房地产市场研究报告20xx年湘潭市房地产市场调查报告

房地产市场研究报告20xx年湘潭市房地产市场调查报告内容摘要：

育配套、生活服务配套以及交通便捷比较欠缺。 主力户型 ： 项目名称 主力户型 主力户型面积 项目名称 主力户型 主力户型面积 新城国际 三房 128143平方米 纳帕溪谷 三房、四房 119155平方米 建鑫城市广场 三房、四房 138150平方米 锦绣华庭 三房、四房 108180平方米 东方名苑 三房 120135平方米 帝景国际 三房、四房 120160平方米 湘潭市市场上的多层住宅户型集中在三房二厅和四房二厅上，户均 面积为 135155平方米。 小高层电梯房户型也集中在三房和四房户型，另有少量的小户型单位，户均面积为 130 平方米，要低于多层单位的户均面积。 由于总价的不断攀升，湘潭户型主打面积由过去的 140 以上偏大户型逐渐向紧凑型的三房、四房发展。 车位数比 ：湘潭目前的私家车数量有限，车位户数比例一般为 1： ～ ； 规划设计 ：目前大部分项目设计单位为湖南省本地设计院，个别高档楼盘聘请沿海等发达地区知名设计公司设计。 物业管理 ：一般由发展商的物业公司自行管理，多层物业管理费一般在 元 /㎡ ,有个别楼盘低达 元 ，小高层物业 元 /㎡之间，有个别楼盘高达 元。 三、区域内重点楼盘 SWOT 分析 区域内重点楼盘的竞争力论述 1湘潭分区规划情况 根据长株潭城市群区域规划显示： 湘潭河东城区规划： 湘潭的城市发展整体规划就是让政府及其职能部门全部迁往河东，使 河东城区成为城市中心、行政办公、商务金融、工业仓储物流、等综合性功能为一体的全新城市主体。 截至 2020 年河东规划人口 62 万。 湘潭河西城区规划： 河西旧城区城市计划建立三带、五区的功能布局。 三带即湘江风貌景观带，连接壶山、唐兴街、雨湖老县城的历史传统 风貌景观带，沿雨湖路、熙春路建设现代城市商业带。 五区即壶山历史文化区、雨湖商业文化区、城正街旧城改造地区、中山路商业区、窑湾旅游休闲区。 在河西老城区改造完成后，湘潭将被建设成为具有自己特色的历史、旅游、生态城市。 湘潭城市行政商贸中心的东移。 截至 2020 年规划人口 45 万左右。 湘潭九华区规划： 湖南省“十一五”经济社会发展规划、湘潭市“十一五”经济社会发展规划都把九华经济区列为重点发展区域。 湘潭九华经济区远景规划面积 69 平方公里，中期规划面积 22 平方公里，现正在开发建设面积 10 平方公里，一期规划建设“四园一区” ，即汽车工业园、高科技机电工业园、湘潭（台湾）工业园、香港工业园及配套服务区。 2区域内重点楼盘分析 本次采盘主要去了河西几个分散的重点楼盘和河东两个楼盘比较集中的地方。 共计调查楼盘 30 个，主要调查其价格形式，项目情况，推广销售形式和竞争力。 下面，将分为两个片区，对其区域内的主要楼盘进行 SWOT 分析。 并根据其开盘时间，地理位置，楼盘定位，客户群体将其分为三类：与九华项目有直接竞争关系的楼盘（ A），与九华项目有间接竞争关系的楼盘（ B）和与九华项目没有竞争关系的楼盘（ C）。 (1)河东片区 随着长株潭一体化 进程的加快和湘潭市城市中心的东迁，以市委、市政府为核心的湘潭中央区已经形成，这里交通便利，配套完善，高知、高收入人群较多。 楼盘主要以以小高层为主，已出现纯小高层、高层住宅项目，大多定位为高档综合性小区，价格相对较高。 如位于河东大道与丝绸北路口的建鑫 .城市广场，主要为高层商品住宅和临街商铺，筑面积 160060 多平方米，住宅均价为 2520 元 /平方米。 其销售推广及物业管理都由公司内部负责。 置业人员服务态度好，据其介绍其主要盈利点为商铺，住宅性价比较高，说辞也较有说服力。 现场看到其销售情况也较良好，现只剩下比较少 的房屋和商铺待销。 位于宝塔街道吉安路上的书香庭院 .金盾园，集多层、小高层、高层、商业街和地下停车场等多种物业于一体，占地面积 157 亩，目前是湘潭市最大规模高层住宅小区， 2400 元 /平方米，因为其规模大，配套完善，目前销售情况也较好。 位于湖湘东路与市府路交集处的湖湘家园，项目占地 亩。 