房地产市场研究报告20xx年浙江省温岭项目可行性分析报告

房地产市场研究报告20xx年浙江省温岭项目可行性分析报告内容摘要：

贸地标项目，加速温岭对外招商引资步伐 依托温岭政府紧抓机遇、大胆创新、建设新温岭多元化经济发展模式的宏观经济规划，本项目的建成，有望填补温岭尚未有过大型综合型商贸交易物流中心的市场缺陷，全面提升温岭的商贸交流档次与氛围，为经济飞速发展的温岭进一步加速招商引资与外来商贸交流提供有力的实体保障。 集基地型、网络型及一条龙运营模式于一体的专有市场体系特色 本项目建成后，将成为具有以下鲜明特点的市场体系： 〃集‚浙南首席农贸产品生产基地、国际大型物流基地、农副产品加工基地、多功能商贸交易基地‛于一体的‚基 地型‛商贸聚合体。 〃集‚电子商务信息网络平台、高端实体商贸交易平台、国际连锁式大型供需网络‛于一体的‚网络型‛先进商业运作模式。 〃集‚生产加工贸易一条龙、经营服务管理一条龙、政府支持与政策利用一条龙‛于一体的‚一条龙‛持续经营管理体系。 带动多功能城市格局的构筑与发展，加速经济发展效应的突显 项目周边四通八达的交通路网资源优势，已经为该区块融入多元化、多功能的城市发展格局创造了天时、地利、人和的先天条件，本项目利用自身独特的一站式商贸集群产业效应，同时在规划打造过程中进行严格而科学的业态规划，既合 理利用了温岭城市经济发 中国地产商域网 中国地产商域网 展对于外来招商引资的需求度，又对整个温岭地区的休闲、居住、商贸交流、资金运转等功能进行整合与优化，将会带动温岭市多功能城市格局的构筑与发展，加速温岭进一步融入与周边各经济发达县市的经济交流与商贸交流中，突显温岭的经济发展效应。 增强多元化经济投资收益，为温岭经济可持续发展提供源动力保障 项目定位为‚温岭首席一站式休闲购物商贸旗舰‛，在广泛招商引资、引入丰厚外来经济资产的同时，利用项目内部多功能的丰富产业规划，将为温岭的招商引入注入源源不断的经济能动力；超大规模的商业体量规划，有望 以每年丰富的广告收益、租金回报收益、商业税收收益、固定资产投资收益、利用项目内部大体量商业场所的展示展会承办收益等多种形式，逐年提升温岭市的财政收入，带动温岭经济的持续、良性循环轨迹。 综合以上分析，我们认为，经过两到三年，随着项目的建成，温岭市将以鲜明的商贸产业特色及综合商贸交流氛围与周边经济发达县市进一步沟通融合，以项目的招商引资与商贸交流为契机，加速温岭经济与周边县市的资源优势互补，成为温岭具有鲜明意义的地标式商贸休闲产业聚合体，乃至‚甬台温‛三地具有影响力的‚一站式地标商贸产业实体‛，从而拉动整个温 岭经济的蓬勃发展，前景利好，值得展望。 第五部分 项目进度安排 一、项目进度预估 中国地产商域网 中国地产商域网 本项目建设严格按照基本建设程序进行，进行初步设计、施工图设计、招投标、组织施工、装修试调、竣工验收．现已完成项目设计方案及初步设计，通过规划局会审．项目建设期定位２２个月，建设期从2020年５月到2020年３月。 进度安排为： 1. 2020年 6 月到2020年９月，完成施工图设计； 2. 2020年 12 月，完成招投标工作； 3. ２００ 7 年 1 月，施工队进场； 4. ２００ 7 年 1 月到2020年３月， 土建施工及装修； 5. 2020年３月，竣工验收． 二、项目管理 项目建设单位将对本项目的建设过程进行全面管理，主要把握以下几点：一要组织到位．由项目法人单位具体负责本项目的组织实施和工程建设，公司应落实一名董事专门负责．二要制度到位．严格执行项目法人制、监理制、招投标制度，及相应的岗位负责制，保证项目的实施效率和质量。 三要资金到位．将按照工程进度情况拨付工程有关资金，并建立项目财务管理制度，由专人负责，保证项目资金的合理使用和工程建设进度，提高项目实施的财务透明 度．四要监督到位．定期将工程的实施进度、财务使用情况上报，接受财政、审计等有关部门的监督． 中国地产商域网 中国地产商域网 三、 项目经营管理 （１）公司组织机构：本外商独资公司设立董事会．董事会设董事长一名，董事２人，负责公司日常事务．并实行董事长下的总经理负责制．董事会下设＂四部一办一中心＂即： →→市场管理部：负责市场饮食卫生、工商、个协、物价、计量、治安、消防、车管、装卸、仓储、化验、检验、市场督察等工作． →→财务部：负责市场财务会计、统计、出纳、财税、票据管理等工作． →→后勤部：负责时常环卫、防疫、水电、广播、通讯、基建、维 修、设备管理、职工食堂、宾馆、出租房等工作． →→进出口部：负责农副产品进出口事宜和出口基地的建设指导等工作． →→物流配送中心：负责农副产品的采购、配送． →→办公室：负责市场文秘档案、信息宣传、资料汇总、人事管理、外事联系、内部协调、接待等工作． （２）财务会计和审计：公司按中国有关法律、法规建立财务制度，设立会计帐薄，编制报表并受财政、税务机关的监督． （３）劳动管理：公司职工的招聘、辞退、辞职、报酬、劳动保护等事项，按中国有关劳动管理规定办理． 第六部分 投入、产出及经营状况预测 中国地产商域网 中国地产商域网 一、项目整体 销售策略 本项目整体经营策略考虑采取以下几大步骤实施完成： A、首先完成对大型超市招商，以带动项目整体高端形象识别、扩大项目影响力及品牌效应。 