龙头企业。 2020 年畜牧业及相关产业产值突破 50 亿元，占农业总产值比重由 2020 年的 %提高到 %。 5 个千亩以上的特色优质农产品示范基地取得较好经济效益。 农业综合生产能力逐步增强。 5 年间，湘潭市农村电网建设与改造、农业综合开发、水利建设、退耕还林及长江防护林、农村生态能源建设、农业机械等项目投资 15 亿元。 2020 年末，全市农机总动力达 万千瓦，比 2020年增长 %。 5 年间新增电排装机容量 万千瓦，新增灌溉面积 3500 公顷，硬化各类渠道 1923 公里，田园化 万亩，旱涝保收面积达 179 万亩。 到 2020年止，全市累计建设沼气池 13 万个。 三、工业生产。 2020 年，全市全部工业总产值完成 475 亿元， 5 年平均增长 %。 全部工业增加值由 2020 年的 亿元增加到 134 亿元，年均增长 %。 规模工业企业由 388 户增加到 460 多户。 规模工业产值 2020 年达 亿元，年均增长 %。 工业。