总建筑面积 7 万平方米，绿化率约 42%，由 6 栋小高层建筑组成，起价 1950 元 /平方米，因其高绿化和方便的交通，也吸引了不少人气。 其它如锦秀华庭，帝景国际，晶都公馆，价格也普便较高。 但销售情况就不及前几个楼盘。 项目 名 价格类型 项目情况 销售情况 营销推广手段 竞争关系 主要卖点分分析和优分析 建鑫 .城市广场 均价：2520 元 /平方米 高层商品住宅，筑面积160060平方米可销售套数 21套 较好 按揭优惠 1 个折扣；中秋期间送价值 3000 元的液晶电视， 1500 元的洗衣机等，共计 12500 元 B 主要卖点：处于商圈内，价格适中 劣势：特点不够突出 书香庭院 .金盾园 2400元 /平方米 集多层、小高层、高层、商业街和地下停车场等多种物业于一体，目前是湘潭市最大规模高层住宅小区，占地面积 157 亩 较好 网络，户外广告；住宅首付 30%，可按揭 15 年；商铺首付 50%，可 按揭10 年 A 卖点：成熟小区，综合功能大，小区面积大 劣势：户型设计不是很完美 锦绣华庭 中华园2020 元 /平方米，新华园 2531 元 /平方米，清华园 2712元/平方米 小区建筑面积近 9 万平方米，规划设计别具慧心，将传统的居民文化充分揉和现代时尚与人本关怀，分三个主题园建设 一般 网络，户外广告；首付最低可从 3万元算起 A 卖点：三大主题园，景好，绿化好，价格细分，徒针对性强 缺点：户型设计有面积浪费情况 晶都公馆 起价：2580 每层差价 30 本项 目处于湘潭城市发展中心向河东转移后的中央商务区与中央高尚居住区内 较好 办理 VIP 卡，存5000 抵 20200；户外广告，网络 Ａ 卖点：商圈完整配套好，销售代理公司服务好，价格适中 劣势：客户群体针对性差 众一国际 起价 2398 元每平方米均价 2477 元 /平方米 项目地址处于芙蓉路与火炬路交汇处，总建筑面积为 万平方米，由 A,B,C 三栋组成，裙楼三层为商业， A 栋为宾馆写字楼， B， C 栋塔楼为住宅。 较好 广告 B 卖点：交通便利设计精巧 劣势：盘小，知名度低，针对性差 (2)河西片区 河西是湘 潭的商业发展中心，也是老城区，整体环境没有河东现代感强。 这里比较优秀的楼盘主要有位于湘潭市雨湖区城正街道韶山东路 58 号的新景家园，其小区配套设施完善，大型会所，超市，健身中心，儿童游乐园，游泳馆等公用设施一应俱全，是目前河东离江最近的楼盘。 起价 1500 元 /平方米 ，均价高达 2800 元 /平方米，与河东中心区隔河相望。 在河西河东都较有影响力，销售情况较好。 位于雨湖区韶山路新建村 6 号的城郊 .香樟园，以三房四房为主 ,多层 ,环境好 , 价格为2160 元 /平方米，品牌价值高，配套好，影响力也大。 其它比较不错的楼盘还有 位于宝庆路侧的沁园小区二期，占地 200 亩 ,环境优美 ,配套完备，主要户型为三房，现价格为 1618 元 /平方米，销售情况不错，在河西片区人气很高。 位于宝庆路与迎宾西路口的金源小区，小区占地面积大，开发期数多，投资商实力雄厚，小区规划合理，房型户型都好，销售情况也不错。 项目名 价格类型 项目情况 销售情况 营销推广手段 与九华项主要卖点分析和优劣分析 目竞争关系 沁园小区二期 1618 元 /平方米 占地 200 亩 ,环境优美 ,主要户型为三房 比较好 买房送家电 ,一次付清 折 A 卖点：环境优美，绿化率高，价格适中 劣势：户型设计面积浪费现像明显 金源小区 1668 元 /平方米 项目开发到第五期 ,占地面积较大 一般 按揭优惠 20元 /平方米 A 卖点：成熟小区，完善服务，精良户型 劣势：小区过大，内有很多待拆迁房，影响小区环境 绿岛 .甜蜜园 2200 元 /米方米 (估计 ) 楼盘较小 ,周边环境不错 ,绿化为40%, 未知 未知 A 卖点：开发商实力好，影响力大，绿化好 劣势：盘过小，户型单一 新景家园 起价 1500 元 /平方米 均价： 2800元 /平方米 小区配套设施完善，大型会所，超市，健身中心，儿童游乐园，游泳馆等公用 设施一应俱全 较好 一次优惠 2%。 