并以超市的品牌知名度先期导入，带动商住楼的按揭销售走量；以大规模超市聚合商业业态及旺盛商业氛围，带动一楼精品购物走廊相关商铺物业的按揭出租或出售。 B、待大型招市招商进行至二分之一时，启动相关娱乐、休闲、文化、商业配套的招商工作。 二、资金情况说明 项目总投资 26000 万元，其中 亿元商请银行解决，其余全部自筹．本项目属台商张钦煌先生个人独资举办 ，据有关资信证明表明，张钦煌先生资信良好．因此，项目法人单位是有稳定、充足的资金渠道来保证项目建设的资金需求的． 三、资金、投入、产出、利润列表 中国地产商域网 中国地产商域网 附表一： 温岭农贸城有限公司建设项目投资估算表 单位：费用，万元；面积：平方米 序号 工程或费用名称 面积 费用 一 建筑安装工程费用 土建造价（包括征地款项 ) 86000 13228 给排水 86000 602 电气工程 86000 808 智能系统 86000 1247 消防工程 86000 1032 采暖通风工程 86000 430 电梯设备 86000 960 中央空调 86000 2800 其他设备 86000 800 合计 21907 二 其他费用 220 勘察设计咨询费等 451 管理费用 460 中国地产商域网 中国地产商域网 合计 1231 三 预备费 不可预见费 3％ 合计 四 建设期利息 合计 费用总计 中国地产商域网 中国地产商域网 附表二 ： 固定资产投资还本付息计算表 单位：万元 注： 按 ％上浮 20％计息． 说明：第一年度： 5000 万归还来源拟采用商住楼销售按揭款抵充本金． 第二年度： 5000 万为商住楼销售余额及市场经营权按揭租赁款归还本息． 第三年度：完成市场整体招商租金收益及相应的经营权按揭收入本息． 第四年度：采用产权物业抵押取得其他与可持续性流动资金贷款或项目暂缓拨款 ． 年份 年初借款累计 本年应计利息 年末借款累计 本年还本利息 合计 其中：付息 本金 第一年 15000 5000 第二年 10000 5000 第三年 5000 5000 第四年 第五年 中国地产商域网 中国地产商域网 附表三： 投资成本估算 单位：万元 成本项目名称 投产期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 以后每年 固定资产折旧 898 898 898 898 898 898 维修费 130 130 130 130 130 130 无形资产摊销 投资借款利息 其他费用 700 700 700 700 700 700 总成本 中国地产商域网 中国地产商域网 附表四： 盈利测算 单位：万元 注：招商期按二年计算，第一年 60%，第二年 40%。 项目名称 投产期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计 年收入 29052 19360 1430 1280 1280 49702 销售成本 6299 投资成本（租赁） 20786 间接费用成本 3023 2639 1256 873 873 8664 税金及附加 1743 1162 26 26 26 2983 税前利润 8035 4725 852 469 469 10970 所得税 0 0 0 税后利润 8035 4725 148 381 381 13670 中国地产商域网 中国地产商域网 附表五： 投资回收期预测 单位：万元 年份 总投资 回收金额 年末收回投资 税后利润 提取折旧 摊销无形资产 小计 1 8035 500 43 8578 29052 2 4725 500 43 5268 19360 3 148 500 43 691 4 381 500 43 924 5 381 500 43 924 合计 26132 13670 2500 215 16385 48412 中国地产商域网 中国地产商域网 附表六： 浙江温岭农贸城销售租赁一览表 建筑类型 单位 面积 方式 单价（元） 期限 平均年租金 总价（亿） 商住楼 ㎡ 2 万 租或售 6,500 元 40 年 元 /年 /㎡ 亿 地下车泊位 个 200 租赁 60,000 20 年 暂不计入收入 一楼精品街 ㎡ 20330 经营权 15 年 80 元 /月 /㎡ 亿 二楼商业房 ㎡ 19790 经营权 5 年 20 元 /月 /㎡ 亿 三楼商业用房 ㎡ 11130 经营 权 5 年 20 元 /月 /㎡ 亿 四楼商业办公 ㎡ 2280 使用权 40 年 暂不计入 合计 ㎡ 78530 40 年 亿 中国地产商域网 中国地产商域网 其他说明： 商住楼按配套住宅、办公楼价格考虑； 车位按配套用房出租计； 温岭当地沿街同类地段商铺价格为 4～ 5 万元 /㎡，采用租赁价格按此定价； 二、三楼用房均以租赁大户超市的特殊情况，按 5 年不变价计； 办公用房的使用按具体招商计划另行确定方案； 产权质押： 万 5000 元 /㎡＝ 亿元（不含任何附加值） — → 银行抵押： 亿 50％＝ 亿元，可在租赁的基础上进行资产的打包融资； 物业管理采取分片块自治，综合考核管理相结合；如精品屋、休闲娱乐、超市、办公楼物业等自治为基础，所需费用即可满足，年收入在 350 万左右； 广告经营等其他类型收入是在充分利用区域地利优势及商贸广场综合特点的基础上进行，并适当举办相应的展销、节日活动，如水产博览会、农副产品展销会等，收入在。