房地产市场研究报告20xx年湖南长沙西湖文化园项目可行性报告

房地产市场研究报告20xx年湖南长沙西湖文化园项目可行性报告内容摘要：

数量、规模、平均单价和土地开发强度等方面处于一个平稳的增长发展阶段。 而今年在明显提高了容积率（ 07 年以前平均容积率为 以下， 07年平均容积率达 ）的情况下，单位地价出现了极端异常的增长。 而近期正在挂牌阶段地块的起始价有了较大幅度的回落，从而有利于房地产业健康、待续的发展。 现将上述分析的调查数居列表如下。 附表一：历年房地产开发用地出让数据表 年份 出让面积 （ hm2） 出让金总额 （ 万元） 出让土地平均单价 年涨幅 （ %） （元 /m2） （万元 /亩） 2020 176018 2020 316369 2020 350229 2020 506587 2020 651858 2020 （已成交） 1332836 6105 804 2020 正在挂牌 125193 122 注：出让总金额 2020 年 —— 2020 年均为成交价 2020 年已成交部分为成交价 2020 年正在挂牌部分为起始价，成交价将有较大幅度加价。 附表二：长沙市 2020 年已成交部分地块数据一览表 地块编号 座落 出让面积 （ m2） 性质 容积率 起始价 (万元 ) 成交价 (万元 ) 涨幅 （ %） 单价 楼报价 (元/m2) 商 住 元 /m2 万元 /亩 [2020]网 挂 01 号 岳麓区 雷锋大道 344142 住 宅 34115 95200 179 2766 1383 [2020] 挂 067 号 岳麓区 天马村 29555 住宅 6574 7200 2436 1353 挂 066 号 雨花区 黎托村 8632 商住 1475 1768 2048 512 挂 065 号 开福区 捞刀河镇 352764 住宅 34360 34988 975 650 挂 064 号 天心区 青园路 10131 商住 2249 8000 256 7897 2632 挂 063 号 芙蓉区 东二环 7917 商住 3748 4150 5142 887 挂 062 号 岳麓区 观沙岭 21815 商住 4569 8000 3667 733 望 [2020] 挂 016 号 望城县 含浦镇 153860 住宅 10377 84000 709 5460 1820 [2020] 挂 057 号 天心区 天剑路 52103 住宅 21743 39200 7524 2508 望 [2020] 挂 012 号 望城县 银星镇 281067 住宅 13864 52020 275 1850 925 [2020] 挂 056 号 岳麓区 铜盆路 33239 住宅 8373 10000 3009 836 挂 053 号 开福区 新河三角洲 785199 商住 463830 920200 11717 2929 挂 051 号 雨花区 体育彩城 43965 住宅 8835 13300 3025 1375 挂 044 号 天心区 黄土岭正街 45070 商住 30000 53300 11826 2628 挂 030 号 岳麓区 西湖渔场 7667 住宅 982 1730 2256 752 小 计 2183126 平均 645094 1332836 6105 1462 附表三：长沙市正在挂牌土地起始价一览表 地块编号 座落 出让面积 （ m2） 性质 容积率 起始价 (万元 ) 单价 楼报价 (元 /m2) 商 住 元 /m2 万元 /亩 [2020] 挂 089 号 雨花区 鄱阳村 91463 住宅 6847 499 [2020] 挂 085 号 芙蓉区 东岸乡 101614 住宅 14882 1464.6 523 084 芙蓉区 东岸乡 159502 商、住 24165 1515.0 541 083 芙蓉区 东岸乡 183425 商、住 28168 1535.7 548 080 芙蓉区 望龙村 52622 商、住 7026 1335.2 477 079 雨花区 洞井镇 59444 住宅 9873 1660.9 755 078 岳麓区 望城坡 70339 商、住 13133 1867.1 747 076 天心区 南园路 22908 商、住 6329 2762.8 691 075 岳麓区 望城坡 5524 商业 556 1006.5 774 072 芙蓉区 望龙村 115344 住宅 14214 1232.3 560 挂 072 号 ~089 号 小计 822185 平均 125193 1522.7 692 长沙市 2020 年有四宗挂牌土地成交价异常，主要集中在 8三个气温最高的月份。 上述挂牌土地具有下列特征： 1 是 容积率高，长沙挂 044 号宗地商业 ，住宅 ；长沙挂 53 号宗地商业 ，住宅 ；长沙挂 064 号宗地住宅 ；望城挂 016 宗地住宅。 如果要达到上述容积率商业必定为超高层（地面建筑高度超过 100 米）建筑，住宅为 20 层高层到 30 多层的超高层建筑。 2 是 上述四宗用地不仅成交单价很高，而且楼板价（土地出让总价除以总建筑面积）也很高，长沙市区三块宗地成交单价在 500万元 — 800 万元 /亩之间，其楼板价均超过 2500 元 /平方米，连城郊的望城含浦镇的成交单价竟达360万元 /亩以上，楼板价也达 1800 元 /平方米以上，而当地的住宅现房销售价仅 2020 元 /平方米左右。 3 是 上述土地摘牌者均为上市公司，上市公司因其资产盘子大，且房地产上市公司半年度、年度考 评审计时，其报表中有储备土地一项，直接影响其可持续发展的指标指数。 市场风险有目共睹，市场也有自我调节的能力，进入 9 月份后成交的四块宗地的楼板价均小于 1500 元 /平方米，其中雨花区和开福区各一块宗地楼板价仅分别为 512元 /平方米和 650 元 /平方米。 