房地产市场研究报告20xx年海口房地产市场研究报告

房地产市场研究报告20xx年海口房地产市场研究报告内容摘要：

550 元／㎡。 2020 年以来，琼海房地产随着博鳌亚洲论坛在国内外影响力的扩大而广泛被岛外人士所看好，外销房产成为琼海房地产的主力，岛外销售量高达 75%以上。 市场需求造就了琼海楼市迅速繁荣， 07 年上半年 新开发量高达 30 多万平方米，接近 06 年全年开发总量的一倍，销售量也出现大幅增长，房价在半年之内每平方米也增长了 200 多元。 预 计 08 年 琼海房地产的理想价位应 在 2500—— 3000 元／㎡之间。 区域特点： 购房者以北方地区为主。 由于 本地的消费潜力非常低，绝大多数的房子要靠岛外消化，房价的过快增长一方面会挫伤岛外客户在琼海购房的积极性；另一方面会造成岛外客户在琼海的需求受阻，溢出到周边市县释放，这会大大影响琼海房地产的人气，继续保持琼海房地产的人气才是重要的。 琼海市房地产起步较晚，价格基数较之三亚、海口等一线城市偏低，但在短期之内就把房价涨起来显然不是一个好事情。 一方面，价格的速增使本地低收入市民减少了一个市场调节住房的机会 ，一下子把这些低收入市民的住房问题压到政府头上，大大地增加了政府经适房、廉租住房建设的压力；另一方面，价格的增长过快，会更加激发开发商投资房地产的热情，而城市配套建设也会面临着适应与投资力度的双重压力。 、文昌市 2020 年房地产特点 由 上海宝名集团投入巨资建设的海南文昌白金海岸项目，近日首次开盘推出400 多套一线海景酒店公寓房，据悉开盘之前签订的认购协议就已经超过八成。 白金海岸项目建设是以 30 万平方米超大规模原生态环境和一线全海景度假养生为卖点，保留了最完整的椰林、沙滩和生态海上红树林，并且开发出东 南亚风情街和星级会所等一系列高档设施，它以椰风海韵和纯朴风情吸引了海内外购房客户。 文昌市 房价低至 1000－ 2020 元 /平方米 之间，而该项目均价在 5000 元左右。 文昌高隆湾 9 公里的海岸线 土地 基本已被外地投资商瓜分完毕，除了江苏中南集团、中国农业部以外，其他都是上海投资商，包括上海昂立集团、平海投资实业等。 、保亭、五指山市 2020 年房地产特点 保亭的广东街、庄园豪都 等主要 商品房销售 价格在 1400 元 /平方米至 1700元 /平方米 之间。 五指山市 环城西路以北的水岸别墅 价格 较 低， 公寓 每平方米约1300 元 /平 米 ，别墅 每平方米约 2500 元 /平 米。 在 保亭、五指山 市的楼盘中，超过 7 成以上的房产被岛外人士购买。 其中多数是经济不宽裕的内地中老年人。 由于积蓄并不多，但是又很喜欢海南 冬季温暖的气候，三亚、海口的房价对他们来说较难承受，因此他们选择房价要便宜得多的 保亭、五指山 市，一样可以享受海南的生态环境。 、 小 结 富力、雅居乐、华润 、 联华国际等一大批国内赫赫有名的 地产 大鳄开始在海南 二 、 三线城市 大规模 贮备的土地。 雅居乐成为陵水清水湾约 2 万亩土地的一级开发商，富力在陵水香水湾拿下了 167 万平方米，在海口西海岸 取得了 万平方米，在澄迈取得了 450 万平方米的土地开发权。 香港华润集团公司通过与海南琼能源公司的资产置换，获得了石梅湾 2700 多亩土地的 开发 权。 华润计划将石梅湾建成中国乃至亚洲著名的集 旅游 观光、休闲度假于一体的热带旅游度假区。 五年前来到三亚从事开发阳光海岸项目的广东联华国际，在收购三亚最高的半拉子 楼擎天 半岛之 后，也相继在 三亚 收购贮备土地近 6000 亩。 海南一些中小开发商把目光 也 投向了海南二 、 三线城市所辖区域，从炙手可热的一线城市海口、三亚转向琼海、文昌、保亭、五指山、陵水、万宁等二 、 三线城市拿地。 看重的是市 、 县的相对低廉的土地价格和针对购房群体的定位，低廉的土地价格会使投资成本更低，楼市价格相对低廉，这样是针对 岛外 工薪阶层的市场开发，避开海口 、 三亚的双城 逐渐升级的 楼市竞争。 