房地产市场研究报告20xx年深圳市小南山花园项目计划立项可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年深圳市小南山花园项目计划立项可行性研究报告内容摘要：

接下来一系列调控接踵而至， 4 月 27 日央行 宣布上调金融机构贷款基准利率 ， 5 月 17 日出台 “ 国六条 ” ， 5 月 29 日国务转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的细则，至 6 月16 日央行上调存款准备金率，一系列 行政、经济调控手段都是为了保持国民经济以及房地产市场持续、稳定、健康发展。 深圳是房地产市场过热区域之一，“控制房价涨幅”成为上半年深圳市政府的工作重点，以稳定房价为目的，深圳市政府也相继出台了地方性的调控措施， 4 月 21 日深圳市国土房产局等 6 部门出台稳定房价促进房地产市场持续健康发展的 8 条意见， 6 月 20 日深圳市政府下发严格落实国家房地产调控新政的通知， 6 月 22 日出台加强土地管理的“ 1＋ 7”文件， 6 月 29 日《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》颁布实施， 9 月 15 日深圳市土地交易中 心以招标出让的方式成功出让 6块共 38 万㎡商住用地，并严格执行“ 9070”新规， 9 月 23 日，《深圳市住房建设规划（ 20202020）》获市政府审批通过，从今年开始五年内深圳将建设商品住房 4930 万㎡、 55 万套住房。 一系列调控措施改变了市场各方对楼市未来的预期，使 2020 年上半年的楼市表现出先扬后抑的特点。 前 5 个月，新推项目位置不论优劣，档次不分高低，规模不论大小，都能形成热销，开盘一周售罄或开盘销售率过 8 成的项目屡见不鲜，如南山的半岛城邦、南海玫瑰花园三期、花园城三期、米兰第二季、西 BD 公寓；宝安的世纪春 城 8 号公寓、春华四季园、西城上筑、金地梅陇镇、圣淘沙骏园、观澜湖翡翠湾；龙岗的龙城国际一期、万科城三期等。 各个项目在售价上也屡创片区新高，不断推高置业者的心理价位，挑战置业者的承受极限。 进入 6 月份以后，受新政以及价格涨幅过大影响，消费者的置业欲望下降，一些楼盘的到访量和成交量有所减少，新推项目的开盘销售率也大不如前。 另一方面，在售项目并没有因为成交量的下跌而自降售价。 买方与卖方对后市的判断信心不足，使得成交低迷。 但别墅物业在新政颁布后销售明显提速，政府已停止别墅类房地产开发项目的规划审批，一些对政策敏感 的人士在积极行动，踊跃购入别墅物业。 到 8 月份，在中小户型热销的带动下，楼市信心有所恢复，福田、南山、罗湖、龙华、布吉推出的中小户型项目都有不错的销售成绩，如罗湖的红桂皇冠、福田的天都世纪、南山的厚德品园、盐田的湖心岛、泊岸雅苑等都有不低的开盘业绩，龙华项目也表现突出，七里香榭开盘热卖 9 成。 到 9 月份，成交量开始回升，房价上涨势头已明显放缓。 结合目前南山区的总体特征，我们对本项目的发展定位应该作如下考虑： ①拒绝走低端产品，避免与低档产品正面交锋，走中高端客户群体； ②确立产品差异化优势，以市场为导向，提倡产 品创新，提高综合性价比，重规划、重设计，强化物业管理； ③打造真正豪宅，入户花园，私家庭院，把家与山融为一体； ④建筑规划布局及建筑设计与当地文化有机融合，提高项目附加值； ⑤强调健康、生态、安全、实用特色，家家拥有阳光权，户户均可观山看月； （二）区域市场分析 区域市场界定： 南山区于 1990 年 1 月经国务院批准成立，地处深圳经济特区西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至内伶仃岛和大铲岛，与香港元朗隔海相望。 面积约 182 平方公里，下辖 8 个街道办事处和98 个社区居委会。 全区常住人口 万 人，其中户籍人口 万人。 2020 年，南山区本地生产总值突破 1000 亿元，地方财政一般预算收入达 亿元，城区居民人均可支配收入达到 21500 元。 近年来，众多地产商看好南山特别是后海、蛇口一带优越的地理位置、发达的交通网络、良好的配套设施，鸿威、百仕达、中信、沙河、华侨城、招商等纷纷进驻湾区，投资兴业。 