按揭1% A 卖点：成熟小区，配套完备 劣势：商圈不完善，生活不是很便利 3调查结果所反应的房地产政策信息分析 (1)微利时代，寻求全方位，多盈利点之路 最近全球规模的通货膨胀也同样导致我国 CPI指数的飘升，物价上涨同样让房地产企业深受其害。 开发成本上升过快，房价在国家调控的风口浪尖之上，以及市场观望态度情况下不可能上升过快。 房地产暴利时代已经过去，相对薄利的房地产市场情况，要想实现预期资本收益，必须多开拓新市场，寻求更多的利润增长点。 房地产业内竞争的成熟化和理性 化也是导致房地产业进入微利时代的一个原因。 做大，做强，寻找新的盈利点，已成为现在房地产企业通向高速发展的必经之路。 如建鑫城、白石广场，都把商铺做为主要盈利点，开发高性价比的商品房用来聚人气，就是一个例子。 为了规避风险、增加利润点、抢占市场，很多房地产公司大力进军异地开发，抢滩边际市场是 08年许多房地产公司的主题。 如大到万科北上，小到嘉盛东扩，都说明寻求多盈利点的重要性。 (２）地根收缩，竞争平等化公开化 国家最新出台的土地调控政策：控制土地供给量，紧缩地根，严格执行土地出让“招、拍、挂”制度，提高拿地成本 ；其次，专门设立各级土地督察部门加强对开发商持有土地管理；再次，土地增值税、土地使用税和新增建设用地使用费相继提高，加大了土地保有成本。 这也使外地开发商有了平等进入目标城市市场的机会，为跨地域经营提供了契机。 虽然我们集团公司在湖南省内有强大的品牌号召力，在加上和政府签署的投资协议，使得我们公司在省内三四级城市拿地相对有比较大的优势。 但也排除其它公司的进驻给我公司带来的压力，如万科进驻长沙，中地进驻湘潭，百嘉信进驻湘潭等，对我们来说，都是挑战。 (3）中小户型走强，同质产品竞争激烈 建设部 08 年 2 月 28 日发 布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》明确规定新批商品房建设面积 70%须 90 平方米以下，这是继国六条政策颁布后的又一次下文，同时也反应出今后两年产品供应将以中小户型为主。 在未来的两年中，中小户型的流行和其竞争的激烈应该是可以预见的。 另外， 住房品质化竞争加剧，住房消费者已完全抛弃了那种单一为解决居住问题的理念，许多第一代购买商品房的购房者已逐渐按新的购房理念购买环境好、管理好、功能齐全的大盘。 在调查中我们也发现，区位交通便利的中小户口型的房屋的确比较好卖。 这就要求我们在企业做大做强的 同时，项目品质要精，定位要专。 (４）首付方式也是竞争力 银监会主席刘明康明确表示，银监会不会要求商业银行降低对房地产业首付款比例。 房贷首付比例不会降低，消费市场门槛不会降低，可以预见到以后房地产市场开发商为了取得良好的销售业绩，将会在付款方式上采用更为灵活的方式。 从踩盘的过程中我们就可以看到，有些公司已经开始采取措施变相降低首付，吸引客户口。 如晶都公馆，办理 VIP 卡，存 5000 抵 20200；金源小区，按揭优惠 20 元 /平方米；书香庭院 .金盾园，住宅首付 30%，可按揭 15 年。 (5）信贷门槛增高 为加强银行 体系流动性管理，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点，于 2020 年 6 月 15 日和 25 日分别按 个百分点缴款。 上调存款准备金比例，继续收缩银根，抑制通货膨胀和物价上涨。 此举对信贷买房客户产生不利影响。 我们在调查过程中发现，湘潭市区内大部分商品房要求首付 40%，个别还达 50%，平均首付率达 %,比去年同期上涨 个百分点 ,这也表明 ,国家对房地产信贷这块的监管力度不断加大。 (6）三线小城，投资价值看好 自国家宏观调控以来，一线城市可以说是备受调控和打压。 相反，以自住消费为 主的三四线城市不仅没有受到打击，反而还得到了一定程度的支持。 三四线城市房地产市场基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、发展空间大、土地资源相。