开发商现阶段在海南二 、 三线城市的重要工作 是拿地 ，但是获得土地 是看好海南旅游地产 美好的前景，在推进过程中，需要克服许多阻力与风险，需要 在项目管理、资金运作、公共关系、成本控制等诸多方面接受严峻的考验。 而且在楼市兴起的背后，也存在着隐忧。 其一，市场容量有限。 二 、 三线城市规模小，人口基数小，而住宅、商业物业消费又以本地需求为主体，传统居住观念根植较深，楼盘项目有可能面临市场容量不足的问题。 其二，异地营销成本高。 由于二 、 三线城镇的楼盘一般规模较小，用于营销的成本极有限，而二 、 三线城市在岛外的知名度也不够，小楼盘难以承担既营销楼盘，又营销城市的重任， “ 小马拉大车 ” 的状况极有可能遭遇。 其三，跨区域消费心理屏障。 除了生活配套、居住观念的隔膜 外，一些开发商的项目可能地处城郊，成为典型的 “ 孤岛 ” 项目，所处的区域吸引力不足。 其四，由于二 、 三线城市缺乏规划、建设等方面的人才，开发商的过快进入，很容易造成地方政府被项目业主牵着鼻子走的状况。 开发商对地方土地资源的使用都提出了相当高的要求，如不采取适当的引导和规划，容易给当地带来资源 浪费 和环境 破坏。 四、 海口市房地产市场宏观分析 、海口房地产宏观数据分析（数据来源：海口市房管局） 海口市历年投资总额走势图01020304050602020年 2020年 2020年 2020年亿元房产投资总额 （数据来源：海口市建设部当年申报数据） 海口市历年商品房均价( 单位: 元/ 平米) 2020 1995 2110 20862423 253530113590050010001500202025003000350040002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年2020年6月系列1 从上图来看， 2020 年 16 月 商品房平均销售价格为 3590 元 /平方米 ，比 2020年底上涨 579 元 /平方米，上涨了 19%。 海口市房价增长较快，主要是产品整体素质的提高，半拉子工程基本消化，经营成本的上升，加之全国楼市价格集体上涨，导致市场整体销售均价的上升。 商品房销售面积 0204060801001201401602020年 2020年 2020年 2020年万平米销售面积 上图所示：商品房销售面积增幅有所放缓， 2020 年商品房销售面积为 万平方米，同比增加 %。 商品房施工面积 01002003004005006007008002020年 2020年 2020年 2020年 2020年万平米 海口市历年房产销售总额010203040502020年 2020年 2020年 2020年亿元房产销售面积 商品房竣工面积0204060801001202020年 2020年 2020年 2020年万平米商品房竣工面积 2020 年竣工面积相比去年降幅较多，从海口市房地产市场特殊情况出发，说明很多“半拉子”工程在去年就已竣工，大部分竣工面积来自于此类工程，今年“半拉子”工程已基本消化，而且今年也是政府对“半拉子”工程提供优惠政策的最后一年； 2020 年销售面积远大于竣工面积，说明有很大一部分销售面积来自于去激活的”半拉子”工程，商品房供 求关系矛盾不凸显。 2020 年新的宏观调控政策实施，岛外客户受影响较大，购房比例有所下降 ,占 %，经过岛外消费群体近一年时间对国家调控政策的消化，预计 2020 年外销比例会再次上升，岛外消费仍具有很多上升空间。 海口岛内、岛外销售比例图%%%%% % % % % %2020年2020年岛内岛外小 结： 1）上图所示：投资额和施工面积为发展商上报政府部门统计所得，由于有些项目分期开发，但上报政府投资总额和施工面积都是一次性上报，均反应较大的量，但实际情况远不如所反应的数据； 2）竣工面积统计表由于很多发展商办理各类楼宇验收房产证积极度一般，造成商品房验收滞 后。 3）销售价格、销售面积、销售总额根据发展商实际成交销售物业在房管局备案统计所得，数据略为滞后，但数据可信度较高。 4）房屋施工面积持续增长，但增幅低于 2020 年，新开工面积及竣工面积均有较大幅度下降。 