而目前还在挂牌的 10 宗土地挂牌起始价折算楼板价均在 800 元 /平方米以下，土地起始单价均在 100万元 /亩上下。 估计上述 10 宗地的成交单价在 150 万元 — 250 万元 /亩之间，其楼板价估计在 700 元 — 1500 元 /平方米之间。 二 长沙房产市场分析 长沙市现有房地产企 业 1200 多家，并连续三年以每年的 100 多家的数量在递增。 作为房地产二线城市，越来越多的外地企业涌入长沙市场，外地房地产企业数量约占全市房地产企业的 1/3，而在楼盘建筑面积和地土购置所占比例分别达到全市总量的 50%和 65%以上。 其中有较大影响力的主要为北京、浙江、深圳三地。 从近三年来，房地产市场进入了高速发展和群雄角逐的势态。 （一）长沙房地产市场的现状 据长沙市建委、长沙市房地产协会 2020 年 1— 6 月份的统计资料和分析，长沙市的房地产市场现状如下： 基本情况 上半年全市共完成房地产开发投资 亿元，房屋施工面积2780 万平方米，其中新开工面积 901 万平方米，房屋竣工面积 355万平方米，房屋销售面积 459 万平方米。 上半年房地产开发的几个特点 特点一： 新办开发企业继续增加，上半年新增开发企业 99 家，其中外地来长投资企业 25 家，比去年同期增加 7 家，说明外地投资商看好我市房地产市场。 特点二： 房地产投资保持高速增长，土地购置投入加大。 上半年完成房地产投资 亿元，同比增长 %。 其中土地购置费 亿元，同比增加 %。 特点三： 市场供应充足，结构趋于合理。 商品房施工面积、新开工 面积、竣工面积同比增长分别为 %、 %、 %。 其中住宅施工面积 2127 万平方米，同比增长 %，新开工面积 729 万平方米，同比增长 63%，竣工面积 272 万平方米，同经增长 %。 以上数据说明商品房市场供应充足，住宅面积比大幅增加，而办公楼、营业房、其他用房所占比例下降，结构趋于合理。 房地产投资结构情况 住宅建设完成投资 亿元，占总投资额 %，比去年同期增长 %；办公写字楼建设完成投资 亿元，占总投资的%；商业营业房建设完成投资 亿元，占总投资的 %。 住宅投资所占比例增加，办公写字楼、商业营业房投资所占比例减少。 各类商品房竣工面积分析 上半年商品房竣工面积 万平方米；其中普通住宅 万平方米，占 %；别墅、高档公寓 万平方米，占 %；经济适用房 万平方米，占 %；办公楼 万平方米，占%；商业营业用房 万平方米，占 %。 商品房积压、滞销分析 上半年现房积压滞销面积 万平方米，其中一年至三年滞销面积 万平方米，三 年以上积压面积 万平方米；滞销积压房屋商业用房占比例最大达 %，其次为其他用房占 %。 上述滞销积压房屋比例在全国同类城市中属中等偏低状态。 （二）长沙市房地产市场趋向分析 2020 年到 2020 年统计数据 1）投资额的增长 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 投资额 （亿元） 增幅 （ %） （同比增幅） 2）施工、竣工面积增长 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 施工面积 （万平方米） 增幅 （ %） （同比增长） 竣工面积 （万平方米） 增幅 （ %） （同比增长） 3）商品房销售额、销售面积、销售单价的增长 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 销售额 （亿元） 增幅 （ %） 销售面积 （万平方米） 增幅 （ %） 销售单价 （元 /m2） 1802 2045 2063 2164 2644 3836 增幅 （ %） 表四：长沙市销售楼盘均价统计表 楼盘名称 座落 类型 销售均价（元 /m2） 商业 住宅 湘江北尚 开福区新河三角洲 高层住商 13000 4000 保利阆峰云壁 天心区省府路以南 别墅、公寓 8500 上庭苑 天心区省府西侧 住宅 4200 都市金银 雨花区砂子塘 住宅 5300 未来城科学家园 岳麓区岳麓大道北 住商 6000 ~20200 3900 鹏程世家 开福区迎宾路 住宅 5600 2076 芙蓉区曙光路 住宅 3800 沁园春御院 岳麓区桐梓坡路 住商 8000 3500 岳麓山公馆 岳麓区五星压 公寓 10000 岳麓 1 号大厦 岳麓区咸嘉村 公寓 5300 芙蓉新城 芙蓉区赤岗路 住宅 3698 阳光 100 新城 岳麓区南二环 高层住宅 5000 绿城桂花城 芙蓉区南二环 高层住宅 4680 七彩丽都 5100 亿富中心 6300 新青年公寓 6600 融科三万英尺 5580 卓越蔚蓝花园 10000 4800 白沙品城 5000 天心华庭 6600 财富金银 20200 ~30000 长沙市房地产市场趋势分析 长沙市房地产市场从 2020 年到 2020 年处于平稳发展阶段，从统计数据分析，房地产二线城市的长沙房地产市场属初级发展阶段，其明显的标志是商品房开发的施工面积、竣工面积、销售面积和投资额、销售额逐年以 30%以上的增幅增长，而商品房的销售单价年平均增幅不到 15%，远远低于全 国同类城市。 而 2020 年长沙房地产市场进入一个快速发展阶段。 外地大型房地产集团进驻长沙，投资长沙；带来的变化不仅仅是土地出让价的大幅上涨，其更为重要特征是：房屋销售单价迅速上升，不同类型房价差距拉大，房屋品质明显提高。 2020 年上半年普通住宅全市销售均价达 3536 元 /平方米，同比增长 %。 高档住宅（别墅、高层精装修房）单价突破 12020 元 /平方米，而经济适用房为 1680 元 /平方米。 其间大量使用节能设计，结构抗震等级。