房地产市场研究报告20xx年海南省农垦第一供销公司徐闻县工业园标准厂房建设项目可行性报告

房地产市场研究报告20xx年海南省农垦第一供销公司徐闻县工业园标准厂房建设项目可行性报告内容摘要：

为 400W,交叉路口必须设高杆灯。 管线埋地敷设。 采取必要的厂区绿化，以改变厂区的沉闷枯燥工作环境，同时对环保、噪音也有很好的效果。 厂区绿化以及停车位沿厂房四周布设，绿化结合停车位统一安排设计，充分利用厂区每一寸土地。 第七章 环境影响及保护 境现状 本项目位于徐闻县工业园区内，园内没有重型污染的企业及污染源，近几年的大气环境质量一直是优良，符合国家《环境空气质量标准》一级。 主要的污染物为生活污水及生活垃圾。 由于污水处理厂和垃圾处理场还没有建设，现有的排水系统为雨水污水合流，直接排放，这对环境带来一定的影响。 环境保护应贯彻以防为主、以治为辅、综合治理的原则，并结合本项目区的生态环境等特点制定环境保护总体设计方案，做出技术先进、经济合理、使用可靠的环境保护设计。 环境保护设计除应符合环境保护设计规范外，还应符合国家现行的有 关环境质量标准的规定。 本项目的环境污染是指施工期和运营期的噪声、废气、污水等环境的污染。 建设期 项目建设过程中会产生建筑垃圾，根据调查统计，建筑施工过程中平均每平方米建（构）筑物面积将产生垃圾 300kg，若管理不善，会对环境造成不良影响。 场地土方的开挖，水泥、沙石等建筑材料的运输、装卸、筛选、搅拌时，在风力的作用下会产生粉尘，和施工机械产生的道路扬 尘会对施工区周围大气环境产生污染。 施工运输车辆及施工设备产生的噪声也是主要的污染源。 经国外的试验研究，已明确机动车辆排放物中，对人体健康有直接危害的为 CO、 NO IP 以及排放物的二次衍生物－光化学烟雾等，同时，也发现有不同程度的不利影响。 道路通车后来往车辆排出的废气必然会对周围的环境造成污染。 施工中的废弃物对景观环境的污染。 运营期 项目建成后，有生活污水、工业污水、生活垃圾、交通废气、噪声等产生。 生活污水与工业污水：由于项目建成后，厂内布置一定数量的生产工人和管理人员，在日常生活中将产生一定量的生活污水，其主要是生活废料和人的排泄物，包括厨房洗涤、沐浴、洗衣等的废水以及冲洗厕所等的污水。 主要成分是有机和无机的可沉和不可沉固体 ，细菌，还有氮、磷等营养物质。 项目区内在生产过程中将产生一定量的污水，污水中所含污染物也会因行业不同而有所不同，如果不加以处理，也会对环境产生污染。 固体废弃物：固体废弃物主要是果皮、菜叶、枯草、废塑料、废金属、玻璃瓶、废纸、废布片、废电子元件等。 废气：本项目废气污染源主要为汽车和工厂排放的废气。 营运期间除本厂的汽车以外，还有运进出厂的原材料和成品的运输车辆，排放有害气体污染大气环境。 来往车辆排出的废气必然对周围的 环境造成污染。 噪声：声环境主要污染源有工厂运营的机械器运行噪声和车辆行驶噪声。 项目建设期 粉尘：土石方作业产生扬尘污染源，为控制施工期间的粉尘污染，应加强施工现场的管理，制定严格的管理制度，施工过程中尽量做到带水作业，或经常喷洒水以减少扬尘对周围环境的影响。 噪声：项目建设期各类机械设备及运输工程将产生噪声污染。 因此，建设期内应切实控制好作业面积和施工车辆行驶路线。 废气：工程产生的废水主要有建筑污水，经处理后排入规定的区内下水道，对周围环境无影响。 项目运营期 废气：交通车辆排出大量的 CO、 NO2等废气，将会对大气环境带来 一定程度的污染。 目前尚无有效控制交通引起大气污染的方法，通常采用在厂区绿化来等减缓污染措施。 工业废气的治理主要由进入园区内的企业实施，开发区管理部门要严格依法行政，监督企业落实环保措施，实现达标排放。 固体废弃物：污染源主要是区内产生的生活垃圾及工业生产的废料废物，主要是果皮、菜叶、枯草、废塑料、废金属、玻璃瓶、废纸、废布片、废电子元件等。 可进行定点分类收集，统一运往城市垃圾处理厂集中处理。 