5） 2020 年 6 月海口商品房平均销售价格为 3590元 /平方米 ，比 2020 年底上涨 579 元 /平方米，上涨了 19%。 海口市房价增长较快，主要是产品整体素质的提高，半拉子工程基本消化，经营成本的上升，加之全国楼市价格集体上涨，导致市场整体销售均价的上升。 6）商品房购买仍以岛外为主，但岛内购买比例有所上升，与 上年相比，二者差距有明显缩小。 岛外客户比例下降并未影响到海口楼市，说明岛内客户消费力在不断增长。 、商业物业 2020 年，海口商业地产推盘量较大，宜欣商业广场与大润发联姻，南亚广场成功引进家乐福，明珠广场商铺销售成功套现；友谊商业广场、紫荆百货、国美开业，万国大都会、金丽城、龙华广场、上邦商业广场、秀英时代广场等商业项目蓄势待发。 、写字楼 2020 年商务办公楼增长 %，市场供求关系也依旧保持平稳上升。 烂尾写字楼逐渐被盘活，如琼泰大厦、财富大厦、鸿联商务楼等；新建写字楼项目纷纷上 马，如海湾国际、天邑大厦、时代广场等。 海口金贸地区（国贸、世贸、滨海大道）是海口市商务最集中的区域，写字楼密集度最高，已然成为海口 CBD 地区。 、投资型物业 以酒店式公寓、产权出租式小户型公寓为主的投资型物业在海口仍占一定比例，作为以旅游地产和内需市场为主的海口市场，投资型物业同比三亚仍有较大的提升空间。 五、 2020 年海口住宅房地产市场产品分析 、住宅市场分析 别墅市场分析 海口别墅分为滨海别墅和内陆别墅，前者主要面向岛外高端消费群体，后者主要面向岛内消费群体。 滨海别墅主要分布 在西海岸、海甸岛、东海岸三个区域市场，内陆别墅主要分布在近郊区，比较分散。 海口别墅市场中滨海别墅占据主力位置。 滨海别墅一览表 序号 名称 所属区域 产品 2020 年动向 1 比华利山庄 西海岸 独立、叠加、联排 独立基本售完，其它在售 2 西海岸高尔夫 西海岸 独立、联排 共推出约 300 套 3 阳光西海岸 西海岸 独立、叠加 叠加售完；独立未推 4 美视高尔夫 西海岸 独立 一期 32 套已售完 5 浪琴湾 西海岸 独立、叠加、联排 形象宣传，未销售 6 兆南西海豪园 西海岸 独立 对外销售，未正 式开盘 7 海蓝椰风 东海岸 独立、双拼、联排 168 套，销售 60%，主要为鲁能内部消化。 8 海悦天伦 盈滨半岛 独立 一期 50 套，销售不到 10套。 9 大公馆 海甸岛 独立、叠加 一期独立销售 3 套，二期叠加销售 10 多套 10 江南城 海甸岛 叠加 二期 300 套销售完毕 内陆别墅一览表 序号 名称 所属区域 产品 2020 年动向 1 东海艺墅 府城 独立、双拼、联排、叠加 一期 79 套，销售 40套 2 万花坊 秀英 双拼 一期、二期销售完毕 3 阳光巴洛克 秀英 独立、双拼、叠加 26 套， 基本售完 4 绿色佳园 府城 叠加 二期销售 60% 西海岸片区北临琼州海峡，原始植被较好，风景优美，环境宜人，成为海口最高档住宅区，同时也是海口顶级别墅所在地。 序号 名称 产品 面积（平方米） 主题 1 比华利山庄 独立 300500 海口首席生态海景别墅区 时尚观点，名流生活 联排 290 叠加 180280 2 西海岸高尔夫 独立 560800 高尔夫别墅区 联排 109262 3 阳光西海岸 独立 440480（未建） 低密度、大型复合滨海生态社区 叠加 236248 4 美视高尔夫 独立 330454 高尔夫别墅区，酒店会所 5 浪琴湾 独立 217－ 272 海南岛首席领海沙滩度假行宫；巴厘岛建筑风格与风情园林。 联排 190－ 226 叠加 190－ 226 6 兆南西海豪园 独立 330550 现代海边别墅社区、 7 海蓝椰风 独立 349387 自然度假生活特区 双拼 284288 联排 159244 8 海悦天伦 独立 227392 滨海别墅 9 大公馆 独立 650， 300400 公馆生活 叠加 223269 10 江南城 叠加 200 左右 江南园林，现代中式风格 内陆别墅产品 序号 名称 产品 面积（平方米） 主题 1。