南山区房地产近几年得天独厚，发展一直突飞猛进，并在 2020 年摘取全市供求总量冠军。 2020 年上半年，新盘供应量为 万平方米，其中住宅面积有 万平方米，商业面积有 万平方米， 呈现冲高回落的态势。 由于开发力度逐步减弱， 2020 年南山楼市传统的热点片区如后海、前海，表现相对暗淡，而高新区、红树湾、蛇口片区则相对活跃 , 项目有城市山谷三期、恒立听海花园、半岛城邦一期、海韵嘉园、听海花园、友邻国际公寓等。 从住宅开发建设来看，南山区的建设已基本接近尾声，竣工超过七八成，剩余一些项目正处于在建或待建阶段。 作为物流园区的月亮湾片区，政府对区域的规划利好有利于区域房地产快速发展。 供给分析： 1）南山历年住宅供应总量分析 南山历年住宅批准预售面积 0501001502002503001999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年1 9 月单位：万㎡ 1999 年滨海大道开通，缩短了南山与福田、罗湖的距离，南山步入房地产开发的快速通道，凭借深圳滨海城市的天然资源以及平整的地形地貌，后海、商业文化中心区、前海、深圳湾等南部近海区域继福田中心区之后迅速崛起，房地产开发波澜壮阔，带动南山住宅开发量连年增长，批售面积从 99 年开始逐年推高，到 2020 年达到推盘的高峰，从 99 年的 70 万㎡到 03 年的 280 余万㎡， 4 年增长了 4 倍，成为全市首屈一指的供应大区。 经过 0 0 04 连续三年的集中供应，到 05 年开始明显回落，批售面积 万㎡，不及高峰时期的一半。 2020 年 19 月与去年同期一样有 19 个住宅楼盘入市，全年新 增供应将与 2020 年差不多。 南山已 连续 4 年没有 新增 土地供应，存量土地不断 消化， 企业储备地明显减少 ， 导致 2020 年在价格已经很高的前提下 入市楼盘 仍然不多。 2020年 19 月南山批准预售住宅项目列表 个案名称 片区 批售面积 m2 户数 预售批准时间 半岛城邦花园一期 蛇口 1012 2020215 蛇口花园城三期 蛇口 754 202036 后海花半里雅居 蛇口 186 202047 纯水岸三期 华侨城 15 2020413 海龙苑 西丽龙珠 80 2020417 御景东方花园 红树湾 938 2020419 南海玫瑰花园（三期） 蛇口 396 2020425 南油南海大厦 南山中心区 326 2020510 浅水湾花园 科技园 313 2020517 米兰第二季公寓 蛇口 339 2020518 华联城市山林花园 蛇口 901 202065 美丽湾商住楼 南山中心区 312 202066 桑泰丹华园 西丽龙珠 236 2020623 华府假日大厦 蛇口 200 202075 名家富居 南头 1013 2020724 缘来居 (你地公寓 ) 科技园 187 2020726 厚德品园 科技园 664 2020915 珠光花半里欣苑 西丽龙珠 340 2020915 四海宜家大厦 蛇口 128 2020918 2）南山各月住宅供应量分析 南山2020年前三季度各月住宅批准预售面积013718984407271257953641294661442790878190500001000001500002020002500003000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月单位：㎡ 2020 年 19 月南山住宅批准预售项目 19 个，预售面积 95 万㎡，比去年同期增加了 23 万㎡，主要是因为去年 19 月中的 2 月、 3 月、5 月、 6 月没有批准预售项目， 27 月之间，今年住宅新增供应均比去年多，直到 8 月、 9 月才比去年少，由此可见去年上半年南山区住宅供应量的匮乏，继而导致 9 月以后楼盘价格大幅上涨。 从各月推售量来看，今年分布比较合理，虽然 1 月新增供应为 0，但有去年底开盘项目可销售， 2 月、 3 月、 5 月、 6 月、 7 月、 9 月推盘量相差不大，而历年来供应量大的 4 月新增供应仍然最高，有 5 个项目推向市场，增量供应达到 27 万余㎡。 4）南山各片区住宅供应量分析 06 年 19月南山入市的住宅项目共计 19个，与去年同期一样多。 