噪声：项目建成后由于出入工厂车辆的增加，同样会给周围环境造成一定程度的噪声污染，采用在道路两侧及工厂四周设置 绿化带，利用屏障阻挡噪声；采用禁鸣等措施。 通过对建设期和运营期中所产生的污染有针对性地提出行之有效的环境保护措施，并且严格执行环保设施与主体工程“三同时”原则；对产生的污染物，如污水、废气和噪声采取防治措施，使之均能达到排放标准；施工期也将采用取相应的生态保护措施。 从环境保护角度看，本项目对环境的影响较小，项目建设是可行的。 第八章 项目进度与实施管理 8． 1 项目的组织及建设管理 为加强建设管理，建议建设单位采取如下管理方法： 伍，由建设单位组织。 程质量、进度、投资监理。 工程款实行专款专用，项目收支单独列帐，严格控制工程造价，以批复的概预算作为控制依据。 在施工过程中，应加强组织与计划工作。 施工单位要加强施工组织设计，充分考虑季节等不利因素对工程的影响，减少工程对周围环境的破坏，工程施工应参加建筑保险，降低工程风险。 、进度、支付管理 监理单位应本着“严格监理、公正科学、热情服务、一丝不苟”的监理原则，对工程的质量、进度、 支付进行全面监理，各分项工程必须严格按照设计标准及质量验收标准执行，要树立“百年大计、质量第一”的原则，避免赶工期、赶进度等增加质量隐患问题的发生，精心设计、精心施工、精心管理，创造良好的工程形象。 根据本工程的规模，本着精干和高效的原则，配备少量的管理人员和工程技术人员，定员为 3 人。 建设期负责对工程建设的管理，出租期负责对厂区的物业管理。 要求管理者有一定的理论知识、实践经验和科学手段，还应吸取国内外先进有效的管理思想和手段。 本工程第一期的建设期定为一年。 前三个月 完成前期准备工作，包括可研、初步设计、施工图设计等；第四个月至第十一个月完成施工工作；第十二个月完成竣工验收工作。 指导性实施进度表 第1月 第2月 第3月 第 4月 第 5 月 第 6月 第 7月 第 8月 第 9月 第 10月 第 11月 第 12月 前期准备 ● ● ● 施工阶段 ● ● ● ● ● ● ● ● 竣工验收 ● 第九章 投资估算与资金筹措 9． 1 估算的范围和依据 本工程为徐闻县工业园标准厂房建设项目，估算范围包括 厂区内的标准厂房、厂区道路和厂区辅助设施等，估算内容为项目建设过程中所发生的费用，即建筑工程费、设备购置安装费，土地取得费用、工程建设的其他费用（未含土地费用）、基本预备费和涨价预备费用。 工程造价根据材料和结构形式参考同类项目设计和徐闻县的实际情况，按单位建筑工程投资估算法计算。 辅助设备及安装工程造价，主要按报价资料，和现行市场价格，并结合本项目的具体情况确定。 土地费用按业主要求单列，按实际发生的费用额计取。 其他工程费用（未含土地费用），经根据国家有关部门对其他费用的规定，并结合本项 目的具体情况计算确定。 基本预备费，按工程费和工程建设其他费用（未含土地费）之和的 3％计取。 涨价预备费，按工程费的 5％计取。 流动资金按每年经营成本的 20％计算。 项目计算期为 20 年，建设期为 1 年。 建设总投资 ，其中固定资产投资为 （工 程费用为 万元，土地费用 390 万元，工程其他费用 万元，预备费用 万元），流动资金 万元。 （详见投资估算表）。 第十章 财务 评价 10． 1 财务评价的原则和方法 (1)、本项目财务评价依据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的有关规定和方法进行。 （ 2）、本项目计算期定为 20 年，建设期为 1 年。 （ 3）、租金收入 2020 年按 15 元 /月计算，以后每年按 5％递增。 第一年出租负荷按 80％计算，第二年起按 100％计算。 （ 4）、本项目依据国家税收政策规定，营业税按 5％征收。 城市维护建设税按 5％计，教育费附加按 3％计，房产税按固定资产原值依据国家和徐闻县工业园的税收的有关规定，所得税根据徐闻县工业园的规定，按 24％ 征收。 （ 5）、行业基准投资回收期取 10 年，净现值折现率取 10％。 （ 6）、税后利润提取 10％的法定盈余公积金和 5％的公益金。 10． 2 财务评价的主要数据 租金收入、营业税金与附加 正常营业后租金年收入平均为 万元。 营业税金及附加年平均为 万元。 总成本费用 本项目是厂房出租项目，不涉及原材料及燃料动力费，只考虑工资福利、修理费、折旧费和其他支出。 工资福利 定员 3 人，年工资福利共为 6 万元。 修理费 按工程费的 1％计取，年费用为 万元。 折旧费 固定资产投资原值为 ，按 19年折旧，残值率为 10％，则每年折旧额为 114 万元，残值为 万元。 其他支出 按工程费的 ％计取，年费用为 万元 盈利能力分析 ，经现金流量表计算得出如下的投资动态指标： 税前：财务内部收益率＝ ％，财务净现值＝ 万元，投资回收期＝ 年。 税后：财务内部收益率＝ ％，财务净现值＝ 万元，投资回收期＝ 年。 态经济效果指标： 投资平均利润率＝年利润总额 /总投资 100％＝ ％ 投资平均利税率＝年利税总额 /总投资 100％＝ ％ 不确定性分析 通过对盈亏平衡分析项目成本与收益的平衡关系，本次采用生产 能力利用率表示盈亏平衡点，其计算公式为： 生产能力利用率（ BEP）＝年固定成本 /（年租金收入－年可变成本－年营业税金和附加） 100％＝ ％ 说明该项目实际出租收入能力只要达到设计能力的 ％时，营业就可以保本，其盈亏区间较为宽松，表明该项目具有较强的抵抗风险 能力。 本次计算所采用的基础数据是预测性的，具有对未来经济描述的不确定性，为找出影响本项目经济效果的主要因子，故分别对固定资产投资、租金收入，经营成本分别作出增加和减少 10％单因素变化程度计算，视其对内部收益率的敏感程度，其结果见《敏感性分析表》。 从表中可以看出各因素的变化不同程度地影响着内部收益率，其中租 金收入的提高和降低是最为敏感的因素。 在所设定的条件下，财务内部收益率和财务净现值都能满足设定的基准收益率，说明该项目具有较强的抗风险能力。 综合财务评价 本 项目经计算分析得出投资内部收益率为 ％，投资回收期为 年，能满足设定的基准值的要求，经济效益和投资效果较好；不确定性分析结果表明，盈污平衡点为 ％，项目可以正常运行。 说明该项目具有一定的抗风险能力。 综上所述，该项目建设在财务上是可以接受的，是可行的。 第十一章 风险分析与建议 风险分析 本项目的风险分析是在工程技术方案、融资方案和经济、社会评价的初步分析的基础上，分析识别本项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，判别风险程度，并提出归避风险的对策。 项目主要 风险因素识别 根据评价分析，可识别本项目的主要风险因素为： 市场风险分析 虽然广东省的各发达市县由于经济结构调整和产业转移的内在驱动和当地的土地、劳动力、工业厂房价格的大幅上涨，各厂商把劳动密集型加工产业向徐闻县转移，但由于招商引资与国家的宏观经济环境相紧密联系，且徐闻县工业园也同样存在着与周围省市和广东省内其他工业园的竞争，所以本项目也要考虑到市场风险。 技术风险分析 标准厂房建设项目是一项技术成熟的工程，技术风险较小。 但规划的完善与否、执行落实的好坏，也直接影响到今后厂区的运营和管理。 生态 风险分析 本项目规模不大，污染因素和破坏因素较小，不会造成生态环境的改变。 建设投资风险分析 本项目的资金来源为自有资金，由于建设单位的基础好，底子厚，有一定的资金实力，所以资金风险程度较小。 风险程度分析 识别项目的主要风险因素后，我们根据风险等级，采用德尔菲法对风险因素进行定性评估，得出技术风险、建设投资风险和生态风险为一般风险，而市场风险为较大风险。 风险程度分析表 序号 风险因素名称 风险程度 说明 灾难性 严重性 较大 一般 1 技术风险 ● 2 投资风险 ● 3 市场风险 ● 4 生态风险。