新推住宅项目分布在 7 个片区，其中蛇口最多，列各片区之首， 06年 19 月 8 个项目入市，供应住宅近 45 万㎡，延续了 2020 年、 2020年的旺势，位于蛇口东角头的西部通道预计于 2020 年底通车，交通枢纽地位的确立，给蛇 口带来前所未有的发展机遇以及较大的投资价值。 置业者对该区域价值长期看好，开发商也抓住机遇，加大开发力度，新项目不断推出，存量土地在近两年得到了较大的消化，以后将主要集中在填海区。 2020年19月 南山住宅供应量各区分布西丽桃源%蛇口%南山中心区%科技园%红树湾%华侨城%南头前海% 其次红树湾片区的供应量近 17 万㎡，比去年一年的供应增加了11 万㎡，主要是因为大盘御景东方花园的入市。 华侨城今年 19 月同样仅有一个豪宅项目入市，但供应规模比御景东方花园要小得多，仅有 15 套别墅推售。 这两个片区的人居环境都很好，近年开发的住宅项目多为豪宅。 科技园 片区和南头 前海片区分别供应了 和 万㎡，总建筑面积差不多，其中科技园片区不是豪宅片区，但居住环境比较好，入市的三个项目的户型结构和价格结构的差异都很大。 南头 前海片区仅有名家富居一个楼盘推出，是该片区建筑规模较大的楼盘之一，后续还将有规模较大的楼盘入市。 南山中心区和西丽 桃源片区今年前三季度的新增供应都不大，南山中心区只有两个小户型项目入市，由于是老城区，房地产开发空间不大，未来只能寄望于旧城改造释放出的量。 西丽 桃源片区有三个项目批准预售，供应住宅 万平方米 ,其主要供应楼盘都在今年 下 半年入市。 从入市项目看，大盘项目不多，仅有半岛城邦花园一期、御景东方花园、蛇口花园城、南海玫瑰花园、华联城市山林花园和名家富居是体量超过 10 万㎡的大盘项目；其次，浅水湾花园、厚德品园也是规模有 5 万㎡左右的较大的项目，其他项目都是单期开发，小户型项目比去年有所增加。 项目变小是南山楼市 06 年的一个显著变化。 需求分析： 1）南山历年住宅销售总量分析 南山历年住宅销售面积0501001502002503002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年1 9 月单位：万㎡ 从 1999 年滨海大道开通以来，南山住宅的销售面积以 2 位数的比例实现增长，到 2020 年达到顶 峰。 但是进入 2020 年，走势急转直下，回落到 2020 年的水平，不及 2020 年的 6 成， 06 年 19 月的销售面积仍比 05 年同期的 115 万㎡大幅减少 22%。 仔细分析南山近几年的供求比，除 0 03 年的供求比保持在 : :1 的水平， 0 05年的供求比为 : :1，但 06 年 19 月的供求比是 :1,基本 实现供求平衡。 连续 2 年新增供应都满足不了需求，南山供应不足的矛盾 04 年已经开始显现， 05 年进一步加剧，新增面积加上存量面积的快速消化，使得在南山买房选择度越来越小。 而 06 年 19 月由于南山区价格已经相当高，引起了人们的高度重视，因而转移、推迟了部分需求，达到供求平衡。 南山 2020年 19月批准预售项目销售率一览表 项目名称 片区 住宅面积 销售均价 销售率 批准预售时间 半岛城邦花园一期 蛇口 12020 100% 2020215 蛇口花园城三期 蛇口 10000 68% 202036 后海花半里雅居 蛇口 12020 77% 202047 纯水岸三期 华侨城 80000 100% 2020413 海龙苑 西丽龙珠 6800 65% 2020417 御景东方花园 红树湾 16000 79% 2020419 南海玫瑰花园（三期） 蛇口 15000 96% 2020425 南油南海大厦 南山中心区 8800 98% 2020510 浅水湾花园 科技园 16000 25% 2020517 米兰第二季公寓 蛇口 9000 98% 2020518 华联城 市山林花园 蛇口 11000 71% 202065 美丽湾商住楼 南山中心区 9200 64% 202066 桑泰丹华园 西丽龙珠 8100 90% 2020623 华府假日大厦 蛇口 7800 80% 202075 名家富居 南头 12500 18% 2020724 缘来居 (你地公寓 ) 科技园。